Решение Московского городского суда от 28 мая 2018 г. по делу N 3а-2125/2018

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А,

при секретаре Кахно М.С,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО "НИИДАР-Недвижимость" об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий, нежилых помещений, земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

АО "НИИДАР-Недвижимость" обратилось с административным иском в Московский городской суд, в котором просит у становить по состоянию на 01 января 2016 года кадастровую стоимость объектов в размере рыночной:

Кадастровый номер объекта недвижимости

Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.

77:03:0003025:5124

1 797 152 000

77:03: 0003 025: 10 62

45 722 000

77:03:0003025:5288

712 646 000

77:03:0003025:1047

35 818 000

77:03:0003025:1046

387 904 000

77:03:0003025:1040

174 911 000

77:03:0003025:1039

519 648 000

77:03:0003025:1034

284 101 000

77:03:0003025:5277

208 064 000

на основании отчетов N 176/06, N 177/06, N 179/06 от 30 июня 2017 года, составленных ООО "ОЗФ ГРУПП".

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что является собственником указанных выше нежилых зданий, помещений и арендатором спорного земельного участка, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки, установленная по состоянию на 1 января 2016 года, значительно превышает их рыночную стоимость.

Поскольку общество является собственником зданий, помещений и арендатором земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объектов их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога и арендной платы, размер которых исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости.

В судебном заседании представители административного истца Мельников П.С. и Кушниренко М.Н. заявленные требования о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений и земельного участка уточнили. Просили установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы по состоянию на 01 января 2016 года.

Представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Бороухин Н.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения административных исковых требований.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец является собственником объектов недвижимого имущества:

- нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003025:1062 общей площадью 662,9 кв.м, расположенного по адресу: ***,

- нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003025:1047 общей площадью 791,9 кв.м, расположенного по адресу: ***,

- нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003025:1046 общей площадью 9 806,9 кв.м, расположенного по адресу: ***,

- нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003025:1040 общей площадью 4 358,4 кв.м, расположенного по адресу: ***

- нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003025:1039 общей площадью 13 218,9 кв.м, расположенного по адресу: ***,

- нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003025:1034 общей площадью 7 920,1 кв.м, расположенного по адресу: ***,

- нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0003025:5288 общей площадью 19 608,1 кв.м, расположенного по адресу: ***,

- нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0003025:5277 общей площадью 5 974,9 кв.м, расположенного по адресу: ***,

а также арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003025:5124 общей площадью 77 753 кв.м, расположенного по адресу: ***. Постановлением Правительства Москвы N 790-ПП от 29.11.2016 "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве по состоянию на 1 января 2016 г.." в отношении нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003025:1062 утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2016 г..в размере 82 129 100,59 рублей; в отношении нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003025:1047 утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2016 г..в размере 84 726 790,58 рублей; в отношении нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003025:1046 утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2016 г..в размере 924 527 256,67 рублей; в отношении нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003025:1040 утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2016 г..в размере 405 408 300,10 рублей; в отношении нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003025:1039 утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2016 г..в размере 1 152 298 783,40 рублей; в отношении нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003025:1034 утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2016 г..в размере 699 485 886,98 рублей; в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0003025:5288 утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2016 г..в размере 1 564 354 806,51 рублей; в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0003025:5277 утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2016 г..в размере 390 838 165,17 рублей.

Постановлением Правительства Москвы N 791-ПП от 29.11.2016 "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г.." в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003025:5124 утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2016 г..в размере 5 610 208 622,72 рублей.

Указанное подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, копиями свидетельств о государственной регистрации права, копией договора аренды.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца; принадлежащие обществу нежилые здания и помещения являются объектами налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы как кадастровая стоимость спорного объекта.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за пользование земельным участком производится в процентном соотношении к его кадастровой стоимости.

Административный истец просит пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Возражая против удовлетворения требований, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы ссылались на отсутствие у Общества права как арендатора выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности.

Суд находит данный довод несостоятельным и отклоняет.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре результатов определения его кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости при таком положении затрагивают права и обязанности этих лиц и им право такого обращения предоставлено в силу статьи 24. 18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.

Доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что земельный участок не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, не свидетельствуют о невозможности определения в отношении данного объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Доводы о том, что для спорного земельного участка рыночная стоимость не может быть установлена, являются неправильными также и в силу заложенного в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понятия стоимости как наиболее вероятной цены, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кроме того, отклоняя указанный довод, суд также учитывает, что, исходя из понятия кадастровой стоимости, приведенного в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508, под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная, как правило, методами массовой оценки.

Таким образом, поскольку Правительством Москвы для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

Нельзя согласиться и с доводами Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что Общество, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает его потенциальную цену продажи и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N 1555-О).

При таких данных суд находит, что обращение АО "НИИДАР - Недвижимость" в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с положениями статьи 24. 18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, которой закреплено право оспаривания результатов определения кадастровой стоимости за лицами, чьи права и обязанности затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости.

При этом суд учитывает, что указанной нормой возможность оспаривания кадастровой стоимости не поставлена в зависимость от вида объекта недвижимого имущества, наличия либо отсутствия в законодательстве о таких объектах нормы, напрямую закрепляющей в случаях определения рыночной стоимости объекта возможность установления его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

Законодательный запрет на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости в отношении объектов капитального строительства и земельных участков посредством указания их рыночной стоимости, отсутствует.

Кроме того, право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N 1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

По убеждению суда, подлежат отклонению доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о законности государственной кадастровой оценки земель и объектов капитального строительства в городе Москве, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец. Эти доводы правового значения для разрешения требований Общества не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов и 07 ноября 2017 года, 21 ноября 2017 обратился с соответствующими заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Москве.

Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 28 ноября 2017 года, 07 декабря 2017 обществу было отказано в удовлетворении заявлений о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объектов недвижимости, в связи с чем общество обратилось в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

АО "НИИДАР-Недвижимость" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов, установлении их кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, были представлены отчеты N 176/06, N 177/06, N 179/06 от 30 июня 2017 года, составленные ООО "ОЗФ ГРУПП".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки ( статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, в целях проверки подготовленных оценщиком отчетов на их соответствие законодательству об оценочной деятельности определением Московского городского суда от 17 апреля 2018 года по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "ЭсАрДжи-Оценка активов".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчеты, подготовленные ООО "ОЗФ ГРУПП", не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Эксперт пришел к выводу о том, что по состоянию на 01 января 2016 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003025:1062 составляет 24 609 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003025:1047 - 38 889 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003025:1046 - 459 315 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003025:1040 - 207 803 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003025:1039 - 611 623 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003025:1034 - 239 524 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0003025:5288 - 977 166 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0003025:5277 - 241 693 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003025:5124 - 2 120 286 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, а также представленные административным истцом отчеты об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчетов, подготовленных ООО "ОЗФ ГРУПП", и достоверности определенной в них рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость объектов в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "ОЗФ ГРУПП", а по результатам судебной экспертизы.

Суд также находит, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; суд считает, что приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости города Москвы на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, о местоположении объектов, их количественных и качественных характеристиках; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; в экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовки, приложены копии необходимых материалов и распечатки; в заключении изложена и подтверждена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки; состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; итоговый результат получен при согласовании результатов применения подходов и проверен применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка; расчеты произведены в рамках

используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2016 года; содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной.

В свою очередь административными ответчиками каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов, не представлено.

Ходатайств о повторной экспертизе ответчики не заявляли.

В названной ситуации оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда не имеется.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых зданий, помещений и земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года должна быть установлена в размере рыночной, определенной в заключении судебной экспертизы.

Правила статьи 24. 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3, устанавливают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При таких данных установленная настоящим решением кадастровая стоимость объектов применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года.

При этом датой обращения АО "НИИДАР-Недвижимость" с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов следует считать дату обращения в Комиссию.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в единый государственный реестр недвижимости в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003025:5124, площадью 77753 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной 2 120 286 000 рублей и определенной по состоянию на 01 января 2016 года на период с 01 января 2017 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:0003025:5124, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в единый государственный реестр недвижимости.