Апелляционное определение СК по гражданским делам Курского областного суда от 12 декабря 2018 г. по делу N 33-3592/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда

в составе:

председательствующего - Муминовой Л.И,

судей - Павловой Е.Б, Ольховниковой Н.А,

при секретаре: Алфимовой О.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Смирновой Татьяны Михайловны к обществу с ограниченной ответственностью "Строй - КОН" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, поступившее по апелляционной жалобе представителя истца Ветровой Э.М. на решение Ленинского районного суда г.Курска от 13 сентября 2018 г.

Заслушав доклад судьи Павловой Е.Б, судебная коллегия

установила:

Смирнова Т.М. обратилась в суд с вышеуказанным иском, мотивируя свои требования тем, что между Смирновой Т.М. и ООО "Строй-КОН" в декабре 2015 г..был заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры N площадью 48,75 кв.м в строящемся многоквартирном доме по адресу: "данные изъяты", по условиям которого стороны обязались в срок до 31.12.2016 г..заключить основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, а она в доказательство своих намерений заключить основной договор купли-продажи приняла обязательство оплатить продавцу стоимость квартиры в качестве аванса, периодически внося ежемесячные платежи, определенные договором. Однако в установленный срок договор купли-продажи заключен не был, а 10.11.2017 г..ответчик понудил ее заключить договор участия в долевом строительстве в многоквартирном доме, не объяснив причину задержки заключения основного договора купли-продажи. Пунктом 2.5 договора участия в долевом строительстве предусмотрен срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию в 4 квартале 2017 г..16.02.2018г. она была приглашена ответчиком для подписания акта приема-передачи квартиры от 31.12.2017 г, но по своей невнимательности подписала акт прошлой датой.

Полагая, что к спорным правоотношениям подлежит применению Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закона об участии в долевом строительстве), и она свои обязательства по предварительному договору исполнила полностью, оплатив стоимость квартиры в размере 1970000 рублей, в то время как застройщиком грубо нарушены условия предварительного договора о сроке заключения основного договора купли-продажи квартиры, просила суд (с учетом уточненного заявления) взыскать с ответчика неустойку за период с 01.01.2017 г..по 10.11.2017 г..включительно в размере 340219 рублей за неисполнение обязательства по предварительному договору заключить основной договор купли-продажи, компенсацию морального вреда в размере 20000 рублей, а также штраф, поскольку в добровольном порядке ее претензия от 06.02.2018 г..ответчиком оставлена без удовлетворения.

Судом принято решение об отказе Смирновой Т.М. в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с данным решением, в апелляционной жалобе представитель истца по доверенности Ветрова Э.М. ставит вопрос об его отмене как незаконного и необоснованного и просит принять новое решение об удовлетворении иска.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Смирнова Т.М, ответчик ООО "Строй-КОН", извещенные о слушании дела надлежащим образом в силу п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ, о чем свидетельствуют возвращенные почтовые конверты, а также третье лицо ООО СК "РЕСПЕКТ", получившее судебное извещение согласно почтовому уведомлению, не явились.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке в связи со следующим.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса РФ).

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, в декабре 2015 г. ООО "Строй-КОН" (продавец) и Смирнова Т.М. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи, в соответствии с п. 1 которого стороны обязуются в срок до 31.12.2016 г. заключить договор купли-продажи однокомнатной квартиры площадью 48,75 кв.м, расположенной на 5-м этаже в многоквартирном жилом доме со встроенными офисными помещениями по "адрес", по которому продавец обязуется продать указанную квартиру, а покупатель принять ее и оплатить (л.д. 13).

Пунктом 3 договора предусмотрено, что квартира оценивается сторонами и продается за 1998750 рублей.

Согласно п. 4 договора, в доказательство своих намерений заключить основной договор купли-продажи квартиры и в счет причитающихся с него платежей по настоящему договору, покупатель оплачивает продавцу стоимость квартиры в качестве аванса. В этом же пункте договора указан порядок оплаты стоимости квартиры.

Судом также установлено, что в установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был.

10.11.2017 г. между ООО "Строй-КОН" (застройщиком) и Смирновой Т.М. (участником долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве в многоквартирном доме N N, в соответствии с п. 2.1 которого застройщик обязуется с привлечением других лиц в предусмотренный настоящим договором срок построить (создать) многоквартирный дом "адрес" и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства - однокомнатную квартиру N N площадью 48,6 кв.м на пятом этаже участнику долевого строительства при условии выполнения им своих обязательств. В соответствии с п. 2.2 участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену договора в порядке и сроки, установленные настоящим договором и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи квартиры в порядке и сроки, установленные п. 6 настоящего договора (л.д. 66-71).

Цена объекта долевого строительства, исходя из проектной (инвестируемой) площади 48,6 кв.м составляет денежную сумму 972000 рублей (п. 3.3 договора).

Согласно п. 2.5 срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию IV квартал 2017 г.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется на основании подписываемого сторонами акта приема-передачи квартиры с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (п. 6.1 договора).

30.12.2017 г. объект долевого строительства передан от застройщика дольщику по акту приема-передачи (л.д. 101).

Принимая решение об отказе Смирновой Т.М. в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки за период с 01.01.2017 г. по 10.11.2017 г. (по дату заключения договора долевого участия), суд первой инстанции исходил из того, что условиями предварительного договора купли-продажи от декабря 2015 г. не был определен срок передачи объекта долевого строительства; на указанный договор распространяются правила Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи; правовыми последствиями не заключения основного договора в установленный предварительным договором или законом срок является возможность требовать заключения такого договора либо требовать возврата денежных средств, в случае, если таковые вносились в рамках предварительного договора, а также процентов за пользование денежными средствами в случае, если они своевременно не возвращены.

Однако с данными выводами суда первой инстанции согласиться нельзя, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права.

Исходя из материалов дела, правоотношения между сторонами возникли в результате заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной в момент его заключения в строящемся многоквартирном доме, при этом истцом по предварительному договору купли-продажи была внесена существенная часть денежных средств от стоимости квартиры.

Как разъяснил Президиум Верховного Суда РФ 19.07.2017 г. в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

В силу ч. 1 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции до 01.01.2017 г.) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 этого Закона, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве, действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Принимая во внимание, что заключенная между сторонами сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве и его заключение состоялось после 01.04.2005 г, вывод суда первой инстанции о том, что Закон об участии в долевом строительстве не распространяется на спорные отношения, нельзя признать правильным.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона об участии в долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Вопреки выводам суда первой инстанции, в заключенном между сторонами предварительном договоре определена конкретная дата передачи построенной в будущем квартиры - 31.12.2016 г.

Несмотря на то, что суд неправильно оценил предварительный договор, не дал надлежащей оценки правоотношениям сторон, допустил нарушение норм материального права, данные обстоятельства не повлияли на правильность выводов суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании неустойки, поскольку в силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ стороны свободны в заключении договора, и заключив 10.11.2017 г. договор долевого участия в строительстве, Смирнова Т.М. согласилась с переносом даты передачи объекта долевого строительства до 31.12.2017 г, согласно акту от 30.12.2017 г. приняла от застройщика квартиру, т.е. в установленный договором срок.

В силу ч. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 этого Федерального закона, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Поскольку Законом об участии в долевом строительстве предусмотрена возможность изменения установленного договором срока передачи объекта долевого строительства при соблюдении сторонами предусмотренного Гражданским кодексом РФ порядка, то заключение между сторонами по настоящему делу договора участия в долевом строительстве об изменении срока передачи квартиры в требуемой законом письменной форме с государственной регистрацией свидетельствует об обязанности застройщика передать участнику объект долевого строительства в новый срок - не позднее 31.12.2017 г.

Поэтому у застройщика не могло возникнуть ответственности за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.01.2017 г. по 10.11.2017 г. Соответственно, у участника долевого строительства не возникло право на взыскание законной неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, за указанный период.

Соглашение об изменении срока передачи объекта долевого строительства заключено по усмотрению сторон в рамках принципа свободы договора, предусмотренного ст. 421 Гражданского кодекса РФ, зарегистрировано в установленном законом порядке, в установленном порядке данное соглашение недействительным не признавалось.

Таким образом, оснований для удовлетворения требования истца о взыскании неустойки не имеется. А поскольку требование о взыскании компенсации морального вреда и штрафа являются производными от основного требования о взыскании неустойки, отсутствуют основания и для их удовлетворения.

Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о неисполнении ответчиком условий предварительного договора, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального права.

Учитывая, что выводы резолютивной части решения суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска являются правильными, с учетом разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в п. 39 постановления Пленума от 19.06.2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" о том, что в силу ч. 6 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит оставлению без изменения, а апелляционную жалобу истца признает необоснованной и удовлетворению не подлежащей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинского районного суда г.Курска от 13 сентября 2018 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя истца Ветровой Э.М. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: