Апелляционное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 06 декабря 2018 г. по делу N 33-4105/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Бобковой С.А,

судей Полосухиной Н.А,Чернецовой Н.А,

при секретаре Тараторкиной Е.А,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Альянс-Строй" на решение Ленинского районного суда Тульской области от 4 июля 2018 года по иску Сергеевой Т.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс-Строй", Милованову М.В, Хряпину Н.С, Хорошилову Д.Д. о признании недействительным в части договора участия в долевом строительстве, признании недействительными договоров купли-продажи нежилого помещения, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности отсутствующим.

Заслушав доклад судьи Полосухиной Н.А, судебная коллегия

установила:

Сергеева Т.В. обратилась в суд с иском к Милованову М.В, ООО "Альянс-Строй", Хряпину Н.С, Хорошилову Д.Д. о признании недействительным в части договора участия в долевом строительстве, признании недействительными договоров купли-продажи нежилого помещения, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности отсутствующим.

В обоснование заявленных требований истица сослалась на то, что ей на праве совместной собственности принадлежит квартира в многоквартирном доме по адресу: "адрес"

Проектной документацией в указанном многоквартирном доме предусмотрен технический подвал с расположенными в нем общедомовыми инженерными коммуникациями, предназначенными для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. В настоящее время помещения N, расположенные в техническом подвале указанного многоквартирного дома, принадлежат на праве собственности ответчику Милованову М.В. на основании договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО "Альянс-Строй".

Помещение N, расположенное в техническом подвале указанного многоквартирного дома, также принадлежало Милованову М.В, но было продано им Хряпину Н.С. Хряпин Н.С, в свою очередь, продал указанное помещение Хорошилову Д.Д.

Истица полагает, что договор от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи указанных помещений нарушает права собственников жилых помещений многоквартирного дома, поскольку у них отсутствует доступ к общедомовым инженерным коммуникациям, расположенным в спорных подвальных помещениях.

Фактически и в соответствии с проектной документацией спорные помещения спроектированы и предназначены, используются, для обслуживания всего многоквартирного дома посредством размещения в них общедомовых коммуникаций с осуществлением контроля за состоянием фундамента дома, что требует постоянного свободного доступа к ним инженерно-технического персонала организации, обслуживающей многоквартирный жилой дом, и представителей жильцов, регистрирующих показания общедомовых приборов учета, их обслуживание невозможно без использования являющихся предметом спора нежилых помещений.

Другой возможности доступа к общедомовым инженерным коммуникациям и общедомовому инженерному оборудованию, не связанных с указанными нежилыми помещениями, не имеется; доступ в указанные помещения посторонних лиц не допускается.

По утверждению истицы, ответчики, приобретая спорные объекты, не были лишены возможности как лично, так и с помощью специалиста, ознакомиться с технической документацией дома, осмотреть приобретаемые помещения в целях получения информации относительно их целевого назначения, оценить законность сделок, связанных с отчуждением объектов общедомового имущества, правомерность действий продавцов, отчуждающих данные помещения в отсутствие согласия всех собственников помещений дома.

Поскольку договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Альянс-Строй" и Миловановым М.В, затрагивает права и законные интересы истицы как собственника жилого помещения в многоквартирном доме, не являющегося стороной сделки, полагая, что данная сделка является недействительной в связи с противоречием требованиям действующего законодательства, истица, уточнив заявленные требования, просила признать недействительным в части договор участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ на нежилые помещения N, расположенные в подвале многоквартирного дома, по адресу: "адрес", а также договоры, заключенные между Миловановым М.В. и Хряпиным Н.С, между Хряпиным Н.С. и Хорошиловым Д.Д, по передаче нежилого помещения N площадью 278 кв. м, по указанному адресу, недействительными в силу ничтожности; применить последствия недействительности сделок путем возврата в собственность собственников помещений многоквартирного дома названных нежилых помещений, признать зарегистрированное право собственности Милованова М.В. на нежилые помещения N, Хорошилова Д.Д. - на нежилое помещение N, расположенные в подвале указанного многоквартирного дома, отсутствующим.

Истец Сергеева Т.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Ее представитель по доверенности Хмелевский К.В. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО "Альянс-Строй" по доверенности Арса Л.М. в судебном заседании возражала относительно удовлетворения заявленных требований, просила отказать в иске.

Ответчики Милованов М.В, Хряпин Н.С, Хорошилов Д.Д, представитель третьего лица Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Руководствуясь ст. 167 ГПК Российской Федерации, суд рассмотрел спор в отсутствие указанных участвующих в деле лиц.

Решением Ленинского районного суда Тульской области от 4 июля 2018 года, с учетом исправленной определением от 8 октября 2018 года описки, исковые требования Сергеевой Т.В. удовлетворены частично, признаны недействительными в части договор участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ на нежилые помещения N, расположенные в подвале многоквартирного дома, по адресу: "адрес", а также договоры, заключенные между Миловановым М.В. и Хряпиным Н.С, между Хряпиным Н.С. и Хорошиловым Д.Д, по передаче нежилого помещения N площадью 278 кв. м, по указанному адресу, недействительными в силу ничтожности; применены последствия недействительности сделок путем возврата в собственность собственников помещений многоквартирного дома названных нежилых помещений.

Также указано на то, что данное решение является основанием для исключения из ЕГРН записи о праве собственности Михайлина Н.Ю. на нежилое помещение N кадастровый N, площадью 284,1 кв. м, нежилое помещение N кадастровый N площадью 286,7 кв. м, нежилое помещение N кадастровый N, площадью 28,9 кв. м, нежилое помещение N кадастровый N, площадью 99,3 кв. м, находящиеся в подвале дома "адрес"; о праве собственности Хорошилова Д.Д. на нежилое помещение N кадастровый N, площадью 278,0 кв. м, находящееся в подвале дома "адрес"

Дополнительным решением Ленинского районного суда Тульской области от 8 октября 2018 года в удовлетворении исковых требований Сергеевой Т.С. о признании зарегистрированного права собственности Милованова М.В. на нежилые помещения N, Хорошилова Д.Д. - на нежилое помещение N, расположенные в подвале указанного многоквартирного дома, отсутствующим, отказано.

В апелляционной жалобе представитель ООО "Альянс-Строй" просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, указывая на то, что являющиеся предметом спора нежилые помещения не могут быть отнесены к общедомовому имуществу, поскольку представляют собой иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, а инженерное оборудование, расположенное внутри этих помещений, не представляют собой главное целевое назначение данных помещений, кроме того, они не использовались в качестве общего имущества собственников помещений в МКД, а потому права общей долевой собственности на них не возникло. Участники долевого строительства, в том числе истец, приняли условия проектной декларации и согласились с перечнем имущества, входящего в состав общего имущества МКД, до регистрации права собственности, в который спорные помещения не были включены.

Возражения на апелляционную жалобу не поступали.

Проверив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие истца Сергеевой Т.В, представителя ответчика ООО "Альянс-Строй", ответчиков Милованова М.В, Хряпина Н.С, Хорошилова Д.Д, представителя третьего лица Управления Росреестра по Тульской области, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, выслушав возражения представителя истца по ордеру адвоката Кулакова М.А, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора участия в долевом строительстве в г. Туле N от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения N от ДД.ММ.ГГГГ к договору N участия в долевом строительстве в г. Туле от ДД.ММ.ГГГГ, Сергеевой Т.В. принадлежит на праве общей совместной собственности квартира "адрес"

Дом, в котором расположена указанная квартира, построен застройщиком ООО "Альянс-Строй" с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Право собственности на нежилые помещения N в указанном многоквартирном доме на основании договора участия в долевом строительстве в г. Туле N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Альянс-Строй" и Миловановым М.В, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано за Миловановым М.В.

Приобретенное по указанному договору также нежилое помещение N площадью 278 кв. м на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Миловановым М.В. продано Хряпину Н.С, который, в свою очередь, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продал его Хорошилову Д.Д. Право собственности последнего на данное помещение зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ

Обращаясь в суд с настоящим иском, Сергеева Т.В. указала на недействительность сделок, заключенных ООО "Альянс-Строй" с указанными лицами, в силу их ничтожности.

Проверяя доводы иска о том, что указанные помещения должны входить в состав общего имущества многоквартирного жилого дома, суд первой инстанции установил, что из проектной декларации и иной проектной документации на указанный многоквартирный дом усматривается, что для размещения инженерных коммуникаций дома предусмотрен технический подвал.

В Проектной декларации в графе "О функциональном назначении нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества многоквартирного 5-ти этажного проектируемого дома" предусмотрен подвал. В графе "Состав общего имущества 5-ти этажного проектируемого дома" указано: лестничные клетки, коридоры, тамбуры, крыльца выполнены с пандусами, помещения узла ввода, электрощитовая, комнаты уборочного инвентаря.

Из заключения негосударственной экспертизы ООО "Тульская негосударственная экспертиза", следует, что в подвальном этаже пятиэтажного 4-х подъездного жилого дома поз. 6.3 располагаются помещение узла ввода, электрощитовая, комнаты уборочного инвентаря. Подвалы изолированы от жилых помещений и поделены на противопожарные отсеки по секциям площадью менее 300 кв. м. Крайние отсеки имеют эвакуационные выходы в торце здания, средние отсеки имеют выходы из подвала с продольной стороны здания. Все отсеки имеют не менее двух окон размером 1,0х1,5 м.

В техническом плане здания все помещения, находящиеся в подвальном этаже, учтены как нежилые.

Вместе с тем, как следует из договора участия в долевом строительстве, на сумму исполненного участником долевого строительства обязательства по оплате стоимости ОДС застройщик передает ему в собственность ОДС, в том числе: нежилое помещение ОДС с предварительным N, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 284,1 кв. м, расположенное в подвальном этаже жилого дома N секция "1"; нежилое помещение ОДС с предварительным N, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 286,7 кв. м, расположенное в подвальном этаже жилого дома N, секция "2", нежилое помещение ОДС с предварительным N, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 28,9 кв. м, расположенное в подвальном этаже жилого дома N, секция "3", нежилое помещение ОДС с предварительным N, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 99,3 кв. м, расположенное в подвальном этаже жилого дома N, секция "3", нежилое помещение ОДС с предварительным N, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 278 кв. м, расположенное в подвальном этаже жилого дома N, секция "4", в состоянии, соответствующем техническим характеристикам, указанным в п.2.6 договора.

Согласно п. 1.5, 1.7, 2.5 договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь ОДС будет уточнена после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома на основании данных кадастрового учета по фактическим обмерам.

Актом от ДД.ММ.ГГГГ об исполнении обязательств по договору N участия в долевом строительстве в г. Туле от ДД.ММ.ГГГГ подтвержден факт оплаты Миловановым М.В. нежилых помещений ОДС по договору N в размере 4 170 600 руб.

В соответствии с договором передачи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным между ООО "Альянс-Строй" и Миловановым М.В, последнему в собственность как участнику долевого строительства по договору N застройщиком переданы названные нежилые помещения.

В экспликации к плану подвального этажа, спорные помещения поименованы как подвальные помещения. На плане также имеется примечание о том, что подвальные помещения N не являются общедомовым имуществом. При этом, данных о том, на каком этапе проектирования, либо строительства они были выделены из общедомового имущества, стороной ответчика в материалы дела не представлено.

Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста Л. пояснил, что спорные помещения проектировались свободного назначения с размещением в них общедомовых инженерных коммуникаций.

Таким образом, из проектной декларации и иной проектной документации, в том числе технического плана многоквартирного дома, следует, что функциональное назначение нежилых помещений N, расположенных в подвале дома, не определено.

Согласно выводам, изложенным в заключении экспертов Союз "Тульская торгово-промышленная палата" N от ДД.ММ.ГГГГ, в нежилых помещениях N, расположенных по адресу: "адрес", имеются инженерные коммуникации, в частности, разводящие сети и стояки канализации, водоснабжения, теплоснабжения и электроснабжения, и иное инженерное оборудование (канализационные выпуски, ввод сети холодного водоснабжения, дренажные приямки для аварийного сброса), предназначенное для обслуживания помещений на вышерасположенных этажах.

В зафиксированных в нежилых помещениях N, расположенных в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: "адрес", инженерных системах присутствуют отключающие и спускные краны (запорная арматура), ревизии и прочистки.

В исследуемых помещениях доступна фиксация состояния несущих конструкций МКД, в частности колонн и перекрытий, а также основных ограждающих конструкций (стены и полы подвальных помещений, перегородки), лестничных маршей.

В любом здании требуется регулярная ревизия на предмет целостности ограждающих и несущих конструкций здания (не реже одного раза в год), а также осмотр всех инженерных систем МКД.

Эксплуатация любых помещений (в том числе исследуемых) в МКД без обеспечения свободного доступа к инженерным системам для представителей управляющей и обслуживающих организаций и соблюдения требований нормативной документации о сохранности данных систем и прочего общедомового имущества недопустимо.

Данное заключение экспертов суд признал допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК Российской Федерации, является четким, ясным, полным, понятным, внутренних противоречий не содержит, в заключении указаны использованные нормативно-технические и методические материалы, изложены установленные экспертом обстоятельства, выводы эксперта аргументированы, оно согласуется с другими имеющимися в материалах дела доказательствами. Экспертам разъяснены права и обязанности эксперта, предусмотренные ст. 85 ГПК Российской Федерации, и они предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК Российской Федерации.

При этом как противоречащее проектной документации, указанному заключению экспертов, проведенное без осмотра помещений в присутствии всех сторон, суд не принял в качестве допустимого доказательства заключение специалиста ООО "Бюро независимых экспертиз" N от ДД.ММ.ГГГГ и его консультацию в судебном заседании, указывающее на возможность использования спорных нежилых помещений подвальных этажей как нежилых помещений самостоятельного назначения.

Согласно ст. 289, 290 ГК Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения...

Из правовой позиции, изложенной в п. п. 1, 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Подпунктом "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 19.05.2009 г. N 489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, которые используются в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года N 491), использовать сведения оправах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Руководствуясь приведенными выше нормами права, проанализировав представленные в материалы дела письменные документы, объяснения сторон, консультацию специалиста, суд пришел к обоснованному выводу о том, что спорные нежилые помещения N, являющиеся предметом оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ N, относятся к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку они не могут быть использованы в самостоятельных целях.

Находящееся в них инженерное оборудование и инженерные коммуникации необходимы для эксплуатации всего жилого дома, предназначены для обслуживания всех его помещений и служат для функционирования систем водоснабжения, отопления, канализации, электроснабжения и пожарной безопасности дома, следовательно, и эти помещения предназначены для обслуживания всего дома.

Основным назначением данных помещений, по мнению суда, является расположение в них инженерных коммуникаций дома и, соответственно, возможность их обслуживания. У спорных помещений отсутствуют признаки помещений самостоятельного назначения.

Фактически и в соответствии с проектной документацией спорные помещения спроектированы и предназначены, а также используются, для обслуживания всего многоквартирного дома посредством размещения в нем общедомовых коммуникаций и обеспечением контроля за состоянием фундамента дома.

Возможность использования спорных нежилых помещений в самостоятельных целях, о чём указал специалист в заключении N от ДД.ММ.ГГГГ, не свидетельствует о том, что данные помещения не имеют для обслуживания многоквартирного дома вспомогательное назначение.

Инженерные коммуникации и инженерное оборудование в соответствии с проектно-конструкторским решением расположены по всему периметру спорных подвальных помещений: по стенам, потолку, колоннам, соответственно, отключающие и спускные краны (запорная арматура, ревизии и прочистки) также расположены по всему периметру помещений.

Более того, как установлено в ходе судебного разбирательства, после ввода дома в эксплуатацию и до настоящего времени спорные помещения используются исключительно для обслуживания находящихся в них инженерных коммуникаций всего дома и общедомового инженерного оборудования.

Таким образом, в силу закона спорные нежилые помещения N принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме не требует государственной регистрации.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.

Отчуждение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора долевого участия в строительстве противоречит ч. 1 ст. 422 ГК Российской Федерации, в соответствии с которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 167 ГК Российская Федерация недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку спорные помещения N относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома и принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, а право собственности на общее имущество зарегистрировано за Миловановым М.В. и Хорошиловым Д.Д, чем нарушаются права собственников квартир многоквартирного дома, включая права истца по настоящему иску, суд пришел к обоснованному выводу о том, что передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона, и нарушенное право может быть защищено путем признания договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ N в части передачи в собственность Милованову М.В. спорных нежилых помещений недействительным в силу ничтожности с применением последствий недействительности сделки - путём возврата в собственность собственников помещений многоквартирного дома спорного имущества.

Поскольку в судебном заседании установлено, что спорные помещения являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, право собственности на спорные помещения установлено законодательно и не может быть оспорено в судебном порядке, а сделка по отчуждению общедомового имущества является ничтожной по причине прямого противоречия закону, доводы представителя ООО "Альянс-Строй" суд признал не основанными на законе, поскольку у общества отсутствовали правовые основания на совершение сделки по отчуждению в индивидуальную собственность Милованова М.В. спорных помещений, находящихся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Доводы апелляционной жалобы представителя ООО "Альянс-Строй", основанные на несогласии с выводами суда первой инстанции об отнесении являющихся предметом спора помещений к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, о том, что являющиеся предметом спора помещения были запроектированы как самостоятельные объекты недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием здания, зарегистрированы в качестве таковых, в целом направлены на иную оценку установленных по делу обстоятельств и представленных в их подтверждение доказательств, получивших надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 198 ГПК Российской Федерации в постановленном по делу решении и, как не опровергающие правильности выводов суда, не могут служить основанием для его отмены.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что последующие сделки: договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Миловановым М.В. и Хряпиным Н.С.; договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Хряпиным Н.С. и Хорошиловым Д.Д, по отчуждению спорного имущества являются недействительными, исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 35).

Кроме того, в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N 6-П указано, что Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых, способов; граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

Вместе с тем, в этом же постановлении указано, что, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть отказано.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация) (пункт 3.1).

Из приведенных положений закона и актов его толкования следует, что зарегистрированное право собственности лица, владеющего имуществом, приобретенным по сделке не у истца, а у другого лица, может быть оспорено истцом путем истребования этого имущества по основаниям, предусмотренным статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, с установлением всех необходимых для этого обстоятельств, в том числе связанных с защитой прав добросовестного приобретателя, и с соответствующим распределением обязанностей по доказыванию.

Требование о признании права отсутствующим в качестве самостоятельного может быть заявлено лишь владеющим собственником против лица, которое этим имуществом не владеет, но право которого по каким-либо причинам зарегистрировано в реестре и тем самым нарушается право владеющего собственника, не связанное с утратой этого владения.

Кроме того, в пункте 39 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 разъяснено, что, по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

По настоящему делу установлено, что Хорошилов Д.Д. приобрел спорные помещения на основании возмездной сделки у Хряпина Н.С, который, в свою очередь, приобрел эти помещения по договору купли-продажи у Милованова М.В.

Между тем, суд признал недействительными сделки, заключенные между указанными лицами сделки.

По правилам части 1 статьи 3 ГПК Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Положениями статьи 11 ГК Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 данного Кодекса способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных законом.

Формулирование предмета и основания иска обусловлено избранным истцом способом защиты своих нарушенных прав и законных интересов.

При этом при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 24.06.2008 г. N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству").

Определение нормы права, подлежащей применению к спорным правоотношениям, является юридической квалификацией. Наличие или отсутствие в исковом заявлении указания на конкретную норму права, подлежащую применению, само по себе не определяет основание иска, равно как и применение судом нормы права, не названной в исковом заявлении, само по себе не является выходом за пределы заявленных требований.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник, и какие нормы подлежат применению.

Аналогичные разъяснения изложены в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Таким образом, суду первой инстанции следовало вынести на обсуждение сторон вопрос о возможной правовой квалификации названных требований для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении данного спора.

Исходя из характера заявленных исковых требований, правового значения обстоятельств, установленных в ходе рассмотрения настоящего дела, судом не было учтено, что требования, заявленные Сергеевой Т.В. в настоящем споре, исходя из их целевой направленности являются, по существу, требованиями об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество, что направлено на восстановление ее прав.

Данные обстоятельства судом в нарушение положений части 2 статьи 56, статьи 195 и части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не учтены.

Указанный вопрос суд не ставил на обсуждение участников процесса, применив к сделкам, заключенным между Миловановым М.В. и Хряпиным Н.С, между Хряпиным Н.С. и Хорошиловым Д.Д, положения статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не статей 301 и 302 данного Кодекса, при этом приведенные выше разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации и толкование Конституционного Суда Российской Федерации судом учтены не были.

И анализа приведенных выше норм права и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации следует, что имущество может быть истребовано из чужого незаконного владения, в том числе у добросовестного приобретателя, если подтверждено право собственности лица, истребующего имущество из чужого незаконного владения; имущество находится во владении иного лица; отсутствовала воля собственника на отчуждение имущества.

В соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

В пункте 39 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 разъяснено, что, по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Таким образом, из содержания статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации и указанных выше разъяснений следует, что добросовестность приобретателя обусловливается тем, что приобретатель не знал и не имел возможности знать о том, что лицо, у которого он возмездно приобрел имущество, не имело правомочий на его отчуждение.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о том, что спорные помещения являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, право собственности на спорные помещения установлено законодательно, сделки по отчуждению общедомового имущества ничтожны по причине прямого противоречия закону.

Между тем ответчик, приобретая спорный объект, не были лишен возможности как лично, так и с помощью специалиста, ознакомиться с технической документацией дома, осмотреть приобретаемые помещения в целях получения информации относительно их целевого назначения, оценить законность сделок, связанных с отчуждением объектов общедомового имущества, правомерность действий продавцов, отчуждающих данные помещения в отсутствие согласия всех собственников помещений дома.

Таким образом, оснований для отказа исковых требований, направленных на возвращение указанного имущества в общую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с применением правового механизма, установленного ст. ст. 301, 302 ГК Российской Федерации, не имелось.

По приведенным мотивам судебная коллегия находит, что допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права, могут быть устранены путем изменения решения суда, с его изложением в новой редакции.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда Тульской области от 4 июля 2018 года изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции.

Исковые требования Сергеевой Т.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс-Строй", Милованову М.В, Хряпину Н.С, Хорошилову Д.Д. о признании недействительным в части договор участия в долевом строительстве, признании недействительными договоров купли-продажи нежилого помещения, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности отсутствующим, удовлетворить частично.

Признать недействительным в силу ничтожности договор N участия в долевом строительстве в г. Туле от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Альянс-Строй" и Миловановым М.В, в части передачи в собственность нежилых помещений:

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

Применить последствия недействительности сделки путём возврата в собственность собственников помещений многоквартирного дома "адрес", нежилых помещений N.

Истребовать из незаконного владения Хорошилова Д.Д. в собственность собственников помещений многоквартирного дома "адрес", нежилое помещение N.

Данное решение является основанием для исключения из ЕГРН записи о праве собственности Милованова М.В. на нежилое помещение "данные изъяты"

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Альянс-Строй" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи