Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 14 ноября 2018 г. по делу N 33-3819/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Гончиковой И.Ч.,

судей коллегии Базарова В.Н, Кушнаревой И.К,

при секретаре Базаровой О.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Минтусова Е.В. к главе Администрации муниципального образования "город Северобайкальск", Администрации муниципального образования "город Северобайкальск" о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности, признании недействительными результатов аукциона и договора аренды земельного участка, по апелляционной жалобе истца Минтусова Е.В. на решение Северобайкальского городского суда РБ от 10 августа 2018 г, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Кушнаревой И.К, выслушав истца Минтусова Е.В, ознакомившись с материалами дела, доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Минтусов Е.В. обратился с иском к главе Администрации МО "г. Северобайкальск", в котором просил признать за ним право собственности на земельный участок N.., площадью 1213 кв. м, с кадастровым номером.., расположенный по адресу: "... " квартал, в силу давности владения (приобретательной давности) на основании ст. 234 ГК РФ; признать недействительными результаты аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, договор аренды земельного участка от 16 апреля 2018 г. N 47; вернуть задаток, уплаченный для участия в аукционе и помесячную плату по договору аренды.

В обоснование иска Минтусов Е.В. указал, что указанный земельный участок предоставлен ему на основании постановления от 22 февраля 1999 г. N 86 для индивидуального жилищного строительства. В течение длительного времени истец ежегодно оплачивал земельный налог за пользование участком.

В 2016 г. истец обратился в Администрацию МО "г. Северобайкальск" о предоставлении земельного участка в собственность, в июле-августе 2017 г. за свой счет провел кадастровые работы. Письмом от 7 февраля 2018 г. глава Администрации "г. Северобайкальск" предложил истцу участвовать в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Чтобы не потерять земельный участок, истец вынужден был участвовать в аукционе и, впоследствии, подписать договор аренды земельного участка N 47 от 16.04.2018 г. Истец считает, что он открыто и добросовестно владеет земельным участком более 18 лет, поэтому у него возникло право собственности в силу приобретательной давности.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация МО "г. Северобайкальск".

В судебном заседании суда первой инстанции истец Минтусов Е.В. исковые требования поддержал.

Глава администрации МО "город Северобайкальск" в судебное заседание не явился, надлежаще извещался о времени и месте судебного заседания.

Представитель администрации МО "г. Северобайкальск" по доверенности Сергеева Т.В. иск не признала, суду пояснила, что истцу участок предоставлен во временное пользование для индивидуального жилищного строительства, то есть знает, что участок является собственностью МО "г. Северобайкальск". В 2016 году истец обращался с заявлением о предоставлении ему данного участка, отмежевал его. В соответствии с ч. 1 ст. 39.14 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) Администрация МО "г. Северобайкальск" разместила сообщение о продаже права на заключение договора аренды спорного участка в официальном издании газете "Северный Байкал", на сайте Администрации города, и официальном сайте оператора торгов, установленном Правительством РФ, - torgi.gov.ru. Так как на данное сообщение поступили еще заявления от 2 граждан, помимо истца, Администрация МО "г. Северобайкальск" не имела права предоставить истцу спорный участок без проведения торгов. Был назначен аукцион по продаже права на заключение договора аренды, истцу разъяснили, что для участия в аукционе необходимо предоставить документы и внести задаток. На аукцион документы и задаток предоставил только истец, поэтому аукцион был признан несостоявшимся, договор аренды спорного земельного участка заключен с единственным претендентом Минтусовым Е.В. Истец не указывает, чем были нарушены его права, и какие нормы права нарушены ответчиком.

Судом по делу постановлено выше указанное решение.

В апелляционной жалобе Минтусов Е.В. просит отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении требований. В доводах жалобы указывает, что в апреле 2016 г..ему разъяснили, что спорный земельный участок администрация может предоставить истцу только в аренду сроком на 20 лет. Сотрудники Комитета по управлению городским хозяйством администрации МО "г. Северобайкальск" устно пообещали истцу передать материалы на государственную регистрацию, после чего выдать ему свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок. Считает, что поскольку он проводил в мае-августе 2017 г..кадастровые работы в отношении земельного участка, тем самым Администрация города формально признала за ним право собственности на земельный участок, так как в силу п. 8 ст. 11.10 ЗК РФ в случае образования земельного участка, в том числе для индивидуального жилищного строительства, подготовка схем расположения земельного участка обеспечивается гражданами, являющимися собственниками таких земельных участков. Более чем через полгода, после своего обращения, истец получит из Администрации "г. Северобайкальск" письмо, в котором предложил истцу участвовать в аукционе по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка. Чтобы не потерять земельный участок, истец участвовал в аукционе, по итогам которого с ним был заключен договор аренды. Между тем, считает, что имел право приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов. Администрацией МО "г. Северобайкальск" нарушен 30-тидневный срок для рассмотрения обращения и принятия решения о предоставлении гражданину земельного участка. Заявлений других граждан, претендующих на данный земельный участок, он не видел, ознакомиться с материалами дела ему не предложили. Полагает, что проведение и участие в аукционе носило фиктивный характер с целью вынудить истца принять участие в аукционе.

Судом первой инстанции не учтены положения ст. 15 ЗК РФ о том, что граждане, юридические лица имеют равный доступ к приобретению земельных участков в собственность, п. 6 ст. 39.14 ЗК РФ предусматривающей, что если допускается предоставление земельного участка лицу в собственность или аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок выбирает заявитель. Также суд не учел, что без права владения земельным участком, возведенный на нем жилой дом полноценно не будет в собственности, возведенный на земельном участке, находящемся в аренде, будет иметь иной правовой режим - режим собственности. В таком случае возникают прямые риски потери недвижимости и средств, затраченных на её строительство и содержание, поскольку собственник земельного участка вправе требовать освобождение участка и приведение его в первоначальное состояние. Считает, что нарушены его конституционные права, прежде всего право на жилище.

истец Минтусов Е.В, присутствовавший в судебном заседании суда апелляционной инстанции посредством использования видеоконференц-связи с Северобайкальским городским судом Республики Бурятия, поддержал доводы апелляционной жалобы, суду дополнительно пояснил, что обращался в Администрацию МО "г. Северобайкальск" с заявлением о предоставлении ему земельного участка в собственность. Заявления о предоставлении в аренду не подавал. Копия такого заявления, имеющаяся в материалах дела, подписана не им.

Глава администрации МО "город Северобайкальск", представитель администрации МО "Город Северобайкальск" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще извещены.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность судебного решение в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив эти доводы, заслушав истца Минтусова Е.В, судебная коллегия оснований к отмене решения суда не установила.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, постановлением Северобайкальской городской администрации от 22 февраля 1999 г. земельный участок N 90 площадью 1200 кв.м. в квартале СУС БТС п. Заречный отведен во временное пользование Минтусову Е.В. для строительства индивидуального жилого дома (л.д. 22).

Этой же датой заключен договор о предоставлении во временное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома согласно Генплану по адресу: п. Заречный, квартал СУС БТС (л.д. 23).

Согласно условиям договора застройщик Минтусов Е.В. должен был приступить к освоению участка не позднее 22 мая 1999 г. и вести строительные работы с таким расчетом, чтобы строительсво было окончено до 22 февраля 2001 г. (п. 2.). В случае нарушения сроков строительства участок изымается постановлением главы Администрации г. Северобайкальска (абзац 2 п. 6).

Также Минтусову Е.В. выдано разрешение на строительство, действительное до февраля 2001 г. (л.д. 21).

Земельный участок поставлен на кадастровый учет, как ранее учтенный, 6 января 2006 г. Ему присвоен кадастровый номер 03:23:010325:94. Границы участка не установлены (л.д. 35).

26 апреля 2016 г. Минтусов Е.В. обратился с заявлением в Администрацию МО "г. Северобайкальск" о предоставлении спорного земельного участка.

Распоряжением от 27 июля 2017 г. N 364 комитетом по управлению городским хозяйством Администрации МО "г. Северобайкальск" заявителю предварительно согласовано предоставление указанного земельного участка из земель населенных пунктов для индивидуальной жилой застройки (л.д. 47)

Этим же распоряжением утверждена схема расположения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов (л.д. 48). Границы согласованы со смежными землепользователями в период с 16 по 25 августа 2017 г, что подтверждается актом согласования (л.д. 30).

Согласно публикаций в газете "Северный Байкал" N 51 от 27 октября 2017 г. Администрация МО "г. Северобайкальск" проинформировала граждан о предоставлении земельного участка с адресом: "... ", кадастровый номер:.., площадью 1213 кв.м, дата окончания приема заявлений указана - 12 декабря 2017 г. (л.д. 31).

21 декабря 2017 г. в адрес МКУ "Комитет по управлению городским хозяйством" администрации МО "г. Северобайкальск" поступили заявления граждан Идрисбаева СТ, Листикова И.С. о намерении участвовать в аукционе по приобретению права аренды на земельный участок (л.д. 32, 33).

Администрацией МО "г.Северобайкальск" в адрес Минтусова Е.В. направлено письмо от 22 декабря 2017 г. N 3000 с отказом в предоставлении земельного участка без проведения торгов, в связи с поступлением заявлений иных граждан на данный земельный участок. А также указано на проведение акциона. (л.д. 34)

В "Официальном вестнике" - приложении к газете "Северный Байкал" N 8 от 2 февраля 2018 г. следует, что Комитет по управлению городским хозяйством Администрации МО "г. Северобайкальск" разместил извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка (л.д. 72-73).

16 марта 2018 г. Минтусовым Е.В. направлен обращение в городскую администрацию, в котором заявитель требовал снять Лот N 7 с торгов и предоставить ему земельный участок в пользование на основании п. ст. 11.8 ЗК РФ (в ред. от 31 декабря 2017 г.) (л.д. 70).

В ответе на данное обращение Администрацией МО "г. Северобайкальск" отказано в снятии земельного участка с торгов со ссылкой на то, что земельный участок предоставлялся заявителю во временное пользование и может быть предоставлен в аренду только путем проведения аукциона, в котором Минтусову Е.В. предложили участвовать (л.д. 27).

20.03.2018 г. Минтусов Е.В. подал в Комитет по управлению городским хозяйством" Администрации МО "г. Северобайкальск" заявку на участие в аукционе, оплатил задаток в сумме 4959,59 руб. (л.д. 62-62).

Протоколом от 21 марта 2018 г. организатором аукциона Администрацией МО "г. Северобайкальск" Минтусов Е.В. допущен к участию в аукционе и признан участником аукциона (л.д. 66).

Решением аукционной комиссии, зафиксированном в протоколе от 27 марта 2018 г. аукцион признан несостоявшимся, постановлено заключить договор аренды земельного участка с единственным претендентом Минтусовым Е.В. (л.д.67).

Постановлением Администрации МО "г. Северобайкальск" от 9 апреля 2018 г. N 324 Минтусову Е.В. предоставлен в аренду сроком на 20 лет спорный земельный участок (л.д. 68).

16 апреля 2018 г. между Минтусовым Е.В. и Администрацией МО "г. Северобайкальск" заключен договор аренды земельного участка N 47, в пп. 2.2, 2.3. которого установлен размер годовой арендной платы в сумме 24797,97 руб, оплаты в месяц 2066,50 руб. (л.д. 85). Актом приема-передачи, составленного между сторонами договора 16 апреля 2018 г. спорный земельный участок передан в аренду Минтусову Е.В. (л.д. 89).

Обращаясь в суд, Минтусов Е.В. полагал, что спорный земельный участок с кадастровым номером 03:23:010325:94 должны были ему предоставить в собственность бесплатно силу приобретательной давности, причин к проведению торгов по продаже права на заключение договора аренды и предоставлении участка в аренду у местной администрации не было.

В силу п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

При недоказанности хотя бы одного из указанных выше условий право собственности не может быть признано за лицом в силу приобретательной давности.

Согласно п. 16 Постановления N 10/22 при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

Учитывая, что права на земельные участки могут быть приобретены только по основаниям, предусмотренным земельным законодательством, которое в настоящее время не предусматривает возможности приобретения права собственности на земельный участок в порядке ст. 234 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на земельный участок с кадастровым номером 03:23:010325:94 площадью 1213 кв.м, в силу приобретательной давности. Кроме того, владение истца земельным участком осуществлялось на основании договора временного пользования от22 февраля 1999 г, что также исключает признание за ним права собственности на участок на в силу давностного владения.

В связи с изложенным, судебной коллегией отклоняются доводы апелляционной жалобы о том, что истец имеет право на приобретение земельного участка в собственность в порядке ст. 234 ГК РФ.

Оспаривая законность торгов по продаже права на заключение договора аренды и договора аренды, заключенного по результатам торгов 16 апреля 2018 г. Минтусов Е.В. сослался на то, что имел право на предоставление земельного участка в собственность без торгов в силу приобретательной давности, а также на нарушение процедуры торгов, заключающейся в нарушении 30-ти дневного срока рассмотрения его обращения и наличие риска потери недвижимости и средств затраченных на ее строительство и содержание, в случае истребования земельного участка его собственником, в следствие отсутствия единого правового режима земельного участка и расположенных на нем строений.

В соответствии со ст. 447 ГК РФ (здесь и далее правовые нормы приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Статьей 448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо (п. 1).

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с абзацем 2 п. 1 ст. 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим.

Пунктом 44 Постановления N 10/22 разъяснено, что споры о признании недействительными публичных торгов, проведенных в порядке, установленном для исполнения судебных актов, рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

В соответствии с п. 14 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - ЗК РФ) аукцион признается несостоявшимся, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка.

Согласно протоколу аукционной комиссии от 27 марта 2018 г. аукцион признан несостоявшимся ввиду поступления только одной заявки на участие в торгах от Минтусова Е.В, который допущен к участию в аукционе протоколом от 21 марта 2018 г.

Решением комиссии, отраженном в протоколе от 27 марта 2018 г. постановлено заключить договор аренды земельного участка с единственным претендентом Минтусовым Е.В.

По мнению судебной коллегии, при изложенных обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований, поскольку проведение аукциона не нарушает права истца относительно спорного земельного участка с кадастровым номером 03:23:010325:94, который к моменту возникновения спорных правоотношений не находился ни в аренде, ни в собственности истцов и, поскольку ни один акт гражданского законодательства не содержит таких способов защиты, как признание недействительными несостоявшихся торгов.

По смыслу ст. 449 ГК РФ недействительными могут быть признаны только состоявшиеся торги. Правовым последствием признания торгов недействительными является недействительность заключенного на торгах договора, влекущего приведение сторон в первоначальное положение.

В силу ст. 1 ГК РФ основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав. Выбор способа защиты нарушенного права, согласно статье 12 ГК РФ осуществляется истцом, однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

Однако восстановление прав истцов избранным ими способом защиты не может быть достигнуто.

Изначально земельный участок предоставлялся Минтусову Е.В. в 1999 г. во временное пользование.

Земельный кодекс РСФСР, утвержденный Законом РСФСР от 1 июля 1970 г, предусмотрел в ст. 11, что земля может предоставляться в бессрочное или временное пользование.

В ст. 47 ЗК РСФСР указано, что землевладение, бессрочное (постоянное) и временное пользование земельными участками и их аренда являются платными.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" плательщиками земельного налога являются собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов земли, уплачивающих арендную плату.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О плате за землю" формами платы являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом.

В связи с указанными законоположениями уплата налога за землю не является доказательством осуществления правомочий собственника земельного участка, а подтверждает лишь исполнением Минтусовым Е.В. обязательств по договору временного пользования земельным участком.

Принятым в 2001 г. ЗК РФ гражданам, владеющим земельными участками на правах пожизненного наследуемого владения; постоянного (бессрочного) пользования, предоставлено право на однократное бесплатное приобретение таких земельных участков в собственность (ч. 5 ст. 20, ч. 3 ст. 21 ЗК РФ).

Пунктом 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" ( ред. от 25 октября 2001 г.) установлено, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".

В приведенных нормативных положений, регулирующих возможность оформления права собственности на земельный участок, который до введения ЗК РФ находился в пользовании у гражданина, отсутствует такой вид землепользования, как временное пользование земельным участком (за исключением временного пользования временного пользования землей сельскохозяйственного назначения).

Таким образом, земельный участок, с кадастровым номером.., на котором отсутствуют строения, мог быть предоставлен истцу в порядке, установленном ЗК РФ в редакции, действующей на момент обращения в уполномоченный орган с соответствующим заявлением, либо в собственность путем продажи, либо в аренду.

Поскольку истцом не представлено доказательств и доводов в суде не заявлялось о том, что он намеревался купить земельный участок, получение земельного участка в аренду его прав не нарушает.

Судом первой инстанции в решении мотивы принятого решения в полной мере не отражены, не дана оценка доводам истца, при этом данное обстоятельства не привело к принятию неверного решения, не допущено и существенных нарушений норм процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на земельный участок в порядке ст. 234 ГК РФ, оснований для признания торгов и договора аренды недействительными, является правильным.

При таких данных состоявшееся по делу судебное постановление подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Северобайкальского городского суда Республики Бурятия от 10 августа 2018 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца Минтусова Е.В. - без удовлетворения.

Председательствующий судья:

Судьи коллегии: