Решение Московского городского суда от 18 мая 2018 г. по делу N 3а-0879/2018

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Давтян М.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ОАО "АРЗ-3" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ОАО "АРЗ-3" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "***", по состоянию на 1 января 2016 года, а именно в размере 739 338 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2016 года определена в размере 1 958 738 260 рублей.

Поскольку административный истец является собственником земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права ОАО "АРЗ-3" как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представители ОАО "АРЗ-3" по доверенностям Ковалев Д.А, Буров В.А. в судебном заседании поддержали изначально заявленные требования. Представили письменные возражения относительно выводов, изложенных в заключении судебного эксперта, ходатайствовали о проведении повторной экспертизы.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Родин В.С. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителей ОАО "АРЗ-3", представителя Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, заслушав пояснения эксперта Попковой Г.Л, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ОАО "АРЗ-3" является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 17).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 388 НК РФ организации и физические лица, обладающие на праве собственности земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (то есть земельные участки, расположенные в пределах города федерального значения Москвы, на территории которого введен налог), являются плательщиками земельного налога.

Согласно ст. 390 НК РФ налоговая база в отношении объекта налогообложения по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2016 года составила 1 958 738 260 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 18).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности ОАО "АРЗ-3" как плательщика земельного налога.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности ОАО "АРЗ-3", административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на дату определения его кадастровой стоимости, то есть на 1 января 2016 года.

Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и 15 ноября 2017 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.

30 ноября 2017 года решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, административному истцу было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 19-21), в связи с чем ОАО "АРЗ-3" обратилось в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ОАО "АРЗ-3" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости был представлен ранее направлявшийся в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отчет, подготовленный по заданию заявителя ООО "***", в котором рыночная стоимость объекта оценки была определена в размере 739 338 000 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки ( статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "***".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2016 года по результатам судебной экспертизы составляет 1 154 226 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "***", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости земельного участка.

Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12).

В свою очередь выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости земельного участка.

Эксперт указал, что оценщиком в рамках доходного подхода при расчете затрат на замещение объектов капитального строительства, находящихся на спорном земельном участке, использована информация, содержащаяся в справке ОАО "АРЗ-3", однако сама справка к отчету не приобщена в связи с чем использованная оценщиком информация является не подтвержденной.

Оценщиком при подборе объектов-аналогов не учтены их конструктивные различия с замещаемым объектом (различные материалы стен), не учтено наличие подземной части в замещаемом объекте и не введены соответствующие корректировки.

Кроме того, оценщиком не корректно рассчитана величина физического износа и величина функционального устаревания объекта капитального строительства, находящегося на земельном участке; при расчете потенциального валового дохода некорректно определена площадь складских и офисных помещений для находящегося на оцениваемом участке объекте капитального строительства.

Также оценщиком в рамках сравнительного подхода подобран несопоставимый с объектом оценки объект-аналог из иного сегмента рынка (участок под многоквартирную застройку, в то время как оцениваемый участок относится к коммерческой застройке).

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены и иные нарушения методологического и расчетного характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр. 10-20 экспертного заключения.

Таким образом, определенная в отчете об оценке итоговая рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

П редставителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта, и в связи с возникшими у административного истца дополнительными вопросами относительно изложенных в экспертном заключении выводов, судом был вызван и опрошен эксперт ООО "***" - ***.

В судебном заседании эксперт подтвердил все выводы судебной экспертизы, а также дал ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы, в обоснование чего материалам дела приобщены письменные пояснения эксперта.

Доводы административного истца о том, что составленное экспертом заключение не отражает достоверную рыночную стоимость спорного объекта, поскольку экспертом не производился осмотр оцениваемого земельного участка, не могут быть приняты во внимание.

Так, из пояснений эксперта следует, что его выезд для осмотра земельного участка не требовался, поскольку оценка проводилась на ретроспективную дату (1 января 2016 года), а осмотр состояния участка в 2018 году не мог объективно указывать на аналогичное состояние участка и находящихся на нем строений на дату оценки. В свою очередь представленные в материалы дела документы и фотографии являлись достаточными для оценки состояния как земельного участка так и объектов капитального строительства.

Не являются обоснованными и доводы административного истца о том, что экспертом не были учтены имеющиеся ограничения по использованию земельного участка, а именно запрет на новое строительство и реконструкцию находящихся на участке объектов, которые существенно влияют на его стоимость. Так, каких-либо ограничений прав владения земельным участком, рыночная стоимость которого рассчитывается при условии его отчуждения на праве собственности, существенно влияющих на его стоимость (сервитут, арест) в ЕГРН не зарегистрировано. При этом ограничения, связанные с застройкой участка, учтены экспертом при проведении исследования, так как расчет его рыночной стоимости проведен с учетом разрешенного фактического использования участка. То есть экспертом при оценке не предполагалось сноса или реконструкции имеющихся улучшений, он считал объекты в состоянии таком, какие они есть.

Судом отклоняются доводы о неучете экспертом сложившихся на рынке на дату оценки тенденций относительно снижения цен на объекты недвижимого имущества, в том числе экономического кризиса.

Так, при проведении экспертом были учтены состояние экономики и прочие факторы, оказывающие влияние на рынок недвижимости, эксперт применял к расчету данные и основные показатели рынка актуальные по состоянию на дату оценки, информация о чем приведена на стр. 57-58, 96-99 экспертного заключения. Анализ указанных данных показывает, что уровень цен на дату 01.01.2014 г. и дату 01.01.2016 г. должен находится на одном уровне.

Суд также отмечает, что из представленных в материалы дела постановления арбитражного суда Московского округа от 1 июля 2016 года, апелляционного определения Московского городского суда от 17 августа 2016 года следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка была определена на 1 января 2013 года в размере 1 203 332 000 рублей, на 1 января 2014 года - в размере 1 211 149 000 рублей.

Как было указано выше, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года определена экспертом в размере 1 154 226 000 рублей, что ниже рыночной стоимости земельного участка в предыдущие периоды, и в полной мере свидетельствует об имеющихся на рынке тенденциях по снижению рыночной стоимости реализуемых объектов недвижимого имущества.

В свою очередь административным истцом достоверных сведений о том, что что за период с 1 января 2014 года по 1 января 2016 года на рынке недвижимости г. Москвы произошло снижение цен практически на 40% (разница между установленной судом рыночной стоимостью участка на 1 января 2014 года - 1 211 149 000 рублей - и стоимостью участка определенной в отчете об оценке - 739 338 000 рублей) суду не представлено.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы, письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела.

О снований не доверять выводам судебного эксперта у суда не имеется. Суд учитывает, что допрошенный в судебном заседании эксперт ***. была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в заключении ясно и недвусмысленно ответила на поставленные перед ней вопросы с приведением обоснований своих выводов и ссылок на положения актов, регулирующих порядок осуществления оценочной деятельности.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2016 года.

Суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Экспертиза по делу была назначена определением суда по ходатайству административного ответчика. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт ***. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного истца и его представителей не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено административным истцом.

Судом отклоняются доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ОАО "АРЗ-3" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, принимая во внимание, что согласно разъяснениям, данным в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости; п роверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2016 года, а именно в размере 1 154 226 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. С учетом того, что административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 15 ноября 2017 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2017 года.

Решая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

Согласно положениям ст.ст. 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда РФ N 20-П от 11 июля 2017 года, не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

В свою очередь сведений о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки в материалы дела не представлено.

Напротив, определенная экспертом рыночная стоимость земельного участка значительно превышает рыночную стоимость участка, на установлении которой в качестве новой кадастровой стоимости, настаивал административный истец, что свидетельствует о необоснованности представленных административным истцом доказательствах, а настоящее решение нельзя считать постановленным в пользу административного истца (в части требований о размере устанавливаемой рыночной стоимости участка).

Учитывая, что представленный в материалы дела отчет признан недостоверным, при этом административный истец настаивал на первоначально заявленных требованиях; принимая во внимание, что услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности заявителя по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также исходя из того, что у суда не имеется оснований говорить о допущенных в ходе кадастрового учета ошибках, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с административного истца в пользу ООО "***" расходов по проведению судебной оценочной экспертизы в сумме 120 000 рублей (т. 2, л.д. 155).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 1 154 226 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 15 ноября 2017 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с ОАО "АРЗ-3" в пользу ООО "***" расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 120 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда

подпись

В.А. Полыга