Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 14 августа 2018 г. по делу N 33а-907/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Фомина М.В,

судей Брянского В.Ю. и Солдатовой С.В.

при секретаре Жегулине А.А,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации г. Пятигорска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

по апелляционной жалобе представителя административного ответчика комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю Ситниковой Виктории Геннадьевны на решение Ставропольского краевого суда от 27.04.2018 года.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, судебная коллегия

установила:

администрация г. Пятигорска обратилась в суд с административным иском, в котором с учетом внесенных изменений просила признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 10.08.2017 года N 1946 в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 1 342 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: для организации парковок автотранспорта, местоположением относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес: "адрес", в размере рыночной в сумме 1 531 222 руб, на основании отчета об оценке N 17/17 от 16.06.2017 года, выполненного оценщиком "данные изъяты" восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере 3 180 835,24 руб, определенной по состоянию на 01.01.2015 года, утвержденной 29.11.2015 и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости 20.12.2015 года.

Заявление мотивировано тем, что решение принято комиссией на основании отчета, выполненного с нарушением требований пункта 11 ФСО N 1, пунктов 22, 25 ФСО N 7, в частности, в отсутствие полного анализа рынка в сегменте, соответствующем наиболее эффективному использованию оцениваемого объекта недвижимости, использовании непроверяемой информации об объектах аналогах. Допущенные нарушения повлекли необоснованное занижение кадастровой стоимости земельного участка и нарушение прав административного истца в виде выпадающих доходов муниципального бюджета.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 27.04.2018 года административный иск удовлетворен.

Признано незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 10.08.2017 года в части определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости в сумме 1 531 222 руб, с восстановлением в Едином государственном реестре недвижимости сведений об оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости в сумме 3 180 835,24 руб.

Дополнительным решением от 01.06.2018 года с администрации г. Пятигорска в пользу Северо-Кавказского федерального университета взысканы расходы на проведение судебной экспертизы в размере 20 000 руб.

Представитель административного ответчика комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю ФИО11 в апелляционной жалобе просит отменить решение суда от 27.04.2018 года и отказать истцу в удовлетворении требований.

Считает решение незаконным и необоснованным в связи с нарушение судом норм материального и процессуального права.

В обоснование ссылается на то, что решение комиссией принято в пределах полномочий, правомочным составом, основано на представленном правообладателем ООО "Автостоянка" отчете об оценке N 17/17 от 16.06.2017 года, соответствующем требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Выводы суда об обратном основаны на недопустимых доказательствах, недостоверном заключении эксперта ФИО12 N N от 02.02.2018 года.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Лица, участвующие в деле, их представители в судебное заседание не явились, были извещены надлежаще, доказательств в подтверждение уважительности причин неявки, невозможности рассмотрения дела в их отсутствие не предоставлено, в связи с чем, на основании статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены или изменения постановленного по делу решения суда не находит.

В соответствии с частью 5 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленный главой 25 "Производство по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости".

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 КАС РФ на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 указанной статьи, а именно, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований процессуального закона возлагаются обязанности доказывания следующих обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, соблюдения требований нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения; порядка и оснований его принятия (если такие основания и порядок предусмотрены нормативными правовыми актами); а также соответствие содержания оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, предметом спора является законность решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 10.08.2017 года N 1946 в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 1 342 кв.м, почтовый адрес: "адрес", в размере рыночной в сумме 1 531 222 руб.

Указанный земельный участок постановлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования: для организации парковок автотранспорта, на основании договора N 411/04 от 10.03.2004 года предоставлен в аренду ЗАО "Автостоянка" (в результате преобразования на момент рассмотрения дела ООО "Автостоянка) сроком на 25 лет (по 28.02.2029 года), о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена соответствующая запись.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1380 по состоянию на 01.01.2015 года кадастровая стоимость земельного участка утверждена в размере 3 180 835,24 руб.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.06.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26.10.2012 года N П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю.

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что 27.07.2017 года правообладателем земельного участка ЗАО "Автостоянка" при обращении в комиссию был предоставлен необходимый перечень документов, установленный действующим законодательством, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26.10.2012 года N П/485 установлено, что на момент принятия оспариваемого решения численный состав Комиссии - 4 человека.

Согласно протоколу при рассмотрении заявления ЗАО "Автостоянка" принимали участие два члена комиссии - председатель Коротина С.Г. (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Ставропольскому краю), заместитель председателя Григорьева Н.В. (начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю).

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным.

Из листа голосования членов комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости следует, что решение принято единогласно.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (абзац 2 пункта 20).

В силу прямого указания нормативно-правового акта, регламентирующего порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, на комиссию возложена обязанность проверки содержания и оформления отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Комиссия установила, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:100119:38 отличается от установленной в отношении него кадастровой стоимости более, чем на 30 %, пришла к выводу, что представленный заявителем отчет об оценке N 17/17 от 16.06.2017 года, выполненный оценщиком "данные изъяты", соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Положительное экспертное заключение на данный отчет об оценке заявителем не предоставлялось.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 09.03.2017 года N 592-О, а также решения Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2018 года N АКПИ18-142 о признании частично недействующим со 02.06.2016 года абзаца второго пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 года N 263, данное обстоятельство не могло служить основанием для отклонения заявления ЗАО "Автостоянка" о пересмотре кадастровой стоимости.

При этом, рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что отчет об оценке является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, поскольку не соответствует требованиям закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда.

Согласно абзацу 3 статьи 15 Закона об оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 года 297 (далее - ФСО N 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы, выбор которых обусловлен полнотой и достоверностью исходной информации, целями и задачами оценки, предполагаемым использованием ее результатов (пункт 11)

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункты 12-14).

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Согласно пункту 25 ФСО N 7 при определении метода (методов) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, оценщик основывается на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Ссылаясь на несоответствие указанным выше требованиям закона представленного ЗАО "Автостоянка" отчета об оценке, представитель администрации г. Пятигорска в ходе судебного разбирательства 11.12.2017 года заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта "данные изъяты" от 02.02.2018 года с учетом дополнений от 22.02.2018 года, а также показаний, данных экспертом в судебном заседании 26.02.2018 года, в результата допущенных оценщиком нарушений требований пункта 11 ФСО N 1, пунктов 22, 25 ФСО N 7 отчет об оценке N 17/17 от 16.06.2017 года не отвечает принципам обоснованности и достоверности, поскольку вид передаваемых имущественных прав на оцениваемый объект определен оценщиком как долгосрочная аренда без учета целей оценки и дальнейшего использования ее результатов, использованием в качестве аналогов объектов, не относящихся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка, несопоставимыми с ним по ценообразуемым факторам (аналог N 2 разрешенным использованием под ИЖС). С учетом отказа в последующем от применения корректировок на передаваемые имущественные права и вид использования, данные обстоятельства не позволяют признать информацию, использованную оценщиком, достаточной, проверяемой, а выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверными.

Учитывая допущенные оценщиком нарушения требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у комиссии не имелось правовых оснований для удовлетворения заявления ЗАО "Автостоянка".

Приведенные судом в обоснование выводов суждения основаны на анализе по правилам статьи 84 КАС РФ представленных в дело доказательств, в частности, заключения эксперта "данные изъяты" от 02.02.2018 года и его показаний в судебном заседании.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, данное доказательство получено на основании определения суда, отвечает требованиям статьям 7-9 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает достаточной степенью квалификации, отвечает требованиям абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Поскольку иных доказательств, которые опровергли бы выводы эксперта, ответчиками ни в суде первой инстанции, ни в ходе судебного разбирательства по апелляционной жалобе не предоставлено, судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Учитывая дату вручения административному истцу копии решения комиссии, установленный частью 1 статьи 219 КАС РФ срок обращения в суд им не пропущен.

Предусмотренных частью 2 статьи 227, статьей 310 КАС РФ оснований для удовлетворения апелляционной жалобы комиссии не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств.

Руководствуясь статьями 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 27.04.2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи