Решение Московского городского суда от 24 августа 2018 г. по делу N 3а-3037/2018

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Баталовой И.С.

при секретаре Быковской Е.В,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-3037/2018 по административному исковому заявлению ООО "Анкор Девелопмент" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, обязании внести изменения в единый государственный реестр недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить по состоянию на 01 января 2016 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** по адресу: ***, в размере рыночной стоимости 101 639 685 руб.; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г.Москве внести изменения в единый государственный реестр недвижимости в части указания кадастровой стоимости.

В обоснование исковых требований указано, что административному истцу на праве собственности принадлежит данное нежилое помещение. В соответствии со ст.373 Налогового кодекса РФ истец является плательщиком налога на имущество в отношении принадлежащего ему помещения, налоговая база по которому исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** утверждена постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016г. N 790-ПП в размере 136 052 267,98 руб. Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует рыночной стоимости, истец обратился в ООО "Сенат-Оценка" за составлением отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения. Согласно отчету об оценке N 1049/010/17 от 19.10.2017г. рыночная стоимость нежилого помещения определена в размере 101 639 685 руб.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости от 05.12.2017г. заявление истца о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено, в связи с чем, реализуя свое право на пересмотр кадастровой стоимости, административный истец обратился с иском в Московский городской суд.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме. Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы против удовлетворения иска возражал по доводам письменных пояснений. Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Судом установлено, что административному истцу на основании договора купли-продажи от 30.12.2013г. на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером *** по адресу: ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.03.2014г. Помещение расположено в здании бизнес-центра.

По итогам государственной кадастровой оценки постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016г. N 790-ПП кадастровая стоимость в отношении указанного помещения утверждена в размере 136 052 267,98 руб.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Оспаривая установленную в отношении объекта недвижимости кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке, составленный ООО "Сенат-Оценка" N 1049/010/17 от 19.10.2017г. согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения на дату определения кадастровой стоимости составляет 101 639 685 руб.

Данный отчет об оценке представлялся административным истцом в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Решением Комиссии от 05.12.2017г. заявление истца о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено.

Представитель административных ответчиков в письменных пояснениях, настаивая на отказе в удовлетворении требований истца, указал на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки ( статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в целях устранения возникших сомнений определением Московского городского суда от 25 июня 2018 года по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой по ходатайству административного истца поручено эксперту ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 3А-3037/2018 от 27.07.2018г. отчет об оценке, составленный ООО "Сенат-Оценка" N 1049/010/17, не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности. Экспертом указано на следующие нарушения, допущенные оценщиком: при расчете сравнительным подходом оценщик не указал корректировку на класс объекта; неверно применена корректировка при описании локального расположения объекта оценки и объектов-аналогов, искажена информация об удаленности от метро объекта оценки; не учтена актуальная информация о проценте величины недозагрузки для офисов класса "В", что влияет на рыночную стоимость объекта оценки; имеются замечания к подбору объектов-аналогов и прочее. Суд соглашается с выводом эксперта о том, что допущенные оценщиком нарушения повлияли на определение итоговой рыночной стоимости объекта, ввиду чего отчет об оценке, составленный ООО "Сенат-Оценка" N 1049/010/17, не может быть признан достоверным. По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** определена экспертом по состоянию на 01 января 2016 года в размере 134 842 672 руб.

Административный истец с заключением судебной экспертизы не согласился, представил письменные замечания, заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы. Судом от эксперта истребованы пояснения на замечания административного истца. В письменных пояснениях эксперта приводятся подробные и аргументированные ответы на вопросы административного истца, из содержания письменных пояснений видно, что заявленные административным истцом замечания не нашли своего подтверждения.

Так, основным замечанием административного истца к заключению эксперта явилось то обстоятельство, что, по мнению административного истца, экспертом неверно подобраны объекты-аналоги, взяты более дорогие, чем следовало. Между тем, экспертом проанализированы предложения сопоставимых помещений на открытом рынке на дату проведения оценки, в том числе, на указанную дату имелось достаточное количество предложений о продаже помещений в бизнес центре, в котором расположен и объект оценки. Предлагаемая цена данных помещений на дату оценки отражает актуальные тенденции рынка, в связи с чем ее использование является правомерным. Несостоятелен довод административного истца о том, что предложения о продаже помещений в здании, где расположен объект оценки, имелись от одного продавца. Из таблицы, представленной экспертом в письменных пояснениях и отраженной в заключении эксперта, следует, что предложения поступали от разных лиц, что подтверждает использование 27 различных телефонных номеров.

Не является основанием для назначения повторной экспертизы довод представителя административного истца о том, что заключение эксперта не содержит указание на сумму НДС или ее отсутствие, поскольку из текста заключения следует, что эксперт не проводил никаких дополнительных корректировок на факт наличия или отсутствия НДС в ценах оферт по продаже и аренде ввиду того, что рыночная стоимость не зависит от режима налогообложения.

Также судом отклоняется довод представителя административного истца о нарушении экспертом ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", мотивированный тем, что судебный эксперт является членом саморегулируемой организации оценщиков "Кадастр-Оценка", члены которого участвовали в проведении кадастровой оценки объектов недвижимости по заказу государственного органа. В соответствии со ст.4 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики). Таким образом, любой оценщик, включая того, которому поручено проведение экспертизы по определению суда, обязан состоять в саморегулируемой организации оценщиков. Указанная обязанность предусмотрена и ст. 15 Закона. Саморегулируемая организация "Кадастр-оценка" объединяет более 700 оценщиков страны. То обстоятельство, что членом данной саморегулируемой организации может являться оценщик, участвовавший в проведении массовой оценки для целей установления кадастровой стоимости, не свидетельствует о зависимости судебного эксперта, поскольку саморегулируемая организация объединяет оценщиков по принципу профессиональной принадлежности и исключает какую-либо служебную и иную зависимость.

С учетом изложенного, приведенные замечания административного истца к заключению эксперта признаны судом несостоятельными, основаниями для удовлетворения ходатайства административного истца о назначении по делу повторной экспертизы они не являются. Само по себе несогласие представителя административного истца с суммой, указанной в экспертном заключении, не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы; определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта.

В свою очередь административными ответчиками и истцом каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Судом отклоняются ранее изложенные в письменных возражениях доводы административных ответчиков о том, что истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, суд отмечает, что соответствующее право предоставлено истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Кроме того, право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Также подлежат отклонению и доводы административных ответчиков о законности государственной кадастровой оценки, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец. Эти доводы правового значения для разрешения заявленных требований не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются. С учетом изложенного, принимая во внимание результаты судебной экспертизы, и исходя из в положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** должна быть установлена в размере, определенном экспертом по состоянию на 01 января 2016 года, то есть в размере 134 842 672 руб.

Оснований для установления кадастровой стоимости в размере 101 639 685 руб. как о том просит административный истец, ссылаясь на отчет об оценке, составленный ООО "Сенат-Оценка" N 1049/010/17, суд не находит, поскольку экспертным заключением определено, что данный отчет не соответствует требованиям ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 21 ноября 2017 года. Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости подано 21 ноября 2017 года, то в соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 01 января 2017 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Из положений статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ следует, что актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

В силу части 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, понуждение государственного органа судебным решением для этого не требуется, в связи с чем подлежат отклонению административные исковые требования об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве внести изменения в единый государственный реестр недвижимости в части указания кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01 января 2016 года кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером *** по адресу: ***, в размере 134 842 672 руб. на период с 1 января 2017 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в единый государственный реестр недвижимости.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 ноября 2017 года. Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

В остальной части в удовлетворении административных исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда И.С. Баталова

Мотивированное решение изготовлено 29 августа 2018 года