Решение Ставропольского краевого суда от 20 августа 2018 г. по делу N 3а-326/2018

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 августа 2018 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р,

при секретаре судебного заседания Ениной В.Н,

с участием:

представителя административного истца ООО "ПРОВАНСАЛЬ"

Кудрявцева С.В,

представителя заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Подсвировой Е.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "ПРОВАНСАЛЬ" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО "ПРОВАНСАЛЬ" обратилось в суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обосновании иска ООО "ПРОВАНСАЛЬ", указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 9285 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", город ФИО2, "адрес" в "адрес", категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования- для продолжения строительства производственной базы.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 августа 2017 года кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составляет 19816232,70 рублей.

ООО "ПРОВАНСАЛЬ" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, определенной оценщиком ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис" в отчете об оценке N 000245Ю/2017 от 13 ноября 2017 года в размере 7651000 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 05 декабря 2017 года N 2213 указанное заявление отклонено.

Административный истец считает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, тем самым нарушает его права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за пользование земельным участком, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, просит установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости на 01 января 2015 года в соответствии с отчетом об оценке N 000245Ю/2017 от 13 ноября 2017 года ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис" в размере 7651000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству представителя административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 033-18-ОК от 09 августа 2018 года, выполненной ООО Оценочной компанией "Эксперт", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию 01 января 2015 года составила 10023000 рублей.

В судебное заседание представители административных ответчиков: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц: администрации города Ставрополя, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом о слушании дела, не явились.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в представленных ранее письменных возражениях на административный иск ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие его представителя и вынесении решения в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседание представитель административного истца Кудрявцев С.В. уточнил исковые требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы в размере 10023000 рублей.

Представитель заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Подсвирова Е.А. право истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не оспаривала, вместе с тем, с заключением судебной оценочной экспертизы не согласилась. Считает необоснованным вывод эксперта о неактивности рынка в период государственной кадастровой оценки земельного участка, не согласна с неприменением корректировки по местоположению объектов-аналогов N 1 и N 4, расположенных по ул. 8 Промышленной в г.Ставрополе, относительно красной линии.

Указанные обстоятельства, по ее мнению, повлияли на расчет рыночной стоимости земельного участка. Изменение кадастровой стоимости, установление ее в размере рыночной приведет к уменьшению размера арендных платежей поступающих в городской бюджет.

Исследовав материалы дела, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по следующим основаниям.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 9285 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", город ФИО2, "адрес" "адрес", категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для продолжения строительства производственной базы, находится в пользовании ООО "ПРОВАНСАЛЬ" на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка N 4592 от 24 февраля 2015 года, заключенным между администрацией города Ставрополя и ООО "ПРОВАНСАЛЬ". Срок действия договора аренды с 06 апреля 2018 года по 05 апреля 2067 года.

Согласно договору аренды и расчетам, приложенным к нему, арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Данный порядок расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена утвержден постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п, вступившим в силу с 01 апреля 2016 года.

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, ООО "ПРОВАНСАЛЬ" являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, находящегося в ведении муниципального образования, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у общества на праве аренды.

Согласно представленной в деле выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 августа 2017 года, выданной ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01января 2015 года определена в размере 19816232,70 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, общество в подтверждение величины его рыночной стоимости представило составленный оценщиком ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис" отчет об оценке N 000245Ю/2017 от 13 ноября 2017 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 7651000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству представителя административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы N 033-18-ОК от 09 августа 2018 года, выполненной экспертом ООО Оценочной компанией "Эксперт", в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО Оценочной компании "Эксперт" N 033-18-ОК от 09 августа 2018 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2015 года составила 10023000 рублей.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования иных подходов.

В силу пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7) утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовал метод сравнения продаж, им проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Эксперт установил, что оцениваемый земельный участок относится к землям населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для продолжения строительства производственной базы, имеет хорошую транспортную доступность.

Экспертом отобрано 4 объекта-аналога, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Все объекты-аналоги расположены в городе "адрес": аналог N 1 по пр. Кулакова, но заезд на участок с ул. 8-ой Промышленной, то есть земельный участок расположен на удалении от пр.Кулакова, аналог N 2 по ул. 1-ой Промышленной, аналог N 3 по улице Индустриальной, как и объект оценки, аналог N 4 по ул.Промышленной.

Местоположение отобранных экспертом объектов-аналогов экспертом установлено, в скриншотах объявлений об их продажах содержится достаточно информации, позволяющих их идентифицировать и использовать для проведения оценочной экспертизы с использованием метода сравнения продаж.

Доказательств того, что отобранное экспертом количество аналогов недостаточно и повлияло на процедуру оценки рыночной стоимости земельного участка и ее итоговую величину, не представлено.

Федеральные стандарты оценки не содержат требований об указании кадастровых номеров объектов-аналогов.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы с приведением обоснований применения этих корректировок.

При исследовании и расчете корректировок эксперт руководствовался в том числе, справочником Лейфера Л.А.

Экспертом в рамках сравнительного подхода применена корректировка на имущественные права. Объект исследования, как и объект-аналог N 2 имеют оформленное право собственности (корректировка 0,0%), объект-аналог N 4 право долгосрочной аренды (корректировка 16,3%), объекты-аналоги N 1 и N 3 право краткосрочной аренды (корректировка 28,2 %).

В отношении объекта-аналога N 1 применена корректировка на площадь (+4%), участок расположен в диапазоне площадей объекта от 0,1 до 2,5 га. В отношении объектов-аналогов N 2, N 3 и N 4 корректировка не применялась, так как размер их площади соответствуют площади объекта исследования, находится в диапазоне площади до 1 га.

Поскольку объект исследования, как и все объекты-аналоги, расположены в одном населенном пункте городе "адрес", в сопоставимых экономических зонах, в Северо-западном районе города, с идентичной инвестиционной привлекательностью корректировка цен таких аналогов по параметру "местоположение" относительно различий по населенному пункту и расположению внутри него не требуется.

Исследуя вопрос о корректировке на расположение относительно крупной автодороги, эксперт обоснованно пришел к выводу об отсутствии необходимости в ее применении, поскольку объект исследования, как и все объекты-аналоги, расположены в равных условиях, на удалении крупных автомагистралей города. Улицы города ФИО2: Индустриальная, Промышленная расположены на удалении от крупных магистралей города ( "адрес").

Необходимость применение каких-либо иных корректировок относительно локального местоположения объектов-аналогов, эксперт обоснованно не усмотрел.

При таких обстоятельствах, доводы представителя заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Подсвировой Е.А. о необходимости применения корректировки на "красную линию" в отношении аналогов N 1 и N 2, являются не состоятельными, они опровергаются материалами экспертного исследования и установленными судом обстоятельствами.

Не состоятельны и доводы заинтересованного лица относительно активности рынка по состоянию на 01 января 2015 года, в период государственной кадастровой оценки земельного участка. Как пояснил представитель заинтересованного лица, это ее частное мнение, которое какими-либо доказательствами не подтверждается.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://ruads.org/, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

При расчете рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал объекты-аналоги, предложенные к продаже в период с января 2014 года по ноябрь 2014 года.

В экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены скриншоты интернет - страниц с объявлениями о продаже объектов-аналогов.

Определенная экспертом стоимость квадратного метра земельного участка в размере 1079,49 рублей находится в диапазоне цен предложений земельных участков производственного назначения в районе расположения объекта оценки, что подтверждается приведенными в исследовательской части экспертного заключения результатами анализа предложений, сложившихся на рынке земельных участков указанного вида разрешенного назначения в городе Ставрополе на дату оценки. Вывод эксперта о неактивности рынка недвижимости в г. Ставрополе по состоянию на дату оценки земельного участка обоснован его анализом, представленным в исследовательской части экспертизы.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной оценочной экспертизы, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованны исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Доказательств в обосновании недостоверной величины рыночной стоимости, рассчитанной экспертом, иной рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено.

Ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не заявлялось.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта основывается на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2015 года, то есть на дату его государственной кадастровой оценки.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск ООО "ПРОВАНСАЛЬ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года подлежит удовлетворению в размере 10023000 рублей.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В пункте 25

Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

ООО "ПРОВАНСАЛЬ" обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, установлении ее в размере рыночной в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 20 ноября 2017 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Общества с ограниченной ответственностью "ПРОВАНСАЛЬ" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 9285 кв. м из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для продолжения строительства производственной базы, расположенного по адресу: "адрес", город ФИО2, "адрес" "адрес", в размере ее рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года 10023000 (десять миллионов двадцать три тысячи) рублей.

Заявление ООО "ПРОВАНСАЛЬ" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 20 ноября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Мекерова С.Р.