Решение Московского городского суда от 15 мая 2018 г. по делу N 3а-1013/2018

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Давтян М.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Чернышевой Анны Александровны, Васильева Александра Игоревича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

Чернышева А.А, Васильев А.И. обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами ***, ***.

В административном исковом заявлении Чернышева А.А, Васильев А.И. просят установить по состоянию на 1 января 2016 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере 44 702 000 рублей, помещения с кадастровым номером *** - в размере 33 177 000 рублей, то есть в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО "***".

В обоснование заявленных требований административные истцы указали на то, что Чернышева А.А. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ***; Васильев А.И, Чернышева А.А. являются сособственниками нежилого помещения с кадастровым номером ***. Кадастровая стоимость помещений по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2016 года определена в размере 81 950 644 рублей 47 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером ***; 47 013 493 рублей 79 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером ***.

Поскольку административные истцы являются собственниками нежилых помещений, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилых помещений их рыночной стоимости нарушает права заявителей как плательщиков налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Чернышева А.А, Васильев А.И. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель административных истцов по доверенностям Колядин В.Н. в судебном заседании поддержал изначально заявленные требования, возражал относительно выводов, изложенных в заключении судебного эксперта. Просил расходы на проведение судебной экспертизы возложить на Правительство Москвы.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Лисицкий Д.И. поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административных истцов, представителя Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что Чернышева А.А. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ***; Васильев А.И, Чернышева А.А. являются сособственниками нежилого помещения с кадастровым номером ***, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т. 1, л.д. 12-20).

По состоянию на 1 января 2016 года кадастровая стоимость в отношении спорных объектов установлена в размере 81 950 644 рублей 47 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером ***; 47 013 493 рублей 79 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером ***, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (т. 1, л.д. 21-22).

Административные истцы Чернышева А.А, Васильев А.И. в соответствии с положениями ст. ст. 399, 400, 401 НК РФ являются плательщиками налога на имущество физических лиц, и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивают налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности административных истцов как плательщиков налогов.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Воспользовавшись предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества, административные истцы 22 января 2018 года обратились с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административными истцами в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений был представлен отчет об оценке рыночной стоимости (т. 1, л.д. 23-234), подготовленный по заданию заявителей ООО "***", в котором рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2016 года определена в размере определена в размере 44 702 000 рублей, помещения с кадастровым номером *** - в размере 33 177 000 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки ( статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству представителя административного ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "***".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, представленный административными истцами, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** определена экспертом в размере 48 461 000 рублей, помещения с кадастровым номером *** - 36 060 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителями отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "***", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12).

В свою очередь выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости нежилых помещений.

Так эксперт указал, что в нарушение п. 5 ФСО N 3 оценщик на стр. 95 отчета отказывается от применения корректировки на местоположение, ссылаясь на информацию, полученную у агентств недвижимости "Миэль", "Инком-недвижимость". При этом оценщик не указывает, какая именно им была получена информация и как она влияет на применение корректировки на местоположение.

В нарушение п. 22 ФСО N 7 при расчете рыночной стоимости объектов оценки оценщик не учитывает различия в площади объектов оценки и объектов-аналогов, необоснованно не применяет корректировку на площадь к объектам-аналогам.

Экспертом указано, что согласно методике, описанной в отчете, при расчете рыночной стоимости объекта капитального строительства необходимо рассчитывать рыночную стоимость объекта оценки без учета рыночной стоимости земельного участка. Однако оценщик при расчете рыночной стоимости нежилых помещений не вычитает из рыночной стоимости единых объектов недвижимости (помещение и земельный участок) рыночную стоимость земельных участков, входящих в состав единых объектов недвижимости.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены и иные нарушения методологического и расчетного характера. Подробный анализ допущенных оценщиком нарушений приведен на стр. 6-12 экспертного заключения.

Административными истцами выводы эксперта относительно недостоверности представленного в материалы дела отчета, подготовленного ООО "***", не оспаривались.

Вместе с тем представителем административных истцов выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости нежилых помещений, в обоснование чего представлены письменные возражения.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административных истцов ссылается на то, что в нарушение ФСО N 3 экспертом неполно применен сравнительный и доходный метод, в заключении отсутствует акт осмотра объектов оценки, экспертом не учтено состояние подвального помещения, которое используется под технические нужды и не сдается в аренду или под склад.

В ответ на возражения административных истцов экспертом ООО "***" *** представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Так эксперт пояснил, что ФСО N 3 применяется при составлении отчета об оценке, в то время как порядок составления экспертного заключения регулируется нормами Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ". Кроме того, административными истцами не указано, в чем состоит неполнота приименных экспертом методов.

Экспертом указано, что им проведено полное исследование представленных ему печатных материалов дела, в которых имеются документы на исследуемые помещения, датируемые до даты определения стоимости спорных объектов. На основании данных документов проводился расчет стоимости объектов оценки. Осмотр экспертом помещений не является обязательным, также в обязанность эксперта не входит составление акта осмотра помещений.

Судом отклоняются доводы административного истца о том, что экспертом не учтено состояние подвального помещения, так как им не проводился его осмотр. Так, в распоряжении эксперта имелась экспликация помещения, датируемая до даты определения стоимости объекта оценки. Согласно представленной экспликации площадь помещения является арендопригодной, поскольку имеются помещения, предназначенные под склад, также имеется душевая, уборная, коридоры. Экспертом указано, что полезная (основная) площадь помещения составляет около 80% общей площади помещения, также имеется не арендопригодная (вспомогательная) площадь. В качестве объектов-аналогов экспертом рассматривались помещения сопоставимые по функциональному назначению площади. Кроме того, экспертом отмечено, что на представленных в отчете об оценке фотоматериалах им не выявлено коммуникаций, щитовых и иных ограничений, не позволяющих сдавать помещение в аренду (т. 1, л.д. 164-167).

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административных истцов о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт *** имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт *** был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административных истцов и их представителя не имеется.

Таким образом, оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов и суждений эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административных истцов о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилых помещений в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 1 января 2016 года.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях (т. 1, л.д. 237-240) доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что Чернышева А.А, Васильев А.И. не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административным истцам Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Учитывая, что право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной предоставлено административным истцам Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при этом согласно разъяснениям, данным в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости; проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами ***, *** должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2016 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости. С учетом того, что административные истцы обратились с административным иском в суд 22 января 2018 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2018 года.

Решая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

Согласно положениям ст.ст. 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда РФ N 20-П от 11 июля 2017 года, не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

В свою очередь сведений о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки в материалы дела не представлено.

Учитывая, что в результате судебной оценочной экспертизы подтвердились доводы административного ответчика о недостоверности определенной в отчете об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, а административные истцы настаивали на удовлетворении первоначально заявленных требований, решение суда (в части установления кадастровой стоимости по результатам независимой оценки, проведенной ООО " *** ") нельзя признать постановленным в пользу Чернышевой А.А, Васильева А.И. ; принимая во внимание, что у суда не имеется оснований говорить о допущенных в ходе кадастрового учета ошибках, суд приходит к выводу о необходимости взыскания расходов по оплате судебной оценочной экспертизы в сумме 100 000 рублей (т. 2, л.д. 170) с административных истцов, по 50 000 рублей с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 48 461 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 36 060 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 января 2018 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с Чернышевой Анны Александровны, Васильева Александра Игоревича в пользу ООО "***" расходы по проведению судебной экспертизы по 50 000 рублей с каждого.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда

подпись

В.А. Полыга