Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 18 июля 2018 г. по делу N 33-4619/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Киселева Г.В.,

судей Шурловой Л.А, Чернышовой Н.И,

при секретаре Павловой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителей ответчиков Оганесян О.А, Гукасян Д.А. по доверенности Бадалян А.А, Чукмаревой В.П.

на решение Предгорного районного суда Ставропольского края от 13 февраля 2018 года по делу по исковому заявлению Управления имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края к Оганесян О.А, Гукасян Д.А, администрации Этокского сельсовета Предгорного района Ставропольского края о признании постановления, договора купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании отсутствующим права собственности, исключении записи о регистрации из ЕГРП, по встречному иску Гукасян Д.А. к Управлению имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края о признании добросовестным приобретателем, по докладу судьи Шурловой Л.А.

установила:

Управление имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края (далее -Управление) обратилось в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование указав, что Управлением проведен мониторинг земель Предгорного муниципального района СК по вопросам соблюдения требований законодательства при предоставлении и целевом использовании земельных участков. В ходе проведенного 01.08.2017 года осмотра земельного участка площадью 612 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: индивидуальное жилищное строительство и ведение личного подсобного хозяйства, установлено, что законченный строительством какой-либо объект недвижимости, в том числе хозяйственное строение, на данном земельном участке отсутствуют. Земельный участок не огорожен, фактически не используется, признаков ведения строительных работ, в том числе связанных с возведением и демонтажем объектов капитального строительства, не выявлено, на территории участка произрастает карантинная растительность.

Указанный земельный участок постановлением администрации Предгорного муниципального района был предоставлен в аренду Оганесян О.А, с которым был заключен договор аренды N 400 от 31.10.2014 года.

В период времени с 01.03.2015 года (Федеральный закон от 23.06.2014 года N 171-ФЗ) по 01.01.2017 года (Федеральный закон от 03.07.2016 года N 334- ФЭ) полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в границах поселений, находились у городских и сельских поселений.

Постановлением администрации муниципального образования Этокского сельсовета Предгорного района N 394 от 10.07.2015 года прекращено право аренды Оганесян О.А. на земельный участок площадью 612 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенный по указанному адресу. Данным постановлением участок предоставлен Оганесян О.А. в собственность, заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, условием к заключению договора явилось наличие у Оганесян О.А. зарегистрированного права собственности на объект недвижимости - хозяйственного строения.

В настоящее время спорный земельный участок зарегистрирован на праве собственности за Гукасян Д.А. На спорном земельном участке законченный строительством какой-либо объект недвижимости, в том числе хозяйственное строение, отсутствует. To есть, Оганесян O.A. в целях регистрации права собственности на хозяйственное строение, в декларации об объекте недвижимого имущества, подписанной им собственноручно и представленной в ГКУ "МФЦ", были указаны заведомо ложные сведения о якобы существующем объекте недвижимости (объекте капитального строительства) - хозяйственном строении. Поскольку на земельном участке, находящемся у ответчика Оганесян О.А. в аренде, не возводились строения, имеющие признаки недвижимого имущества, Оганесян О.А. не имел правовых оснований испрашивать в собственность земельный участок для дальнейшей эксплуатации несуществующего строения.

Спорный земельный участок имеет основной вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. В аренду он предоставлен также с целью индивидуального жилищного строительства. Земельный участок, предоставленный под индивидуальное жилищное строительство, определяет вид разрешенного использования данного земельного участка. К объектам индивидуального жилищного строительства относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, в отношении которых осуществление подготовки проектной документации при строительстве не требуется (пункт 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ).

В тоже время объект недвижимости, возведенный Оганесян О.А. на спорном земельном участке, предоставленном для целевого использования: индивидуальное жилищное строительство, имеет вспомогательное назначение. Сам по себе факт наличия на земельном участке нежилой хозяйственной постройки не порождает право истца на приобретение земельного участка в собственность либо продление срока действия договора аренды, поскольку данный объект не имеет самостоятельного функционального значения, так как носит вспомогательный характер и не отвечает первоначальным целями предоставления земельного участка.

На сегодняшний день доказательств наличия на спорном земельном участке с кадастровым номером, предоставленном для строительства жилого дома объекта завершенного строительством (жилого дома), не имеется. При таких обстоятельствах, правовые основания для передачи администрацией Этокского сельсовета спорного участка в собственность Оганесян О.А. отсутствуют, администрация Этокского сельского совета не вправе была предоставлять земельный участок Оганесян О.А. в собственность без проведения торгов, а потому постановление администрации о прекращении права аренды и предоставлении в собственность земельного участка, а также договор купли-продажи указанного земельного участка не соответствуют требованиям закона.

В соответствии положениями Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Таким образом, имущество ввиде земельного участка площадью 612 кв.м, с кадастровым номером ***, выбыло из распоряжения администрации Предгорного муниципального района помимо воли органа местного самоуправления, полномочного распоряжаться земельным участком ( пункт 35 совместного Постановления Пленума ВС РФ N10/22 ст.301,302 ГК РФ).

В результате незаконных действий Оганесян О.А. спорный земельный участок выбыл из муниципальной собственности в результате заключения сделки, противоречащей требованиям земельного законодательства, установленным Земельным кодексом РФ, что повлекло нарушение интересов Российской Федерации в сфере проведения единой государственной политики в области имущественных и земельных отношений.

В связи с этим, заключенный между администрацией Этокского сельсовета и Оганесян О.А, а впоследствии между Оганесян О.А. и Гукасян Д.А. договора купли-продажи являются недействительными в силу их ничтожности, как несоответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).

Регистрация права собственности на спорный земельный участок за Оганесян О.А, а впоследствии за Гукасян Д.А, была произведена незаконно.

Просит суд признать недействительным постановление администрации муниципального образования Этокский сельсовет Предгорного района Ставропольского края от 10.07.2015 года N 394 о прекращении права аренды и предоставлении в собственность Оганесян О.А. земельного участка, с кадастровым номером ***, площадью 612 кв.м, расположенного по адресу: ***; недействительным (ничтожным) договор купли-продажи указанного земельного участка, заключенный между Администрацией Этокского сельсовета Ставропольского края и Оганесян О.А.;

недействительным (ничтожным) договор купли-продажи спорного земельного участка от 14.03.2017 года, заключенный между Оганесян О.А. и Гукасян Д.А.;

применить последствия недействительности ничтожной сделки ввиде прекращения права собственности Гукасян Д.А. на данный земельный участок, с кадастровым номером ***,

аннулировать запись о регистрации права собственности за Гукасян Д.А. на указанный земельный участок с кадастровым номером ***.

Ответчик Гукасян Д.А. обратилась в суд со встречным исковым заявлением, принятым к рассмотрению с первоначальными требованиями, о признании добросовестным приобретателем в результате заключения договора купли-продажи от 14.03.2017 г, мотивировав тем, что купила земельный участок и хозяйственное строение по данному адресу, договор исполнен (п.2.п.3),приняла все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, что подтверждается свидетельством о праве собственности на земельный участок и хозяйственное строение, осваивает земельный участок согласно разрешенному использованию, 14.08.2017 г. Администрацией Предгорного муниципального района ей выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома, на спорном земельном участке возведен фундамент жилого дома, в строительстве задействованы денежные средства материнского (семейного) капитала.

Решением Предгорного районного суда от 13.02.2018 года исковые требования Управления имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края к Оганесян О.А, Гукасян Д.А, администрации Этокского сельсовета Предгорного района тавропольского края о признании постановления, договора купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании отсутствующим права собственности и исключении записи о регистрации из ЕЕРП - удовлетворены в полном объеме.

Суд признал недействительным постановление администрации муниципального образования Этокский сельсовет Предгорного района Ставропольского края от 10.07.2015 года N 394 о прекращении права аренды и предоставлении в собственность Оганесян О.А. земельного участка, с кадастровым номером ***, площадью 612 кв.м, расположенного по адресу: ***;

недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером ***, площадью 612 кв.м, расположенного по адресу: ***, заключенный между Администрацией Этокского сельсовета Ставропольского края и Оганесян О.А.;

применены последствия недействительности ничтожной сделки ввиде прекращения права собственности Оганесян О.А. на земельный участок, с кадастровым номером ***, площадью 612 кв.м, расположенный по адресу: ***, обязал стороны вернуть все полученное по сделке;

недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 14.03.2017 года, с кадастровым номером ***, площадью 612 кв.м, расположенного по адресу: ***, заключенный между Оганесян О.А. и Гукасян Д.А.;

применены последствия недействительности ничтожной сделки ввиде прекращения права собственности Гукасян Д.А. на земельный участок, с кадастровым номером ***, площадью 612 кв.м, расположенный по адресу: ***, обязав стороны вернуть все полученное по сделке;

аннулирована запись о регистрации права собственности за Гукасян Д.А. на земельный участок, с кадастровым номером ***, площадью 612 кв.м, расположенный по адресу: ***.

В удовлетворении встречного искового заявления Гукасян Д.А. к Управлению имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества - отказано.

В апелляционной жалобе представители ответчиков- Бадалян А.А, Чукмарева В.П. указывают, что судом неправильно определены и недоказаны обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, решение постановлено лишь на одном доказательстве - акте обследования земельного участка от 01.08.2017г. Иных доказательств того, что ответчик не является добросовестным приобретателем истцом суду не представлено, не учтены обстоятельства строительства жилого дома. 14.03.2017 года Гукасян Д.А. купила у Оганесян О.А. земельный участок и после регистрации договора снесла хозяйственную постройку, 07.08.2017г. выдано разрешение на строительство жилого дома.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебную коллегию представлено регистрационное дело в отношении указанного земельного участка, стороной ответчиков (истцов по встречному иску) представлены в копии в качестве новых доказательств: заявление о выдаче разрешения на строительство от 01.087.2017г, акт обследования земельного участка от 05.03.2018г, государственный сертификат на материнский (семейный) капитал от 14.02.2012г, ситуационного план земельного участка, фотоматериалы (8 фото).

В соответствии с ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Судебная коллегия принимает дополнительные доказательства по делу для восполнения пробелов допущенных судом первой инстанции и правильного разрешения возникшего спора за исключением фотоматериалов, копии сертификата, не соответствующих критериям надлежащего доказательства.

Судебные извещения, направлены судом апелляционной инстанции, лицам, участвующим в деле, о чем в материалах дела имеются отчеты, судебная коллегия полагает возможным с учетом требований ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав пояснения представителей ответчиков, поддержавших доводы жалобы и просивших об ее удовлетворении, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них, в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса, осуществляется без проведения торгов.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов предусмотрены статьей 39.16 Земельного кодекса.

По смыслу подпункта 2 статьи 39.16 Земельного кодекса наличие права аренды в отношении испрашиваемого в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не препятствует осуществлению исключительного права на приобретение земельных участков в собственность гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если арендатор по договору и обладатель указанного исключительного права совпадают в одном лице.

Основания прекращения договора аренды земельного участка предусмотрены статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), в соответствии с которой аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, и по иным основаниям, наряду с указанным, установленным данной статьей.

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, предметом спора является земельный участок площадью 612 кв.м. с кадастровым номером ***, расположенный в границах муниципального образования Этокского сельсовета Предгорного района Ставропольского края, по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства.

29.10.2014 года постановлением администрации Предгорного муниципального района N 2299 данный земельный участок был предоставлен Оганесян О.А. (ответчику) в аренду, заключен договор аренды N 400 от 31.10.2014 года, действующий по 29.10.2019 года, участок передан по акту приема-передачи 31.10.2014 года.

10.07.2015 года Постановлением администрации Этокского сельсовета Предгорного района от N 394 прекращено право аренды Оганесян О.А. на указанный земельный участок, расторгнут договор аренды N400, участок предоставлен Оганесян О.А. в собственность, заключен договор купли - продажи земельного участка. Основанием к изданию постановления N 394 послужили заявление Оганесян О.А, являющего собственником хозяйственного строения ( 28.01.2015 г. сделана запись регистрации... -013/1), договор аренды N 400, кадастровый паспорт земельного участка.

14.03.2017 года по договору купли - продажи Оганесян О.А. продал Гукасян Д.А. указанный земельный участок и хозяйственное строение, нежилое, площадью 21 кв.м. КН ***, расположенное на данном земельном участке. В данном документе указано, что хозяйственное строение принадлежит продавцу (Оганесян О.А.) на основании: договора аренды N 400 от 31.10.2014г. земельного участка; Декларации об объекте недвижимого имущества, простая письменная форма от 14.01.2015г.( п.1 договора).

Указанные сделки в установленном законом порядке были зарегистрированы уполномоченным органом, в настоящее время за ответчиком Гукасян Д.А. зарегистрировано право собственности на земельный участок (выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.08.2017 г. N ***), на хозяйственное строение (выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.08.2017 г. N ***).

Удовлетворяя иск Управления суд мотивировал это следующим:

на момент заключения договора купли-продажи Оганесян О.А. являлся собственником хозяйственного нежилого строения площадью 21 кв.м, имеющего вспомогательный характер по отношению к основному виду разрешенного использования земельного участка "для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства";

по акту осмотра участка Управлением от 01.08.2017г. на земельном участке законченный строительством объект недвижимости, в том числе хозяйственное строение, отсутствует;

возведением арендатором лишь хозяйственной постройки условия договора аренды им не соблюдены, не возводились строения, имеющие признаки недвижимого имущества;

Оганесян О.А. не имел правовых оснований испрашивать в собственность без проведения торгов, земельный участок для дальнейшей эксплуатации несуществующего основного строения;

имущество выбыло из распоряжения истца помимо воли органа местного самоуправления, полномочного распоряжаться земельным участком.

Разрешая спор в данной части, суд первой инстанции исходил из того, что предоставление земельного участка в собственность возможно лишь собственникам зданий и сооружений. При этом, судом верно указано, что возведение на арендованном земельном участке лишь хозяйственной постройки вспомогательного характера недостаточно для предъявления арендатором требований о передаче арендованного земельного участка в собственность путем выкупа. Указанным обстоятельствам судом первой инстанции дана надлежащая оценка, с которой судебная коллегия соглашается.

Доводы апелляционной жалобы о наличии у истца права на выкуп земельного участка в силу зарегистрированного права собственности на хозяйственную постройку, не могут повлечь отмену оспариваемого решения.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства, относятся здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Право на использование объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию в порядке, установленном статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1 - 2 статьи 2 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" личное подсобное хозяйство представляет собой форму непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно статье 4 указанного Закона (пункты 1 - 2) для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В статье 6 Закона закреплено, что для ведения личного подсобного хозяйства используются предоставленный и (или) приобретенный для этих целей земельный участок, жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, в том числе теплицы, а также сельскохозяйственные животные, пчелы и птица, сельскохозяйственная техника, инвентарь, оборудование, транспортные средства и иное имущество, принадлежащее на праве собственности или ином праве гражданам, ведущим личное подсобное хозяйство. Анализ действующего законодательства (п. 9 ст. 1, ч. 2 и 6 ст. 30, ст. 36 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, п. 2 ст. 7, 85 Земельного кодекса РФ) позволяет сказать, что вид разрешенного использования земельного участка относится к числу его важнейших характеристик, поскольку совместно с целевым назначением (категорией) земель, на которых земельный участок сформирован, определяет его правовой режим, от которого зависит, как земельный участок предоставляется пользователям, как он может пользоваться и в каких пределах им можно распоряжаться. Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.

Спорный земельный участок имеет основной вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. В аренду он предоставлен также с целью индивидуального жилищного строительства.

Сам по себе факт наличия на земельном участке нежилой хозяйственной постройки не порождает право истца на приобретение земельного участка в собственность либо продление срока действия договора аренды, поскольку данный объект не имеет самостоятельного функционального значения, так как носит вспомогательный характер и не отвечает первоначальным целями предоставления земельного участка.

Анализ приведенных правовых норм позволяет прийти к выводу, что хозяйственная постройка не является зданием, строением или сооружением и не может быть отнесена к тем объектам, собственники которых имеют право на приватизацию земельных участков в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку в таком порядке земельные участки могут быть предоставлены лишь для целей эксплуатации существующих зданий, строений и сооружений.

Принимая во внимание, что разрешенным видом использования спорного земельного участка является ведение личного подсобного хозяйства, соответственно предоставление всего земельного участка 612 кв.м. в собственность в связи с возведением хозяйственной постройки площадью 21 кв.м, не основано на законе, правила застройки либо проектная документация, которая бы предусматривала необходимость земельного участка для эксплуатации строения в испрашиваемых размерах, не представлена.

На момент обращения истца в суд и принятия решения по существу, положения статьи 36 Земельного кодекса РФ утратили силу. Согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Соответственно, истец обладая правом собственности на хозяйственную постройку площадью 21 кв.м. исключительное право на приобретение земельного участка в собственность не приобрел, даже при наличии государственной регистрации права собственности на объект не влечет возникновение у собственника вспомогательного объекта права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов.

В ходе рассмотрения дела не было установлено, что данный хозяйственный объект использовался по целевому назначению в целях производства и переработки сельскохозяйственной продукции либо в качестве жилого дома, и как следствие, не доказано достижение предусмотренной законодательством цели предоставления земельных участков в собственность.

С учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с решением суда о наличии оснований к признанию недействительным постановления администрации муниципального образования Этокский сельсовет от 10.07.2015 года N 394; недействительным (ничтожным) договор купли-продажи N2 от 10.07.2015г. земельного участка, заключенный между администрацией Этокского сельсовета и Оганесян О.А, так как земельный участок предоставлен Оганесян О.А. в собственность с нарушением законодательства, действовавшего на момент заключения этого договора; последствием недействительности данного договора является недействительность сделки по продаже спорного участка, заключенной администрацией с/совета и Оганесян О.А..

В просительной части требований истец просил признать недействительным постановление N 394, (ничтожным) договор купли-продажи указанного земельного участка, заключенный между Администрацией Этокского сельсовета Ставропольского края и Оганесян О.А. Судом применены последствия недействительности ничтожной сделки ввиде прекращения права собственности Оганесян О.А. на земельный участок, также суд обязал стороны вернуть все полученное по сделке, не мотивировав свои выводы, тогда как правовых оснований к этому не имелось.

Суд посчитал, что ответчик Гукасян Д.А. не может быть признана добросовестным покупателем, поскольку могла и должна была знать, что договор купли-продажи земельного участка от 10.07.2015 был заключен Администрацией и Оганесян О.А. с нарушением требований земельного законодательства, не предусматривающего предоставление земельного участка в собственность с учетом объекта, не имеющего самостоятельного функционального назначения, поэтому администрация вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения последнего покупателя.

Вместе с тем судебная коллегия считает, что суд первой инстанции, признавая недействительным договор купли-продажи от 14.03.2017, заключенный между Оганесян О.А.-продавец и Гукасян Д.А. -покупатель, неправильно применил нормы материального права и не учел следующее.

По разрешению встречного иска суд сделал единственный вывод, что в данном случае сам по себе факт признания Гукасян Д.А. добросовестным приобретателем каких - либо правовых последствий для нее повлечь не может, поэтому следует избрать иной способ защиты нарушенного права.

Судебная коллегия полагает убедительными доводы апелляционной жалобы о несогласии с данной позицией суда первой инстанции по следующему.

В обоснование требований Управление сославшись на положения ст.168 ГК РФ, ст.301, 302 ГК РФ представляет акт осмотра/обследования спорного земельного участка от 01.08.2017 года об отсутствии объекта недвижимости на спорном участке, который, по мнению Управления, фактически не используется, отсутствуют признаки ведения строительных работ.

Как пояснила ответчик/истец Гукасян Д.А. в судебном заседании хозяйственное нежилое строение было ею снесено своими силами после покупки недвижимости в марте 2017 года и начато строительство индивидуального жилого дома по разрешению на строительство от 07.08.2017 года N *** на строительство индивидуального жилого дома на основе градостроительного плана от 14.03.2017г... На сегодняшний день на спорном земельном участке имеется фундамент жилого дома, что следует из акта от 05.03.2018 года обследования земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства -жилого дома степенью готовности 12%.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Администрация заявила требование о признании недействительным договора купли-продажи от 14.03.2017 и истребовании спорного участка из чужого незаконного владения Гукасян Д.А. в качестве применения последствий недействительности договора купли-продажи от 10.07.2015 (первоначального). Суд, признавая недействительным договор от 14.03.2017, исходил из того, что ввиду недействительности договора от 10.07.2015 Оганесян О.А. был не вправе отчуждать спорный участок Гукасян Д.А..

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Пунктом 1 статьи 302 того же Кодекса установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В пунктах 37, 38 и 39 постановления Пленума N 10/22 разъяснено следующее: в соответствии со статьей 301 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель); ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества; по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика относительно того, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 N 16-П указано, что добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права. В соответствии с позицией Европейского Суда по правам человека, если речь идет об общем интересе, публичным властям надлежит действовать своевременно, надлежащим образом и максимально последовательно; ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно при отсутствии иных конфликтующих интересов; риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица.

Нарушение порядка предоставления земельных участков и спор о компетенции государственных органов в данном случае сами по себе не свидетельствуют о том, что имущество выбыло из владения помимо воли собственника, на что обращено внимание и в Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2018 N 117-КГ18-30.

Учитывая изложенное, суду надлежало установить, могло ли последующее признание недействительными административных актов (распоряжений администрации N 394 от 10.07.2015г.) по мотиву нарушения закона свидетельствовать о выбытии земельных участков помимо воли собственника, а также могло ли это обстоятельство повлечь за собой прекращение права собственности у приобретателя имущества, и если могло, то в силу какого закона.

Согласно пункту 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Как следует по делу, на момент заключения договора купли-продажи от 14.03.2017 право собственности продавца (Оганесян) на участок и расположенный на нем объект было зарегистрировано в установленном порядке, сведений о наличии правопритязаний на участок или об оспаривании сделки не имелось. Гукасян Д.А, приобретая участок и объект на нем по возмездной сделке у лица, право собственности которого подтверждено наличием записи в ЕГРП, не могла и не должна была усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, не могла и не должна был знать о каких-либо пороках договора купли-продажи, заключенного между сельской администрацией и Оганесян О.А..

Судебная коллегия, исследовав представленные в дело доказательства, включая новые доказательства, принятые коллегией, которым дана оценка в порядке ст.67 ГПК РФ, пришла к выводу о том, что Гукасян Д.А. является добросовестным приобретателем, поэтому иск администрации о виндикации спорного участка, на котором расположен принадлежащий данному ответчику объект незавершенного строительства (фундамент) индивидуального жилого дома, при наличии неотмененного разрешения на строительство, градостроительного плана, не подлежит удовлетворению.

У суда первой инстанции, по мнению коллегии, не было оснований для опровержения данного вывода со ссылкой на то, что Гукасян Д.А. должна была предположить незаконность сделки по предоставлению участка в собственность Оганесян А.О. (по каким признакам судом не указано). Нарушение предусмотренного ЗК РФ порядка предоставления земельного участка в собственность Оганесян является основанием для признания договора от 10.07.2015 недействительным, но не может быть в данном деле критерием для оценки добросовестности последнего приобретателя участка. Кроме того, в данном случае истребование земельного участка противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

По настоящему делу установлено, что спорный земельный участок предоставлен гражданину на основании распоряжения органа государственной власти, поставлен на государственный кадастровый учет, выдан официальный государственный акт о праве собственности, который зарегистрирован в государственном публичном реестре.

Суд также не дал оценки тому обстоятельству, что на протяжении более двух лет (иск заявлен 20.10.2017г) администрацией не предпринималось никаких действий по восстановлению своих прав на земельный участок, если полагали их нарушенными. Более того, до подачи настоящего иска в суд администрацией совершались действия, которые могут свидетельствовать о волеизъявлении истца на передачу земельного участка иному лицу, в частности, в выдаче разрешения на производство работ по строительству индивидуального жилого дома на имя Гукасян Д.А, утверждения плана земельного участка. Таким образом, воля администрации, реализуемая через свои уполномоченные органы, фактически была выражена при изготовлении и выдаче изложенных выше документов, а также при регистрации перехода права собственности на спорный участок.

При таких обстоятельствах, Гукасян Д.А. является по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестным приобретателем, а вывод суда первой инстанции о том, что земельный участок выбыл из государственной собственности помимо воли собственника, а также о применении положений статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяющих истребовать имущество у добросовестного приобретателя, является ошибочным и противоречит приведенным выше положениям норм материального права и разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации.

Суд не учел, что применительно к оценке действий публичного правового образования как участника гражданского оборота суду следовало разрешить вопрос о соответствии их требованиям разумности и осмотрительности при контроле над земельным участком после отмены распоряжения о его передаче в собственность частного лица, о своевременности мер по оспариванию правоустанавливающих документов данного лица и последующих правообладателей, по истребованию спорного земельного участка и надлежащему оформлению своих прав на данное имущество.

Необходимо также учитывать, что при регулировании гражданско-правовых отношений между публично-правовым образованием (его органами) и добросовестным приобретателем справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий ввиде утраты имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было предпринять меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права.

С учетом изложенного, не имеется правовых оснований для удовлетворения требования Администрации о признании недействительным договора купли-продажи от 14.03.2017, заключенного Обществом и Гукасян Д.А, применения последствий недействительности, решение в указанной части подлежит отмене с новым решением об отказе в удовлетворении данных требований, как необоснованных, апелляционная жалоба удовлетворению в указанной части.

Руководствуясь ст.ст. 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Предгорного районного суда Ставропольского края от 13 февраля 2018 года -в части удовлетворенных исковых требований Управления имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края к Оганесян О.А, администрации Этокского сельсовета Предгорного района Ставропольского края о признании недействительным постановление администрации муниципального образования Этокский сельсовет Предгорного района Ставропольского края от 10.07.2015 года N 394 о прекращении права аренды, предоставлении в собственность Оганесян О.А. земельного участка, с кадастровым номером ***, площадью 612 кв.м, расположенного по адресу: ***;

недействительным (ничтожным) договор от 10.07.2015г. купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером ***, площадью 612 кв.м, расположенного по адресу: ***, заключенный между Администрацией Этокского сельсовета Ставропольского края и Оганесян О.А. - оставить без изменения.

В остальной части это же решение- отменить. Принять в отмененной части новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований Управления имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края к Оганесян О.А, Гукасян Д.А, администрации Этокского сельсовета Предгорного района Ставропольского края о

признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 14.03.2017 года, с кадастровым номером ***, площадью 612 кв.м, расположенного по адресу:***, заключенный между Оганесян О.А. и Гукасян Д.А.;

применения последствий недействительности ничтожной сделки ввиде прекращения права собственности Гукасян Д.А. на земельный участок, с кадастровым номером ***, площадью 612 кв.м, расположенный по адресу: ***, возврате сторон в первоначальное положение; аннулировании записи о регистрации права собственности за Гукасян Д.А. на земельный участок, с кадастровым номером ***, площадью 612 кв.м, расположенный по адресу: ***.

Встречное исковое заявление Гукасян Д.А. к Управлению имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества - удовлетворить.

Признать Гукасян Д.А. добросовестным приобретателем недвижимого имущества по договору купли-продажи земельного участка от 14.03.2017 года, с кадастровым номером ***, площадью 612 кв.м, расположенного по адресу:***, заключенного между Оганесян О.А. и Гукасян Д.А..

Апелляционную жалобу ответчиков Оганесян О.А, Гукасян Д.А. -удовлетворить в части.