Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 03 августа 2018 г. по делу N 33-2847/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Никитиной А.В,

судей Пальчун О.В, Щепалова С.В.

при секретаре Баталовой Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 25.04.2018 по иску Давыдовой О. А. к обществу с ограниченной ответственностью "Мавег-Строй", жилищно-строительному кооперативу "На Речной" о признании права собственности на квартиру.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец обратилась в суд с иском по тем основаниям, что (... ) между ней и ООО "Мавег-Строй" был заключен договор купли-продажи квартиры площадью (... ) кв.м, строительный номер (... ), в строящемся многоквартирном жилом доме по (... ) в (... ) (далее - МКД) стоимостью (... ) руб. Строительство дома осуществлялось на основании договора подряда N на строительство многоквартирного дома с условием о твердом укрупненном сметном расчете от (... ), заключенного между ООО "Мавег-Строй" (подрядчиком) и ЖСК "На Речной" (заказчиком), по условиям которого после ввода дома в эксплуатацию ООО "Мавег-Строй" подлежали передаче в счет оплаты за выполненные работы ряд помещений в доме, в том числе вышеназванная квартира. В настоящий момент дом построен, введен в эксплуатацию, ему присвоен адрес: (... ), квартире присвоен порядковый номер (... ), истцом оплачена стоимость квартиры, квартира ей фактически передана и она в ней проживает, вместе с тем, она лишена возможности оформить квартиру в свою собственность, поскольку со стороны ЖСК "На Речной" квартира по условиям договора подряда N от (... ) ООО "Мавег-Строй" не передана в связи с существующими разногласиями относительно качества и сроков выполнения работ по договору. Полагает, что заключенный между ней и ООО "Мавег-Строй" договор купли-продажи от (... ) фактически является договором участия в долевом строительстве жилья, к нему подлежат применению нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ). По указанным основаниям истец просит признать за ней право собственности на квартиру N в составе многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: (... ).

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

С решением суда не согласна истец, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы, ссылаясь на положения статей 1, 4 Федерального закона от "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. ст. 1, 218 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), разъяснения, содержащиеся в п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указывает, что исходя из фактически сложившихся между сторонами спора правоотношений, исполнения ею обязательств по оплате стоимости квартиры, фактической передачи квартиры в ее распоряжение, имеются основания для признания за ней права собственности на квартиру. Полагает, со стороны ответчиков имело место злоупотребление правом, действия ответчиков направлены на лишение ее права на спорную квартиру. Отмечает, что Конституционный Суд РФ неоднократно указывал, что установленный в ст. 10 ГК РФ запрет злоупотребления правом в любых формах прямо направлен на реализацию принципа, закрепленного в ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ. Согласно гражданско-правовому правилу "эстоппель" при оценке действий сторон презюмируется утрата лицом права заявлять возражения в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению. Полагает, предшествующее спору поведение ответчиков свидетельствует об их осведомленности о наличии спорных правоотношений, что подтверждается, в т.ч. согласованием с ней вопросов устройства технического этажа.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик ЖСК "На Речной" полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным. Указывает, что истец не является членом ЖСК "На Речной", каких-либо прав в отношении спорной квартиры у нее не возникло.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец и ее представители адвокаты Яковлева О.Л, Овчинников Д.Ю. поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание своих представителей не направили, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Заслушав истца, ее представителей, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив материалы дела в пределах изложенных в апелляционной жалобе доводов в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено и из материалов дела следует, что (... ) между ЖСК "На Речной" (заказчиком) и ООО "Мавег-Строй" (подрядчиком) заключен договор подряда N с условием о твёрдом укрупнённом сметном расчете, по условиям которого (п. 1.1, 1.2, 2.1) подрядчик обязался в срок не позднее (... ) в соответствии с предоставленной заказчиком проектной и рабочей документацией выполнить своими и привлеченными силами и средствами комплекс работ по строительству 15-ти квартирного жилого дома на земельном участке по адресу: (... ), площадью (... ) кв.м. с кадастровым номером (... ).

Пунктами 3.1, 3.4, 3.5 договора определена цена работ - (... ) руб. и порядок расчетов между сторонами.

Кроме того, пунктами 3.2, 3.3 договора предусмотрены получение подрядчиком после ввода жилого дома в эксплуатацию в собственность в качестве вознаграждения технического этажа дома и квартир в осях А-Б/3-5 площадью (... ) кв.м. (третий и мансардный этаж) и в осях А-Б/1-3 площадью (... ) кв.м. (второй этаж).

В свою очередь, между ООО "Мавег-Строй" (застройщиком) и истцом (участником строительства) заключен договор купли-продажи от (... ) N, по условиям которого (п. п. 1.1, 1.2, 3.1, 3.2, 4.1) застройщик обязался в срок до (... ) осуществить строительство многоквартирного жилого дома по (... ) в (... ) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в срок до (... ) участнику строительства квартиру со строительным номером 10, общей площадью (... ) кв.м. в доме стоимостью (... ) руб. Обязательства по оплате квартиры истцом исполнены в полно объеме.

Разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено ЖСК "На Речной" (... ), постановлением администрации Петрозаводского городского округа N от (... ) дому присвоен адрес: (... ), жилым помещениям в пределах здания присвоены адреса: квартиры с 1 по 16.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что право собственности на спорную квартиру у истца не возникло, поскольку членом ЖСК "На Речной" она не являлась, а заключенный ею с ООО "Мавег-Строй" договор не подпадал под действие Федерального закона N 214-ФЗ, т.к. ООО "Мавег-Строй" не являлось лицом, имевшим на праве собственности, аренды, субаренды земельный участок для строительства, получившим разрешение на строительство, т.е. не соответствовало обязательным требованиям к застройщику, предъявляемым ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора от (... )). Самостоятельного вещного права у ООО "Мавег-Строй" на спорную квартиру, как посчитал суд, также не возникло, поскольку договор подряда N, заключенного между ООО "Мавег-Строй" и ЖСК "На Речной", был расторгнут досрочно, спорная квартира подрядчику не передавалась, в связи с чем ООО "Мавег-Строй" не вправе было распоряжаться ею.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении норм материального права.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

При этом параграф 7 глава 30 ГК РФ, регулирующий вопросы купли-продажи недвижимости, не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРН, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи).

Вместе с тем, в силу положений ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ (в редакции на момент совершения сделки) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Частью 2.1 этой же статьи Закона установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных ч. 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Из приведенных выше положений Федерального закона N 214-ФЗ следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований указанного закона, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

Таким образом, нарушение порядка привлечения денежных средств для строительства само по себе не освобождает лицо, привлекающее денежные средства, от исполнения обязательств, поскольку такая сделка не оспорена самим гражданином.

Вместе с тем, совершение ООО "Мавег-Строй" действий по привлечению денежных средств истца для строительства квартиры в нарушение порядка, установленного Федеральным законом N 214-ФЗ, свидетельствует о злоупотреблении правом (ст. 10 ГК РФ).

Согласно ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (ч. 1).

Положениями п. п. 3.1, 3.2 договора купли-продажи N, заключенного между Давыдовой О.А. и ООО "Мавег-Строй", установлены срок ввода объекта в эксплуатацию - (... ) и срок передачи истцу объекта долевого строительства истек (... ).

Многоквартирный дом, в котором находится указанная квартира, введен в эксплуатацию (... ), однако до настоящего времени квартирау истцу не передана.

Те обстоятельства, что земельный участок под строительство ООО "Мавег-Строй" не предоставлялся, а разрешение на строительство не выдавалось, хотя и свидетельствуют о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако не освобождают ООО "Мавег-Строй" от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств перед истцом.

В силу п. 2 ст. 401 ГК РФ отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство, а в соответствии с п. 4 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" исполнитель освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Вместе с тем, поскольку разрешение на строительство многоквартирного жилого дома выдавалось ЖСК "На Речной", ему же принадлежал на праве аренде земельный участок, на котором осуществлялось строительство, ООО "Мавег-Строй" в правоотношениях с ЖСК "На Речной" выступал в качестве подрядчика по договору подряда от (... ) N, юридическое значение для разрешения спора имеет установление обстоятельств того, приобрело ли ООО "Мавег-Строй" право требовать спорную квартиру в качестве оплаты работ по указанному договору подряда.

Проанализировав содержание договора подряда N, судебная коллегия приходит к выводу, что названный договор следует квалифицировать как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ), содержащий признаки договора строительного подряда (параграф 1 главы 37) и договора купли-продажи недвижимой вещи в будущем (параграф 7 главы 30 ГК РФ).

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРН этого права за покупателем.

Разделом 3 и п. 6.1.4 договора определено, что оплата работ производится поэтапно в сроки, установленные в смете и графике платежей (приложение N). Расчеты между сторонами производятся на основании подписанных актов выполненных работ (КС 3) путем перечисления денежных средств на расчетный счет подрядчика (п. п. 3.4, 3.5).

В случае досрочного расторжения договора согласовывается конечная сумма расчетов между заказчиком и подрядчиком (п. 3.7). Кроме того, условиями договора предусмотрена выплата заказчиком подрядчику вознаграждения в виде передачи в собственность технического этажа здания и двух квартир, в т.ч. спорной квартиры (п. п. 3.2, 3.3).

Дополнительным соглашением к договору подряда от (... ) предусмотрено снижение цены договора до (... ) руб. Сведения о внесении изменений в проектно-сметную документацию в связи с изменением цены договора отсутствуют.

Из представленных суду апелляционной инстанции актов и справок о стоимости выполненных работ и затратах, подписанных ответчиками, следует, что за период с (... ) затраты на строительство многоквартирного дома составили (... ) руб.

В письме от (... ), адресованном ООО "Мавег-Строй", ЖСК "На Речной" признает наличие задолженности перед подрядчиком, указывая, что ее размер составляет менее (... ) руб, а на (... ) заказчиком подрядчику в счет исполнения обязательств по договору подряды были переданы две квартиры и подвальные помещения.

Согласно акту сверки, составленному ООО "Мавег-Строй", по состоянию на (... ) у ЖСК "На Речной" имелась задолженность перед подрядчиком в сумме (... ) руб.

Согласно составленному и подписанному ответчиками акту приемки законченного строительством объекта от (... ) N, строительство многоквартирного дома осуществлялось ООО "Мавег-Строй" с (... ).; стоимость объекта по утвержденной проектно-сметной документации составляет (... ) руб.; стоимость принимаемых основных фондов также составляет (... ) руб.

(... ) ЖСК "На Речной", ссылаясь на ненадлежащее исполнение подрядчиком обязательств по устранению нарушений, допущенных при строительстве многоквартирного дома и препятствующих вводу дома в эксплуатацию, направило ООО "Мавег-Строй" уведомление о расторжении договора подряда от (... ) N, при этом конечная сумма расчетов, как это предусмотрено п. 3.7 договора, заказчиком и подрядчиком согласована не была.

Пунктом 10.5 договора подряда N предусмотрено право любой из сторон договора потребовать его расторжения в случае неоднократного нарушения данного договора другой стороной.

Пунктом 13.2.2 договора подряда предусмотрена возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 709, п. п. 2 - 3 ст. 715, п. 3 ст. 716, ст. 717, п. 2 ст. 719, п. 3 ст. 723 ГК РФ при условии письменного уведомления другой стороны о расторжении не менее чем за три дня до даты предполагаемого расторжения.

При этом п. 10.6 договора установлено, что в случае досрочного расторжения договора вознаграждение подрядчику не выплачивается.

Принимая во внимание, что фактическая стоимость строительства многоквартирного дома превышает цену договора подряда N, определенную договором, а сверка расчетов сторон договора подряда в связи с отказом ЖСК "На Речной" от исполнения договора не производилась, при этом уже по состоянию на (... ) спорная квартира в числе объектов, предусмотренных п. п. 3.2, 3.3 договора подряда, была фактически передана заказчиком строительства подрядчику в качестве оплаты по договору, как следует из переписки ответчиков, судебная коллегия приходит к выводу, что у ООО "Мавег-Строй" возникло право требования в отношении спорной квартиры, следовательно, истец, в свою очередь, вправе требовать от ответчиков ее передачи в свою собственность.

Кроме того, как следует из пояснений сторон, в (... ) г. истец вселилась в спорную квартиру, получив ключи от ООО "Мавег-Строй", при этом ЖСК "На Речной" об отчуждении данной квартиры истцу и о вселении истца в нее было известно, каких-либо претензий со стороны ЖСК "На Речной" ни к истцу, ни к ООО "Мавег-Строй" в связи с распоряжением данной квартирой, в том числе, вытекающих из п. 10.6 договора подряда N, не предъявлялось.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Действия ответчиков, не оформивших надлежащим образом исполнение своих обязательств по договору строительного подряда, в том числе, в отношении спорного имущества, при наличии прямо предписанной обязанности по их оформлению и при отсутствии объективных препятствий для этого, содержат признаки недобросовестности.

Довод ЖСК "На Речной" об отсутствии оснований для передачи ООО "Мавег-Строй" и истцу спорной квартиры судебной коллегией отклоняется с учетом гражданско-правового правила "эстоппель", поскольку ранее ЖСК "На Речной" в переписке с подрядчиком признавалось возникновение у последнего права на данную квартиру и фактическое исполнение договора подряда сторонами в указанной части.

В силу положений ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Учитывая, что многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, однако квартира истице не передана, при этом истцом свои обязательства по оплате квартиры по договору купли-продажи, заключенному с ООО "Мавег-Строй" исполнены, также как и исполнены обязательства ЖСК "На Речной" по передаче спорной квартиры ООО "Мавег-Строй" в качестве оплаты по договору подряда, руководствуясь приведенными положениями закона, а также ст. ст. 218, 219, 223, 421, 455, 711 ГК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования Давыдовой О.А. о признании права собственности на квартиру подлежат удовлетворению.

Возражения ЖСК "На Речной" относительно ненадлежащего исполнения ООО "Мавег-Строй" обязательств по договору строительного подряда основанием к отказу в удовлетворении требований истца не являются, поскольку несвоевременная сдача многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, как усматривается из переписки ЖСК "На Речной" с администрацией Петрозаводского городского округа и переписки ответчиков, была связана в том числе и с действиями самого ЖСК "На Речной", нарушавшего сроки финансирования строительства, а также с обстоятельствами, не зависящими от воли сторон (действия третьих лиц, изменение нормативных требований и т.п.).

С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене на основании п.п. 3,4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ с вынесением нового решения об удовлетворении иска.

В соответствии со ст. ст. 98, 103 ГПК РФ с ответчиков в доход бюджета Петрозаводского городского округа подлежит взысканию госпошлина в размере по 9350 руб. с каждого.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 25.04.2018 по настоящему делу отменить, принять по делу новое решение:

Иск удовлетворить.

Признать за Давыдовой О. А. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: (... ).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мавег-Строй", жилищно-строительного кооператива "На Речной" государственную пошлину в бюджет Петрозаводского городского округа в сумме по (... ) руб. с каждого.

Председательствующий

Судьи