Апелляционное определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 13 декабря 2018 г. по делу N 33-7542/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Тумашевич Н.С,

судей Ильичевой Т.В, Насиковской А.А,

при секретаре Максимчуке В.И.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истца Цыганкова Т.Н. - Бусыгина Н.Л. на решение Тосненского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ, которым отказано в удовлетворении исковых требований Цыганкова Т.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "ЛенНедвижимость" о признании недобросовестными действия (бездействия) по неисполнению обязательств по договору участия в долевом строительстве, признании незаконным одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве, признании обязательств по оплате цены договора участия в долевом строительстве исполненными, признании права собственности на объект долевого строительства, обязании передать объект долевого строительства, признании одностороннего отказа от исполнения договора ничтожным, применении последствий недействительности отказа.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Тумашевич Н.С, объяснения представителя Цыганковой Т.Н. - Бусыгина Н.Л, поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя ООО "ЛенНедвижимость" Митюковой Ю.С, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Цыганкова Т.Н, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, обратилась в суд к обществу с ограниченной ответственностью "ЛенНедвижимость" (далее - ООО "ЛенНедвижимость"), просила признать действия (бездействия) по неисполнению обязательств по договору участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ недобросовестными; признать незаконным одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ;

признать обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ полностью исполненными;

признать право собственности на объект долевого строительства - блок-секцию по договору участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ;

обязать передать объект долевого строительства - блок-секцию по договору N от ДД.ММ.ГГГГ; признать односторонний отказ от исполнения договора N от 31.10. 2013 г. ничтожным; применить последствия недействительности сделки (том 1 л.д.6-15,л.д.162-165).

В обоснование исковых требований указала, что 31.10. 2013 г. с ООО "ЛенНедвижимость" был заключен договор участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ (далее - договор), прошедший государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области 16.12. 2013 г, а также заключен предварительный договор N купли-продажи земельного участка.

По условиям договора застройщик взял на себя обязательства построить на земельном участке с кадастровым N шестисекционный жилой дом блокированной застройки, состоящий из блок-секций и передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - блок-секцию с указанными в договоре характеристиками (п.п.1.1,3.1.). Согласно п.п.1.1.1.2. договора и приложению к нему ООО "ЛенНедвижимость" обязалось выделить из земельного участка с кадастровым N земельный участок, площадью 305 кв. метров для размещения блок-секции и заключить с истцом Цыганковой Т.Н. договор купли-продажи земельного участка.

В соответствии с п.4.2. срок оплаты всей цены договора определен ДД.ММ.ГГГГ

31.10. 2013 г. истец внесла сумму в размере 950 000 рублей в счет 50% оплаты объекта долевого строительства по договору.

Срок ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию установлен п.5.1. договора N от 31.10. 2013 г. - не позднее окончания II квартала 2015 г. Срок передачи объекта долевого строительства участнику в течение 40 дней после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию таунхауса и при условии полной оплаты участников цены договора, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ

ООО "ЛенНедвижимость" неоднократно переносились сроки строительства. С учетом предварительной оплаты в размере 50 % от цены договора, Цыганкова Т.Н. приняла решение о приостановлении исполнения своего обязательства по оплате оставшейся суммы в связи с неисполнением застройщиком своих встречных обязательств по договору.

ДД.ММ.ГГГГ Цыганковой Т.Н. направлено в адрес ООО "ЛенНедвижимость" заявление о зачете встречных денежных требований в размере 863 360 рублей в качестве неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в счет полной оплаты цены договора участия в долевом строительстве N от 31.10. 2013 г.

ДД.ММ.ГГГГ истцом Цыганковой Т.Н. получено уведомление об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ

Объект долевого участия введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ Действия ответчика по прекращению своих обязательств по договору недобросовестны. Обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве Цыганковой Т.Н. исполнены в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.1, 6, 12, 14, 307, 328, 410 Гражданского кодекса РФ, ст.4,6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", просила удовлетворить заявленные исковые требования.

Определением Тосненского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Петроградский районный отдел судебных приставов УФССП по СПб (том 1 л.д.191).

Решением Тосненского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Цыганковой Т.Н. отказано (том 2 л.д.19-28).

Представитель истца Цыганковой Т.Н. - Бусыгин Н.Л. не согласился с постановленным решением, представил апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое об удовлетворении требований в полном объеме.

Податель жалобы считает постановленное решение незаконным и необоснованным, постановленным с нарушением норм материального права. Суд не исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, применил нормы права, противоречащие изложенным позициям Верховного Суда РФ.

В обоснование доводов жалобы приводит положения ст. 190, 329 Гражданского кодекса РФ, ФЗ N 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, судебную практику, заявляя о правомерности требования истца о взыскании неустойки, обязанности застройщика соблюдать сроки передачи объекта по договорам долевого участия.

Считает, что неоплата в срок последнего платежа истцом не могла повлиять на выполнение застройщиком своих обязательств, поскольку дата последнего платежа по договору совпадает с датой окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Задержка передачи объекта строительства составила более 3,5 лет. Ссылаясь на судебную практику Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ, указывает на возможность применения зачета начисленной неустойки в счет оплаты по договору долевого участия в долевом строительстве.

Заявляет, что зачет подлежащей уплате истцу неустойки в счет оплаты цены договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ состоялся, суду надлежало учитывать данный факт при рассмотрении дела.

Отмечает, что односторонний отказ от исполнения договора застройщиком должен был быть направлен истцу, по содержанию должен был быть однозначным и недвусмысленным. Направленное застройщиком письмо от ДД.ММ.ГГГГ N содержало лишь требование о необходимости оплатить задолженность по договору участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ без указания последствий неисполнения такого требования.

Уведомление об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве было направлено истцу после даты вручения ответчику заявления о зачете встречных денежных требований в счет оплаты 100 % оставшейся цены договора.

Недобросовестный отказ ответчика от исполнения договора повлек неблагоприятные последствия для истца, а именно невозможность получить жилье, а также невозможность получить обратно оплаченные за жилье денежные средства.

Вывод суда о правомерности одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия считает неверным. Приводит положения ст. 450 ГК РФ, полагая, что истцом были представлены все доказательства о недобросовестности ответчика, выразившихся в неисполнении принятых на себя обязательств, а также недобросовестных действиях по расторжению договора в одностороннем порядке и возврате денежных средств истцу (том 2 л.д. 48-64).

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ООО "ЛенНедвижимость" критически оценивает доводы жалобы, просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения (л.д.84-89 том 2).

В отсутствие возражений представителя Цыганковой Т.Н. - Бусыгина Н.Л, представителя общества с ограниченной ответственностью "ЛенНедвижимость" Митюковой Ю.С, суд апелляционной инстанции постановилопределение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц с учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком ООО "ЛенНедвижимость" и участником долевого строительства Цыганковой Т.Н. заключен договор N участия в долевом строительстве блок-секции (автономный жилой блок), расположенный в таунхаусе, предварительные характеристики которой определены сторонами в п.3.1. настоящего договора и в приложении N к настоящему договору, подлежащая передаче участнику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию таунхауса в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

В соответствии с п.4.1. договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ цена договора составляет 1 900 000 рублей. Оплата цены договора производится участником в соответствии с графиком платежей - приложение N (п.4.2.). Обязательства участников по оплате считаются выполненными в момент поступления денежных средств на банковский счет застройщика (п.4.5.).

Срок ввода таунхауса в эксплуатацию (срок завершения строительства) не позднее окончания II квартала 2015 г. Срок передачи объекта долевого строительства участнику в течение 40 календарных дней после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию таунхауса и при условии полной оплаты участником цены договора, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ ( п.5.1. договора N от ДД.ММ.ГГГГ).

Договором участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что участник имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае неисполнения застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный настоящим договором срок передачи объекта долевого строительства на два месяца (п.9.2.); в случае нарушения установленного настоящим договора срока внесения платежей участник уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п.9.5.); во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны несут ответственность, предусмотренную Законом N 214-ФЗ и другими законодательными актами Российской Федерации ( п.9.7).

В соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, срок оплаты по договору в размере 1 900 000 рублей должен был быть произведен не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "ЛенНедвижимость" и Цыганковой Т.Н. заключен предварительный договора N купли-продажи земельного участка, на котором должна располагаться блок-секция N и придомовая территория для индивидуального пользования со сроком действия до заключения сторонами основного договора купли-продажи, указанного в п.1.1. настоящего договора, а в части взаиморасчетов - до полного исполнения сторонами своих обязательств.

В силу п.7.1. предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению, что расторжение договора участия в долевом строительстве (вне зависимости от оснований и причин такого расторжения) автоматически влечет расторжение настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ истец Цыганкова Т.Н. внесла ООО "ЛенНедвижимость" в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ 950 000 рублей, по предварительному договору купли-продажи 50 000 рублей.

Судом первой инстанции установлено, что в нарушение условий договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ срок передачи объекта долевого строительства со стороны застройщика ООО "ЛенНедвижимость" был нарушен. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ООО "ЛенНедвижимость" ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ООО "ЛенНедвижимость" направило Цыганковой Т.Н. уведомление об оплате по договору участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ оставшейся суммы с указанием на возможность расторжения договора в одностороннем порядке.

ДД.ММ.ГГГГ Цыганкова Т.Н. в ответ на уведомление застройщика от ДД.ММ.ГГГГ указала на нарушение срока передачи объекта долевого строительства и отказалась внести оставшуюся сумму в размере 950 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО "ЛенНедвижимость истцом Цыганковой Т.Н. направлено заявление о зачете части цены договора неустойкой в соответствии с п.2 ст.6 Закона N 214-ФЗ, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 863 360 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "ЛенНедвижимость" в ответ на заявление о зачете встречных требований истца указало на необходимость оплаты оставшейся суммы по договору участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ в течение 30 дней со дня получения данного уведомления.

ДД.ММ.ГГГГ Цыганковой Т.Н. повторно в адрес ООО "ЛенНедвижимость" направлено заявление о зачете встречных требований при расчете неустойки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 035 025 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "ЛенНедвижимость" уведомило истца об одностороннем расторжении договора на основании п.3 ст.9 Закона N 214-ФЗ, отказав в зачете части цены договора неустойкой в соответствии с п.2 ст.6 Закона N 214-ФЗ. Данное уведомление получено истцом ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области по заявлению ООО "ЛенНедвижимость" произведена государственная регистрации соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 4 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Судом установлено, что по условиям договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ уплата цены договора должна была быть произведена участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа не позднее ДД.ММ.ГГГГ

В силу п.3 ст.9 Закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

С учетом приведенных выше положений Закона N 214-ФЗ судом первой инстанции правомерно указано на то, что право одностороннего расторжения договора у застройщика возникает только в том случае, если участниками не исполнено предупреждение о необходимости погашения задолженности.

При этом судом установлено, что ООО "ЛенНедвижимость" направляло истцу требование о погашении задолженности по договору и предупреждение о возможном одностороннем расторжении договора.

Истцу были известны последствия нарушения порядка внесения денежных средств, однако, после получения предупреждений каких-либо действий, направленных на погашение задолженности, совершено не было.

В соответствии с договором участия в долевом строительстве застройщик обязан был передать объект долевого строительства в пользование истцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Следовательно, Цыганкова Т.Н. могла в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на основании п.1 ч.1 ст.9 Закона 214-ФЗ и потребовать возврата денежных средств, уплаченных в счет цены договора, уплаты процентов на эту сумму за пользование денежными средствами в соответствии с ч.2 ст.9 Закона 214-ФЗ. Требований о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства после ДД.ММ.ГГГГ Цыганковой Т.Н. не заявлялось.

В соответствии с п.5.7. договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ в случае если строительство (создание ) таунхауса не может быть завершено в срок, указанный в п.5.1. договора, застройщик не позднее через за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику соответствующую информацию и предложение об изменении срока передачи объекта долевого строительства.

Данные обязательства по договору со стороны застройщика были исполнены путем направлений уведомлений участникам долевого строительства.

Оценив собранные по делу доказательства суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности одностороннего отказа застройщика от договора участия в долевом строительстве.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с указанными выводами, поскольку судом первой инстанции правильно определен характер спорных правоотношений, с достаточной полнотой исследованы обстоятельства дела, имеющие значение для правильного его разрешения. Выводы суда, положенные в основу обжалуемого решения, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, содержат исчерпывающие суждения, вытекающие из установленных фактов.

Довод апелляционной жалобы о том, что зачет подлежащей уплате истцу неустойки в счет оплаты цены договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ состоялся, и суду надлежало учитывать данный факт при рассмотрении дела основан на ошибочном толковании норм материального права к отношениям сторон.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Для зачета достаточно заявление одной стороны.

Из содержания положений статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что зачет как способ прекращения встречного однородного требования в обязательствах предполагает бесспорность предъявленных к зачету требований.

Не допускается прекращение обязательства зачетом встречного однородного требования в соответствии с нормами ст.410 Гражданского кодекса Российской Федерации без подачи соответствующего требования.

Цыганкова Т.Н, заявляя требования о признании обязательств по оплате цены договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ полностью исполненными, признании права собственности на объект долевого строительства - блок-секцию по договору участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ, в тоже время требований о взыскании неустойки, полагавшейся к зачету оставшейся суммы оплаты по договору, не заявляла, соглашение о размере неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства между сторонами не достигнуто.

В силу положений п. 1 ст. 5 и п. 2 ст. 6 Закона N 214- ФЗ неустойка должна исчисляться от цены договора участия в строительстве.

В п. 12 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, изложена правовая позиция, согласно которой если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки.

Таким образом, предъявление обоснованного требования для выплаты неустойки предусмотрено законом, в то время как истец такого требования не предъявляла.

Кроме того, размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора - размера денежных средств, подлежащих оплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Истец оплатила только часть денежных средств установленных договором, в связи с чем обязательства истца по оплате полной стоимости объекта долевого строительства нельзя признать прекращенными зачетом в порядке ст.410 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем, решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит.

Доводы апелляционной жалобы, направленные на оспаривание судебного решения, судебная коллегия не может признать состоятельными, поскольку отсутствуют правовые основания для иной оценки представленных сторонами и исследованных судом доказательств, приведенные выводы суда не противоречат материалам настоящего дела и ответчиком не опровергнуты.

Решение суда постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, в связи с чем, решение является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь ч.1 ст.327.1, п.1 ст. 328, ч.1 ст.329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Тосненского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Цыганкова Т.Н. - Бусыгина Н.Л. без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

судья: Коваленко Н.В.