Решение Московского городского суда от 26 ноября 2018 г. по делу N 3а-3576/2018

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Грицких Е.А.

при секретаре Тощакове В.С,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-3576/2018 по административному исковому заявлению наименование организации об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

адрес наименование организации обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить по состоянию на 15 ноября 2017 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01: телефон:3111 по адресу: адрес, адрес, адрес равной рыночной в размере 1 469 185 000 руб.

В обоснование исковых требований указано, что административный истец является собственником земельного участка. На основании ст.ст. 388-390 Налогового кодекса РФ истец является плательщиком земельного налога в отношении принадлежащего ему земельного участка, и налоговая база исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01: телефон:3111 утверждена постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016г. N 791-ПП в размере 2 608 623 831,57 руб.

Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует рыночной стоимости, истец обратился в наименование организации за составлением отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету об оценке N 10-18/1 от 02.08.2018 по состоянию на 15.11.2017 рыночная стоимость земельного участка составила 1 469 185 000 руб.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости от 31.07.2018 заявление истца о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено, в связи с чем, реализуя свое право на пересмотр кадастровой стоимости, административный истец обратился с иском в Московский городской суд.

В судебном заседании от представителя административного истца поступило уточненное административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно результатам судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы против удовлетворения иска возражал по доводам письменных пояснений.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе, для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 77:01: телефон:3111 по адресу: адрес, адрес, адрес, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01: телефон:3111 утверждена постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016г. N 791-ПП в размере 2 608 623 831,57 руб.

Административный истец в силу требований статей 388-390 Налогового кодекса РФ является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости обязан уплачивать налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует рыночной стоимости, истец обратился в наименование организации за составлением отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету об оценке N 10-18/1 от 02.08.2018 по состоянию на 15.11.2017 рыночная стоимость земельного участка составила 1 469 185 000 руб.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости от 31.07.2018 заявление истца о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено.

Представитель административных ответчиков, в письменных пояснениях, настаивая на отказе в удовлетворении требований истца, указал на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки ( статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в целях устранения возникших сомнений определением Московского городского суда от 25 сентября 2018 года по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту наименование организации.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка по результатам судебной экспертизы определена в размере 1 646 355 083 руб.

Рыночная стоимость определена по состоянию на 15 ноября 2017 года, так как на указанную дату была определена кадастровая стоимость объекта согласно выписке о кадастровой стоимости.

Представитель административного ответчика и заинтересованного лица не согласился с выводами эксперта в части установления рыночной стоимости земельного участка, указал, что в рамках сравнительного подхода ошибочно не применена корректировка на вид разрешенного использования к цене предложения объекта-аналога N 3 и N 4; при расчете корректировок на дату предложения применены данные, не соответствующие представленным копиям аналогов; при определении величины физического износа использованы данные по другому сегменту недвижимости; в заключении отсутствует подтверждение наличия или отсутствия величины эксплуатационных расходов в используемой экспертом ставке объектов-аналогов; при определении удельных весов стоимости аналогов некорректно присвоены веса аналогам, используемый экспертом параметр недозагрузки не соответствует условиям рынка недвижимости г.Москвы.

Судом для проверки указанных доводов, был вызван в судебное заседание и допрошен эксперт фио, который выводы судебной экспертизы подтвердил, пояснил, что на стр.90 заключения рассчитана и введена корректировка на разрешенное использование земельного участка, где приведен вид разрешенного использования объектов-аналогов N 3 и N 4 к виду разрешенного использования объекта исследования. В приведенной на стр.86 копии объявления была допущена опечатка, в представленных письменных пояснениях экспертом приведено верное изображение, при этом, эксперт указал, что данное изображение соответствует информации, использованной в заключении, не вносит искажений в расчеты. Что касается определения величины физического износа, эксперт не использовал данные по другому сегменту недвижимости, а использовал экспертный метод оценки физического износа. По мнению эксперта, отсутствует необходимость разделения рынка на жилые и нежилые здания применительно к определению физического износа зданий, в связи с чем является допустимым использование ВСН 53-86р "Правила оценки физического износа жилых зданий" для определения физического износа нежилых зданий без снижения степени достоверности результата определения стоимости. Также эксперт пояснил, что для рынка коммерческой недвижимости типичным является раздельное определение ставки аренды и размера эксплуатационных расходов в рамках договоров аренды помещений; учитывая ретроспективность оценки и невозможность получения дополнительной информации по объектам-аналогам, корректировка вносилась на размер эксплуатационных расходов, которые, при отсутствии указания на включение их в ставку, как правило, учитываются отдельно по факту. Что касается весов стоимости аналогов, то они присвоены экспертом корректно, в рамках максимально возможной точности вычислений программного комплекса Microsoft Office Excel 2016 (не округленные числа, а точные значения в периоде), округление же весов снизило бы точность вычислений и негативно сказалось бы на результате.

Как указал эксперт, им использована максимально корректная информация для определения процента недозагрузки в г..Москве для объектов, оцениваемых не для целей залога, использование информации из таблицы N 12 из Справочника оценщика недвижимости 2017, под ред. фио, на которую ссылается ответчик, исказило бы результаты оценки.

Согласно ст.59 Кодекса административного судопроизводства РФ экспертиза является одним из доказательств по делу.

Наряду с экспертизой в качестве доказательств используются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, полученные в том числе путем использования систем видеоконференц-связи, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи (ч.2 ст.59 КАС РФ).

В соответствии со ст.3 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Проанализировав экспертное заключение, оценив показания эксперта, допрошенного в судебном заседании, суд приходит к выводу, что правильность изложенных в нем выводов административным истцом не опровергнута, эксперт дал исчерпывающие ответы по всем возникшим у административных ответчиков вопросам, подтвердил установленную в отчете стоимость объекта. Определенная экспертом итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в городе Москве в районах, идентичных району расположения объекта оценки; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 15 ноября 2017 года. Экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им экспертному учреждению. Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

При таких обстоятельствах суд расценивает заключение эксперта как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которая может быть положена в основу решения.

В этой связи судом отклонено ходатайство представителя административного ответчика и заинтересованного лица о назначении по делу повторной судебной экспертизы, мотивированное наличием вышеуказанных нарушений. Кроме того, неоднократное проведение экспертиз за счет средств административного истца при отсутствии к тому безусловных оснований приведет к нарушению баланса прав и законных интересов сторон при осуществлении правосудия.

Поскольку совокупность иных имеющихся в деле доказательств, указанных выше, подтверждает установленную в отчете об оценке стоимость объекта, административные исковые требования подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость по состоянию на 15 ноября 2017 года подлежит установлению в размере 1 646 355 083 руб.

Судом отклоняются ранее изложенные в письменных возражениях доводы административных ответчиков о том, что истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, суд отмечает, что соответствующее право предоставлено истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Кроме того, право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N 1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Также подлежат отклонению и доводы административных ответчиков о законности государственной кадастровой оценки, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец. Эти доводы правового значения для разрешения заявленных требований не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что административный истец уточнил исковые требования, предлагая определить кадастровую стоимость по результатам судебной экспертизы, и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объекта должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 13 июля 2018 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Поскольку кадастровая стоимость объекта определена на 24 мая 2018 года года (на эту дату ранее была установлена кадастровая стоимость), сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости объекта, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 15 ноября 2017 года равной рыночной кадастровую стоимость земельного участка 77:01: телефон:3111, общей площадью 29103 кв.м, расположенного по адресу: адрес, адрес, адрес, в размере 1 646 355 083 руб. на период с 01 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой обращения наименование организации с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 13 июля 2018 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Е.А. Грицких