Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Карелия от 09 августа 2018 г. по делу N 33а-3112/2018

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Соляникова Р.В,

судей Щепалова С.В, Колбасовой Н.А.

при секретаре Буш В.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе заинтересованного лица администрации Петрозаводского городского округа на решение Верховного Суда Республики Карелия от 25 мая 2018 г. по административному исковому заявлению акционерного общества "Инжиниринговая компания "АЭМ-технологии" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и Правительству Республики Карелия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Административный иск заявлен по тем основаниям, что АО "Инжиниринговая компания "АЭМ-технологии" является собственником земельного участка с кадастровым номером (... ), расположенного по адресу: (... ) Кадастровая стоимость участка в размере (... ) существенно превышает размер его рыночной стоимости, влияет на сумму земельного налога и тем самым затрагивает права истца. Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил установить кадастровую стоимость участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на (... ) и равной (... )

Решением суда заявленные требования удовлетворены. Установлена по состоянию на (... ) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером (... ) в размере его рыночной стоимости, равной (... ) на период с (... ) и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости указано считать (... ) С администрации Петрозаводского городского округа в пользу эксперта (... ) взысканы судебные расходы, связанные с проведением судебной оценочной экспертизы, в размере (... )

В апелляционной жалобе администрация Петрозаводского городского округа просит отменить состоявшееся по делу судебное постановление и принять новое решение. В обоснование жалобы указывает, что приложенный к административному иску отчет об оценке не может приниматься в качестве надлежащего доказательства. В нарушение п. 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N61, оценщиком для целей оценки использован аналог N2, по виду разрешенного использования не относящийся к сегменту рынка объекта оценки. В нарушение п. 5 Федерального стандарта оценки "Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 N 328, в отчете информация о сделках не содержит сведений о наличии или отсутствии коммуникаций, однако в таблице 9.10 расчет корректировки на наличие электричества произведен исходя из допущения наличия электро- и водоснабжения аналога N 3. В отчете оценщик приводит корректировку на площадь участка на основе статистического исследования зависимости цен на участки под промышленными объектами от размера участка, ссылаясь на научную статью в журнале. Однако в отчете отсутствует информация о том, за какой период подлежат применению коэффициенты поправки, отсутствуют сведения об источниках исследования и территории, на которой такие исследования проводились. По ходатайству администрации Петрозаводского городского округа по делу была проведена судебная оценочная экспертиза, надлежащей оценки итогам которой суд не дал.

Управление Росреестра по Республике Карелия и Правительство Республики Карелия в письменных объяснениях поддерживают доводы апелляционной жалобы.

В возражениях относительно апелляционной жалобы административный истец просит оставить решение суда без изменения. Указывает, что на каждое замечание заинтересованного лица оценщик дал пояснения суду первой инстанции. Разница между стоимостью участка, определенной отчетом об оценке, и стоимостью, определенной в ходе судебной экспертизы, составила менее 1 процента. Доказательств, опровергающих выводы оценщика, не имеется.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Терентьева О.Л. выразила согласие с решением суда.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание представителей не направили, извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Заслушав объяснения представителя, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

По делу установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером (... ), площадью (... ), расположенного в (... ) на земельном участке расположено здание (... ), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации зданий и сооружений производственного назначения.

В силу ст. 65 ЗК РФ, п. 1 ст. 388 НК РФ, ст. 390 НК РФ кадастровая стоимость земельного участка имеет значение для административного истца, поскольку обозначенный показатель является налоговой базой по земельному налогу.

Государственный кадастровый учет земельного участка осуществлен (... ) Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании массовой государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, результаты которой утверждены постановлением Правительства Республики Карелия от 15.05.2013 N 158-П, и по состоянию на 07 апреля 2014 г. составляет (... ) На момент рассмотрения дела судом данная кадастровая стоимость являлась актуальной.

Согласно ст. 24 18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими или физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, соответствующий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно ст. 12 названного закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет (... ), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на (... ) равна (... )

(... ) АО "Инжиниринговая компания "АЭМ-технологии" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая решением от (... ) отклонила заявление по в связи с несоответствием представленного отчета об оценке рыночной стоимости участка требованиям, существо которых воспроизведено в апелляционной жалобе заинтересованного лица.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству администрации Петрозаводского городского округа была назначена судебная оценочная экспертиза, согласно заключению которой рыночная стоимость спорного участка по состоянию на (... ) составляет (... )

Придя к выводу, что разница в стоимостях, указанных в использованном административным истцом отчете и заключении эксперта, составляет примерно 0,7 процента и не может считаться значительной, суд удовлетворил заявленные требования и установилв отношении участка рыночную стоимость в размере, указанном в отчете.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с данным выводом суда первой инстанции, поскольку он сделан с учетом дополнительных пояснений оценщика (... )

Согласно п. 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (пп."а"); в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (пп. "б").

В ходе мониторинга рынка земельных участков на территории Республики Карелия оценщик выявил, что фактически рынок промышленных объектов в республике не сформирован, имеющиеся предложения купли-продажи единичны, разброс цен значителен (стр. 46 отчета).

По этой причине оценщиком было проанализировано предложение о продаже объекта-аналога N 2, также относящегося к землям населенных пунктов, но имеющего вид разрешенного использования - объекты торговли, общественного питания, административные, офисные объекты, объекты учреждений бытового и коммунального обслуживания. Выбор аналога (отсутствие аналогов производственного назначения) оценщиком мотивирован (ст. 64 отчета).

С целью устранения различия в ценообразовании земельных участков промышленного и торгового (административного) назначения оценщиком была произведена корректировка на вид разрешенного использования.

Применительно к доводу о нарушении п. 5 ФСО N 5 оценщик представил суду письменные пояснения о том, что использованный им объект-аналог (... ) определялся как имеющий доступ к коммуникациям по той причине, что он расположен в районе (... ) - в черте города в окружении плотной застройки.

Что же касается ссылок оценщика на статью "Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях" в журнале "Имущественные отношения в Российской Федерации" (N 1(40)), суду не представлено доказательств того, что приведенные в данной статье утверждения и выводы лишены научной обоснованности, неточны и не могут считаться достоверными.

При этом следует исходить из того, что оценщик, являясь специалистом в области оценки имущества, имеющий определенный уровень знаний и практических навыков, вправе пользоваться специальной литературой и мотивировать свои выводы ссылками на нее.

Таким образом, в отчете оценщик привел объективные данные, мотивировал применение методов исследований, принятые за основу стандарты оценки. В отчете содержится информация, необходимая для достоверного определения стоимости объекта оценки. Источники информации указаны.

(... ) оценщиком произведен осмотр оцениваемого участка.

Ни административными ответчиками, ни заинтересованным лицом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что указанные ими нарушения требований федеральных стандартов оценки привели к неверному определению рыночной стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил административный иск.

Вопрос о распределении понесенных по делу судебных расходов разрешен судом в соответствии с положениями п. 1 ст. 106, ст. 111 КАС РФ.

По изложенным мотивам обжалуемое решение является законным, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Верховного Суда Республики Карелия от 25 мая 2018 г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи