Апелляционное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 25 июля 2018 г. по делу N 33-3489/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ольховского В.Н,

судей Ганцевича С.В, Алфёровой Г.П,

при секретаре Протас И.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Турундаева Е.Э, Турундаевой Ю.В. на решение Правдинского районного суда Калининградской области от 27 апреля 2018 года, которым была признана недействительной ранее произведенная регистрация права собственности К, Е. на земельный участок под зданиями (строениями), сооружениями, площадью "данные изъяты" кв.м, с к.н. N, расположенный по адресу: "адрес" (записи о государственной регистрации права N от 09.03.2005 и N от 09.03.2005). Признана недействительной сделка купли-продажи указанного земельного участка и 63/100 доли жилого дома N по "адрес", расположенного на данном земельном участке, заключенная 26.02.2007 между Е, К. с одной стороны и Турундаевым Е.Э. с другой стороны, в части купли-продажи указанного земельного участка.

Применены последствия недействительности сделки и прекращено право собственности Турундаева Е.Э. на указанный земельный участок.

На Турундаева Е.Э. и Турундаеву Ю.В. возложена обязанность по устранению препятствия в пользовании Власичевой Ниной Михайловной 17/100 долей указанного земельного участка, а именно демонтировать забор, расположенный параллельно жилому дому и препятствующий свободному доступу в её жилище в данном доме, и обеспечить проход к входу в её жилье.

В удовлетворении исковых требований администрации МО "Правдинский городской округ" было отказано.

Заслушав доклад судьи Ганцевича С.В, объяснения: Турундаева Е.Э, поддержавшего доводы апелляционной жалобы; Власичевой Н.М, её представителя Ржановской А.А, представителя администрации МО "Правдинский городской округ" Шевелёва Е.Е, просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Власичева Н.М. обратилась в суд с иском к ответчикам, в котором просила: признать недействительной ранее произведенную регистрацию права собственности К, Е. на земельный участок под зданиями (строениями), сооружениями, площадью "данные изъяты" кв.м, с к.н. N, расположенный по адресу: "адрес" (далее - Земельный участок), и записи о государственной регистрации их прав в отношении этого земельного участка; признать недействительной сделку купли-продажи Земельного участка и 63/100 доли жилого дома N по "адрес" (далее - Дом), расположенного на данном земельном участке, заключенную 26.02.2007 (далее - Договор купли-продажи) между Е, К. с одной стороны и Турундаевым Е.Э. с другой стороны, в части купли-продажи Земельного участка, применить последствия недействительности сделки путём прекращения права собственности Турундаева Е.Э. на Земельный участок, предназначенный для обслуживания жилого дома; обязать Турундаева Е.Э. и Турундаеву Ю.В. устранить препятствия в пользовании Власичевой Н.М, 17/100 долей данного земельного участка, а именно демонтировать забор, расположенный параллельно жилому дому и препятствующий свободному доступу в её жилье, и обеспечить проход к входу в её жилье. В обоснование исковых требований, указав, что является собственником 17/100 доли Дома на основании договора дарения от 04.03.2016. Её доля дома расположена в трехквартирном жилом доме довоенной постройки с печным отоплением, общей площадью "данные изъяты" кв.м. Собственником 63/100 доли этого дома является Турундаев Е.Э. на основании Договора купли-продажи, заключенного им с Е. и К. - наследниками Ц, бывшего жильца этого дома. Жилище истицы и жилое помещение Турундаева Е.Э. имеют отдельные входы, находящиеся на противоположных сторонах дома. Однако, в собственности Турундаева Е.Э. находится весь Земельный участок, предназначенный для обслуживания Дома, приобретенный им у Е. и К. по этому же договору купли-продажи.

Данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет в 2004 году на основании постановления администрации Правдинского района Калининградской области N от 10.11.2002 "О формировании и утверждении проекта границ земельных участков по адресу: "адрес"". Данным постановлением был сформирован Земельный участок и земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м, в 50 м. от данного дома с назначением - для ведения личного подсобного хозяйства (далее - ЛПХ). Данным постановлением было определено, что Ц. полагается только 63/100 доли Земельного участка, то есть "данные изъяты" кв.м, также Ц. полагается земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м. для ведения ЛПХ, что составляет в совокупности "данные изъяты" кв.м, предоставленных ей в собственность по свидетельству на право собственности на землю от 28.12.1992 N. Решением Правдинского районного суда от 05.10.2004 за Е. и К. в порядке наследования после Ц. было признано право собственности по 1/2 доли за каждой на 63/100 доли Дома и по 1/2 доли за каждой на Земельный участок, расположенный около 63/100 доли данного жилого дома. Государственная регистрация права собственности на земельный участок для обслуживания жилого дома по данному судебному решению за К. и Е. была произведена неверно - за ними ошибочно зарегистрировано право собственности на весь земельный участок для обслуживания жилого дома площадью "данные изъяты" кв.м. Однако, в решении суда нет указаний на то, что наследственное имущество - участок "данные изъяты" кв.м. предназначен для обслуживания жилого дома и полностью находится в собственности у Е. и К. В дальнейшем Е. и К. по Договору купли-продажи продали Турундаеву Е.Э. 63/100 доли вышеуказанного дома и Земельный участок, хотя фактически право собственности на весь данный земельный участок у них отсутствовало, так как отсутствовало у наследодателя Ц, в связи с чем сделка от 26.02.2007 имеет признаки ничтожной.

Участок размером 37/100 доли предназначен для использования другими сособственниками Дома, в т.ч. 17/100 доли истицей Власичевой Н.М. Ответчики чинят препятствия в пользовании Земельным участком другим сособственникам Дома, а именно, весь спорный земельный участок и перед входом в жилой дом огорожен железным забором, ей оставлен узкий проход к дому шириной до одного метра, что делает невозможным свободный проход и подъезд к жилому дому. Согласно ст. 39.20 ЗК РФ в случае, если помещения в здании принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение земельного участка в общую долевую собственность, размер долей в праве общей собственности должен быть соразмерен в праве на жилой дом. Её доля дома не может существовать без земельного участка, который необходим для нормального пользования указанным жильем по своему назначению. Земельный кодекс РФ закрепил единство судьбы земельного участка и строения. Ранее собственником её жилого помещения являлась У, которая имела в собственности земельный участок под строением и приусадебный земельный участок, доказательством чего является налоговое уведомление за 2000 г, квитанции по уплате земельного налога за 1995г, 1996г, 2001г, наследником У. являлась Ржановская А.А, принявшая это жилье в наследство в виде квартиры N в данном доме. Земельный участок, которым пользовалась У, должен был перейти в собственность Ржановской А.А, которая, как собственник квартиры в многоквартирном доме, имела право пользования и владения земельным участком под многоквартирным домом. Но при регистрации права собственности за Е. и К. на 63/100 долю Дома и на Земельный участок право собственности Ржановской А.А. на квартиру в марте 2005 г..неправомерно было прекращено Управлением Росреестра по Калининградской области, чем были нарушены её права как собственника недвижимого имущества.

Третье лицо администрация МО "Правдинский городской округ" (далее - Администрация) обратилась в суд с самостоятельными исковыми требованиями, в которых просила признать недействительной Договор купли-продажи в доле, превышающей 63/100 доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, применить последствия недействительности сделки в части купли-продажи 37/100 доли Земельного участка путём прекращения права собственности Турундаева Е.Э. на 37/100 доли в праве общей долевой собственности на Земельный участок, признать недействительной запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Турундаева Е.Э. на Земельный участок в части 37/100 доли в праве общей долевой собственности на данный земельный участок, признать право собственности на 37/100 доли в праве общей долевой собственности на Земельный участок за МО "Правдинский городской округ". В обоснование исковых требований Администрация указала, что 27.10.2017 ей стало известно, что 26.02.2007 между К, Е. и Турундаевым Е.Э. при заключении Договора купли-продажи было включено условие об одновременном отчуждении из собственности К. и Е. в собственность Турундаева Е.Э. всего Земельного участка, на котором расположен Дом. Эти сведения стали известны из материалов иска Власичевой Н.М, направленных судом в Администрацию в рамках гражданского дела. Данная сделка существенно нарушает интересы МО "Правдинский городской округ" как собственника квартиры N, расположенной в данном доме. В результате данной сделки у Турундаева Е.Э. - собственника 63/100 доли данного дома, соответствующей квартире N дома, оказался весь земельный участок, на котором расположен данный трехквартирный жилой дом. В данном доме находится муниципальная квартира N и квартира N, принадлежащая Власичевой Н.М. в виде 17/100 доли дома.

Данная сделка от 26.02.2007 является недействительной в части, так как у продавцов отсутствовало право собственности на весь Земельный участок, а имелась только доля в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, составляющая 63/100 доли, пропорционально доле в праве на дом. Продавцы К. и Е. являются наследниками Ц, которая имела в собственности 63/100 доли данного дома, а также земли общей площадью "данные изъяты" кв.м. на основании свидетельства о праве собственности на землю N от 28.12.1992, которое было выдано Домновским сельским Советом Правдинского района в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 N177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения". При этом к указанному свидетельству не прилагались чертежи границ земельных участков, в связи с чем, по данному свидетельству невозможно было установить на какие конкретно земельные участки у Ц. возникло право собственности. По Указу Президента РФ от 27.10.1993 N1767 "О регулировании земельный отношений и развитии аграрной реформы в России" комитетам по земельным ресурсам и землеустройству в месячный срок необходимо было произвести установление и оформление границ земельного участка и выдать собственнику чертеж границ земельного участка. В связи с чем, по обращению Ц. с заявлением об утверждении проекта границ земельных участков, право собственности на которые у неё возникло на основании свидетельства N от 28.12.1992, Администрацией было издано постановление N от 10.11.2002, которым были утверждены проекты границ земельных участков, соответствующих площади земель, принадлежащих Ц. на праве собственности.

При этом Администрация в пункте 7 постановления уточнила, что формируемый земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м. под Домом находится в общей долевой собственности и Ц. в нём может принадлежать только 63/100 доли в праве, соответствующая доле в праве собственности на дом. В целях компенсации выпадающей площади в размере "данные изъяты" кв.м. пунктом 4 постановления был сформирован земельный участок, примыкающий к Земельному участку, получивший впоследствии кадастровый номер N. То есть у Ц, как собственника 63/100 доли в праве общей долевой собственности на Дом не возникало и не могло возникнуть в силу действовавшего в период спорных отношений закона право собственности на весь Земельный участок, не могло возникнуть такое право и у её правопреемников, причем независимо от того, является ли этот жилой дом многоквартирным или нет.

Судом принято изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Турундаев Е.Э. и Турундаева Ю.В. просят отменить решение суда, как незаконное, считают, что суд необоснованно удовлетворил исковые требования, не применив срок исковой давности, так как истица, приобретая указанную долю в праве на Дом, знала о сложившейся ситуации с Земельным участком, кроме того суд не учёл все обстоятельства дела, в том числе права Турундаева Е.Э, как добросовестного приобретателя, не решилвопрос о возврате денежных средств, которые ответчик заплатил за Земельный участок.

Не явившиеся лица, участвующие в деле о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Суд первой инстанции, принимая решение по делу, правильно применил нормы материального права, в том числе сослался на положения ГК РФ, ЗК РФ, а также сделал выводы соответствующие установленным обстоятельствам по делу.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п.п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно статьи 36 ЗК РФ (в актуальной для данных правоотношений редакции) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Системное толкование указанных правовых норм ЗК РФ позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду соответствующий земельный участок с целью эксплуатации названного объекта, в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учётом долей в праве собственности на здание, строение, сооружения или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Из материалов дела следует, что Дом, площадью "данные изъяты" кв.м, до 1945 г. постройки, с к.н. N, принадлежит на праве общей долевой собственности с 23.03.2007 Турундаеву Е.Э. (63/100 доли в праве общей долевой собственности) и с 23.03.2016 истице Власичевой Н.М. (17/100 доли в праве общей долевой собственности). Дом имеет 3 этажа, в т.ч. 1 подземный, в доме расположены помещения с к.н. N, N, N.

Собственником помещения с к.н. N - квартиры N Дома площадью "данные изъяты" кв.м, является МО "Правдинский городской округ" на основании решения Правдинского районного Совета депутатов N от 15.01.1994г, право собственности зарегистрировано 23.05.2016.

Объектом с к.н. N является квартира N Дома, зарегистрированная на праве собственности в виде 17/100 доли дома за Власичевой И.М.

Объектом с к.н. N является жилое помещение Турундаева Е.Э.

Власичева Н.М. является собственником 17/100 доли Дома на основании договора дарения от 04.03.2016, заключенного с Ржановской А.А.

Турундаев Е.Э. является собственником 63/100 доли дома на основании Договора купли-продажи, заключенного им с Е. и К, согласно которому последние продали Турундаеву Е.Э. 63/100 доли в праве собственности на Дом общей площадью "данные изъяты" кв.м, жилой площадью "данные изъяты" кв.м. и Земельный участок под зданиями (строениями), сооружениями, площадью "данные изъяты" кв.м, право общей долевой собственности продавцов Е. и К. на данные объекты было зарегистрировано 09.03.2005 (записи о государственной регистрации права соответственно N и N), каждый из них являлся собственником по 63/200 доли дома и по 1/2 доли Земельного участка.

Е. и К. являлись наследниками Ц. - жильца квартиры N Дома (или 63/100 доли дома), в собственность которой был предоставлен земельный участок сельскохозяйственный угодий, общей площадью "данные изъяты" кв.м, что указано в свидетельстве на право собственности на землю от 28.12.1992 N, выданного Домновским сельским Советом.

Для установления границ земельного участка, предоставленного в собственность Ц. и постановки земельного участка на кадастровый учёт Администрацией было издано постановление N от 10.11.2002 "О формировании и утверждения проекта границ земельных участков по адресу: "адрес"".

Несмотря на то, что Ц. был предоставлен в собственность земельный участок сельхозугодий, Администрацией было принято решение сформировать на основании этого свидетельства два земельных участка: земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м. для ведения ЛПХ в 50-ти метрах на юго-запад от Дома и Земельный участок для обслуживания жилого дома площадью "данные изъяты" кв.м, установив, что 63/100 доли земельного участка для обслуживания жилого дома, составляющие "данные изъяты" кв.м, и земельный участок для ведения ЛПХ площадью "данные изъяты" кв.м. входят в состав земель общей площадью "данные изъяты" кв.м, предоставленных Ц. согласно свидетельству на праве собственности на землю от 28.12.1992 N.

Ц. умерла 30.11.2002, два данных участка 14.06.2004 были поставлены на кадастровый учёт по заявлению её дочери Е. от 11.11.2003.

Земельному участку для обслуживания жилого дома присвоен кадастровый номер N, земельному участку для ведения ЛПХ - кадастровый номер - N.

Решением Правдинского районного суда Калининградской области от 05.10.2004 по гражданскому делу N2-161/04 за Е. и К. было признано в порядке наследования право собственности по 1/2 доли за каждой в 63/100 доли жилого дома N по "адрес" и признано право собственности на 1/2 доли за каждой на земельный участок мерой "данные изъяты" кв.м, расположенный по "адрес" в границах и около 63/100 доли жилого дома N.

Из буквального толкования резолютивной части данного решения суда следует, что за Е. и К. признано право собственности на земельный участок, необходимый для обслуживания 63/100 доли, расположенный, рядом с этой долей, конкретный кадастровый номер этого земельного участка не указан, предполагалось, что границы его будут установлены. Для регистрации прав на земельный участок Е. и К. в орган государственной регистрации следовало предоставить сведения о границах этого участка (участков), сведения о постановке их на кадастровый учет. Из мотивировочной части судебного решения следует, что в деле отсутствовали сведения об уже совершенной постановке на кадастровый учёт земельных участков, переданных органом местного самоуправления в собственность Ц. общей суммарной площадью "данные изъяты" кв.м. и о постановлении администрации района, определившей какие именно земельные участки находились в собственности у Ц, то есть Е. и К. суду данные сведения не представили.

Также Е. и К. при регистрации права собственности в орган государственной регистрации не представили постановление администрации района N от 10.11.2002, сведения о постановке на кадастровый учёт двух земельных участков, поэтому за Е. и К. ошибочно было зарегистрировано право собственности на весь Земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м. по 1/2 доли за каждой, а не на 63/100 доли этого участка. Право собственности на земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м, входящий в состав земель, принадлежащих Ц, не регистрировалось.

Ошибочная регистрация права за Е, К. в отношении всего земельного участка для обслуживания жилого дома привело к нарушению прав сособственников Дома - муниципального образования, Ржановской А.А, а в последующем и Власичевой Н.М, а также нанимателя муниципальной квартиры.

Данный Земельный участок, а также 63/100 доли жилого дома N, площадью "данные изъяты" кв.м. Е. и К, совершив недействительную сделку в части продажи Земельного участка, продали Турундаеву Е.Э. по Договору купли-продажи за 1551 700 руб, в т.ч. 63/100 доли дома за 1000 000 руб, земельный участок за 551 700 руб. Право собственности Турундаева Е.Э. на эти объекты было зарегистрировано 23.03.2007.

Учитывая приведённые выше правовые нормы, а также установленные обстоятельства суд первой инстанции, дав в соответствии со ст. 67 ГПК РФ оценку представленным доказательствам, обоснованно пришёл к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Власичевой Н.М.

Кроме того, судебная коллегия соглашается с мотивировкой и выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности, о пропуске которого заявила сторона ответчика, так как такой трёхгодичный срок исковой давности Власичевой Н.М, с учётом положений ст.ст. 181, 200 ГК РФ (в актуальной редакции для данных правоотношений), пропущен не был.

В силу ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Судебная коллегия при этом отмечает, что Турундаев Е.Э, действуя добросовестно и разумно, заключая Договор купли-продажи части Дома и всего Земельного участка, на котором расположен данный дом, обязан был осознавать, что права собственников другой части Дома будут нарушены, совершаемой сделкой по купле-продаже всего Земельного участка.

Таким образом, состоятельность доводов апелляционной жалобы не нашла своего подтверждения в суде апелляционной инстанции.

Также, судебная коллегия отмечает, что принятое решение не ограничивает право Турундаева Е.Э. на возможность возмещения ему, уплаченных по Договору купли-продажи за Земельный участок, денежных средств.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не являются основанием (ст. 330 ГПК РФ) для отмены или изменения решения суда, которое судебная коллегия находит законным и обоснованным, поэтому подлежащим оставлению без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Правдинского районного суда Калининградской области от 27 апреля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: