Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 18 января 2018 г. по делу N 33-96/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:

председательствующего Верюлина А.В,

судей Козиной Е.Г, Середы Л.И,

при секретаре Вечкановой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 18 января 2018 г. в городе Саранске гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "К Априори" к обществу с ограниченной ответственностью "ЭКО-МИТРА" и Кавадину Станиславу Валентиновичу о взыскании солидарно суммы основного долга по договору аренды нежилого помещения, неустойки, понуждении общества с ограниченной ответственностью "ЭКО-МИТРА" возвратить нежилые помещения по апелляционной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью "К Априори" Макаровой Тамары Владимировны на решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 6 октября 2017 г.

Заслушав доклад председательствующего Верюлина А.В, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

общество с ограниченной ответственностью "К Априори" (далее - ООО "К Априори") обратилось в суд с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "ЭКО-МИТРА" (далее - ООО "ЭКО-МИТРА") и Кавадину С.В. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, неустойки, понуждении возвратить нежилые помещения.

В обоснование исковых требований истец указал на то, что 1 июля 2014 г. между ООО "К Априори" и ООО "ЭКО-МИТРА" заключен договор N 01/07/01 аренды нежилого помещения, в соответствии с которым ООО "К Априори" по акту приема-передачи от 1 июля 2014 г. передало во временное возмездное пользование ООО "ЭКО-МИТРА" нежилые помещения N 4,5 общей площадью 79,01 кв.м, расположенные на 2-ом этаже здания инженерного корпуса по адресу: "адрес". Здание инженерного корпуса принадлежит ООО "К Априори" на праве собственности.

Срок аренды установлен с 1 июля 2014 г. по 31 мая 2015 г.

Срок аренды пролонгирован сторонами по 31 марта 2017 г.

Общая сумма арендной платы составила 350 руб. за 1 кв.м. Пунктом 4 договора установлено, что арендная плата включает в себя коммунальные платежи, а именно: плату за энергоснабжение, отопление, канализацию и водоснабжение.

Пунктом 5 договора предусмотрено, что арендная плата за пользование помещением вносится ежемесячно авансом, не позднее 1 числа оплачиваемого месяца, эксплуатационные расходы оплачиваются арендатором в течение трех дней с момента получения счета на оплату.

1 июля 2014 г. между ООО "К Априори" и Кавадиным С.В. заключен договор поручительства, в соответствии с условиями которого Кавадин С.В. принял на себя обязательства отвечать перед ООО "К Априори" за исполнение ООО "ЭКО-МИТРА" всех обязательств по договору аренды от 1 июля 2014 г.

Между тем ООО "ЭКО-МИТРА" ненадлежаще исполняет обязательства по договору аренды нежилого помещения, не вносит арендные платежи.

Задолженность по договору аренды нежилого помещения от 1 июля 2014 г. составляет: 139 847 руб. 70 коп. - за период частично октябрь, полностью с ноября 2016 г. по март 2017 г, 2271 руб. 18 коп. - вывоз и размещение ТБО за период с октября 2016 г. по март 2017 г. включительно.

На основании пункта 6 договора аренды произведено начисление пени, подлежащих уплате за просрочку исполнения ответчиками обязательств по внесению арендной платы и эксплуатационных расходов в размере 67 816 руб. 64 коп.

До настоящего времени нежилые помещения не возвращены истцу по акту приема-передачи.

На основании изложенного ООО "К Априори" просило суд взыскать с ответчиков солидарно сумму основного долга по договору аренды нежилого помещения в размере 142 118 руб. 88 коп, неустойку в размере 67 816 руб. 64 коп, обязать ООО "ЭКО-МИТРА" возвратить ООО "К Априори" по акту приема-передачи нежилые помещения N4,5 общей площадью 79,01 кв.м, расположенные в здании инженерного корпуса по адресу: "адрес" (т.д.1, л.д.1-5).

Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 6 октября 2017 г. исковые требования удовлетворены частично, с учетом определения об исправлении описки и арифметической ошибки в решении суда от 2 ноября 2017 г. судом постановлено о взыскании солидарно с ООО "ЭКО-МИТРА" и Кавадина С.В. в пользу ООО "К Априори" задолженности по договору аренды от 1 июля 2014 г. в размере 5645 руб. 87 коп, неустойки в размере 5000 руб, а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 444 руб. 28 коп. (т.д.2, л.д.36-50, 72-75).

Представитель ООО "К Априори" Макарова Т.В. подала апелляционную жалобу на решение суда, ссылаясь на то, что перечисленные в решении суда документы не содержат сведений о полной утрате арендуемых помещений и не могут служить надлежащими доказательствами невозможности их использования для целей аренды; повреждения арендуемых помещений были устранены ООО "К Априори" в кратчайшие сроки; прекращение обязательств ООО "ЭКО-МИТРА" по договору аренды невозможностью исполнения недопустимо, так как невозможность исполнения обусловлена обстоятельствами, за которые, согласно положениям заключенного договора, ООО "ЭКО-МИТРА" обязалось нести ответственность; суд первой инстанции ошибочно руководствовался разъяснениями, содержащимися в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" о применении положений статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанные положения применимы к арендным отношениям в случаях, когда арендодатель не исполнил обязательство по передаче в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок; суд незаконно отказал в понуждении ООО "ЭКО-МИТРА" возвратить арендованные нежилые помещения, представленный в материалы дела конверт, при вскрытии которого были обнаружены два уведомления и акт, не может служить надлежащим доказательством намерения ответчика расторгнуть договор досрочно и возвратить помещения ООО "К Априори", уведомления и акт подписаны ненадлежащим лицом - директором Кавадиным С.В, который на тот момент директором не являлся, согласно представленной доверенности имел полномочия только на представление интересов ответчика по вопросу получения и отправки почтовой корреспонденции. На основании изложенного представитель ООО "К Априори" Макарова Т.В. просила решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении предъявленных исковых требований в полном объеме (т.д.2, л.д.77-82).

В возражениях относительно апелляционной жалобы представитель ответчика ООО "ЭКО-МИТРА" Цулин Р.С. просил решение суда оставить без изменения, ссылаясь, в том числе, на то, что в материалы дела был представлен новый договор аренды другого нежилого помещения, которое ООО "К Априори" представило взамен помещения, в котором произошел пожар; в результате пожара в арендуемых помещениях были уничтожены: деревянная входная дверь, остекление оконных проемов, повреждена внутренняя отделка, отопительные приборы, не требуется специальных познаний для того, чтобы установить, что в ноябре использование таких помещений под офис и выставочный зал невозможно; со стороны собственника помещений были допущены нарушения норм пожарной безопасности, выразившиеся в отсутствии противопожарной сигнализации (т.д.2, л.д.157-160).

В судебное заседание ответчик Кавадин С.В. не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще извещен, сведений о причинах неявки не представил, отложить разбирательство дела не просил.

На основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанного лица.

В судебном заседании представитель истца ООО "К Априори" Макарова Т.В. поддержала доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика ООО "ЭКО-МИТРА" Цулин Р.С. возражал относительно апелляционной жалобы.

Рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции, по договору аренды от 1 июля 2014 г. N 01/07/01 ООО "К Априори" передало ООО "ЭКО-МИТРА" во временное возмездное пользование принадлежащие ООО "К Априори" на праве собственности нежилые помещения N4,5, общей площадью 79,01 кв.м, расположенные на 2-м этаже здания инженерного корпуса по адресу: "адрес". Назначение помещений - под выставочный зал.

Срок аренды установлен с 1 июля 2014 г. по 31 мая 2015 г.

Соглашениями срок аренды нежилых помещений неоднократно пролонгировался с 1 июня 2015 г. по 30 апреля 2016 г. и с 1 мая 2016 г. по 31 марта 2016 г.

Общая сумма арендной платы за пользование нежилыми помещениями составила 27 653 руб. 50 коп. в месяц из расчета 350 руб. за 1 кв.м. (пункт 2 договора аренды в редакции соглашения от 30 апреля 2016 г.).

Пунктом 4 договора аренды сторонами установлено, что арендная плата включает коммунальные платежи, а именно: плату за энергоснабжение, отопление, канализацию и водоснабжение арендуемого помещения. Арендная плата не включает эксплуатационные расходы, а именно платы за вывоз и размещение ТБО, расчистку подъездной дороги.

Согласно пункту 5 договора арендная плата за пользование помещением вносится арендатором ежемесячно авансом, не позднее 1 числа оплачиваемого месяца. Эксплуатационные расходы оплачиваются арендатором в течение 3-х дней с момента получения от арендодателя счетов на оплату и актов об оказанных услугах.

В случае несоблюдения условий, установленных пунктом 5 договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,3 % от общей суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (пункт 6 договора).

Нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи.

По договору поручительства от 1 июля 2014 г. Кавадин С.В. принял на себя обязательства отвечать перед ООО "К Априори" за исполнение ООО "ЭКО-МИТРА" обязанностей по договору аренды от 1 июля 2014 г.

5 ноября 2016 г. в помещении офиса ООО "ЭКО-МИТРА" на втором этаже административного здания, расположенного по адресу: "адрес", произошел пожар. В результате пожара огнем уничтожено имущество ООО "ЭКО-МИТРА" и внутренняя отделка офисного помещения на площади 30 кв.м, а также была закопчена внутренняя отделка и имущество смежных помещений, коридора, третьего этажа на общей площади 200 кв.м.

В результате пожара полностью уничтожена входная деревянная дверь в помещение, отсутствуют остекления на трех оконных проемах, предметы мебельной обстановки, электрооборудование, вся площадь завалена пожарным мусором, в юго-восточной части помещения деревянные конструкции пола имеют следы прогара, доски паркета в зоне рядом с прогарами пола полностью переуглены.

Согласно заключению эксперта ФГБУ СЭУ ФПС ИПЛ по Республике Мордовия N 10Т-Л от 24 ноября 2016 г. следов аварийных режимов работ на изъятых с места пожара фрагментах электропроводов выявить не представляется возможным ввиду значительных термических повреждений представленных объектов.

Согласно заключению эксперта ФГБУ СЭУ ФПС ИПЛ по Республике Мордовия N 104-П от 29 ноября 2016 г. очаговая зона пожара расположена в юго-восточной части офисного помещения ООО "ЭКО-МИТРА". Наиболее вероятной причиной возникновения пожара является загорание горючих материалов в результате теплового проявления электрического тока при аварийном режиме работы электрооборудования офисного помещения. Причиной пожара явился аварийный режим работы электрооборудования, находившегося в очаговой зоне пожара. При этом отсутствует лицо, виновное в возникновении аварийного режима работы электрооборудования.

Постановлением старшего дознавателя отдела надзорной деятельности и профилактической работы г.о. Саранск УНД и ПР ГУ МЧС России по Республике Мордовия от 22 мая 2017 г. по данному факту в возбуждении уголовного дела по сообщению о преступлении, предусмотренном статьей 168 Уголовного кодекса Российской Федерации, отказано на основании пункта 1 части 1 статьи 24 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации - за отсутствием события преступления.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сомнения в достоверности не вызывают.

При таких обстоятельствах установив, что арендуемые ООО "ЭКО-МИТРА" нежилые помещения в связи с произошедшим пожаром с 5 ноября 2015 г. не могли быть использованы ответчиком по назначению для осуществления своей деятельности, поскольку после пожара условия пользования имуществом были существенно ухудшены в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, суд первой инстанции обоснованно частично удовлетворил требования истца о взыскании с арендатора и поручителя солидарно задолженности по оплате пользования помещениями за период с октября по 4 ноября 2016 г, а также неустойки.

Данный вывод суда основан на законе и соответствует обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из пункта 1 статьи 614 названного кодекса, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В свою очередь кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если по независящим от него причинам он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

Материалами дела подтверждается, что в период с 5 ноября 2016 г. арендатор ООО "ЭКО-МИТРА" был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, - в связи с пожаром, и за период с 5 ноября 2016 г. арендная плата не подлежит взысканию с арендатора.

Судебная коллегия также соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования о возложении на ООО "ЭКО-МИТРА" обязанности возвратить ООО "К Априори" по акту приема-передачи нежилые помещения N 4,5 общей площадью 79,01 кв.м, расположенные в здании инженерного корпуса по адресу: "адрес".

Как следует из материалов дела, 9 января 2017 г. ООО "ЭКО-МИТРА" направлялся в адрес ООО "К Априори" акт приема-передачи (возврата) к договору N 01/07/01 аренды нежилого помещения от 1 июля 2014 г, а также уведомление о невозможности исполнения обязательств.

Согласно почтовому уведомлению конверт с указанными вложениями был возвращен отправителю с отметкой об истечении срока хранения.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, исходя из положений статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 655 названного кодекса, обоснованно расценил указанные совершенные ответчиком действия как свидетельствующие о его намерении возвратить имущество истцу после прекращения договора аренды.

На основании изложенного отклоняются доводы апелляционной жалобы представителя истца о том, что представленный в материалы дела конверт, при вскрытии которого были обнаружены два уведомления и акт, не может служить надлежащим доказательством намерения ответчика расторгнуть договор и возвратить помещения ООО "К Априори".

Как правильно указал суд первой инстанции, не обеспечив по месту нахождения юридического лица получение корреспонденции, истец ООО "К Априори" принял на себя риск наступления неблагоприятных последствий совершения или не совершения им определенных действий.

Частично удовлетворяя предъявленные исковые требования, суд первой инстанции правильно применил нормы гражданского права, регулирующие спорные правоотношения, приведя в мотивировочной части решения подробное обоснование своим выводам, и дав исчерпывающую оценку представленным доказательствам.

Произведенный судом расчет и размер постановленной ко взысканию суммы задолженности, а также размер неустойки сторонами не оспорены.

Доводы апелляционной жалобы представителя истца о том, что перечисленные в решении суда документы не содержат сведений о полной утрате арендуемых помещений и не могут служить надлежащими доказательствами невозможности их использования для целей аренды, отклоняются.

Как следует из материалов дела, в результате пожара в арендуемых помещениях были уничтожены: деревянная входная дверь, остекление оконных проемов, повреждена внутренняя отделка, отопительные приборы. Является очевидным, что использование таких помещений под офис и выставочный зал (как указано в договоре аренды нежилых помещений) невозможно.

Доводы апелляционной жалобы представителя истца о том, что повреждения арендуемых помещений были устранены ООО "К Априори" в кратчайшие сроки, также отклоняются.

Доказательств указанным обстоятельствам в суд первой инстанции истец не представил.

Приложенные к апелляционной жалобе светокопии договоров подряда и чеков судебной коллегией во внимание приняты быть не могут ввиду отсутствия обоснования невозможности представления таких доказательств в суд первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы представителя истца о том, что прекращение обязательств ООО "ЭКО-МИТРА" по договору аренды невозможностью исполнения недопустимо, так как невозможность исполнения обусловлена обстоятельствами, за которые, согласно положениям заключенного договора, ООО "ЭКО-МИТРА" обязалось нести ответственность, отклоняются.

Как правильно указал суд первой инстанции, доказательств, подтверждающих нарушение ответчиком правил технической и пожарной безопасности при эксплуатации нежилого помещения, как причины возникновения пожара, и виновных действий ответчика, материалы дела не содержат.

Доводы апелляционной жалобы представителя истца о том, что суд первой инстанции ошибочно руководствовался разъяснениями, содержащимися в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" о применении положений статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанные положения применимы к арендным отношениям в случаях, когда арендодатель не исполнил обязательство по передаче в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, также отклоняются, поскольку повлечь отмену правильного решения суда не могут.

Доводы апелляционной жалобы представителя истца о том, что уведомления и акт подписаны ненадлежащим лицом - директором Кавадиным С.В, который на тот момент директором не являлся, согласно представленной доверенности имел полномочия только на представление интересов ответчика по вопросу получения и отправки почтовой корреспонденции, также не могут повлечь отмену правильного решения суда.

Действительно, согласно имеющейся в материалах дела доверенности и сведений из Единого государственного реестра юридических лиц, на момент подписания и направления в адрес истца акта приема-передачи (возврата) к договору N 01/07/01 аренды нежилого помещения от 1 июля 2014 г. и уведомления о невозможности исполнения обязательств, Кавадин С.В. директором ООО "ЭКО-МИТРА" не являлся и, в силу выданной ему доверенности от 21 декабря 2016 г, имел полномочия только на представление интересов ответчика по вопросу получения и отправки почтовой корреспонденции (т.д.2, л.д.14).

Между тем в силу пункта 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей последствия заключения сделки неуполномоченным лицом, последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Из материалов дела бесспорно следует, что ООО "ЭКО-МИТРА" в лице уполномоченных представителей не оспаривают совершенную Кавадиным С.В. сделку (действия, направленные на надлежащее оформление возвращения арендованного имущества, а также уведомление арендодателя о невозможности исполнения договора), тем более, что одно из уведомлений, направленных в адрес истца, подписано директором ООО "ЭКО-МИТРА" Соколовой Е.В. (т.д.1, л.д.217).

Иных доводов апелляционная жалоба представителя истца по существу не содержит.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут повлечь изменение решения суда.

Нарушения судом норм процессуального права, являющегося в соответствии положениями части четвертой статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов апелляционной жалобы, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 6 октября 2017 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя общества с ограниченной ответственностью "К Априори" Макаровой Тамары Владимировны - без удовлетворения.

Судья-председательствующий А.В. Верюлин

Судьи Е.Г. Козина

Л.И. Середа