Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 14 августа 2018 г. по делу N 33а-870/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Фомина М.В,

судей Брянского В.Ю. и Солдатовой С.В.

при секретаре Пика А.И,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Исраеляна Норайр Хачатуровича к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Долбышенко Сергея Владимировича на решение Ставропольского краевого суда от 26.04.2018 года.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, судебная коллегия

установила:

Исраелян Н.Х. обратился в суд с административным иском, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 30 596 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: для продолжения строительства производственной базы, по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости по состоянию на 13.01.2017 года в сумме 19 927 000 руб.

В обоснование требований административный истец указал на то, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 13.01.2017 года в сумме 71 953 531,08 руб. существенно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости согласно отчету N, выполненному 10.07.2017 года оценщиком ООО "Центр Экспертизы и Оценки "ТРАЙКО" ФИО15, что нарушает его права, поскольку влечет неоправданное увеличение размера арендных платежей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N от 10.08.2017 года заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено.

В ходе судебного разбирательства с учетом изменений, внесенных в исковые требования на основании статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) представитель административного истца Дмитриев А.В. просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной заключением эксперта ООО "ТАИС" ФИО16 N от 19.03.2018 года в размере 22 335 000 руб, взыскать с министерства имущественных отношений Ставропольского края судебные расходы по оплате услуг эксперта ООО "Профэксперт" в размере 50 000 руб.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 26.04.2018 года заявленные требования удовлетворены.

Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной по состоянию на 13.01.2017 года в сумме 22 335 000 руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости признано 12.07.2017 года.

В удовлетворении заявления Исраелян Н.Х. о взыскании судебных расходов по оплате экспертизы отказано.

Взыскано с Исраеляна Н.Х. в пользу ООО "ТАИС" в счет оплаты экспертизы 55 000 руб.

В апелляционной жалобе представитель комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Долбышенко С.В. просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать.

В обосновании ссылается на недостоверность положенного в основу решения заключения эксперта ООО "ТАИС" ФИО16 N от 19.03.2018 года, допущенные ею нарушениям требований статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), пункта 13 ФСО N 1, пунктов 3, 5 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7, выразившиеся в использовании непроверяемых допущений о характеристиках подобранных аналогов, существенно отличающихся от оцениваемого объекта по ценообразующим элементам, необоснованном отказе от применения корректировок на местоположение аналога N 5, расположенного за пределами г. Ставрополя. Допущенные нарушения повлекли неоправданное занижение рыночной стоимости оцениваемого объекта, нарушают имущественные права заявителя в виде выпадающих доходов от арендных платежей муниципального бюджета.

Представитель административного истца Дмитриев А.В. в заседании судебной коллегии принятое по существу спора решение суда считал законным и обоснованным, на основании части 1 статьи 308 КАС РФ просил его изменить в части распределения судебных расходов, считая возложение их на административного истца неправомерным.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, на основании статей 150, 307 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с частью 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 30 596 кв.м, разрешенным использованием: для продолжения строительства производственной базы, по адресу: "адрес", был передан административному истцу в аренду на основании договора N от 15.02.2017 года, заключенного с администрацией г. Ставрополя сроком действия по 14.02.2020 года.

Согласно приложению N 1 к договору размер арендной платы рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, размер которой по состоянию на 13.01.2017 года в сумме 71 953 531,08 руб. в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности определен на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае".

Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 13.01.2017 года и на момент рассмотрения дела являются актуальными (https://pkk5.rosreestr.ru/).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца как плательщика арендной платы, в связи с могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, Исраелян Н.Х. в подтверждение величины рыночной стоимости объекта недвижимости представил составленный оценщиком ООО "Центр Экспертизы и Оценки "ТРАЙКО" ФИО15 10.07.2017 года отчет N 033/2017-2 на сумму 19 927 000 руб.

Судом первой инстанции установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке оформлен с нарушениями требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 3, 11 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7, выразившимися в отсутствии анализа рынка в сегменте, соответствующем объекту оценки, обоснования выбора аналогов, существенно отличающихся от объекта оценки по основным ценообразующим факторам.

Выводы суда первой инстанции в данной части соответствуют обстоятельствам дела, требованиям закона, в соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 20 постановления Пленума от 30.06.2015 года N 28 основаны на оценке имеющихся в деле доказательств в совокупности, в частности решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости N 1918 от 10.08.2017 года и не оспариваются лицами, участвующими в деле.

В целях установления рыночной стоимости земельного участка на основании ходатайства административного истца 26.10.2017 года в соответствии с ходатайством представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Профэксперт" ФИО19

Согласно заключению эксперта N от 11.12.2017 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 13.01.2017 года составила 22 925 000 руб.

Поскольку судом было установлено, что в ходе производства экспертизы экспертом были допущены нарушения требований пункта 22 ФСО N7, аналогичные выявленным ранее при оценке отчета ООО "Центр Экспертизы и Оценки "ТРАЙКО", на основании части 2 статьи 83 КАС РФ определением суда от 25.01.2018 года назначено повторное исследование, проведение которого поручено эксперту ООО "ТАИС" ФИО16

Согласно заключению эксперта N от 19.03.2018 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на туже дату составила 22 335 000 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка.

Оснований не согласиться с данными выводами у судебной коллегии не имеется, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела.

Доказательств несоответствия заключения требованиям закона и недостоверности выводов эксперта административными ответчиками, заинтересованными лицами, в том числе, комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя ни суду первой инстанции, ни в заседании суда апелляционной инстанции не представлено.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения эксперта ФИО16. следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода на основании изучения материалов дела, визуального осмотра оцениваемого объекта.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, в полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся разрешенное и фактическое использование оцениваемого объекта, с учетом назначения расположенных на нем объектов капитального строительства (пункт 20 ФСО N 7).

Подобранные экспертом аналоги сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7.

Отбор в качестве объектов-аналогов земельных участков, расположенных в иных районах Ставропольского края соответствует требованиям подпункта "б" пункта 11 ФСО N 7 и обоснован экспертом рыночными условиями.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе "Объяснение корректировок".

При сопоставлении объекта оценки с аналогами по локальному месторасположению экспертом использована методика, основанная на Справочнике оценщика недвижимости, под редакцией Лейфера Л.А, 2016 года издания, не противоречащая целям оценки и примененному экспертом подходу.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.

С учетом требований пункта 20 ФСО N 7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования, в связи с чем, поправка на данный фактор экспертом не вводилась.

В силу требований пункта 5 ФСО N 3 и пункта 20 ФСО N 7 видом разрешенного и фактического использования оцениваемого объекта, развитости инфраструктуры местоположения эксперт исходил из допущения о равнозначности оцениваемого объекта с аналогами по фактору наличия коммуникаций по меже либо возможности их подключения.

Отказ от применения затратного и доходного подходов соответствует требованиям пункта 4 раздела II ФСО N 4.

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, суду не представлено и в апелляционной жалобе не приведено.

Предусмотренных частью 2 /P>

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 года N 1555-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке, а также заключение эксперта ФИО19 от 11.12.2017 года приведенным выше требованиям закона не отвечают, не были положены в основу решения по основаниям, которые не оспорены лицами, участвующим в деле.

Предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для отмены или изменения решения суда в части установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной не имеется.

При этом, решение суда подлежит отмене в части распределения судебных расходов на оплату услуг экспертов, поскольку выводы суда противоречат требованиям статьи 111, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК РФ, статья 106 АПК РФ, статья 106 КАС РФ).

Исраелян Н.Х. оплачены услуги эксперта ООО "Профэксперт" в размере 50 000 руб, в подтверждение чего в дело представлено платежное поручение N от 23.01.2018 года.

Расходы по оплате повторного экспертного исследования ООО "ТАИС" в сумме 55 000 руб. сторонами не понесены, в связи с чем, 05.04.2018 года экспертное учреждение обратилось в суд первой инстанции с соответствующим заявлением.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28, с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах разрешается в соответствии с главой 10 КАС РФ.

Статья 111 КАС РФ устанавливает общее правило распределения судебных расходов - стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7, абзаце 2 пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28, при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом.

При разрешении заявления представителя административного истца Дмитриева А.В. о возмещении судебных расходов суд не принял во внимание, что являющаяся предметом спора по настоящему делу ранее определенная на основании результатов массовой оценки кадастровая стоимость земельного участка в размере 71 953 531,08 руб. существенно превышает итоговую величину рыночной стоимости, установленную судом в качестве кадастровой, не укладывается в приемлемые с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, что свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

Поскольку обращение истца с административным иском явилось формой реализации им права на судебную защиту своих прав и законных интересов, понесенные при рассмотрении настоящего административного дела судебные расходы подлежат возмещению с надлежащего административного ответчика - министерства имущественных отношений Ставропольского края.

В силу статьи 66 ЗК РФ, статьи 24 Закона об оценочной деятельности, Постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 года N 945 "О государственной кадастровой оценке земель", Постановления Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель", на основании Положения о министерстве, утвержденного постановлением Губернатора Ставропольского края от 06.03.2012 года N 137, министерство является органом, к полномочиям которого отнесено утверждение результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, и оспоренная истцом кадастровая стоимость была определена на основании результатов такой массовой оценки, утвержденных приказом министерства от 27.11.2015 года N 1380.

С учетом изложенного решение суда в указанной части подлежит отмене по основаниям пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ с принятием нового решения о взыскании с министерства имущественных отношений Ставропольского края в возмещение судебных расходов по оплате экспертизы в пользу Исраелян Н.Х. 50 000 руб, в пользу ООО "ТАИС" 55 000 руб.

Руководствуясь статьями 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 26.04.2018 года в части распределения судебных расходов отменить, принять новое решение.

Взыскать с министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу Исраеляна Норайр Хачатуровича в возмещение судебных расходов по оплате экспертизы 50 000 руб.

Взыскать с министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу ООО "ТАИС" в счет оплаты услуг эксперта 55 000 руб.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи