Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 10 января 2018 г. по делу N 33-26/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего Васильевой В.Г.,

судей Местниковой С.А, Осиповой А.А,

при секретаре Сметаниной С.В,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 23 октября 2017 г, которым по иску МУП "Агентство по развитию территорий" Городского округа "город Якутск" к Нестеревой Л.Л. об изменении договора,

ПОСТАНОВЛЕНО:

Обязать Нестеревой Л.Л. заключить с МУП "АРТ" ГО "город Якутск" дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве N... от 3 июня 2014 г, указав в п. 2.1.4 договора о сроке завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию: 4 квартал 2017 г, а также зарегистрировать указанное дополнительное соглашение в Управлении Росреестра по РС(Я).

Заслушав доклад судьи Осиповой А.А, объяснения представителя истца Павловой А.А, ответчика Нестеревой Л.Л. и ее представителя Шувалова А.П, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

МУП "АРТ" обратилось в суд с иском к Нестеревой Л.Л. о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве, указывая на то, что 3 июня 2014 г. между МУП "АРТ" и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по ул.... Срок ввода объекта в эксплуатацию был установлен 2 квартал 2016 г. С мая 2014 г. застройщик начал осуществлять строительно-монтажные работы по объекту. В результате оттайки грунтов завершить строительство многоквартирного дома в срок до 2 квартала 2016 г. стало невозможным. 1 октября 2015 г. застройщик приостановил строительно-монтажные работы на объекте. 6 октября 2015 г. застройщик заключил с ООО НВЦ "Геотехнология" договор подряда на работы по охлаждению грунтов и стабилизации температурного поля в основании на объекте. В настоящее время, несмотря на принятые истцом меры по стабилизации, температурный режим грунтов основания не достиг требуемых расчетных значений. С учетом указаний проектного института сдача объекта в эксплуатацию будет производиться поэтапно: Блок В, Г до 30 декабря 2017 г.; Блок Б до 30 июня 2018 г.; Блок А до 30 декабря 2018 г. 13 октября 2016 г. застройщиком в адрес ответчика направлено предложение об изменении условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, предложено подписать дополнительное соглашение. Дополнительное соглашение ответчиком не подписано. Представитель истца просил возложить на ответчика обязанность заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве об изменении срока завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию на 4 квартал 2017 г. (п. 2.1.4 договора); кроме того, возложить на ответчика обязанность зарегистрировать вышеуказанное дополнительное соглашение в Управлении Росреестра по РС(Я).

Судом вынесено вышеприведенное решение.

Не согласившись с решением суда, представитель ответчика подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить по тем основаниям, что понуждение к изменению условий договора является незаконным; судом не разрешено ходатайство ответчика о привлечении представителя.

Ответчик Нестерева Л.Л. и ее представитель Шувалов А.П. в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца Павлова А.А. в судебном заседании с жалобой не согласилась.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения сторон, судебная коллегия находит, что оснований для отмены решения по доводам жалобы не имеется.

Из материалов дела усматривается, что 29 ноября 2013 г. МУП "АРТ" было выдано разрешение N... на строительство многоквартирного жилого дома по ул..., в том числе на основании Технического отчета по результатам инженерно-геологических изысканий (ШИФР N.., Арх. N... ) и положительного заключения государственной экспертизы N... от 28 ноября 2013 г.

3 июня 2014 г. между МУП "АРТ" (застройщик) и ответчиком Нестеревой Л.Л. (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве N... многоквартирного жилого дома по ул.... (далее - договор).

Согласно п. 2.1.4 договора стороны определили срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию - 2 квартал 2016 г. Данный срок может быть изменен застройщиком с письменным предупреждением участника долевого строительства и внесением изменений в проектную декларацию.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

В ходе строительства объекта после осуществления ООО НВЦ "Геотехнология" 28 сентября 2015 г. замеров температур грунтов основания, проектным институтом ООО "Альянс-Проект" 1 октября 2015 г. производство строительно-монтажных работ по вышеуказанному многоквартирному жилому дому было приостановлено: по Блоку А после выполнения работ по устройству свайных фундаментов; по Блоку Б разрешается загрузка свайных фундаментов конструкциями монолитного каркаса здания до шестого этажа с устройством плиты перекрытия на отм. +18.600, с выполнением кладки наружных и внутренних стен и перегородок и устройством конструкции полов до шестого этажа включительно; по Блокам В, Г разрешается загрузка свайных фундаментов конструкциями монолитного каркаса здания до десятого этажа с устройством плиты перекрытия на отм. +30.600, с выполнением кладки наружных и внутренних стен и перегородок и устройством конструкции полов до десятого этажа включительно. Производство работ выше указанных в данном сообщении отметок по блокам не допускать. Разрешение на дальнейшее производство работ и загрузку свайных фундаментов по блокам будет выдано проектной организацией после достижения температурного режима грунтов основания требуемых расчетных значений.

Согласно предписанию проектной организации приказом генерального директора МУП "АРТ" N... от 1 октября 2015 г. строительно-монтажные работы на объекте были приостановлены. О приостановлении работ МУП "АРТ" проинформировал УГСиЖН РС(Я) (исх. N... от 09.10.2015), а также Департамент Окружной администрации г. Якутска (исх. N... от 01.10.2015) и указал, что температурный режим грунтов не обеспечивает несущую способность основания объекта строительства в результате оттайки грунтов, в связи с чем внесены изменения в график производства работ, цель приостановления строительства - достижение необходимого температурного режима грунтов и обеспечение безопасности объекта.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами 6 октября 2015 г. МУП "АРТ" заключило с ООО "Научно-внедренческий центр "Геотехнология" договор подряда N... на выполнение работ по охлаждению грунтов и стабилизации температурного поля в основании сезонно-охлаждающими установками конденсаторных блоков СОУ 76/89 Н-10м в количестве 59 штук на объекте.

Поскольку в течение первого зимнего сезона система охлаждения необходимого результата не дала, застройщиком был заключен с ООО "Научно-внедренческий центр "Геотехнология" договор подряда N... от 20 января 2016 г. на выполнение работ по охлаждению грунтов и стабилизации температурного поля в основании сезонно-охлаждающими установками конденсаторных блоков СОУ 76/89 Н-10м в количестве 105 штук.

МУП "АРТ" 19 ноября 2015 г. направил ответчику уведомление об изменении срока строительства на 2 квартал 2017 г. 13 октября 2016 г. направлено предложение об изменении договора, подписании дополнительного соглашения. Со стороны ответчика ответа не последовало.

22 июня 2016 г. рассмотрев представленные результаты замеров температур грунтов основания от 16 июня 2016 г, выполненные ООО НВЦ "Геотехнология", проектный институт ООО "Альянс-Проект" вновь в адрес директора МУП "АРТ" направил сообщение исх. N... о приостановления производства строительно-монтажных работ по многоквартирному дому: по Блоку А после устройства плиты цокольного перекрытия на отм. +0,000; по Блоку Б разрешается загрузка свайных фундаментов конструкциями монолитного каркаса здания до восьмого этажа с устройством плиты перекрытия на отм. +24.600, с выполнением кладки наружных и внутренних стен и перегородок и устройством конструкции полов до восьмого этажа включительно; по Блокам В, Г разрешается загрузка свайных фундаментов конструкциями монолитного каркаса здания до шестнадцатого этажа плюс технический этаж с устройством плиты перекрытия на отм. +51.300, с выполнением кладки наружных и внутренних стен и перегородок и устройством конструкции полов до тринадцатого этажа включительно. Производство работ выше указанных в данном сообщении отметок по блокам не допускать. Разрешение на дальнейшее производство работ и загрузку свайных фундаментов по блокам будет выдано проектной организацией после достижения температурного режима грунтов основания требуемых расчетных значений.

В соответствии с письмом ООО "Альянс-Проект" в адрес директора МУП "АРТ" исх. N... от 22 июля 2016 г. на основании динамики формирования температурного режима грунтов достижение минимальных значений расчетных температур грунтов основания, необходимых для обеспечения несущей способности фундаментов прогнозируется: по Блоку А после осенне-зимнего периода 2017-2018; по Блоку Б после осенне-зимнего периода 2017-2018; по Блокам В, Г после осенне-зимнего периода 2016-2017.

Согласно протоколу от 3 августа 2016 г. в ходе общего собрания участников долевого строительства многоквартирного жилого дома по ул..., в котором участвовал 101 дольщик, МУП "АРТ" проинформировало участников о причинах переноса сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

Ответчиком были получены сообщения МУП "АРТ" о невозможности завершения строительства многоквартирного дома в предусмотренный договором срок. Застройщиком предложено изменить условия договора путем подписания дополнительного соглашения и определить срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию 4 квартал 2017 г, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно не достижением требуемого проектной документацией температурного режима грунтов в фундаментах основания объекта в результате оттайки грунтов. Дополнительное соглашение ответчиком подписано не было.

В п. 24 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, разъяснено, что понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как следует из п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что застройщик на момент заключения с ответчиком договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома располагал данными на каких видах грунта будет производится строительство объекта. Данный факт стороной истца не оспаривается и подтверждается техническим отчетом ООО "Геопроект" по результатам инженерно-геологических изысканий 2013 г, выданным ГАУ "Управление Госэкспертизы РС(Я)" положительным заключением государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий N... от 28 ноября 2013 г, согласно которым на основании рассмотренных результатов инженерных изысканий рекомендуется в проекте предусмотреть мероприятия, направленные на проморозку талых грунтов (холодные сваи, СОУ или воздушное охлаждение).

В соответствии с положительным заключением государственной экспертизы N... от 16 февраля 2015 г. проектная документация объекта отвечает не только требованиям технических регламентов, сводов правил, национальным стандартам, но и результатам инженерных изысканий. При этом результаты инженерных изысканий соответствуют требованиям технических регламентов и другим нормативно-техническим документам.

Инженерные изыскания для строительства - работы, проводимые для комплексного изучения природных условий района, площадки, участка проектируемого строительства, местных строительных материалов и источников водоснабжения и получения необходимых и достаточных материалов для разработки экономически целесообразных и технически обоснованных решений при проектировании и строительстве объектов.

Таким образом, МУП "АРТ" в проекте были предусмотрены мероприятия, направленные на проморозку талых грунтов, в том числе установка СОУ. Соответственно, заключая с ответчиками договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и определяя срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию (2 квартал 2016 г.), застройщик учитывал период, необходимый для осуществления вышеуказанных мероприятий.

Согласно заключению директора ООО НВЦ "Геотехнология" П. от 18 июля 2016 г. по данным инженерно-геологических изысканий, выполненных ООО "Геопроект" в 2013 г, площадка строительства многоквартирного жилого дома действительно характеризуется как сложная, требующая выполнения специальных геотехнических мероприятий по инженерной подготовке и стабилизации температурного режима грунтов - основного условия обеспечения несущей способности свайных фундаментов. Площадка расположена в пределах области естественного стока поверхностных и надмерзлотных грунтовых вод, поступающих из западной и южной части города, что обуславливает высокую обводненность грунтов сезонноталого слоя и надмерзлотных таликов, вскрытых бурением до глубины 10 м.

Вместе с тем, для обеспечения расчетной несущей способности свайных фундаментов, предусмотренной проектной документацией вышеуказанного объекта, были разработаны и реализованы следующие мероприятия: - устройство водопонизительных скважин, оборудованных гравийными фильтрами для откачки грунтовых вод; - монтаж СОУ для промораживания талых и охлаждения растепленных в процессе изготовления буронабивных свай высокотемпературных грунтов до значений температур, обеспечивающих проектную несущую способность свай.

Устойчивый (стационарный) температурный режим в грунтовых основаниях, охлаждаемых СОУ парожидкостного типа, как правило, формируется в течение трех зимних сезонов. Без применения СОУ промерзание и охлаждение до расчетных температур водонасыщенных постоянно действующих таликов надмерзлотного типа может продолжаться до пяти и более лет. Отсутствие аналитических методов расчета продолжительности циклов принудительного промерзания и последующего охлаждения грунтов до значений расчетных (проектных) температур не позволяет определить на стадии проектирования реальный срок формирования твердомерзлого состояния грунтов, обеспечивающего проектную несущую способность свайных фундаментов.

Материалами дела подтверждается, что застройщиком МУП "АРТ" были осуществлены мероприятия по охлаждению грунтов и стабилизации температурного поля в основании объекта СОУ, рекомендованные в результате инженерных изысканий и предусмотренные проектной документацией, которые соответственно получили положительное заключение государственной экспертизы.

Изменение температурного режима грунтов в фундаментах основания объекта являлось прогнозируемым обстоятельством, но в допустимых нормах. Между тем, не достижение требуемого проектной документацией температурного режима грунтов в установленные сроки, и как следствие, увеличение периода проведения соответствующих мероприятий по охлаждению грунтов, по их принудительному промерзанию в данном случае является исключительным обстоятельством, которое не зависит только от воли и действий человека и продолжительность которого нельзя с точностью предусмотреть в виду природно-климатических условий.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил требования истца, поскольку в данном случае изменение вышеуказанных обстоятельств является существенным, так как они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор был бы заключен на значительно отличающихся условиях в отношении срока завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

Вступая в договорные отношения с дольщиками застройщик, полагаясь на технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий исходил из того, что такого изменения обстоятельств, а именно возникновение необходимости охлаждения грунтов в течение нескольких зимних периодов, не произойдет. Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые застройщик не мог одномоментно преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора, поскольку, как указывалось выше, достижение требуемого проектной документацией температурного режима грунтов не зависит только от действий застройщика.

Исполнение договора без изменения его условий в отношении срока завершения строительства нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для заинтересованной стороны (в данном случае застройщика) такой ущерб в результате предъявления требований со стороны ответчиков о выплате неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, что она в значительной степени лишится того, на что рассчитывала при заключении договора, поскольку себестоимость строительства объекта долевого участия для истца значительно возрастет.

Кроме того, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения указанных обстоятельств несет застройщик.

В данном случае действия застройщика направлены на обеспечение безопасности объекта, предотвращение в дальнейшем угрозы жизни и здоровью участников долевого строительства.

Согласно п.п. 3.1, 3.2 Устава МУП "АРТ" предприятие создано, в том числе с целью формирования рынка доступного жилья, строительства объектов жилья, участия в реализации муниципальных, республиканских, федеральных программ и подпрограмм по обеспечению жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, работников бюджетной сферы и других категорий граждан.

В соответствии с договором ответчик уплачивает обусловленную договором цену объекта долевого строительства с учетом безвозмездной жилищной субсидии, предоставленной на основании договора-обязательства N... от 24 декабря 2013 г. Решение проблемы обеспечения граждан РФ жильем является одной из приоритетных задач государства, и защите подлежат законные интересы как дольщиков, так и застройщиков. Обращение участников долевого строительства с требованием о выплате неустойки за нарушение срока завершения строительства может привести к банкротству организации, и как следствие, отсутствию возможности завершить строительство и передать жилые помещения гражданам, в том числе и по социальным программам.

В связи с чем действия МУП "АРТ" в силу существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили на момент заключения договора, отвечают критериям разумности и добросовестности.

Довод жалобы о том, что в данном случае право дольщика на защиту его законных интересов, связанных с недобросовестными действиями застройщика по нарушению срока завершения строительства, не может быть ущемлено, судебной коллегией отклоняется в виду следующего. Понуждение к изменению условий договора о переносе срока передачи застройщиком объекта долевого строительства и обеспечение баланса интересов обеих сторон договора относится к компетенции судов общей юрисдикции, поскольку требует исследования и оценки фактических обстоятельств дела, с учетом которых ст. 451 ГК РФ и допускается изменение договора по требованию заинтересованной стороны. При установлении данных обстоятельств и применения судом положений ст. 451 ГК РФ права участника долевого строительства, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, не являются нарушенными.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Также подлежат отклонению доводы жалобы о нарушении права на судебную защиту в связи с не рассмотрением ходатайства о привлечении представителя, поскольку из материалов дела следует, что Нестерева Л.Л. с ходатайством о привлечении представителя для оказания юридической помощи в суд первой инстанции не обращалась. В материалах дела имеется заявление Нестеревой Л.Л. об отложении судебного заседания, которое было рассмотрено судом и разрешено в соответствии с требованиями ст. 166 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 32. 33 т. 2). Нарушений процессуальных прав ответчика при этом судом не допущено.

При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 23 октября 2017 г. по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий: В.Г.Васильева

Судьи: С.А.Местникова

А.А.Осипова