Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 23 ноября 2017 г. по делу N 33-14877/2017

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда

в составе: председательствующего Акининой О.А.,

судей Самчелеевой И.А., Ефремовой Л.Н.,

при секретере Моревой Н.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Владимирова Алексея Игоревича решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 04 июля 2017 года, которым постановлено:

"Исковые требования Администрации г.о.Тольятти удовлетворить частично.

Взыскать с Коурова С.Ю. в пользу Администрации г.о. Тольятти задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 163 751 рублю 90 копеек и пени в размере 30 000 рублей, а всего 193 751 рубль 90 копеек.

Взыскать с Коурова С.Ю. государственную пошлину в размере 5 075 рублей 04 копейки.

Взыскать с Владимирова А.И. в пользу Администрации г.о. Тольятти задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 163 751 рублю 90 копеек и пени в размере 30 000 рублей, а всего 193 751 рубль 90 копеек.

Взыскать с Владимирова А.И. государственную пошлину в размере 5 075 рублей 04 копейки.

В остальных требованиях отказать."

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Ефремовой Л.Н.,

объяснения Коурова С.Ю. в поддержание доводов апелляционной жалобы Владимирова А.И.,

суд апелляционной инстанции

УСТАНОВИЛ:

Истец - Администрация городского округа Тольятти Самарской области - обратился в суд с иском к арендаторам - к Коурову С.Ю. и к Владимирову А.И. о взыскании задолженности по арендной плате, ссылаясь на следующее.

ДД.ММ.ГГГГ истцом(как арендодателем) заключен с прежними арендаторами договор аренды в отношении земельного участка, площадью 14 297 кв.м., кадастровый N, расположенный по адресу "адрес", для дальнейшей эксплуатации турбазы "Дружба", сроком на 49 лет.

ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка.

С ДД.ММ.ГГГГ ответчики Коуров С.Ю. и Владимиров А.И. в равных долях обязаны оплачивать арендные платежи по указанному договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, так как с ДД.ММ.ГГГГ года ответчики являются сособственниками(в равных долях) объектов недвижимости, расположенных на данном арендованном земельном участке.

Таким образом, в силу ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, с ДД.ММ.ГГГГ к ответчикам переходят права и обязанности арендаторов по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчики обязаны вносить арендную плату за пользование земельным участком.

Однако за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ задолженность каждого из ответчиков по арендной плате - составляет по 265 751,11 руб., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - по 253 351,46 руб.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков направлены претензии о взыскании задолженности по арендной плате, которые оставлены без удовлетворения.

Истец не согласен с методикой расчета арендной платы, которая представлена ответчиками.

Истец просил суд:

- взыскать с ответчика Владимирова А.И. в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 265 751,11 руб. и пени в размере 253 351,46 руб.,

- взыскать с ответчика Коурова С.Ю. в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 265 751,11 руб. и пени в размере 253 351,46 руб.

Судом постановленовышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ответчиком Владимировым А.И. ставится вопрос об отмене решения в части по тем основаниям, что задолженность по арендной плате не может превышать 20 329 рублей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 1 и 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 и 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГг. между Мэрией городского округа Тольятти (Арендодатель) и Устиновым В.А., Коуровым О.Ю. и Владимировым И.К. (Арендатор) заключен договор N от ДД.ММ.ГГГГг. аренды земельного участка, площадью 14 297 кв.м. (кадастровый N), расположенного по адресу: "адрес"" - для дальнейшей эксплуатации турбазы "Дружба", сроком на 49 лет.

Данный договор аренды земельного участка заключен на основании постановления мэра городского округа Тольятти N от ДД.ММ.ГГГГ.

Срок действия договора исчисляется с момента заключения договора, что подтверждается договором аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ и по существу не оспаривается сторонами.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ.

Между сторонами имеется спор по поводу методики расчета арендной платы.

Суд обоснованно согласился с доводами истца, касающихся методики расчета арендной платы.

Согласно п. 2.2 договора аренды, размер арендной платы за один квадратный метр земельного участка в год определяется по действующей на момент подписания договора методике, утвержденной исполнительным органом местного самоуправления, и составляет для всех соарендаторов 1,81 рублей по формуле, из расчета: Бр = ((УПКС*ВП) /100%)* Кв, где:

- Бр - базовый размер арендной платы в рублях за 1 кв.м. в год;

- УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земли, в рублях за 1 кв.м. в год, равный для всех соарендаторов - 120,48;

- ВП - величина процента от удельного показателя кадастровой стоимости земли, в процентах равный для соарендаторов - 1,50 %;

- Кв - коэффициент за вид разрешенного использования земельного участка, равный всех соарендаторов -1,00.

Согласно п. 2.5 Договора аренды, в случае изменения нормативным правовых актов Российской федерации либо органов местного самоуправления, регулирующих порядок исчисления базового размера арендной платы на земельный участок, Арендодатель вправе изменить базовый размер арендной платы в одностороннем порядке.

Согласно п. 2.6 договора аренды, при одностороннем изменении базового размера арендной платы в случаях, предусмотренных настоящим договором, новая величина базового размера арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления об изменении базового размера арендной платы. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом в адрес Арендатора.

В соответствии с п. 2.7 Договора аренды, размер годовой арендной платы делится равными долями и вноситься арендатором за каждый квартал не позднее 10 дня первого расчетного месяца квартала.

Согласно п. 5.3 Договора аренды, в случае неуплаты Арендатором платежей в сроки, установленные расчетами арендной платы, Арендодатель начисляет пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы задолженности.

С ДД.ММ.ГГГГ ответчики являются сособственниками(по 1/2 доли за каждым) объектов недвижимости, расположенные на арендованном земельном участке.

Так, согласно выписок из ЕГРП, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право общей долевой собственности (по 1/2 доли за каждым) Владимирова А.И. и Коурова С.Ю. на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке кадастровый N, по адресу "адрес"".

Факт приобретения имущества ответчиками не оспаривается.

Таким образом, в силу положений ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, с ДД.ММ.ГГГГ к ответчикам Владимирову А.И. и Коурову С.Ю. перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ в том же объеме и на тех же условиях, что и у прежних арендаторов.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ - в адрес ответчиков направлены письма с проектами дополнительных соглашений к договору аренды - для урегулирования порядка исчисления размера арендной платы в соответствии с нормативно-правовыми актами, согласно которым, изменяется размер арендной платы.

Данные дополнительные соглашения ответчиками не были подписаны.

По утверждениям ответчиков, никаких уведомлений (предусмотренных договором) об изменении базового размера арендной платы ими не получены.

По мнению ответчиков, изменение методики расчета размера арендных платежей возможно лишь путем подписания соответствующих изменений к договору, и принятие нормативных актов само по себе не может повлечь автоматического пересмотра способа расчета арендных платежей.

Суд первой инстанции обоснованно не согласился с данными доводами ответчиков, по следующим основаниям.

Из разъяснений Пленума ВАС РФ, изложенных в Постановлении от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным"данные изъяты"

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором (п. 16 Пленума).

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 Пленума).

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (п. 20 Пленума).

Из анализа вышеприведенных норм закона следует, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (к каковым относится арендованный ответчиками земельный участок), устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В связи с этим, размер арендной платы за использование земельного участка на праве аренды подлежит установлению в соответствии с нормативными актами органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде, а доводы ответчиков об ином принципе расчета основаны на неверном толковании закона.

Истцом заявлено требования о взыскании с ответчиков задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

По существу ответчиками не оспаривается их обязанность вносить арендную плату за пользование земельным участком, однако считают, что расчет должен быть произведен с учетом срока исковой давности.

Суд правильно согласился с данными доводами ответчиков о применении трёхгодичного срока исковой давности, так как в силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года, о применении срока исковой давности заявлено стороной по делу (ст. 199 ГК РФ), в связи с чем, подлежит применению срок исковой давности.

В связи с изложенным, задолженность по арендным платежам за пользование земельным участком, образовавшаяся до ДД.ММ.ГГГГ (настоящее исковое заявление подано в суд ДД.ММ.ГГГГ), взысканию не подлежит.

Из представленного истцом расчета арендных платежей, каждый из ответчиков за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, обязан оплатить денежные средства за пользование земельным участком в размере - по 163 751,90 руб. с каждого, а также пени в размере - по 83 301,04 руб. с каждого, а всего - по 247 052,94 руб. с каждого.

В данном случае, учитывая наличие свидетельства о праве бессрочного пользования под турбазу "Дружба" от ДД.ММ.ГГГГN, размер задолженности по арендной плате определен в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 1Э7-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", в связи с чем, в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах 2 % от кадастровой стоимости земельного участка. То есть не должна превышать указанный размер.

В период до ДД.ММ.ГГГГ расчет размера арендной платы производился в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области N 308 от 06.08.2008, так как в данном случае размер арендной платы не превышал 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

На основании Постановления Правительства Самарской области от 10.09.2015 N 569, внесены изменения в вышеуказанное постановление, согласно которым, с ДД.ММ.ГГГГ при переоформлении права постоянного бессрочного пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в размере 2 % от кадастровой стоимости.

Представленный истцом расчет размера задолженности арендной платы, состоящей из суммы арендной платы и суммы пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, судом признан верным.

Ответчиками заявлено о снижении размера пени.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд пришел к правильному выводу о возможности снижения размера неустойки до 30 000 руб. каждому из ответчиков; в этой части решение не обжалуется.

Таким образом, за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ., с ответчиков следует взыскать задолженность по арендной плате - по 163 751,90 руб. с каждого, а также пени - по 30 000 рублей с каждого.

Доводы апелляционной жалобы ответчика Владимирова А.И. о том, что суд первой инстанции в нарушение п.2 ст.422 ГК РФ и п.1 ст.452 ГК РФ неверно определилразмер арендной платы, что претензионное письмо отправлено по ошибочному адресу ответчика, а также, что истец представил в суд документы об изменении с ДД.ММ.ГГГГ условий договора аренды, при этом формула расчёта арендной платы в дополнительном соглашении не соответствует методике приведённой в исковом заявлении и принятой судом для расчёта, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание, по следующим основаниям.

Так, в соответствии с п. 2.6 договора аренды, при одностороннем изменении базового размера арендной платы в случаях, предусмотренных Договором, новая величина базового размера арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления об изменении базового размера арендной платы. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом в адрес Арендатора.

Пунктом 2.5 договора аренды установлено, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации либо органов местного самоуправления, регулирующих порядок исчисления базового размера арендной платы за земельный участок, Арендодатель вправе изменить базовый размер арендной платы в одностороннем порядке.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами.

Таким образом, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В связи с этим размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии с нормативными актами органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающими размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде.

Проанализировав собранные по делу доказательства в совокупности и дав им надлежащую правовую оценку, суд пришел к правильному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в части.

Решение суда является законным и обоснованным.

Для отмены или изменения постановленного судом первой инстанции решения по основаниям, указанным в статье 330 ГПК РФ, в апелляционном порядке не имеется.

Доводы апелляционной жалобы ответчика Владимирова А.И., направленные на переоценку имеющимся в деле доказательствам, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание по вышеизложенным мотивам.

Доводы апелляционной жалобы ответчика Владимирова А.И, о несогласии с решением суда, судом апелляционной инстанции также не могут быть приняты во внимание, поскольку данные доводы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили в решении суда правильную правовую оценку.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГг., решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от ДД.ММ.ГГГГг. оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Каурова С.Ю. без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции

ОПРЕДЕЛИЛ:

Решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 04 июля 2017г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 27 сентября 2017г. - оставить без изменения, апелляционную жалобу Владимирова А.И. - без удовлетворения.

Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение 6 месяцев.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ:

СУДЬИ: