Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 11 января 2018 г. по делу N 33-42/2018

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего судьи Гудожникова Д.Н,

судей Гавриленко Е.В, Кузнецова М.В,

при секретаре Гладышевой А.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению (ФИО)1 к обществу с ограниченной ответственностью "Запсибинтерстрой" о защите прав потребителей,

по апелляционной жалобе ответчика общества с ограниченной ответственностью "Запсибинтерстрой" на решение Сургутского городского суда от (дата), которым постановлено:

"исковые требования (ФИО)1 к обществу с ограниченной ответственностью "Запсибинтерстрой" о защите прав потребителей - удовлетворить.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью "Запсибинтерстрой" в пользу (ФИО)1 неустойку за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства в размере "данные изъяты" рублей, стоимость разницы между проектной и фактически переданной площади объекта долевого строительства в размере "данные изъяты" рублей, штраф в размере "данные изъяты" рублей, всего "данные изъяты"

Взыскать общества с ограниченной ответственностью "Запсибинтерстрой" в доход муниципального образования (адрес) государственную пошлину в размере 7 "данные изъяты"

Заслушав доклад судьи (ФИО)6, судебная коллегия

установила:

(ФИО)1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО "Запсибинтерстрой", с учетом уточнения требований просила взыскать неустойку в размере "данные изъяты" рублей, разницу между проектной и фактически переданной площади объекта/квартиры долевого строительства в размере "данные изъяты" рублей.

Требования мотивированы тем, что (дата) между ООО "Запсибинтерстрой" (застройщик) и (ФИО)1 (дольщик) был заключен договор участия в долевом строительстве (номер). Согласно условиям договора ответчик обязался построить однокомнатную (адрес), площадью 57, 00 кв.м, расположенную на восьмом этаже в блок - секции (номер), а истец обязалась уплатить ответчику обусловленную договором цену в размере "данные изъяты" рублей за один кв.м, а всего "данные изъяты" рублей за квартиру и принять объект долевого строительства. Истец свои обязательства по договору участия в долевом строительстве исполнила надлежащим образом. В соответствии с п.1.3 договора участия в долевом строительстве срок ввода объекта в эксплуатацию установлен до (дата). Согласно п.1.4 договора застройщик обязался передать квартиру дольщику в течение двух месяцев после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее (дата). Однако ответчиком указанная квартира была передана истцу только (дата) по акту приема-передачи (номер) от (дата). Ссылаясь на положения ч. 2 ст. 6 Федерального Закона Российской федерации от (дата) N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" считает, что с ответчика подлежит взысканию неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с (дата) по (дата) в размере 266 475 рублей. (дата) истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием об оплате неустойки в связи с нарушением сроков передачи объекта долевого строительства. Однако ответчик письмом от (дата) в удовлетворении претензии отказал, сославшись на несвоевременную приемку квартиры истцом. Согласно п.6.2 договора участия в долевом строительстве приемка квартиры производится в течение 7 рабочих дней после даты получения дольщиком письменного уведомления застройщика о готовности квартиры. В случае неявки дольщика для приемки квартиры в указанный срок, обязательство по передаче квартиры считается исполненным с даты подписания застройщиком одностороннего акта в порядке, установленным п. 6.4 договора участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 6.4 при необоснованном уклонении дольщика от подписания акта приемки - передачи в срок, предусмотренный п. 6.2 договора, или при необоснованном отказе дольщика от принятия квартиры, застройщик вправе подписать односторонний акт о передаче квартиры, направив дольщику один экземпляр. Односторонний акт приема-передачи квартиры истец не получала, доказательства, что односторонний акт был направлен истцу ответчик не представил. Согласно п. 1.1 договора участия в долевом строительстве застройщик обязуется передать квартиру площадью 57,00 кв.м, в соответствии с п.2.1 договора ориентировочная стоимость квартиры составила "данные изъяты" рублей, исходя из расчета "данные изъяты" рублей за 1 кв.м. В соответствии с актом приема - передачи (номер) от (дата) ответчик передал истцу (адрес) общей площадью 50,6 кв.м, площадью лоджии 4,5 кв.м, площадью лоджии 3,6 кв.м. Ответчиком передана истцу квартира меньшей площадью. Уменьшение площади квартиры влечет за собой уменьшение стоимости квартиры. Исходя из того, что истец уплатила за каждый квадратный метр ориентировочной площади квартиры "данные изъяты" рублей, а площадь квартиры уменьшилась на 2,35 кв.м, то истцом по договору участия в долевом строительстве излишне уплачены денежные средства в размере "данные изъяты" рублей. (дата) истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о возмещении излишне уплаченной стоимости квартиры в связи с уменьшением площади квартиры. Однако ответчик письмом от (дата) в удовлетворении претензии отказал.

Истец (ФИО)1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях с учетом их уточнения настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что (дата) между сторонами был подписан акт приема - передачи однокомнатной (адрес) общей площадью 50, 6 кв.м, площадью лоджии 4,5 кв.м, площадью лоджии 3,6 кв.м. Площадь лоджий в акте приема - передачи указана без применения понижающих коэффициентов. Поддержал доводы возражений о применении срока исковой давности к требованию о взыскании неустойки.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие истца.

Суд постановилизложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик ООО "Запсибинтерстрой" просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. В обоснование жалобы указывает, что ответчиком было заявлено ходатайство о применении сроков исковой давности в части взыскания неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства. Однако, судом вопрос о применении сроков исковой давности не был разрешен. Считает, что суд необоснованно не принял во внимание ходатайство ответчика о применении срока исковой давности. Указывает, что истцу стало известно о нарушении своего права (дата), так как согласно п. 1.4 договора участия в долевом строительстве квартира передается дольщику не позднее (дата), применительно к последнему платежу (дата), так как последний день просрочки за нарушение срока передачи квартиры является (дата) (дата принятия истцом квартиры по акту приема -передачи (номер)). Следовательно, срок исковой давности в части взыскания неустойки в полном объеме истекает (дата). Исковое заявление было сдано в почтовое отделение (дата). Следовательно, срок исковой давности в части взыскания неустойки за период с (дата) по (дата) истек (дата). Размер неустойки за оставшийся период с (дата) по (дата) (4 дня) составляет "данные изъяты". Считает, что факт пропуска без уважительных причин срока исковой давности в части взыскания неустойки за нарушение срока передачи квартиры ответчиком был доказан и установлен, в связи с чем, во взыскании неустойки за период с (дата) по (дата) должно быть отказано. Полагает подлежащим взысканию неустойки за период с (дата) по (дата) в размере "данные изъяты". Выражает несогласие с взысканной судом разницей между проектной и фактической площадью в размере "данные изъяты" рублей. Согласно акту приема - передачи (номер) от (дата) истцу была передана однокомнатная (адрес), общей площадью 50,6 кв.м, площадью лоджии 4,5 кв. м, площадью лоджии 3,6 кв. м. Площадь лоджий в акте приема - передачи указана без применения понижающих коэффициентов. В Приложении (номер) (Экспликация помещения) к договору долевого участия в экспликации (адрес), (планировка 1В) к остекленной лоджии проектной площадью 4,72 кв.м. (номер по плану 6) понижающий коэффициент не применяется, указанной лоджии соответствует фактически переданная по акту лоджия площадью 4,5 кв.м. К неостекленной лоджии проектной площадью 3,46 кв.м. (номер по плану 5), применяется понижающий коэффициент 0,5, указанной лоджии соответствует фактически переданная по акту лоджия площадью 3,6 кв.м. Таким образом, согласно условиям договора долевого участия, понижающий коэффициент 0,5 применяется только к одной лоджии. Считает, что судом необоснованно применены понижающие коэффициенты 0,5 к обеим лоджиям. Площадь переданной истцу квартиры составляет 56,9 кв.м, в том числе площадь лоджии 4,5 кв.м, площадь лоджии 1,8 кв.м. (с учетом коэффициента 0,5). Разница между договорной и фактической площадью составляет 0,1 кв.м, что на 0,17 % меньше договорной площади. Исходя из стоимости одного квадратного метра "данные изъяты" рублей, сумма переплаты составляет "данные изъяты" рублей.

В возражениях на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом.

Руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным, рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильность решения проверена в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что (дата) между ООО "Запсибинтерстрой" (застройщик) и (ФИО)1 (Крупнова) А.В. (дольщик) был заключен договор участия в долевом строительстве (номер), по условиям которого застройщик обязался построить однокомнатную (адрес), площадью 57,00 кв.м, расположенную на восьмом этаже в блок-секции (номер), а дольщик обязался уплатить ответчику обусловленную договором цену в размере "данные изъяты" рублей за один кв.м, всего ориентировочную стоимость "данные изъяты" рублей (п.1.1, 2.1 договора).

Согласно п. 1.4 договора срок передачи объекта долевого строительства сторонами определен - не позднее (дата).

Материалами дела подтверждено и ответчиком не оспаривалось, что истцом денежные средства оплачены в полном объеме в соответствии с условиями заключенного соглашения.

Судом установлено, что свои обязательства истец (ФИО)1 исполнила в полном объеме, оплатив вышеуказанную сумму, однако ответчик нарушил срок передачи истцу объекта долевого строительства.

Направленная в адрес ответчика (дата) претензия осталась без удовлетворения, в связи с чем, истец была вынуждена прибегнуть к судебной защите нарушенного права.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, установив факт ненадлежащего выполнения ответчиком обязательств в рамках заключенного с истцом соглашения, пришел к выводу о взыскании с ответчика неустойки в размере "данные изъяты" рублей, а также разницы между проектной и фактически переданной площади объекта долевого строительства в размере "данные изъяты" рублей, штрафа.

Судебная коллегия не может согласиться с правильностью взысканных судом сумм, поскольку судом были неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы материального права, что является основанием для изменения обжалуемого решения (пп.1, 4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ).

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 6 Федерального закона от (дата) (номер) - ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 214-ФЗ) судом произведено взыскание неустойки в заявленном истцом размере, исходя из цены договора равной "данные изъяты" рублей, за период просрочки с (дата) по (дата), в связи с чем, определен размер подлежащей взысканию неустойки в размере "данные изъяты" рублей.

Между тем, принимая решение о взыскании неустойки, суд первой инстанции оставил без оценки ходатайство ответчика о применении к требованию истца о взыскании неустойки срока исковой давности, которое было заявлено, как в письменных возражениях на иск, так и поддержано представителем ответчика в судебном заседании. Доводы апеллянта в указанной части заслуживают внимания.

Общий срок исковой давности в силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается в три года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По смыслу указанных выше правовых норм моментом начала течения срока исковой давности является дата, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Из содержания договора участия в долевом строительстве (номер) следует, что ответчик принял на себя обязательство передать истцу объект долевого строительства не позднее (дата).

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с (дата) по (дата) (136 дней просрочки).

Между тем, о нарушенном праве истец должна была узнать (дата), однако обратилась в суд с требованием о взыскании неустойки лишь (дата).

Таким образом, судебная коллегия соглашается с правомерностью доводов апеллянта о том, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки за период с (дата) по (дата). Доказательств невозможности предъявления искового заявления в пределах срока исковой давности, наличия уважительных причин для восстановления срока исковой давности, не представлено. Оснований для перерыва или приостановления течения срока исковой давности судебной коллегией не установлено.

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере "данные изъяты" ( "данные изъяты"). Оснований для освобождения ответчика от ответственности по компенсации истцу законной неустойки в указанном размере судебная коллегия не усматривает, злоупотребление правом со стороны истца отсутствует.

Также судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы ответчика о неверном определении судом первой инстанции стоимости разницы между проектной и фактически переданной площадью объекта долевого строительства в размере "данные изъяты" рублей. Возражения ответчика в части разрешения указанного требования были оставлены судом без внимания.

Согласно заключенному между сторонами договору участия в долевом строительстве (номер) от (дата), застройщик принял на себя обязательства построить однокомнатную (адрес), проектной площадью 57,00 кв.м. (в указанную площадь включена площадь балкона (лоджии)).

В соответствии с подписанным между сторонами актом приема - передачи (номер) от (дата) истцу была передана однокомнатная (адрес), общей площадью 50,6 кв.м, площадью лоджии 4,5 кв.м, площадью лоджии 3,6 кв.м. При этом, площадь в акте указана без применения понижающих коэффициентов.

Ссылку истца в исковом заявлении на положения п. 1 ст. 5 Федерального закона от (дата) N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в изложенной редакции следует признать несостоятельной, поскольку положения указанной нормы вступают в силу с (дата) и обратная сила норме закона законодателем не придана.

В приложении (номер) к договору долевого участия в экспликации квартиры N 390 к остекленной лоджии проектной площадью 4,72 кв.м. (номер по плану 6) понижающий коэффициент не применяется, указанной лоджии соответствует фактически переданная по акту лоджия площадью 4,5 кв.м. При этом, к неостекленной лоджии проектной площадью 3,46 кв.м. (номер по плану 5) применяется понижающий коэффициент 0,5, указанной лоджии соответствует фактически переданная по акту лоджия площадью 3,6 кв.м. При таких обстоятельствах, согласно условиям договора долевого участия понижающий коэффициент 0,5 применяется только к одной лоджии. Площадь переданной истцу квартиры составляет 56,9 кв.м, в том числе: площадь квартиры 50,6 кв.м, площадь лоджии 4,5 кв.м, площадь лоджии 1, 8 кв.м. (с учетом коэффициента 0,5). Разница между договорной и фактической площадью составляет 0,1 кв.м. Исходя из стоимости одного квадратного метра "данные изъяты" рублей, сумма переплаты составит "данные изъяты" рублей.

Ссылка ответчика в возражениях на исковое заявление на то, что поскольку площадь квартиры уменьшилась менее чем на 3% от договорной площади, то стоимость разницы не подлежит возмещению (п. 2.4 договора), не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования истца.

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ, договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Пункт 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (часть 9 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ к существенным условиям договора долевого строительства относятся, в том числе определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 2 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Создание объекта долевого строительства меньшей площадью является отступлением от условий договора, предусматривающим характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Заключенный договор позволяет застройщику построить объект меньшего размера, при этом содержит условия, исключающие его ответственность за нарушение условий договора в зависимости от степени отклонения, то есть освобождают от ответственности.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в силу части 4 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ являются ничтожными.

Пункт договора о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении возмещению не подлежит в случае расхождений на 3% нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя, ограничивает право дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры, цена которой была определена на единицу площади, что противоречит закону, приведенному выше, и влечет недействительность вышеуказанного условия договора в соответствии с частью 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей".

Таким образом, истцу передана квартира, имеющая отступления от условий договора в части размера объекта долевого строительства, что противоречит требованиям как Федерального закона N 214 - ФЗ, так и пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

С учетом вышеприведенных норм материального права и установленных обстоятельств по делу с ответчика в пользу истца подлежит взысканию как неустойка в размере 7 837 рублей 50 копеек, так и разница между проектной и фактически переданной площадью объекта долевого строительства в размере 6 250 рублей.

С учетом положений п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 7 043 рубля 75 копеек.

В соответствии с положениями ст. 333.19 НК РФ, ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 563 рубля 50 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сургутского городского суда от (дата) изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Запсибинтерстрой" в пользу (ФИО)1 неустойку за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства в размере "данные изъяты", стоимость разницы между проектной и фактически переданной площадью объекта долевого строительства в размере "данные изъяты" рублей, штраф в размере "данные изъяты" копеек.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью "Запсибинтерстрой" в доход муниципального образования город Сургут государственную пошлину в размере "данные изъяты".

В остальной части апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Запсибинтерстрой" оставить без удовлетворения.

Председательствующий: Д.Н. Гудожников

Судьи: Е.В. Гавриленко

М.В. Кузнецов