Определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 21 августа 2018 г. по делу N 33а-713/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Фомина М.В,

судей Брянского В.Ю, Луневой С.П,

при секретаре судебного заседания Пика А.И,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Платная поликлиника" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя административного истца Сидельниковой А.В. на решение Ставропольского краевого суда от 29 декабря 2017 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Платная поликлиника" обратилось в суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости.

В обоснование административного иска административный истец указал, что является арендатором земельных участков из земель населенных пунктов, с кадастровыми номерами:.., площадью 9 756 кв.м, вид разрешенного использования: под спальными корпусами N3,5,6,7,10, административным корпусом N4, клубом-столовой, хозяйственным корпусом (санаторий "Родник"), расположенного по адресу:... ;.., площадью 3 109 кв.м, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенного по адресу:...

Кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2015 года определена в следующих размерах: с кадастровым номером... - 25 605 695,16 рублей; с кадастровым номером... - 14 592 993,11 рублей.

29 ноября 2016 года ООО "Платная поликлиника" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости равной их рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, определенной оценщиком АНО "Экспертно-консультационное бюро" в отчете об оценке N 0059 от 15 ноября 2016 года: с кадастровым номером... в размере 9 358 300 рублей; с кадастровым номером... в размере 2 982 300 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 09 декабря 2016 года N 1398 указанное заявление отклонено, поскольку установлено отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости, указанной в отчете и утвержденной приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N1380, более чем на 30 %. Кроме того, оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства, положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

Административный истец с учетом уточнения требований просил суд: установить по состоянию на 01 января 2015 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером... в размере, равном его рыночной стоимости, согласно заключению эксперта ООО "Профэксперт" от 30 октября 2017 года N 083/17-Э, а кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером... в размере, равном его рыночной стоимости, в соответствии с отчетом оценщика АНО "Экспертно-консультационное бюро" в отчете об оценке N0059 от 15 ноября 2016 года.

Решением Ставропольского краевого суда от 29 декабря 2017 года административное исковое заявление удовлетворено частично.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером.., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 10 237 000 рублей;

в удовлетворении административного искового заявления ООО "Платная поликлиника" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером.., равной его рыночной стоимости, отказано;

в удовлетворении административного искового заявления ООО "Платная поликлиника" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером... равной его рыночной, отказано;

с ООО "Платная поликлиника" в пользу ООО "Профэксперт" взысканы судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 32 695,60 рублей.

Не согласившись с постановленным по делу решением, представитель административного истца Сидельникова А.В. подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять по делу новое решение, которым полностью удовлетворить административные исковые требования. Считает, что решение не основано на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, принято с нарушением норм материального и процессуального права.

Отмечает, что ознакомившись с заключением судебной оценочной экспертизы ООО "Профэксперт" от 30 ноября 2017 года ООО "Платная поликлиника" дважды предоставляла в суд мотивированные возражения, свидетельствующие о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта, ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы. Судом данное ходатайство необоснованно отклонено, а дело рассмотрено по имеющимся доказательствам. При этом, суд счел разъяснения эксперта достаточными для устранения недостатков экспертного заключения, выявленных по результатам анализа заключения.

Полагает, что в ходе допроса эксперта, данные сомнения и недостатки заключение эксперта не устранены.

Эксперт дал пояснения о том, что по его мнению подобранные объекты - аналоги являются корректными. При этом, корректировки по объектам составили: по земельному участку с кадастровым номером... 5 по объекту аналогу N 1 - 71,5 %, по аналогу N 2 - 63,2%; абсолютная величина корректировок по земельному участку с кадастровым номером... по объекту аналогу N 1- 59,9 %, по аналогу 2 - 50 %.

Суд в оспариваемом решении принял позицию эксперта, указав, что мнение о величине корректировки не более 30 % устарело и утратило свое значение.

Вместе с тем, суд не учел положения подпунктов а-г пункта 22 ФСО N7, указывающие, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Для всех объектов недвижимости, включая оцениваемые, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Суд не дал оценку тому обстоятельству, что земельные участки из объявления, приведенные как объект - аналог N 3 (в тексте объявления приведены 3 кадастровых номера) не только расположены в пригороде Пятигорска, но и относятся к другой категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, что также вызывает необходимость корректировки на перевод земель из одной категории в другую (по данным "Публичной кадастровой карты").

Считает, что данные земельные участки не могут иметь одинаковый механизм ценообразования, поскольку относятся к разным категориям земель, а экспертом не обоснована возможность их применения к землям населенных пунктов под объектами рекреационного и лечебно - оздоровительного назначения.

По мнению представителя административного истца, судом первой инстанции необоснованно отклонены доводы о некорректности подбора объектов - аналогов по тому основанию, что оба оцениваемых участка имеют различный вид разрешенного использования.

Согласно договору аренды земельного участка N 87/10ю от 30 августа 2010 года и дополнительному соглашению к нему вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером... и вид его функционального использования совпадают: под спальными корпусами N 3,5,6,7,10 административным корпусом N 4, клубом - столовой, хозяйственным корпусом. Аналогичный вид разрешенного использования указан в кадастровом паспорте земельного участка.

Согласно информации фонда данных государственной кадастровой оценки при проведении работ по государственной кадастровой оценке в 2015 году в отношении данного земельного участка использовались сведения об отнесении его к земельным участкам вида разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно - оздоровительного назначения.

Таким образом, суд при вынесении решения об отказе в удовлетворении иска об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером... исходил из недостоверных сведений о виде его разрешенного использования, что существенным образом повлияло на рыночную стоимость в сторону уменьшения.

Оцениваемые земельные участки и выбранные экспертом объекты - аналоги расположены в различных зонах по положениям Правил Землепользования и застройки города Пятигорска, что влияет на возможность применения того или иного вида разрешенного использования к каждому из них.

Одной из основных экономических характеристик, влияющих на формирование рыночной цены земельных участков, является их целевое назначение, разрешенное использование. Корректировка в части разрешенного использования по объектам-аналогам экспертом не проводилась. Таким образом, указанные земельные участки в качестве объектов- аналогов подобраны оценщиком некорректно.

При таких недостатках заключение эксперта не может быть признано судом допустимым и достоверным доказательством.

Неверным также является утверждение эксперта, что оцениваемые участки находятся центре города Пятигорска. Исследование карты градостроительного зонирования города Пятигорска и иных общедоступных карт, позволяет утверждать следующее. Спорные земельные участки от центра города удалены. Карта градостроительного зонирования свидетельствует о сосредоточении деловых и коммерческих зон города Пятигорска вблизи проспекта Кирова и бульвара ген. Ермолова. К наиболее активным коммерчески развитым зонам относятся прилегающие общественные зоны вблизи Бештаугоского и Кисловодского шоссе. Визуально центральная часть Пятигорска ограничена улицами 1-я Бульварная, Проспект Калинина, улицей Мира, улицей Малыгина, проспект Кирова. Именно там сосредоточены крупнейшие торговые центры.

Судом отклонены доводы представителя административного истца о необоснованности применения корректировки на вид передаваемых прав, поскольку исследуемые объекты находятся у административного истца на праве аренды, а подобранные экспертом аналоги на праве собственности.

Данные доводы заявлены представителем административного истца не в связи с разницей прав на объекты - аналоги и объекты оценки, а в связи с наличием законодательного запрета на выкуп земельных участков в пределах территории города Пятигорска, что исключает такое правомочие собственника, как распоряжение земельным участком, и удешевляя ценность самого земельного участка по сравнению с теми, которые были выкуплены для массового запрета приватизации в 2011 году.

Участки же, находящиеся в свободной продаже на праве собственности приобретены, скорее всего, до 2011 года и могут находиться и участвовать в хозяйственном обороте, что существенно увеличивает их цену по сравнению теми, которые находятся в аренде.

Оценка рыночной стоимости спорных земельных участков не должна проводиться, исходя из правомочий собственника, то есть как оценка права собственности на данный участок, только по тому, что такие участки в силу закона могут быть приватизированы, что существенно удешевляет стоимость в пользу их уменьшения. Даже ошибочное указание необходимости введения корректировки на вид передаваемых прав на несуществующий аналог N 4 не исключает неоднозначности толкования результатов оценки. Поскольку объекты аналоги, находящиеся на праве собственности в силу их возможного участия в хозяйственном обороте намного выше в цене, чем исследуемые объекты, передавать по которым возможно только право долгосрочной аренды.

Оцениваемые объекты не могут находиться в гражданском обороте в силу закона и не могут оцениваться как собственность, поскольку это ни фактически, ни юридически невыполняемо.

Пунктом 1 части 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ устанавливает, что ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий.

Указом Президента Российской Федерации от 27 марта 1992 года N309 вся территория города Пятигорска отнесена к особо охраняемому эколого-курортному региону - Кавказские Минеральные Воды. Следовательно, данные земельные участки не могут быть выкуплены, а могут находиться только в долгосрочной аренде.

Таким образом, вывод суда об отсутствии необходимости введения корректировок на объем передаваемых прав не основан на полном и всестороннем исследования обстоятельств дела.

Учитывая вышеизложенное, представитель административного истца считает, что экспертное заключение ООО "Профэксперт" N 083/17-Э от 30 ноября 2017 года не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности и достаточности, поэтому не может быть принято в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.

Разрешение вопроса о размере рыночной стоимости спорных земельных участков является одним из юридически значимых для данного дела, и требует специальных познаний в области оценочной деятельности.

Получив лишь пояснения эксперта, не устранившие нарушения требований ФСО, имеющиеся в заключении экспертизы, противоречащие не только ФСО, но и общепринятой оценочной и судебной практике, в части оценки доказательств, суд в назначении повторной судебной оценочной экспертизы отказал, лишив административного истца права исполнить предусмотренную законом процессуальную обязанность доказать размер рыночной стоимости земельных участков.

Полагает, что суд в нарушение принципа состязательности и равноправия сторон отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, указав на возможность рассмотрения дела по представленным доказательствам и наличие в деле документов, необходимых для рассмотрения спора по существу.

В связи с чем, с учетом наличия в деле двух отчетов об оценке, размер рыночной стоимости по которым отличается более чем в два раза, а также заявленного ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы, отказ в назначении по делу судебной экспертизы не соответствует целям полного и всестороннего исследования всех обстоятельств дела, эффективности правосудия, необходимости установления защиты нарушенных оспариваемых прав.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Представители ООО "Платная поликлиника", Министерства имущественных отношений Ставропольского края, филиала ФГБУ "ФКП Россреестра" по Ставропольскому краю, администрации города Пятигорска, МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" в суд апелляционной инстанции не явились, будучи извещенными о месте и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции. Сведений об уважительности причин неявки, ходатайств об отложении слушания дела не представили.

Представитель Управления Росреестра по Ставропольскому краю в суд апелляционной инстанции не явился, будучи извещенным о месте и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без его участия.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

От представителя административного истца Сидельниковой А.В. поступило заявление об отказе от апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив заявление об отказе от апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1ст. 303 КАС РФ отказ от апелляционных жалобы, представления допускается до вынесения судом апелляционного определения.

Согласно ч. 2 этой же статьи заявление об отказе от апелляционных жалобы, представления подается в письменной форме в суд апелляционной инстанции.

В силу прямого указания закона о принятии отказа от апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции выносит определение, которым прекращает производство по соответствующим апелляционным жалобе, представлению.

Прекращение производства по апелляционным жалобе, представлению в связи с отказом от них не является препятствием для рассмотрения иных апелляционных жалоб, представлений, если соответствующее решение суда первой инстанции обжалуется другими лицами.

Принимая во внимание, что заявление об отказе от апелляционной жалобы подано в письменном виде, до вынесения судом апелляционного определения, и учитывая, что судебный акт иными лицами не обжалуется, судебная коллегия находит необходимым прекратить производство по апелляционной жалобе.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам, т.е. затратам, понесенным в целях реализации права на доступ к правосудию участниками процесса в ходе рассмотрения административного дела, государственную пошлину и издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам, и перечень которых не является исчерпывающим (ст. 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

В силу ст. 111, ст. 112 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

В соответствии с положениями ч. 11 ст. 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений ч. 1 ст. 108, ст. 111 КАС РФ.

Определение рыночной стоимости индивидуального земельного участка является правом его титульного владельца, но не возложенной законом обязанностью государственных и муниципальных учреждений.

Обратившись в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, административный истец реализовал свое право, предусмотренное статьей 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, в связи с наличием ходатайства представителя административного истца Сидельниковой А.В. о назначении повторной экспертизы, учитывая наличие возражений относительно достоверности заключения эксперта ООО "Профэксперт", выразившихся в некорректном подборе объектов-аналогов, и иные замечания к данному доказательству, положенному в основу решения суда, определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 19 июня 2018 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, с возложением расходов за проведение экспертизы на административного истца.

ООО "Платная поликлиника" не выполнило возложенные на него судом обязанности по возмещению расходов за проведение повторной экспертизы.

При решении вопроса о распределении судебных расходов, судебная коллегия учитывает разъяснения, содержащиеся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N20-П, в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в котором указано, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Административным истцом реализовано право на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, иные участники процесса не имели противоположных с административным истцом юридических интересов, которыми в данном случае может выступать установление только экономически обоснованной рыночной стоимости, а не произвольной. Соответственно, юридический интерес в споре о пересмотре кадастровой стоимости нельзя соотносить с рыночной стоимостью, обоснованность которой не подтвердилась в ходе судебного разбирательства.

При таких обстоятельствах, расходы за проведение повторной судебной экспертизы подлежат отнесению на административного истца.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 303 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

принять отказ от апелляционной жалобы представителя административного истца Сидельниковой А.В. на решение Ставропольского краевого суда от 29 декабря 2017 года.

Производство по апелляционной жалобе прекратить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Платная поликлиника" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр поддержки бизнеса" расходы за проведение повторной судебной экспертизы в размере 43 000 рублей.

Председательствующий:

Судьи: