Решение Московского городского суда от 22 мая 2018 г. по делу N 3а-1081/2018

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Давтян М.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ПАО ТПК "МОССАХАР" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,

УСТАНОВИЛ:

ПАО ТПК "МОССАХАР" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ***.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО "***", по состоянию на 1 января 2016 года, а именно в размере 1 036 232 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанного нежилого здания, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2016 года установлена в размере 1 437 369 536 рублей 51 копейки.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель ПАО ТПК "МОССАХАР" по доверенности Лапшина Н.В. в судебном заседании поддержала изначально заявленные требования. Представила возражения относительно выводов, изложенных в заключении судебного эксперта.

Представители Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, заслушав пояснения эксперта ***, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 9).

В отношении названного нежилого здания установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 1 437 369 536 рублей 51 копейки (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости - т. 1, л.д. 10).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания влияют на права и обязанности ПАО ТПК "МОССАХАР" как плательщика налога.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и 7 декабря 2017 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.

21 декабря 2017 года решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, административному истцу было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 12-14), в связи с чем ПАО ТПК "МОССАХАР" обратилось в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ПАО ТПК "МОССАХАР" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания был представлен ранее направлявшийся в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отчет от 30 ноября 2017 года, подготовленный ООО "***" (т. 1, л.д. 15-214), в котором по состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** определена в размере 1 036 232 000 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки ( статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству представителя административного ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "***".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** составляет 1 310 474 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого здания, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "***", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12).

В свою очередь выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости нежилого здания.

Эксперт указал, что в нарушение пунктов 5 ФСО N 3 и п. 24 ФСО N 7 оценщиком расчет стоимости объекта оценки затратным подходом проведен с нарушениями, а именно, оценщиком в расчете стоимости затрат на замещение объекта использовано заниженное значение строительного объема помещений: 81 048 куб.м вместо 181 856 куб.м.

Оценщиком в рамках доходного подхода в качестве объектов-аналогов подобраны несопоставимые с объектом оценки производственно-складские помещения, находящиеся в иных районах города Москвы, что привело к неверному расчету арендной ставки.

Также оценщиком подобраны несопоставимые с объектом оценки объекты-аналоги при проведении расчетов в рамках сравнительного подхода, что нарушает требования п. 5 ФСО N 3 и п. 22 ФСО N 7.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены и иные нарушения методологического и расчетного характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр. 56-66 экспертного заключения.

Таким образом, определенная в отчете об оценке итоговая рыночная стоимость нежилого здания не может быть признана достоверной.

П редставителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта в обоснование чего представлены замечания на экспертное заключение.

В связи с возникшими у административного истца дополнительными вопросами относительно изложенных в экспертном заключении выводов, судом был вызван и опрошен эксперт ООО "***" - ***.

В судебном заседании эксперт подтвердил все выводы судебной экспертизы, а также дал ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Оценивая пояснения судебного эксперта, суд приходит к выводу о том, что в ходе судебного заседания подтвердилась обоснованность выводов эксперта о допущенных в отчете об оценке нарушениях.

Так, из представленных административным истцом возражений следует, что оценщиком признан факт допущенных ошибок при расчете стоимости здания в рамках затратного подхода, на что было обоснованно указано экспертом.

Судом также отклоняются доводы административного истца о том, что экспертом в нарушение положений КАС РФ была самостоятельно получена информация об объекте экспертизы, впоследствии примененная при оценке отчета. Так, в силу ст. 49 КАС РФ э ксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для проведения экспертизы, вступать в личные контакты с участниками судебного процесса, если это ставит под сомнение его незаинтересованность в исходе административного дела.

Между тем информация о ставках аренды в оцениваемом здании была получена не самим экспертом, а предоставлена в ответ на запрос руководителя ООО "***" (стр. 124-125 экспертного заключения. Кроме того, указанная информация не была использована при проведении экспертизы. Как следует из экспертного заключения, ссылки на предоставленную со стороны ПАО ТПК "МОССАХАР" информацию приведены справочно, однако основаниеми для выводов о допущенных оценщиком нарушениях послужил необоснованный подбор оценщиком объектов-аналогов. Также наличие в материалах экспертного заключения поименованной справки само по себе не ставит под сомнение незаинтересованность эксперта в исходе административного дела, тем более, что при составлении отчета допущены и иные нарушения объективно влекущие за собой признание его недостоверным.

Суд полагает несостоятельными доводы административного истца о том, что при проведении расчетов экспертом необоснованно к определенной итоговой рыночной стоимости объекта оценки доначислен НДС, в то время как, по мнению административного истца, рыночная стоимость объекта подлежит определению без учета НДС.

Так, в силу п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости ( статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Таким образом, наиболее вероятная цена объекта недвижимости - это итоговая цена сделки, то есть единственно уплачиваемая приобретателем продавцу сумма, независимо от применяемых сторонами сделки систем налогообложения.

Исходя из приведенных норм, определенная судом рыночная стоимость, устанавливаемая в качестве новой кадастровой стоимости, представляет собой предполагаемую цену сделки, по которой объект недвижимости может быть отчужден при его реализации, и не зависит от системы налогообложения, в связи с чем рыночная стоимость, устанавливаемая в качестве новой кадастровой стоимости, не анализируется судом на предмет наличия или отсутствия в ней НДС, а, следовательно, в судебном решении не отражается включение или невключение в её состав НДС.

В судебном заседании эксперт пояснил, что при ответе на поставленный судом вопрос об итоговой рыночной стоимости объекта оценки не содержится указание на включение либо не включение в указанную сумму НДС, поскольку рыночная стоимость объекта недвижимости не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС и не зависит от особенностей налогообложения.

Между тем методология оценки нежилого здания, с учетом того, что подобранные объекты-аналоги представляют собой единые объекты недвижимости (то есть реализуемые земельные участки с находящимися на них зданиями), подразумевает выделение стоимости земельного участка из состава единого объекта недвижимости. При этом, поскольку земельные участки не облагаются НДС, а при реализации единого объекта недвижимости продавцы указали на наличие в его составе данного налога, экспертом из подобранных им аналогов первоначально был вычтен НДС, затем была вычтена стоимость земельного участка, после чего НДС был добавлен к итоговой стоимости строений. Таким образом, экспертом была получена именно рыночная стоимость объектов-аналогов, заявленная к реализации продавцом, то есть предполагаемая цена сделки, но за вычетом стоимости земельного участка. Сведения об НДС приведены экспертом исключительно для приведения полученной суммы к рыночным показателям.

Соответственно, итоговая стоимость оцениваемого объекта недвижимости является именно его рыночной стоимостью, по которой он может быть отчужден на рынке, что в полной мере соответствует положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а о твет на поставленный перед экспертом в определении о назначении судебной экспертизы вопрос о рыночной стоимости дан в полном соответствии с его формулировкой и не отражает наличие или отсутствие в цене спорного объекта НДС. Напротив, такое указание могло бы привести к неоднозначному толкованию выводов эксперта.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы, письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела.

О снований не доверять выводам судебного эксперта у суда не имеется. Суд учитывает, что допрошенный в судебном заседании эксперт ***. был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в заключении ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы с приведением обоснований своих выводов и ссылок на положения актов, регулирующих порядок осуществления оценочной деятельности.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2016 года.

Суд учитывает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Экспертиза по делу была назначена определением суда по ходатайству административного истца. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт ***. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного истца и его представителя не имеется. Доводы представителя административного истца основаны на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности, какими-либо достоверными научными данными не подтверждены.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях (т. 1, л.д. 237-241) доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ПАО ТПК "МОССАХАР" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Согласно разъяснениям, данным в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В такой ситуации суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2016 года, а именно в размере 1 310 474 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. С учетом того, что административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 7 декабря 2017 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2016 года.

Решая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

Согласно положениям ст.ст. 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда РФ N 20-П от 11 июля 2017 года, не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

В свою очередь сведений о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки в материалы дела не представлено.

Напротив, определенная экспертом рыночная стоимость менее чем на 10% отличается от кадастровой стоимости нежилого здания, превышает рыночную стоимость здания, на установлении которой в качестве новой кадастровой стоимости, настаивал административный истец, что свидетельствует о необоснованности представленных административным истцом доказательствах, а настоящее решение нельзя считать постановленным в пользу административного истца (в части требований о размере устанавливаемой рыночной стоимости здания).

Учитывая, что представленный в материалы дела отчет признан недостоверным, при этом административный истец настаивал на первоначально заявленных требованиях; принимая во внимание, что услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности заявителя по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также исходя из того, что у суда не имеется оснований говорить о допущенных в ходе кадастрового учета ошибках, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с административного истца в пользу ООО "***" расходов по проведению судебной оценочной экспертизы в сумме 150 000 рублей (т. 2, л.д. 138).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 1 310 474 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 7 декабря 2017 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с ПАО ТПК "МОССАХАР" в пользу ООО "***" расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 150 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда

подпись

В.А. Полыга