Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 02 августа 2018 г. по делу N 33-681/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего Пюрвеевой А.А,

судей Лиджиева С.В. и Цакировой О.В,

при секретаре Монгуш Ч. С-О.

рассмотрела в открытом судебном заседании частную жалобу АКБ "Инвестиционный торговый банк" (ПАО) на определение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 29 июня 2018 года об отказе в удовлетворении заявления об изменении порядка и способа исполнения решения.

Заслушав доклад судьи Пюрвеевой А.А, объяснения судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Калмыкия (далее - МОСП УФССП по Республике Калмыкия) Французовой И.П, судебная коллегия

установила:

Заочным решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия

от 17 декабря 2013 года исковые требования Акционерного коммерческого банка "Инвестиционный торговый банк" (ОАО) к Манджиеву Савару Сергеевичу о взыскании долга по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество и взыскании процентов по день погашения обязательств по договору займа удовлетворены частично. С Манджиева С.С. в пользу Акционерного коммерческого банка "Инвестиционный торговый банк" (ОАО) взыскана задолженность по договору займа в размере 3433632, 84 руб. Обращено взыскание на предмет залога жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: "адрес", определен способ его реализации путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная стоимость в сумме 3433632, 84 руб. С Манджиева С.С. в пользу Акционерного коммерческого банка "Инвестиционный торговый банк" (ОАО) взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 25368, 16 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Определением Элистинского городского суда Республики Калмыкия

от 16 марта 2015 года по заявлению ЗАО "Ипотечный агент ИТБ 2013" произведена замена взыскателя Акционерного коммерческого банка "Инвестиционный торговый банк" (ОАО) по исполнительному листу, выданному на основании указанного решения, на ЗАО "Ипотечный агент ИТБ 2013".

04 июня 2018 года Акционерный коммерческий банк "Инвестиционный торговый банк" (ПАО) (далее - АКБ "Инвестиционный торговый банк", Банк) в лице его представителя Петижева У.Б. обратился в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения заочного решения Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 17 декабря 2013 года. В обоснование требований указал, что согласно отчету независимого оценщика ООО "Оценка - Гарант" К.О.Р. N159 от 03 мая 2018 года рыночная стоимость недвижимого имущества, принадлежащего должнику Манджиеву С.С, составляет 395000 руб. С момента вынесения решения суда стоимость заложенного имущества существенно отличается от его оценки установленной решением суда. Просит установить начальную продажную стоимость заложенного имущества: жилого дома и земельного участка, принадлежащего Манджиеву С.С. в размере 316000 руб, приостановить исполнительное производство N***-ИП, возбужденное 16 октября 2017 года судебным приставом-исполнителем МОСП УФССП России по Республике Калмыкия.

Представитель АКБ "Инвестиционный торговый банк" (ПАО), должник Манджиев С.С, представитель третьего лица МОСП по ОИП УФССП по Республике Калмыкия, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседание, в суд не явились.

Определением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от

29 июня 2018 года в удовлетворении заявленных требований АКБ "Инвестиционный торговый банк" (ПАО) отказано.

В частной жалобе АКБ "Инвестиционный торговый банк" (ПАО) в лице его представителя Петижева У.Б. просит отменить определение суда, ссылаясь на доводы, приведенные в заявлении об изменении способа и порядка исполнения заочного решения суда, и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований. Считает, существенное изменение стоимости залогового имущества подтверждается представленным суду отчетом независимого оценщика ООО "Оценка-Гарант" К.О.Р. от 03 мая 2018 года, составленного в соответствии с требованиями Федерального закона об оценочной деятельности. Отчет отвечает требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценка реально отражает стоимость предмета залога по состоянию на 03 мая 2018 года.

Проверив законность и обоснованность определения суда в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, выслушав объяснения судебного пристава-исполнителя МОСП по ОИП УФССП по Республике Калмыкия Французовой И.П, обсудив доводы частной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса РФ установлено, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно пункту 1 статьи 350 Гражданского кодекса РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном

абзацами 2, 3 пункта 2 статьи 350.1 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, порядок изменения начальной продажной цены заложенного имущества в случае изменения его рыночной цены законом прямо не урегулирован.

Вместе с тем в соответствии счастью 4 статьи 1 Гражданского процессуального кодекса РФ в случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского судопроизводства, федеральные суды общей юрисдикции и мировые судьи применяют норму, регулирующую сходные отношения (аналогия закона).

Такой нормой применительно к данному случаю является статья 434 Гражданского процессуального кодекса РФ, согласно которой при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм. Такие заявления сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном статьями 203 и 208 настоящего Кодекса.

В силу части 1 статьи 203 Гражданского процессуального кодекса РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 04 февраля 2014 года N 221-О, достижение баланса интересов участников гражданского оборота в ситуации уменьшения рыночной цены заложенного имущества по сравнению с ее значением на момент обращения взыскания может быть обеспечено на основании норм процессуального права. Законодательная регламентация обращения взыскания по исполнительным документам должна осуществляться на стабильной правовой основе сбалансированного регулирования прав и законных интересов всех участников исполнительного производства с законодательным установлением пределов возможного взыскания, не затрагивающих основное содержание прав должника и одновременно отвечающих интересам защиты прав кредитора (охватывающих его право требования), с целью предотвращения либо уменьшения размера негативных последствий неисполнения обязательства должником.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 года, пункте 42 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", если рыночная цена предмета залога значительно снизилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания, после признания торгов несостоявшимися возможно обращение залогодателя или залогодержателя в суд с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества, которое подлежит рассмотрению по правилам, предусмотренным статьей 434 Гражданского процессуального кодекса РФ.

По смыслу приведенных норм с учетом разъяснений Президиума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, основанием для изменения порядка исполнения решения является существенное изменение рыночной стоимости подлежащего реализации имущества настолько, что это делает невозможным исполнение решения суда либо существенно влияет на результат исполнения, в том числе когда изменение рыночной стоимости имущества с очевидностью приведет к отсутствию результата публичных торгов либо существенно повлияет на его результаты.

Как видно из материалов дела, вступившим в законную силу определением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 16 марта 2015 года по заявлению ЗАО "Ипотечный агент ИТБ 2013" произведена замена взыскателя Акционерного коммерческого банка "Инвестиционный торговый банк" (ОАО) по исполнительному листу, выданному на основании указанного решения на ЗАО "Ипотечный агент ИТБ 2013" (л.д. 227). Иных судебных актов материалы дела не содержат, и лицами, участвующими по делу, иное не представлено.

Таким образом, заявление об изменении порядка и способа исполнения решения подано лицом, не являющимся взыскателем, поскольку взыскателем на основании судебного акта, является ЗАО "Ипотечный агент ИТБ 2013".

Из исследованных судом исполнительного производства N***-ИП, объяснений судебного пристава-исполнителя Французовой И.П, данных в суде апелляционной инстанции, следует, что 16 октября 2017 года на основании предъявленного взыскателем исполнительного листа о взыскании с должника Манджиева С.С. задолженности по договору займа в размере 3433632, 84 руб. и обращении взыскания на залоговое имущество: жилой дом и земельный участок возбуждено исполнительное производство. В ходе исполнительских действий, проведенных без участия Манджиева С.С, 08 декабря 2017 года составлен акт о наложении ареста (описи имущества), и постановлением судебного пристава-исполнителя наложен арест на названное имущество должника. В этот же день вынесено постановление об оценке имущества должника судебным

приставом-исполнителем, которым установлена рыночная стоимость арестованного имущества - жилого дома площадью *** кв.м. и земельного участка площадью ***кв.м. в размере 3 433 632,84 руб. 27 февраля 2018 года судебным приставом-исполнителем направлена заявка на организацию и проведение торгов арестованного имущества.

Также судебный пристав-исполнитель Французова И.П. в судебном заседании суда апелляционной инстанции пояснила, что торги не состоялись ввиду отсутствия заявок. Между тем, представленные суду апелляционной инстанции материалы указанного исполнительного производства не содержат данных о проведении торгов и их результатах.

Из отчета ООО "Оценка-Гарант" N159 К.О.Р. следует, рыночная стоимость залоговых объектов недвижимости, принадлежащих должнику Манджиеву С.С, значительно снизилась и составляет 395000 руб, из которых: стоимость земельного участка с кадастровым номером "***"площадью *** кв.м. составляет 152000 руб, стоимость жилого дома, площадью *** кв.м. - 243000 руб. (л.д. 250-283).

Согласно пункту 8 раздела 3 (заявления о соответствии), пункту 3 раздела 6 (допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки (в том числе специальные) отчета N159 об определении рыночной стоимости ООО "Оценка-Гарант" от 03 мая 2018 года, осмотр оцениваемого имущества оценщиком произведен не был. Идентификация объектов производилась со слов и в присутствии заказчика, оценщик также не производил и обмер объекта оценки.

Исходя из изложенного, ссылка в жалобе на то, что заключение оценщиком подготовлено с выходом по месту нахождения объектов недвижимости, при непосредственном их исследовании не соответствует действительности.

Порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Федеральным законом от 16.07.1998 года N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в статьях 56, 58 Указанные нормы регулируют, в том числе, ситуацию, когда установленная начальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации.

В соответствии с абзацем 1 статьи 20 Федерального закона

от 29 июля 2015 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"" требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 указанного Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке"

(ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России

от 20 июля 2007 года N 256, N 255 и N 254.

В соответствии с подпунктами "б", "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Изучение и анализ представленного отчета оценщика позволяет сделать вывод, что использованные оценщиком объекты-аналоги не в полной мере соответствуют характеристикам оцениваемого недвижимого имущества. В частности, в отчете в качестве аналогов оцениваемого земельного участка проанализированы показатели двух земельных участков без указания точного адреса их расположения (аналоги 1 и 3), тогда как оцениваемый земельный участок, площадью 6 га, расположен в черте города Элиста. Из отчета также следует, что один из сравниваемых аналогов земельных участков (аналог 3) расположен в

п. Аршань (15 км. от г. Элиста) другой аналог объекта расположен в

п. Комсомольский Черноземельского района Республики Калмыкия, находящегося в 197 км от г. Элиста (аналог 2), жилой дом, взятый оценщиком в качестве объекта сравнения (аналог 3) расположен в п. Ики-Чонос Целинного района Республики Калмыкия в 35 км. от г. Элиста, без указания площади жилого дома, его характеристик (л.д.268, 269, 282).

При указанных обстоятельствах, обоснованность рассмотрения этих объектов в качестве аналогов оцениваемых земельного участка и жилого дома, расположенных в г. Элиста, вызывает у суда сомнения, поскольку они отличаются от принадлежащих

Манджиеву С.С. объектов недвижимости по месту своего нахождения, а также ввиду отсутствия размеров площади жилого дома, и иных количественных и качественных характеристик.

Согласно подпункту "а" пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N7) при проведении оценки необходимо учитывать анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.

Между тем как следует из пункта 11.2 отчета при оценке состояния социально-экономического развития Республики Калмыкия за 2017 года оценщик использует только данные по Юстинскому районному муниципальному образованию Республики Калмыкия, что является недопустимым (л.д. 261-266).

Кроме того, в отчете указано, что при анализе данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые земельный участок и жилой дом, в качестве информационных источников использовались объявления, размещенные на интернет-сайтах "Авито" и "Домофонд". Однако отчет не содержит указания конкретного периода, за который оценщиком произведена выборка объявлений из указанных интернет ресурсов, что не позволяет достоверно установить дату определения проведенной оценки.

Таким образом, доводы жалобы о подтверждении существенного изменения стоимости представленным отчетом оценщика и соответствия его требованиям

статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" несостоятельны, поскольку итоговые величины рыночной стоимости земельного участка и жилого дома, указанные в отчете об оценке объектов недвижимости N159 от 03 мая 2018 года, при указанных нарушениях, не могут быть признаны достоверными.

С учетом изложенного, вывод суда об отказе в изменении порядка и способа исполнения решения Элистинского городского суда Республики Калмыкия

от 17 декабря 2013 года соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона. Оснований для удовлетворения частной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 334 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

определила:

определение Элистинского городского суда Республики Калмыкия

от 29 июня 2018 года оставить без изменения.

Председательствующий А.А. Пюрвеева

Судьи С.В. Лиджиев

О.В. Цакирова