Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 28 февраля 2018 г. по делу N 33-1298/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

в составе председательствующего Калоевой З.А.

судей Калединой Е.Г. и Шишовой В.Ю.

при секретаре Тациевой А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании 28 февраля 2018 года

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя администрации города Невинномысска по доверенности Саркисян А.А.

на решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 24 ноября 2017 года по иску Ткачевой Т.Н. к администрации г. Невинномысска о признании права собственности на нежилое здание и по встречному исковому заявлению администрации г. Невинномысска к Ткачевой Т.Н. о признании реконструированных нежилых объектов самовольной постройкой и об обязании Ткачеву Т.Н. привести самовольную постройку в первоначальное состояние,

заслушав доклад судьи Калединой Е.Г.

УСТАНОВИЛА:

Ткачева Т.Н. обратились в суд с иском к администрации г.Невинномысска о признании права собственности на нежилое здание Литер А1 и Литер А2 представляющих собой 2-х этажные пристройки, после проведенной реконструкции расположенное по адресу: "... "

В обоснование иска указано, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок на основании договора купли - продажи земельного участка N 286 от 12.05.2014г, расположенный по адресу: "... ", с КН "... ", общей площадью 246 кв.м. с разрешенным использованием - объекты придорожного сервиса, размещение магазинов сопутствующей торговли и объектов придорожного сервиса. Так же она является собственником нежилого помещения 10-15, этаж 1, площадью 115,4 кв.м. на основании договора купли продажи от 02.07.2012 г. и нежилого помещение (1-9), общей площадью 112,4 кв.м. этаж 2, на основании договора купли продажи от 05.03.2013г. (то есть здания общей площадью 227,8 кв.м.). Для реконструкции здания истец обратилась в управление архитектуры и градостроительства администрации города Невинномысска, ей был предоставлен перечень документов необходимый для проведения реконструкции. После получения ГПЗУ земельного участка, ей пояснили, что пункт 2 план 1 лист 1 это допустимое размещение зданий сооружений. На основании подготовленной проектной документации, а так же на основании ГПЗУ, она обратилась в архитектуру за получением разрешения на строительство, однако ей было отказано, т.к. в ГПЗУ в п.2.2 максимальный процент застройки 65%. На тот момент она уже производила строительные работы. После окончания строительства ею была проведена техническая паспортизация, тех. паспорт от 12.09.2016 г. Так же было проведено обследование технического состояния объекта недвижимости акт 17.05.2017 N 31.2017. В силу своей юридической неграмотности, она продолжала строительство, предполагая, что, разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию не является необходимым документом, если она осуществляет строительство на собственном земельном участке. Истец полагает возможным признать за ней права собственности на нежилое здания, поскольку ею соблюдены все условия предусмотренные частью 3 ст. 222 ГК РФ для признания права на самовольную постройку: земельный участок находится в ее собственности, на основании актов обследования технического состояния нежилое здание соответствует действующим нормам и правилам в строительстве, для дальнейшего их использования; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Представитель Администрации города Невинномысска обратился в суд со встречными исковыми требованиями к Ткачевой Т.Н. о признании реконструированных нежилых объектов, общей площадью 227,8 кв.м, расположенных по адресу: "... " - самовольной постройкой; обязании в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет осуществить действия по приведению самовольной постройки в состоянии, существовавшее до самовольной реконструкции.

В обосновании иска указано, что Ткачевой Т.Н. было отказано в выдаче разрешения на строительство, в связи с тем, что в генеральном плане земельного участка в п. 2.2 максимальный процент застройки составляет 65 %. Из градостроительного плана земельного участка NRU26307000-00000000002471, утвержденного постановлением администрации города Невинномысска от 24 сентября 2015 N 2281, предоставленного Ткачевой Т.Н, следует, что данный земельный участок расположен в территориальной зоне "ПК-3" - Производственно-коммунальной зоне 3-го типа". Заявленный проектной документацией объект капитального строительства - объект придорожного сервиса, размещение магазинов сопутствующей торговли и объектов придорожного сервиса относится к основным видам разрешенного использования земельного участка. В целях контроля за использованием земель муниципального образования г. Невинномысска, 16.11.2017 комитетом было проведено обследование спорного земельного участка. Актом обследования земельного участка было установлено, что территория земельного участка не огорожена и на нем расположен капитальный объект, используемый в целях осуществления предпринимательской деятельности, а именно продажи запчастей на грузовой транспорт. В результате обследования выявлены нарушения земельного законодательства в части использования земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на землю, в нарушение статей 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации. По результатам обследования составлен акт обследования земельного участка и объектов находящихся на нем от 16.11.2017 г, к акту приложены фототаблицы с нумерацией каждого фотоснимка. Застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов. Градостроительным кодексом Российской Федерации не предусмотрена возможность выдачи разрешения на строительство объектов, строительные работы по созданию которых уже начались. Созданные без получения необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил объекты являются самовольными. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Решением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 24 ноября 2017 года исковые требования Ткачевой Т.Н. - удовлетворены. Суд признал за Ткачевой Т.Н. право собственности на нежилое здание Литер А1 и Литер А2 представляющих собой 2-х этажные пристройки, после проведенной реконструкции расположенного по адресу: "... "

В удовлетворении встречных исковых требований администрации г. Невинномысска о признании реконструированных нежилых объектов, общей площадью 227,8 кв.м, расположенных по адресу: "... " - самовольной постройкой; об обязании Ткачеву Т.Н. в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет осуществить действия по приведению самовольной постройки - нежилых зданий площадью 227,8 кв.м, расположенных по адресу: "... ", в состоянии, существовавшее до самовольной реконструкции - отказано.

В апелляционной жалобе представитель администрации города Невинномысска по доверенности Саркисян А.А. просит решение суда отменить, указав, что судом нарушены нормы материального и процессуального права. Суд необоснованно принял во внимание представленный истцом акт обследования технического состояния объекта. Указанный акт не является надлежащим доказательством, подтверждающим возможность признания права собственности на самовольную постройку, он не содержит необходимых расчетов, все выводы носят предположительный характер, не подтверждены техническими расчетами и исследованиями. Кроме того, суд не установил, предпринимал ли истец надлежащие меры к легализации самовольной постройки.

В возражения на апелляционную жалобу представитель истца Ткачевой Т.Н. по доверенности Попова О.В. просит решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, выслушав представителя администрации города Невинномысска по доверенности Саркисян А.А, поддержавшую доводы жалобы и просившую об отмене решения, представителя истца Ткачевой Т.Н. по доверенности Попову О.В, просившую решение суда оставить без изменения, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения в связи с неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильным применением норм материального права.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Указанным требованиям обжалуемое решение суда не отвечает.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора купли-продажи земельного участка N 286 от 12.05.2017, Ткачевой Т.Н. принадлежит на праве собственности земельный участок, расположенный по адресу: "... " с кадастровым номером "... ", общей площадью 246 кв.м, с разрешенным использованием - объекты придорожного сервиса, размещение магазинов сопутствующей торговли и объектов придорожного сервиса. Также на праве собственности Ткачевой Т.Н. принадлежат нежилые помещения, общей площадью 227,8 кв.м.

В 2016 году Ткачева Т.Н, самовольно, без получения соответствующих разрешений, произвела реконструкцию указанных нежилых помещений, пристроив к существующему кирпичному двухэтажному зданию два помещения - литер А 1 и А 2.

Согласно Акта обследования от 17.05.2017 г, составленного ООО "Архфонд", пристройка - литер А 1 представляет собой здание двухэтажное нежилого назначения размером 11,53 х 14,07 х 16,53 м... Пристройка литер А 2, год постройки 2016, является закрытой лестничной клеткой ведущей на второй этаж основного кирпичного здания литер А.

Удовлетворив исковые требования Ткачевой Т.Н, признав за ней право собственности на нежилое здание Литер А1 и Литер А2 представляющих собой 2-х этажные пристройки в "... " и отказав в удовлетворении встречного иска администрации г. Невинномысска о признании реконструированных нежилых объектов, общей площадью 227,8 кв.м, самовольной постройкой, суд первой инстанции сослался на то, что в результате реконструкции здания создан новый объект, который соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, объект находится в границах предоставленного истцу земельного участка, соблюден вид разрешенного использования земельного участка.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, поскольку они сделаны с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела, Постановлением администрации города Невинномысска от 24.09.2015 г. N 2281 "Об утверждении градостроительного плана земельного участка на территории города Невинномысска" был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером "... ", площадью 246 кв.м, с местоположением: "... "

Из указанного градостроительного плана земельного участка следует, что данный земельный участок расположен в территориальной зоне "ПК-3" - Производственно-коммунальной зоне 3-го типа". Заявленный проектной документацией объект капитального строительства - объект придорожного сервиса, размещение магазинов сопутствующей торговли и объектов придорожного сервиса относится к основным видам разрешенного использования земельного участка.

Ткачевой Т.Н. было отказано в выдаче разрешения на реконструкцию принадлежащего ей нежилого здания, в связи с тем, что в генеральном плане земельного участка в п. 2.2 максимальный процент застройки составляет 65 %.

Актом обследования земельного участка с кадастровым номером "... ", расположенном по адресу: "... ", составленного КУМИ администрации г. Невинномысска 16.11.2017 года было установлено, что на территории земельного участка расположено капитальное строение, используемое в целях осуществления предпринимательской деятельности, а именно продажа запчастей на грузовой транспорт. Границы земельного участка не огорожены.

В результате обследования выявлены нарушения земельного законодательства в части использования земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на землю, установленных статьями 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации.

Застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов.

Градостроительным кодексом Российской Федерации не предусмотрена возможность выдачи разрешения на строительство объектов, строительные работы по созданию которых уже начались.

Созданные без получения необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил объекты являются самовольными.

У истца не имелось соответствующих разрешений на реконструкцию объекта недвижимости.

Кроме того, истец Ткачева Т.Н, обращаясь в суд с настоящим иском, просила суд признать право собственности на 2-х этажные пристройки Литер А1 и Литер А2 к нежилому помещению и именно такие требования были удовлетворены судом первой инстанции.

Однако, суд не учел, что пристройка к основному объекту не является самостоятельным объектом недвижимого имущества.

В случае возведения пристройки к уже существующему объекту зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении пристройки увеличивается общая площадь всего объекта, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью.

Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, нежилое помещение включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Согласно пункту 9 информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - информационное письмо N 143) право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

В противном случае при удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

По смыслу абзаца 12 статьи 9 информационного письма N 143 предоставление заинтересованным лицом (истцом) доказательств направления в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство (реконструкцию) орган местного самоуправления заявления о выдаче соответствующего разрешения в порядке, предусмотренном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не является безусловным свидетельством соблюдения данным лицом административного порядка ввода в гражданский оборот вновь созданного (реконструированного) объекта недвижимости, поскольку для рассмотрения такого рода заявления помимо непосредственно самого заявления в уполномоченный орган должны быть представлены документы, поименованные в части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Обращение в компетентный орган за выдачей разрешения на уже возведенный самовольно объект в отсутствие своевременно полученного разрешения на строительство (реконструкцию) не может свидетельствовать о соблюдении застройщиком императивных правил, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Таких доказательств, свидетельствующих об обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ, истцом не представлено.

С учетом изложенного решением суда подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в иске Ткачевой Т.Н. о признании право собственности на нежилое здание Литер А1 и Литер А2 представляющих собой 2-х этажные пристройки, после проведенной реконструкции расположенного по адресу: "... ". и удовлетворении встречных исковых требований администрации г. Невинномысска о признании указанных реконструированных нежилых объектов, общей площадью 227,8 кв.м.- самовольной постройкой.

Принимая решение о сносе самовольной постройки, суд при наличии соответствующего ходатайства стороны по делу, вправе установить определенный срок для его исполнения. В случае неисполнения решения ответчиком в течение установленного срока суд может предоставить истцу право совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с последнего необходимых расходов.

Принимая решение о сносе самовольной постройки, судебная коллегия считает возможным удовлетворить ходатайство администрации г. Невинномысска

об обязании Ткачевой Т.Н. в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет осуществить действия по приведению самовольной постройки - нежилых зданий площадью 227,8 кв.м, расположенных по адресу: "... ", в состоянии, существовавшее до самовольной реконструкции.

С учетом изложенного и руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 24 ноября 2017 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ткачевой Т.Н. о признании за ней право собственности на нежилое здание Литер А1 и Литер А2 представляющих собой 2-х этажные пристройки, после проведенной реконструкции расположенного по адресу: "... " - отказать.

Встречные исковые требования администрации г. Невинномысска о признании реконструированных нежилых объектов, общей площадью 227,8 кв.м, расположенных по адресу: "... " - самовольной постройкой; об обязании Ткачеву Т.Н. в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет осуществить действия по приведению самовольной постройки - нежилых зданий площадью 227,8 кв.м, расположенных по адресу: "... ", в состоянии, существовавшее до самовольной реконструкции - удовлетворить.

Признать реконструированные нежилые объекты, общей площадью 227,8 кв.м, расположенные по адресу: "... "- самовольной постройкой.

Обязать Ткачеву Т.Н. в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет осуществить действия по приведению самовольной постройки - нежилых зданий площадью 227,8 кв.м, расположенных по адресу: "... ", в состоянии, существовавшее до самовольной реконструкции.

Апелляционную жалобу представителя администрации города по доверенности Саркисян А.А. - удовлетворить.

Председательствующий

Судьи