Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 14 августа 2018 г. по делу N 33а-826/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Фомина М.В,

судей Брянского В.Ю. и Солдатовой С.В,

при секретаре Пика А.И,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Зайцева Андрея Дмитриевича к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя административного истца Кузьминова Олега Ивановича на решение Ставропольского краевого суда от 02.03.2018 года.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, судебная коллегия

установила:

Зайцев А.Д. обратился с административным иском, в котором просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 831 кв.м, разрешенным использованием: под объект торгового назначения с объектом обслуживания населения, по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости по стоянию на 01.01.2015 года в сумме 1 274 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 933 кв.м, разрешенным использованием: под зданием кафе "У родника" с летней площадкой, по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости по стоянию на 01.01.2015 года в сумме 1 430 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 4 953 кв.м, разрешенным использованием: под зданием торгового комплекса, по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости по стоянию на 01.01.2015 года в сумме 2 004 000 руб.

В обоснование требований указал, что участки были предоставлены ему на праве аренды, как собственник расположенных на них объектов недвижимости он обладает исключительным правом их выкупа, аренды, размер платы за которые зависит от кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Кадастровая стоимость земельных участков была утверждена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1380 и значительно превышает их рыночную стоимость согласно отчету N, выполненному 08.11.2017 года оценщиком ООО "БизнесПрофиль" ФИО14, что нарушает его права.

Решением Ставропольского краевого суда от 02.03.2018 года заявленные требования удовлетворены частично.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" установлена в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 3 372 000 руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости определено 29.12.2016 года.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Тем же решением с Зайцева А.Д. в пользу эксперта ФИО16 ФИО15 взыскано в счет оплаты экспертизы 40 000 руб.

В апелляционной жалобе представитель административного истца Кузьминов О.И. просит решение суда отменить. В обосновании ссылается на недостоверность положенного в основу решения суда заключение эксперта ФИО17 N от 10.01.2018 года, допущенные им нарушениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), пункта 5 ФСО N 3, пунктов 11, 13, 22 ФСО N 7, выразившихся в использовании в качестве аналогов объектов, существенно отличающихся от оцениваемого по ценообразующим элементам, необоснованном отказе от применения корректировок, в том числе на вид разрешенного использования, что повлекло неоправданное завышение рыночной стоимости оцениваемого объекта, нарушение имущественных прав заявителя.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Представитель административного истца Кузьминов О.И. в заседании судебной коллегии просил решение суда отменить по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, назначить повторную судебную оценочную экспертизу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание также не явились, извещены надлежаще, доказательств уважительности причин неявки не представили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, в связи с чем, на основании статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с частью 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 29.12.2016 года Зайцев А.Д. обратился в суд с настоящим исковым заявлением, представив в подтверждение заявленных требований доказательства, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 933 кв.м, разрешенным использованием: под зданием кафе "У родника" с летней площадкой, по адресу: "адрес" (договор аренды N от 28.04.2010 года, сроком действия 10 лет (по 11.11.2019 года), соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора от 28.04.2014 года), а также земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 831 кв.м, разрешенным использованием: под объект торгового назначения с объектом обслуживания населения, по адресу: "адрес" (договор аренды N от 18.10.2013 года, сроком действия 3 года (по 19.09.2016 года), соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора, договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (нежилого здания) от 10.07.2014 года).

Согласно условиям договоров аренды, размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, размер которой утвержден приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" определен по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 5 450 586 руб. (земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты"), 4 879 307,91 руб. (земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты").

Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 19.12.2015 года и на момент рассмотрения дела являются актуальными (https://pkk5.rosreestr.ru/).

Кроме того, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 07.03.2014 года Зайцев А.Д. является собственником нежилых помещений, общей площадью 1 236 кв.м, номера на поэтажном плане: "данные изъяты", "данные изъяты", "данные изъяты", этаж: 1, на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 4 953 кв.м, разрешенным использованием: для размещения объектов торговли (по документам: под зданием торгового комплекса), по адресу: "адрес".

Согласно имеющемуся в деле кадастровому паспорту от 20.12.2016 года, кадастровой справке ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю от 25.10.2016 года, а также сведениям публичной кадастровой карты (https://pkk5.rosreestr.ru/) на момент обращения в суд с иском кадастровая стоимость участка по состоянию на 01.01.2015 года была установлена в размере 7 375 564,33 руб. (с 09.10.2017 года - 27 431 762,71 руб.).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 6, 14 - 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 данного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости, Зайцев А.Д. в подтверждение величины заявленной в исковом заявлении рыночной стоимости объектов недвижимости представил суду отчет N, выполненный 08.11.2017 года оценщиком ООО "БизнесПрофиль" ФИО19

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28, исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в его достоверности, соответствия его законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), на основании ходатайства представителя административного истца Кузьминова О.И. определением суда первой инстанции от 03.02.2017 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО ОК "Эксперт" ФИО20 N от 10.01.2018 года рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2015 года составила:

- земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 831 кв.м, разрешенным использованием: под объект торгового назначения с объектом обслуживания населения, по адресу: "адрес", в сумме 3 732 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 933 кв.м, разрешенным использованием: под зданием кафе "У родника" с летней площадкой, по адресу: "адрес", в сумме 5 702 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 4 953 кв.м, разрешенным использованием: под зданием торгового комплекса, по адресу: "адрес", в сумме 29 105 000 руб.

Принимая данное заключение в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость земельных участков, суд дал ему оценку в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Судебная коллегия не находит оснований несогласиться с таким выводом суда первой инстанции.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Экспертное заключение полностью соответствует указанному Закону, положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 года 297, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 года N 611, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Эксперт в заключении также указал, что у него отсутствует необходимая для применения затратного и доходного подходов информация. Использование подхода без достаточных исходных данных может привести к нарушению принципов обоснованности и проверяемости выводов исследования (пункт 4 раздела II ФСО N 4).

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N 7, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, что само по себе не может свидетельствовать о нарушении законодательства при проведении экспертизы.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе "Описание применяемых корректировок".

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом не мотивирован отказ применения корректировки на вид разрешенного использования, противоречит обстоятельствам дела.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р.

Экспертом мотивирован отказ от применения корректировки на вид использования земельного участка, поскольку объекты-аналоги имеют сопоставимое функциональное назначение.

С учетом пункта 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как условно свободный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Для определения действительной рыночной стоимости земельного участка экспертом принята классификация по видам разрешенного использования, в большей степени отвечающая процессу ценообразования на рынке земель. Классификация земель по категориям вида разрешенного использования с точки зрения формирования корректирующих коэффициентов для реализации сравнительного подхода при индивидуальной оценке земельного участка экспертом мотивировано отвергнута. Проанализировав соответствие между группами объектов и соответствующими категориями и видам разрешенного использования, эксперт пришел к выводу, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка земель коммерческого назначения, соответствующему разрешенному и фактическому использованию.

Данные обстоятельства в судебном заседании суда первой инстанции 08.02.2018 года эксперт ФИО21 подтвердил.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных ими выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством у суда не имелось (статья 61 КАС РФ).

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, а также предусмотренных частью 2 /P>

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 года N 1555-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке N, выполненный 08.11.2017 года оценщиком ООО "БизнесПрофиль" ФИО22, положительное экспертное заключение на него некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков" N от 30.11.2016 года приведенным выше требованиям закона не отвечает и не был положен в основу решения по приведенным судом основаниям, которые не оспорены лицами, участвующим в деле.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером "данные изъяты" были удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта.

Поскольку доказательств, подтверждающих заявленные Зайцевым А.Д. требования о завышении при определении по результатам массовой оценки по состоянию на 01.01.2015 года кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами "данные изъяты" в сумме 5 450 586 руб. и "данные изъяты" в размере 7 375 564,33 руб. суду не представлено, предусмотренных статьей 248 КАС РФ для удовлетворения исковых требований в данной части не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы предметом проверки судом первой инстанции, сводятся по существу к переоценке представленных доказательств.

Предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для отмены или изменения решения суда в оспариваемой части не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 02.03.2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи