Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 03 апреля 2018 г. по делу N 33aа-444/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Фомина М.В,

судей Болотовой Л.А. и Брянского В.Ю.

при секретаре Мазикиной А.Б,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Алиханова Самада Алихановича к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя административного истца Овчаровой Ольги Михайловны на решение Ставропольского краевого суда от 25 августа 2017 года.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, судебная коллегия

установила:

Алиханов С.А. обратился в суд с административным иском, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования: для строительства гостиничного комплекса, расположенного по адресу: "адрес", примерно в 1600 м. от ориентира по направлению на юго-запад, в размере рыночной стоимости по состоянию на 14.04.2015 года в сумме "данные изъяты" руб.

В обоснование требований указал, что кадастровая стоимость земельного участка в размере "данные изъяты" руб. существенно превышает его рыночную стоимость согласно отчету N "данные изъяты", выполненному 02.12.2016 года оценщиком ООО "КонсалтИнвестГрупп" ФИО16, нарушает его права, поскольку влечет неоправданное увеличение размера арендных платежей.

Положительным экспертным заключением Саморегулируемой организации оценщиков "Деловой Союз Оценщиков" N "данные изъяты" от 12.12.2016 года определенная в отчете величина рыночной стоимости признана достоверной.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 25.08.2017 года заявленные требования удовлетворены.

Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной стоимости по состоянию на 14.04.2015 года в сумме "данные изъяты" руб.

Тем же решением датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости признано 15.12.2016 года.

С Алиханова С.А. в пользу Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказского РЦСЭ Минюста России взыскано в счет оплаты экспертизы "данные изъяты" руб.

В апелляционной жалобе представитель административного истца Овчарова О.М. просит решение суда изменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования административного истца в заявленном размере. В обоснование ссылается на недостоверность положенного в основу решения заключения эксперта ФИО17 N "данные изъяты" от 17.07.2017 года, допущенные им нарушениям требований статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), пункта 8 ФСО N 1, пункта 3 ФСО N 3, пунктов 10, 11 22 ФСО N 7, выразившиеся в использовании непроверяемых допущений о характеристиках подобранных аналогов, рыночных условиях. Допущенные нарушения повлекли неоправданное завышение рыночной стоимости оцениваемого объекта, нарушают имущественные права заявителя.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В заседании судебной коллегии представитель административного истца Овчарова О.М. на апелляционной жалобе настаивала, в подтверждение изложенных в ней доводов просила назначить повторную судебную оценочную экспертизу в ООО "Арбитраж".

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования г. Михайловска Киктенко Е.А. решение суда считал законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, доказательств уважительности причин неявки не представили, в связи с чем, на основании статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с частью 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Алиханов С.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования: для строительства гостиничного комплекса, расположенного по адресу: "адрес" примерно в 1600 м. от ориентира по направлению на юго-запад (договор N "данные изъяты" от 02.08.2013 года сроком действия по 01.08.2023 года, соглашение о переходе (уступке) прав и обязанностей от 02.09.2016 года).

Кадастровая стоимость участка определена ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю по состоянию на 14.04.2015 года в размере "данные изъяты" "данные изъяты" руб. (акт б/н от 21.01.2016 года) в порядке, установленном статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности, Приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 года N 113, на основании результатов государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2015 года, утвержденных Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае".

Сведения о кадастровой стоимости внесены в ГКН 22.01.2016 года и на момент рассмотрения дела являются актуальными (https://pkk5.rosreestr.ru/).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, Алиханов С.А. в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет N "данные изъяты", выполненный 02.12.2016 года оценщиком ООО "КонсалтИнвестГрупп" ФИО16, на сумму "данные изъяты" руб, положительное экспертное заключение на него N "данные изъяты" от 12.12.2016 года Саморегулируемой организации оценщиков "Деловой Союз Оценщиков".

Судом первой инстанции установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке и экспертное заключение оформлены с нарушениями требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 3, 11 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7, выразившимися в отсутствии анализа рынка в сегменте и местоположении, соответствующем объекту оценки, обоснования выбора аналогов, существенно отличающихся от объекта оценки по основным ценообразующим факторам.

Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела, требованиям закона, в соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 20 постановления Пленума от 30.06.2015 года N 28 основаны на оценке данных доказательств в совокупности с другими доказательствами по делу и не оспариваются лицами, участвующими в деле.

В целях установления рыночной стоимости земельного участка на основании ходатайства административного истца 07.02.2017 года судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказского РЦСЭ Минюста России.

В соответствии с заключением эксперта ФИО17 N "данные изъяты" от 17.07.2017 года рыночная стоимость земельного участка на 14.04.2015 года составила "данные изъяты" руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения эксперта ФИО17 N "данные изъяты" от 17.07.2017 года следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, в соответствии с требованиями пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, пункта 11 ФСО N 3, пунктов 22, 25 ФСО N 7 по результатам изучения правоустанавливающих документов на участок, с учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом было произведено исследование рынка в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию и условиям рынка.

Подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7.

В соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2007 (КДЕС Ред. 1.1), Общероссийским классификатором продукции по видам экономической деятельности ОК 034-2014 (КПЕС 2008), Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2), деятельность гостиниц является видом экономической деятельности, в связи с чем, экспертом обоснованно отобраны в качестве аналогов объекты коммерческого назначения.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.

Данное обстоятельство, с учетом допустимой продолжительности экспозиции предложений о продаже в условиях неактивного рынка в оцениваемом сегменте позволило эксперту отказаться от применения корректировки на дату предложения, использовать при расчете остальных корректировок Справочник оценщика недвижимости, под редакцией Лейфера Л.А, 2016 года издания, что нельзя расценивать как нарушение пункта 8 ФСО N 1.

С учетом требований пункта 20 ФСО N 7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования, в связи с чем, поправка на данный фактор экспертом не вводилась.

В силу требований пункта 5 ФСО N 3 и пункта 20 ФСО N 7 видом разрешенного и фактического использования оцениваемого объекта, развитости инфраструктуры местоположения эксперт исходил из допущения о равнозначности оцениваемого объекта с аналогами по фактору наличия коммуникаций по меже либо возможности их подключения.

Отказ от применения затратного и доходного подходов соответствует требованиям пункта 4 раздела II ФСО N 4.

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Выводы, изложенные в заключении, подтверждены экспертом ФИО17. в судебном заседании 25.08.2017 года.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы заявителем жалобы не приводится и судебной коллегией не установлено.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 года N 1555-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке и положительное экспертное заключение на него приведенным выше требованиям закона не отвечают, не были положены в основу решения по основаниям, которые не оспорены лицами, участвующим в деле.

Решение в части вопроса о распределении судебных расходов не противоречит требованиям статьи 111, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ в их истолковании, данном Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 11.07.2017 года N 20-п, и истцом не оспаривается.

Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы предметом проверки судом первой инстанции, сводятся по существу к переоценке представленных доказательств.

Предусмотренных частью 1 статьи 310 КАС РФ оснований для безусловной отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 25 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи