Решение Московского городского суда от 23 октября 2018 г. по делу N 3а-3305/2018

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Грицких Е.А.

при секретаре Габо А.М,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-3305/2018 по административному исковому заявлению наименование организации об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить по состоянию на соответствующую дату оценки кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости:

- помещения с кадастровым номером 77:07: телефон:1875, общей площадью 2 142,7 кв.м, расположенного по адресу: адрес размере 111 869 211 руб,

- здания с кадастровым номером 77:02: телефон:1024, общей площадью 3 083,8 кв.м, расположенного по адресу: адрес размере 164 609 610 руб.;

- здания с кадастровым номером 77:07: телефон:1238, общей площадью 4 196,2 кв.м, расположенного по адресу: адрес размере 277 208 468 руб.

В обоснование исковых требований указано, что административный истец является собственником данных помещения и зданий. В соответствии со ст.373 Налогового кодекса РФ истец является плательщиком налога на имущество в отношении принадлежащих ему помещения и зданий, налоговая база по которому исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов.

Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости утверждена Постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016г. N 790-ПП.

Полагая, что кадастровая стоимость объектов недвижимости не соответствует рыночной стоимости, истец обратился в наименование организации за составлением отчетов об оценке рыночной стоимости нежилых зданий. Рыночная стоимость определена оценщиком в отчетах N 1719-1/17-Н от 06.10.2017, N 1719-2/17-Н от 21.12.2017, N 1719-5/17-Н от 04.12.2017.

Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости от 24.01.2018, 18.01.2018, 26.12.2017 заявления истца о пересмотре кадастровой стоимости были отклонены, в связи с чем, реализуя свое право на пересмотр кадастровой стоимости, административный истец обратился с иском в Московский городской суд.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы против удовлетворения иска возражал по доводам письменных пояснений.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- помещение с кадастровым номером 77:07: телефон:1875, общей площадью 2 142,7 кв.м, расположенное по адресу: адрес,

- здание с кадастровым номером 77:02: телефон:1024, общей площадью 3 083,8 кв.м, расположенное по адресу: адрес,

- здание с кадастровым номером 77:07: телефон:1238, общей площадью 4 196,2 кв.м, расположенное по адресу: адрес, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН.

Кадастровая стоимость указанных нежилых помещения и зданий утверждена Постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016г. N 790-ПП.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости.

Данные отчеты об оценке представлялись административным истцом в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости от 24.01.2018, 18.01.2018, 26.12.2017 заявления истца были отклонены.

Представитель административных ответчиков в письменных пояснениях, настаивая на отказе в удовлетворении требований истца, указал на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в целях устранения возникших сомнений определением Московского городского суда от 31 июля 2018 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам наименование организации.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, отчеты об оценке, представленные административным истцом, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость объектов недвижимости определена в следующих размерах:

- помещения с кадастровым номером 77:07: телефон:1875, общей площадью 2 142,7 кв.м, расположенного по адресу: адрес размере 168 787 849 руб,

- здания с кадастровым номером 77:02: телефон:1024, общей площадью 3 083,8 кв.м, расположенного по адресу: адрес размере 250 580 198 руб.;

- здания с кадастровым номером 77:07: телефон:1238, общей площадью 4 196,2 кв.м, расположенного по адресу: адрес размере 488 837 351 руб.

В заключении эксперта рыночная стоимость определена по состоянию на 01 января 2016 года, так как на указанную дату была определена кадастровая стоимость объектов согласно выпискам о кадастровой стоимости.

Представитель административного истца не согласился с выводами эксперта, указал на отсутствие анализа цен предложений на земельные участки под торговую недвижимость на вторичном рынке, неверное определение стоимости земельного участка, некорректное определение доли земельного участка под объектом на адрес, невнесение корректировки на красную линию, ошибочное внесение корректировки на эксплуатационные расходы, неверное определение ставки капитализации для объектов исследования.

Судом для проверки доводов административного истца, а также по его ходатайству, был вызван в судебное заседание и допрошен эксперт фио, который выводы судебной экспертизы подтвердил, представил суду письменные пояснения.

Так, эксперт пояснил, что в рамках заключения им был проведен анализ рынка объекта исследования согласно ФСО N 7 по всем необходимым параметрам. Поскольку объектом исследования являлись объекты капитального строительства, а не земельные участки, постольку отсутствует обязанность эксперта проводить анализ рынка земли, тем не менее на стр. 84-89 заключения такой обзор рынка земли г.Москвы приведен. Представленные истцом объявления о реализации земельных участков в Москве, не могут служить источником значимой информации, поскольку являются предложениями о продаже инвестиционных объектов, т.е. незастроенных земельных участков под строительство торговых центров, объектами же исследования являются здания и помещение. При этом выборка из базы Realto, представленная истцом в опровержение выводов эксперта является неполной.

По мнению эксперта, утверждение истца об ошибочном определении стоимости земельного участка на адрес и приведенное сравнение с земельным участком на адрес некорректно, поскольку указанные земельные участки обладают не только разной площадью (отличие в 3 раза), но и имеют разный уровень застроенности; стоимость застроенного земельного участка напрямую зависит от эффективности самой застройки, ввиду чего земельный участок на адрес обладает низкой эффективностью в использовании, что существенно сказывается на его стоимости. Эксперт согласился, что объект исследования на адрес действительно расположен на 1 этаже в подвальном помещении, однако отметил, что данный объект представляет собой помещение в двухэтажном здании, а доля земли применяется не по этажности помещения, а по этажности здания, частью которого является помещение.

Что касается неприменения корректировки на красную линию, эксперт указал, что объект-аналог N 1 по адрес выходит не на само шоссе, а на дублер, тогда как объект исследования стоит на первой линии адрес, которая является внутриквартальной улицей с интенсивным движением, поскольку окружение составляют жилые дома. Для торговых объектов крайне важен такой фактор как проходимость. Объект исследования обладает сопоставимой проходимостью, если не большей, нежели объект-аналог, поскольку окружение объектов разное, у аналога - это шоссе, с активным движением, где подъезд к объекту затруднен, а объект исследования расположен в окружении жилой застройки средней и высотной этажности и является торговым объектом шаговой доступности, практически единственным в районе.

В отношении довода об ошибочном внесении корректировки на эксплуатационные расходы к одному из объектов-аналогов (стр.147 заключения), эксперт указал, что в практике оценки, если в объявлении не указана информация о том, что расходы не включены в ставку, как правило, они оплачиваются отдельно по факту, при этом, в используемом объявлении продавец указал, что коммунальные расходы оплачиваются отдельно, вероятно для того, чтобы показать "чистую" ставку, обратить внимание на то, что все остальные платежи осуществляет сам арендатор согласно своему виду деятельности в здании.

Также эксперт указал, что рассчитанная им кумулятивным методом ставка капитализации находится в рыночном диапазоне и не противоречит данным рынка.

Проанализировав экспертное заключение, оценив пояснения эксперта, допрошенного в судебном заседании, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что правильность изложенных в нем выводов административным истцом не опровергнута, определенная экспертом итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в городе Москве в районах, идентичных району расположения объекта оценки; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2016 года.

Так, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом, и ее производство поручалось выбранному им экспертному учреждению. Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

При таких обстоятельствах суд расценивает заключение эксперта как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, которое может быть положено в основу решения.

Судом отклоняются ранее изложенные в письменных возражениях доводы административных ответчиков о том, что истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, суд отмечает, что соответствующее право предоставлено истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Кроме того, право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N 1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Также подлежат отклонению и доводы административных ответчиков о законности государственной кадастровой оценки, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец. Эти доводы правового значения для разрешения заявленных требований не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых зданий должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 08.12.2017, 21.12.2017, 27.12.2017 соответственно в отношении каждого из объектов.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку заявления административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости поданы в Комиссию в декабре 2017 года, то в соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 1 января 2017 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

По смыслу ст. ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01.01.2016, равной рыночной, кадастровую стоимость:

на период с 01 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой обращения наименование организации с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в отношении объекта

с кадастровым номером 77:07: телефон:1875 считать 27 декабря 2017 года,

с кадастровым номером 77:02: телефон:1024 считать 21 декабря 2017 года,

с кадастровым номером 77:07: телефон:1238 считать 08 декабря 2017 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Е.А. Грицких

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.