Решение Московского городского суда от 12 декабря 2017 г. по делу N 3а-1677/2017

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Давтян М.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Денисова Алексея Николаевича, Сатдарова Рината Рашитовича, Кузнецова Игоря Борисовича, Фрекэуцана Василия Георгиевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,

УСТАНОВИЛ:

Денисов А.Н, Сатдаров Р.Р, Кузнецов И.Б, Фрекэуцан В.Г. обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ***.

В административном исковом заявлении Денисов А.Н, Сатдаров Р.Р, Кузнецов И.Б, Фрекэуцан В.Г. просят установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере, равном его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, подготовленном ООО "***", по состоянию на 1 января 2016 года, а именно в размере 354 185 595 рублей.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали на то, что являются собственниками нежилого здания с кадастровым номером ***, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2016 года определена в размере 874 711 507 рублей 80 копеек. Поскольку Денисов А.Н, Сатдаров Р.Р, Кузнецов И.Б, Фрекэуцан В.Г. являются собственниками нежилого здания, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административных истцов как плательщиков налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административные истцы Денисов А.Н, Сатдаров Р.Р, Кузнецов И.Б, Фрекэуцан В.Г. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

От административного истца Фрекэуцана В.Г. представлено письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель Денисова А.Н, Сатдарова Р.Р, Кузнецова И.Б. по доверенности Потапов В.С. в судебном заседании поддержал изначально заявленные требования. Полагал необоснованными выводы, изложенные в заключении судебной оценочной экспертизы.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Мясников И.И. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административных истцов, представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы, заслушав пояснения эксперта Артемова В.И, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административным истцам на праве собственности по 1/4 доле каждому принадлежит нежилое здание с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: ***, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 8-11).

В отношении названного здания определена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2016 года в размере 874 711 507 рублей 80 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 12).

Административные истцы Денисов А.Н, Сатдаров Р.Р, Кузнецов И.Б, Фрекэуцан В.Г. в соответствии с положениями ст. ст. 399, 400, 401 НК РФ являются плательщиками налога на имущество физических лиц, и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивают налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания влияют на права и обязанности Денисова А.Н, Сатдарова Р.Р, Кузнецова И.Б, Фрекэуцана В.Г. как плательщиков налога.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пользуясь предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, административные истцы 8 августа 2017 года обратились с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование своих требований Денисов А.Н, Сатдаров Р.Р, Кузнецов И.Б, Фрекэуцан В.Г. представили в суд отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, подготовленный ООО "***", в котором рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2016 года определена в размере 354 185 595 рублей (т. 1, л.д. 13-76).

Также административными истцами представлено положительное экспертное заключение на названный отчет, выполненное Некоммерческим партнерством Саморегулируемая организация "***" (т. 1, л.д. 77-93).

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки ( статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и в целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству представителя административных истцов была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "***".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером ***, представленный административными истцами, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***по состоянию на 1 января 2016 года по результатам судебной экспертизы составляет 595 921 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителями отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "***", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12).

В свою очередь выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости нежилого здания.

Так, эксперт указал, что в нарушение требований Федеральных стандартов оценки, согласно которым в отчете должны содержаться сведения об осмотре объекта в период, возможно близкий к дате оценки, а в случае непроведения осмотра - указание на причины, по которым объект не был осмотрен, в отчете соответствующие фотоматериалы осмотра не приведены.

Согласно выводам эксперта указанные в отчете факторы, влияющие на стоимость здания, приведены без подтверждающих скриншотов. Кроме того, для применяемых оценщиком корректировок использован справочник под ред. Лейфера за 2012 год, неактуальный на дату оценки - 1 января 2016 года, поскольку имеются справочники под ред. Лейфера, выпущенные ближе к дате оценки.

Экспертом указано, что вприведенных скриншотах объектов-аналогов на стр. 79-80 отчета отсутствует информация о дате предложения, кроме того, данные скриншоты не содержат полной информации об аналогах.

Также эксперт указал, что, проводя анализ рынка, оценщик не определилконкретный класс здания в сегменте офисных учреждений.

При анализе наиболее эффективного использования здания, согласно выводам судебного эксперта, оценщик указал на возможность использования здания в производственных целях, не обосновав свой вывод.

Экспертом указано и на иные нарушения, допущенные оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости спорного здания. Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр. 3-12 экспертного заключения.

П редставителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта как в части выводов о недостоверности представленного в материалы дела отчета, так и в части расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества.

Для устранения возникших сомнений в обоснованности выводов эксперта в части допущенных при проведении оценки нарушений требований ФСО, судом был допрошена в качестве свидетеля оценщик ФИО

Кроме того, в связи с возникшими у административного истца дополнительными вопросами относительно изложенных в экспертном заключении выводов, судом был вызван и опрошен эксперт ООО "***" - ФИО1

Оценщик ФИО пояснила, что действительно в отчете отсутствуют фотоматериалы, подготовленные по результатам осмотра здания, однако полагала допущенное нарушение технической ошибкой, так как осмотр здания в действительности проводился.

Оценщиком даны пояснения, что ей был использован справочник под ред. Лейфера за 2012 год, поскольку иных справочников в её распоряжении не имелось.

Также оценщик пояснил, что скриншоты, приведенные на стр. 79-80, отчета отражают местонахождение подобранных объектов-аналогов, скриншоты в отношении которых приведены на стр. 77-78 отчета. Суд не может принять во внимание пояснения свидетеля в указанной части, поскольку на скриншотах объявлений со стр. 77-78 отчета местоположение объектов указано как *адрес*, в то время как на скриншотах со стр. 79-80 отчета адреса объектов указаны как *адрес1*. Также отличается и информация об объектах, приведенных на стр. 77-78 и 79-80 отчета. Таким образом, выводы эксперта о недостоверности приведенной информации в скриншотах объявлений о предложении объектов-аналогов являются обоснованными.

В судебном заседании оценщик также подтвердил, что им действительно не был указан класс здания в анализе рынка офисной недвижимости, а также подтвердил ошибочность указания на возможность использования оцениваемого здания в производственных целях, однако полагал это технической ошибкой, не отразившейся на определении итоговой рыночной стоимости.

Учитывая изложенное, суд полагает, что в судебном заседании нашел своё подтверждение факт несоответствия представленного административными истцами отчета требованиям Федеральных стандартов оценки, в том числе по основанию введения в заблуждение пользователей отчета.

Что касается возникших у административных истцов вопросов об обоснованности определения экспертом итоговой рыночной стоимости оцениваемого здания, то в судебном заседании эксперт подтвердил все выводы судебной экспертизы, а также дал ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Так, эксперт указал на несостоятельность доводов административных истцов о необходимости введения понижающей поправки на местоположение для объектов-аналогов, подобранных в рамках сравнительного подхода, как расположенных ближе к центру города в отличие от оцениваемого объекта, пояснив, что объекты-аналоги хоть и находятся ближе к центру г. Москвы, но расположены в менее привлекательных районах, в том числе в промышленных зонах. Данные выводы подтверждены соответствующим анализом, имеющимся в экспертном заключении. При этом по остальным критериям объект оценки и объекты-аналоги являются сходными.

В рамках доходного подхода объекты-аналоги также были подобраны корректно, при этом аналоги расположены от метро на большем удалении, в связи с чем экспертом была применена соответствующая корректировка. Экспертом подтверждена обоснованность расчета данной корректировки.

Экспертом также была приведена информация об арендных ставках в оцениваемом здании, анализ которых показывает, что определенная экспертом стоимость в рамках доходного подхода завышенной не является. Напротив, при подборе объектов-аналогов экспертом был использован нижний предел арендных ставок.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы.

Оценивая экспертное заключение в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами, суд исходит из того, что заключение было получено в полном соответствии с требованиями КАС РФ. Так, экспертиза по делу была назначена определением суда по ходатайству самих административных истцов. Экспертиза была проведена экспертом, обладающим соответствующими познаниями в области экспертной деятельности, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, что подтверждается документами, представленными в экспертном заключении. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Суд также отмечает, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2016 года.

Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чём было заявлено представителем административных истцов.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях (т. 1, л.д. 112-119) доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что Денисов А.Н, Сатдаров Р.Р, Кузнецов И.Б, Фрекэуцан В.Г. не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости со ссылкой на то обстоятельство, что такое обращение имеет своей целью уменьшение императивно установленного налогового платежа. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, принимая во внимание, что согласно разъяснениям, данным в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости; п роверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2016 года, а именно в размере 595 921 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. С учетом того, что административные истцы обратились с административным иском в суд 8 августа 2017 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2017 года.

Решая вопрос о распределении расходов по оплате судебной оценочной экспертизы, суд исходит из следующего.

Согласно положениям ст.ст. 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Как усматривается из материалов административного дела, ходатайство о проведении экспертизы было заявлено административными истцами (т. 1, л.д. 121).

При этом, как отмечено в Постановлении Конституционного Суда РФ N 20-П от 11 июля 2017 года, не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклоненийи, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

В свою очередь сведений о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки в материалы дела не представлено. Напротив, определенная экспертом рыночная стоимость здания значительно превышает стоимость, определенную в отчете об оценке, на который в обоснование своих требований ссылаются заявители.

Учитывая, что в результате судебной оценочной экспертизы подтвердились доводы административного ответчика о недостоверности определенной в отчете об оценке рыночной стоимости объекта, а административные истцы настаивали на удовлетворении первоначально заявленных требований, решение суда (в части установления кадастровой стоимости по результатам независимой оценки, проведенной ООО "***") нельзя признать постановленным в пользу Денисова А.Н, Сатдарова Р.Р, Кузнецова И.Б, Фрекэуцана В.Г.; принимая во внимание, что у суда не имеется оснований говорить о допущенных в ходе кадастрового учета ошибках, суд приходит к выводу о необходимости взыскания расходов по оплате судебной оценочной экспертизы в сумме 110 000 рублей (т. 2, л.д. 2) с административных истцов в равных долях.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 595 921 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 8 августа 2017 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с Денисова Алексея Николаевича, Сатдарова Рината Рашитовича, Кузнецова Игоря Борисовича, Фрекэуцана Василия Георгиевича в пользу ООО "***" расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 110 000 рублей в равных долях, то есть по 27 500 рублей с каждого.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда

подпись

В.А. Полыга