Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 10 января 2018 г. по делу N 33-27/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) в составе:

председательствующего Васильевой В.Г,

судей Осиповой А.А, Местниковой С.А,

при секретаре Сметаниной С.В,

рассмотрела в открытом судебном заседании 10 января 2018 года

дело по апелляционной жалобе ответчиков на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 23 октября 2017 года, которым по иску Муниципального унитарного предприятия "Агентство по развитию территорий" городского округа "город Якутск" к Зайцевой В.Н, Зайцеву А.Ю. об изменении договора,

ПОСТАНОВЛЕНО:

Обязать Зайцеву В.Н, Зайцева А.Ю. заключить с МУП "Агентство по развитию территорий" городского округа "город Якутск" дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве N... от 21.05.2014, указав в п. 2.1.4 договора о сроке завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию: 4 квартал 2017 года, а также зарегистрировать указанное дополнительное соглашение в Управлении Росреестра по PC (Я).

Заслушав доклад судьи Местниковой С.А, объяснения представителя истца Павловой А.А, изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

МУП "АРТ" ГО "город Якутск" обратилось в суд с иском к Зайцевой В.Н, Зайцеву А.Ю. об изменении договора участия в долевом строительстве от 21.05.2014 ввиду существенно изменившихся обстоятельств, указывая на то, что застройщик перенес сроки сдачи объекта в эксплуатацию по независящим от него объективным причинам. Истец просит обязать ответчиков заключить дополнительное соглашение к указанному договору, указав в п. 2.1.4 о сроке завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию: 4 квартал 2017 года, а также обязать их зарегистрировать соглашение в Управлении Росреестра по PC(Я).

Судом постановлено вышеуказанное решение.

Не согласившись с указанным решением, ответчики Зайцева В.Н, Зайцев А.Ю. обратились в суд с апелляционной жалобой, в которой просят отменить решение суда и принять новое об отказе в удовлетворении иска, мотивируя тем, что оттайка грунта на отдельных участках строительства не является форс-мажорным обстоятельством. Кроме того, понуждение к заключению договора не допускается.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

МУП "АРТ", обращаясь с исковым заявлением в суд, просит возложить обязанность на ответчика заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве об изменении срока завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию на 4 квартал 2017 года, изложив п.п. 2.1.4 договора в предложенной им редакции, а также обязать ответчика зарегистрировать вышеуказанное дополнительное соглашение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РС (Я).

Разрешая дело по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец доказал наличие совокупности условий, предусмотренных ст.451 ГК РФ, являющихся основанием для изменения условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Данные выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит правильными, поскольку они основаны на установленных в судебном заседании фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Из материалов дела усматривается, что 29.11.2013 МУП "АРТ" было выдано разрешение N... на строительство многоквартирного жилого дома по ул..., в том числе на основании Технического отчета по результатам инженерно-геологических изысканий (ШИФР N.., Арх. N... ) и положительного заключения государственной экспертизы N... от 28.11.2013.

21.05.2014 между МУП "АРТ" (застройщик) и Зайцевой В.Н, Зайцевым А.Ю. (участники долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N... многоквартирного жилого дома по ул.... (далее - договор).

Согласно п. 2.1.4 договора стороны определили срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию - 2 квартал 2016 года. Данный срок может быть изменен застройщиком с письменным предупреждением участника долевого строительства и внесением изменений в проектную декларацию.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

Сторонами не оспаривается, что с мая 2014 года застройщик начал осуществлять строительно-монтажные работы по объекту.

В ходе строительства объекта после осуществления ООО НВЦ "Геотехнология" 28.09.2015 замеров температур грунтов основания, проектным институтом ООО "Альянс-Проект" 01.10.2015 производство строительно-монтажных работ по вышеуказанному многоквартирному жилому дому было приостановлено. Разрешение на дальнейшее производство работ и загрузку свайных фундаментов по блокам будет выдано проектной организацией после достижения температурного режима грунтов основания требуемых расчетных значений.

Согласно предписанию проектной организации приказом генерального директора МУП "АРТ" N... от 01.10.2015 строительно-монтажные работы на объекте были приостановлены, о чем проинформированы УГСиЖН РС(Я) (исх. N... от 09.10.2015), Департамент Окружной администрации г. Якутска (исх. N... от 01.10.2015), при этом указано, что температурный режим грунтов не обеспечивает несущую способность основания объекта строительства в результате оттайки грунтов, в связи с чем внесены изменения в график производства работ, цель приостановления строительства - достижение необходимого температурного режима грунтов и обеспечение безопасности объекта.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами 06.10.2015 МУП "АРТ" заключило с ООО "Научно-внедренческий центр "Геотехнология" договор подряда N... на выполнение работ по охлаждению грунтов и стабилизации температурного поля в основании сезонно-охлаждающими установками конденсаторных блоков СОУ 76/89 Н-10м в количестве 59 штук на объекте.

Поскольку в течение первого зимнего сезона система охлаждения необходимого результата не дала, застройщиком был заключен с ООО "Научно-внедренческий центр "Геотехнология" договор подряда N... от 20.01.2016 на выполнение работ по охлаждению грунтов и стабилизации температурного поля в основании сезонно-охлаждающими установками конденсаторных блоков СОУ 76/89 Н-10м в количестве 105 штук.

МУП "АРТ" 19.11.2015 исх. N... направил ответчикам уведомление об изменении срока строительства на 2 квартал 2017 года.

22.06.2016, рассмотрев представленные результаты замеров температур грунтов основания от 16.06.2016, выполненные ООО НВЦ "Геотехнология", проектный институт ООО "Альянс-Проект" вновь в адрес директора МУП "АРТ" направил сообщение исх. N... о приостановления производства строительно-монтажных работ по многоквартирному дому до достижения температурного режима грунтов основания требуемых расчетных значений.

Согласно протоколу от 03.08.2016 в ходе общего собрания участников долевого строительства многоквартирного жилого дома по ул..., в котором участвовал 101 дольщик, МУП "АРТ" проинформировал участников о причинах переноса сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

14.11.2016 дольщикам, в том числе ответчикам, было направлено сообщение МУП "АРТ" о невозможности завершения строительства многоквартирного дома в предусмотренный договором срок с предложением изменить условия договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Дополнительное соглашение ответчиками подписано не было.

В п. 24 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, разъяснено, что понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (ст. 451 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п.п. 1, 2 ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п.4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как следует из п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что застройщик на момент заключения с ответчиками договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома располагал данными на каких видах грунтах будет производится строительство объекта. Данный факт стороной истца не оспаривается и подтверждается техническим отчетом ООО "Геопроект" по результатам инженерно-геологических изысканий 2013 г, выданным ГАУ "Управление Госэкспертизы РС(Я)" положительным заключением государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий N... от 28.11.2013 г, согласно которым на основании рассмотренных результатов инженерных изысканий рекомендуется в проекте предусмотреть мероприятия, направленные на проморозку талых грунтов (холодные сваи, СОУ или воздушное охлаждение).

В соответствии с положительным заключением государственной экспертизы N... от 16.02.2015 проектная документация объекта отвечает не только требованиям технических регламентов, сводов правил, национальным стандартам, но и результатам инженерных изысканий. При этом, результаты инженерных изысканий соответствуют требованиям технических регламентов и другим нормативно-техническим документам.

Инженерные изыскания для строительства - работы, проводимые для комплексного изучения природных условий района, площадки, участка проектируемого строительства, местных строительных материалов и источников водоснабжения и получения необходимых и достаточных материалов для разработки экономически целесообразных и технически обоснованных решений при проектировании и строительстве объектов.

Таким образом, МУП "АРТ" в проекте были предусмотрены мероприятия, направленные на проморозку талых грунтов, в том числе установка СОУ. Соответственно, заключая с Зайцевой В.Н, Зайцевым А.Ю. договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и определяя срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию (2 квартал 2016 года), застройщик учитывал период, необходимый для осуществления вышеуказанных мероприятий.

Согласно заключению директора ООО НВЦ "Геотехнология" П. от 18.07.2016 по данным инженерно-геологических изысканий, выполненных ООО "Геопроект" в 2013 г, площадка строительства многоквартирного жилого дома действительно характеризуется как сложная, требующая выполнения специальных геотехнических мероприятий по инженерной подготовке и стабилизации температурного режима грунтов - основного условия обеспечения несущей способности свайных фундаментов. Площадка расположена в пределах области естественного стока поверхностных и надмерзлотных грунтовых вод, поступающих из западной и южной части города, что обуславливает высокую обводненность грунтов сезонноталого слоя и надмерзлотных таликов, вскрытых бурением до глубины 10 метров.

Вместе с тем, для обеспечения расчетной несущей способности свайных фундаментов, предусмотренной проектной документацией вышеуказанного объекта, были разработаны и реализованы следующие мероприятия:

- устройство водопонизительных скважин, оборудованных гравийными фильтрами для откачки грунтовых вод;

- монтаж СОУ для промораживания талых и охлаждения растепленных в процессе изготовления буронабивных свай высокотемпературных грунтов до значений температур, обеспечивающих проектную несущую способность свай.

Устойчивый (стационарный) температурный режим в грунтовых основаниях, охлаждаемых СОУ парожидкостного типа, как правило, формируется в течение трех зимних сезонов. Без применения СОУ промерзание и охлаждение до расчетных температур водонасыщенных постоянно действующих таликов надмерзлотного типа может продолжаться до пяти и более лет. Отсутствие аналитических методов расчета продолжительности циклов принудительного промерзания и последующего охлаждения грунтов до значений расчетных (проектных) температур не позволяет определить на стадии проектирования реальный срок формирования твердомерзлого состояния грунтов, обеспечивающего проектную несущую способность свайных фундаментов.

Материалами дела подтверждается, что застройщиком МУП "АРТ" были осуществлены мероприятия по охлаждению грунтов и стабилизации температурного поля в основании объекта СОУ, рекомендованные в результате инженерных изысканий и предусмотренные проектной документацией, которые соответственно получили положительное заключение государственной экспертизы. Довод ответчиков о бездействии МУП "АРТ" и непринятии мер по предотвращению оттайки грунта является необоснованным и опровергается материалами дела.

Изменение температурного режима грунтов в фундаментах основания объекта являлось прогнозируемым обстоятельством, но в допустимых нормах. Между тем, не достижение требуемого проектной документацией температурного режима грунтов в установленные сроки, и как следствие, увеличение периода проведения соответствующих мероприятий по охлаждению грунтов, по их принудительному промерзанию в данном случае является исключительным обстоятельством, которое не зависит только от воли и действий человека и продолжительность которого нельзя с точностью предусмотреть в виду природно-климатических условий.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в данном случае изменение вышеуказанных обстоятельств является существенным, так как они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор был бы заключен на значительно отличающихся условиях в отношении срока завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

Вступая в договорные отношения с дольщиками застройщик, полагаясь на технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий исходил из того, что такого изменения обстоятельств, а именно возникновение необходимости охлаждения грунтов в течение нескольких зимних периодов, не произойдет. Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые застройщик не мог одномоментно преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора, поскольку, как указывалось выше, достижение требуемого проектной документацией температурного режима грунтов не зависит только от действий застройщика.

Исполнение договора без изменения его условий в отношении срока завершения строительства нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для заинтересованной стороны (в данном случае застройщика) такой ущерб в результате предъявления требований со стороны ответчиков о выплате неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, что она в значительной степени лишится того, на что рассчитывала при заключении договора, поскольку себестоимость строительства объекта долевого участия для истца значительно возрастет.

Кроме того, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения указанных обстоятельств несет застройщик.

В данном случае действия застройщика направлены на обеспечение безопасности объекта, предотвращение в дальнейшем угрозы жизни и здоровья участников долевого строительства.

Согласно п.п. 3.1, 3.2 Устава МУП "АРТ" предприятие создано, в том числе с целью формирования рынка доступного жилья, строительства объектов жилья, участия в реализации муниципальных, республиканских, федеральных программ и подпрограмм по обеспечению жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, работников бюджетной сферы и других категорий граждан.

В соответствии с договором ответчики уплачивают обусловленную договором цену объекта долевого строительства с учетом безвозмездной жилищной субсидии, предоставленной на основании договора-обязательства N... от 24.12.2013. Решение проблемы обеспечения граждан РФ жильем является одной из приоритетных задач государства, и защите подлежат законные интересы как дольщиков, так и застройщиков. Обращение участников долевого строительства с требованием о выплате неустойки за нарушение срока завершения строительства может привести к банкротству организации, и как следствие, отсутствию возможности завершить строительство и передать жилые помещения гражданам, в том числе и по социальным программам.

Судебная коллегия полагает, что действия МУП "АРТ" в силу существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили на момент заключения договора, отвечают критериям разумности и добросовестности.

Довод стороны ответчика о том, что понуждение к заключению договора не допускается, судебной коллегией отклоняется в виду следующего. Понуждение к изменению условий договора о переносе срока передачи застройщиком объекта долевого строительства и обеспечение баланса интересов обеих сторон договора относится к компетенции судов общей юрисдикции, поскольку требует исследования и оценки фактических обстоятельств дела, с учетом которых статьей 451 Гражданского кодекса РФ и допускается изменение договора по требованию заинтересованной стороны. При установлении данных обстоятельств и применения судом положений ст.451 Гражданского кодекса РФ права участника долевого строительства, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, не являются нарушенными.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения, судом обстоятельствам, имеющим значение для дела, дана надлежащая правовая оценка, оснований для отмены решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 23 октября 2017 года по данному делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий: В.Г. Васильева

Судьи: А.А. Осипова

С.А. Местникова