Апелляционное определение СК по административным делам Московского городского суда от 18 декабря 2018 г. по делу N 33а-9579/2018

Судебная коллегия по административным делам Московского городского суда в составе

председательствующего Д.В. Шаповалова,

судей А.Н. Пономарёва, В.В. Лукьянченко,

при секретаре Л.Р. Зейналян,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Н.Н. Чайко к Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (Управлению Росреестра по городу Москве) о признании незаконной государственной регистрации ипотеки земельного участка

по апелляционной жалобе Управления Росреестра по городу Москве на решение Черёмушкинского районного суда города Москвы от 10 сентября 2018 года,

заслушав доклад судьи А.Н. Пономарёва, выслушав объяснения представителя Н.Н. Чайко - И.Ф. Петровой,

установила:

Н.Н. Чайко обратилась в суд с административным иском к Управлению Росреестра по городу Москве, просила признать незаконным решение от 16 июля 2013 года о государственной регистрации ипотеки земельного участка N ***, на которую не давала своего согласия.

Решением Черёмушкинского районного суда города Москвы от 6 декабря 2017 года в удовлетворении административного иска отказано.

Решение Черёмушкинского районного суда города Москвы от 6 декабря 2017 года отменено в соответствии с апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Московского городского суда от 26 апреля 2018 года, дело направлено на новое рассмотрение.

Решением Черёмушкинского районного суда города Москвы от 10 сентября 2018 года постановлено: административный иск Н.Н. Чайко удовлетворить; признать незаконной государственную регистрацию ипотеки на земельный участок, общей площадью 1194 кв.м, кадастровый номер *** расположенный по адресу ***, произведённую 16.07.2013, N государственной регистрации обременения ***.

В апелляционной жалобе Управления Росреестра по городу Москве ставится вопрос об отмене решения, как незаконного.

В заседании судебной коллегии представитель Н.Н. Чайко - И.Ф. Петрова, по доверенности от 17 мая 2018 года, просила решение суда оставить без изменения.

Н.Н. Чайко, представитель Управления Росреестра по городу Москве не явились. Судебная коллегия на основании статей 150, 152 КАС РФ нашла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав доклад, выслушав объяснения представителя Н.Н. Чайко - И.Ф. Петровой, проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражения на неё, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии предусмотренных частью 2 статьи 310 КАС РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

При этом судебная коллегия исходит из следующего.

Конституция Российской Федерации признает и гарантирует каждому право на судебную защиту его прав и свобод как основное неотчуждаемое право человека (статья 17, части 1 и 2; статья 46, часть 1; статья 47, часть 1).

Именно конституционный принцип равенства - в силу своего универсального характера - оказывает, как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, регулирующее воздействие на все сферы общественных отношений и выступает конституционным критерием оценки законодательного регулирования не только прав и свобод, закреплённых непосредственно в Конституции Российской Федерации, но и прав, приобретаемых на основании закона.

В соответствии с этим в целях реализации прав лиц, участвующих в деле, а также возможности исполнения ими своих процессуальных обязанностей, закреплённых в статье 45 КАС РФ, суд в силу пункта 7 статьи 6, статьи 14 КАС РФ, проявляя активную роль, обеспечивает состязательность и равноправие сторон, не только проверяет, чтобы последние были извещены о месте и времени судебного заседания по правилам главы 9 КАС РФ, но и применительно к части 9, части 11 статьи 226, части 3 статьи 62 КАС РФ распределяет бремя доказывания между сторонами и устанавливает обстоятельства, имеющие значение для дела согласно нормам права, регулирующим спорные правоотношения.

Суд применил приведённые законоположения целесообразно части 1 статьи 218, части 2 статьи 227 КАС РФ, согласно которым на административного истца процессуальным законом возложена обязанность по доказыванию обстоятельств, свидетельствующих о нарушении его прав, а также соблюдению срока обращения в суд за защитой нарушенного права. Административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение, действия (бездействие) соответствуют закон.

В результате суд пришёл к верному выводу о том, что Управление Росреестра по городу Москве не доказало законности принятого им решения о регистрации ипотеки земельного участка в отсутствие на то нотариально подтверждённого согласия Н.Н. Чайко, как супруги контрагента по сделке по распоряжению общей совместной собственностью.

Действительно, никем из лиц, участвующих в деле, не оспариваются обстоятельства, установленные судом первой инстанции на основании имеющихся в деле доказательств, в соответствии с которыми земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу ***, являлся общей собственностью супругов Н.Н. Чайко и ***.

9 июля 2013 года в обеспечение обязательств по возврату денег по договору займа, заключённому с ***, *** - *** Н.Н. Чайко - предоставил залог указанного земельного участка и расположенного на нём жилого строения. При этом нотариально удостоверенное согласие *** *** - Н.Н. Чайко - было получено только на залог жилого строения.

16 июля 2013 года договор залога прошёл государственную регистрацию в Управлении Росреестра по городу Москве.

Решением Черёмушкинского районного суда города Москвы от 15 октября 2014 года указанный земельный участок был разделён между *** и Н.Н. Чайко в равных долях, поскольку на него ранее распространялся режим общей собственности супругов.

При решении вопроса о регистрации возникшего права долевой собственности на земельный участок Н.Н. Чайко стало известно о существующем обременении в виде залога (ипотеки).

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд пришёл к выводу о том, что Управление Росреестра по городу Москве в нарушение закона не проверило наличие нотариального согласия Н.Н. Чайко на регистрацию ипотеки земельного участка. Согласие Н.Н. Чайко на залог в отношении жилого дома, не освобождало государственного регистратора от обязанности выяснить наличие согласия Н.Н. Чайко на ипотеку земельного участка, чего сделано не было.

Судебная коллегия сочла выводы суда первой инстанции правильными, мотивированными, подтверждёнными имеющимися в деле доказательствами, получившими оценку по правилам статьи 84 КАС РФ. В то же время судебная коллегия не согласилась с доводами апелляционной жалобы, направленными на отмену обжалуемого судебного постановления.

Согласно пункту 1 статьи 4 и статье 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент рассмотрения Управлением Росреестра по городу Москве вопроса о регистрации обременения в виде залога) наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежали государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе ипотека.

В соответствии с положениями статьи 27 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрация несуществующей ипотеки, а также иные действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не соответствующие федеральному закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.

Статьёй 12 Гражданского кодекса РФ определено, что защита гражданских прав осуществляется путём: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Таким образом, оспаривание решения государственного органа является одним из способов защиты гражданских прав, выбор которого предоставлен лицу, обращающемуся за такой защитой.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457 утверждено Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Положение).

В силу пункта 5.1.1 Положения Росреестр осуществляет государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним.

В пункте 56 Постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", который действовал на момент вынесения Управлением Росреестра по городу Москве оспариваемого решения, разъяснялось, что если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учётом подведомственности дела.

Глава 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период до введения в действие КАС РФ) предусматривала порядок производства по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 1 КАС РФ, вступившего в силу с 15 сентября 2015 года, суды в порядке, предусмотренном названным кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

Главой 22 КАС РФ установлен порядок производства по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

Положения части 1 статьи 218 КАС РФ предоставляют гражданину право обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если он полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов или незаконно возложены какие-либо обязанности.

Таким образом, требования административного истца, связанные с оспариванием решения по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, вытекают из публичных правоотношений и не носят гражданско-правового характера, подлежащего защите в порядке гражданского судопроизводства, поскольку спорные правоотношения не основаны на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности сторон. Территориальное управление Росреестра реализует административные и иные публично-властные полномочия по исполнению и применению законов в отношении заявителя. Законодательством применительно к данному случаю не предусмотрено иного вида судопроизводства для оспаривания решений Росреестра о внесении записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кроме как в порядке, установленном КАС РФ.

В Письме Росреестра от 28.08.2013 N 14-исх/07892-ГЕ/13 "О проведении территориальными органами Росреестра правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов", которым должен был руководствоваться административный ответчик, указано, что согласно статье 35 Семейного кодекса РФ (далее - СК) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации (с учётом пункта 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ) в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В этой связи, если из представленных на государственную регистрацию прав документов не следует, что сторонами сделки соблюдены требования статьи 35 СК (получено нотариально удостоверенное согласие другого супруга), то государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав, а в случае неустранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации прав, - об отказе в государственной регистрации прав. При этом, например, если такая сделка нотариально удостоверена и в ней указано, что нотариально удостоверенное согласие другого супруга имеется, то, представляется, это должно быть принято во внимание (в качестве обстоятельства, свидетельствующего о соблюдении требований статьи 35 СК).

В случае принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в связи с отсутствием в представленных на государственную регистрацию прав документах сведений о том, что требования статьи 35 СК соблюдены, уведомление о приостановлении государственной регистрации прав должно быть направлено, помимо сторон сделки, супругу лица, распоряжающегося объектом недвижимости (супругам обеих сторон сделки, требующей нотариального удостоверения), если его адрес известен.

Необходимость направления уведомления о приостановлении государственной регистрации прав супругу лица, распоряжающегося объектом недвижимости (супругам обеих сторон сделки, требующей нотариального удостоверения), вызвана тем, что согласно статье 35 СК сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки; супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В соответствующем уведомлении необходимо также разъяснять сторонам сделки, что в соответствии со статьями 166, 173.1 ГК (в редакции Закона N 100-ФЗ), статьёй 35 СК такая сделка является оспоримой, и предложить представить на государственную регистрацию прав предусмотренное статьёй 35 СК согласие супруга.

Доказательств соблюдения этих требований закона Управлением Росреестра по городу Москве не представлено.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нём недвижимого имущества.

Этот довод уже был предметом проверки суда первой инстанции и обоснованно отвергнут, с чем судебная коллегия согласилась.

В подпункте 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ закреплён принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Подпунктом 5 пункта 1 указанной выше статьи установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с данным принципом положениями статья 35 этого же Кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Таким образом, ипотека, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по отчуждению имущества, являющегося объектом такой сделки, и не влечёт его безусловного отчуждения.

Пунктом 1 статьи 64 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Кроме того, в силу пункта 4 статьи 340 Гражданского кодекса РФ (здесь и далее - в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки жилого строения) при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Таким образом, действовавшее на момент заключения договора ипотеки законодательство допускало возможность ипотеки земельного участка без установления ипотеки в отношении расположенных на таком участке строений.

В отношении ипотеки здания или сооружения действовало правило, в соответствии с которым таковая допускалась только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 сентября 2013 г. N 14-06556/13 в связи с этим давало следующие разъяснения.

Согласно статье 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)":

ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение;

если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Таким образом, в силу императивных норм пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса РФ и пункта 2 статьи 69 Закона об ипотеке, в договоре об ипотеке должны быть указаны два объекта ипотеки - здание и право аренды земельного участка. Если передаётся в ипотеку здание или сооружение, то в ипотеку по тому же договору должно быть передано право аренды земельного участка. В случае, когда при заключении договора ипотеки стороны не достигли соглашения об ипотеке права аренды земельного участка либо не оговорили условие об ипотеке права аренды земельного участка, такой договор ипотеки недействителен (статья 168 ГК).

При этом оба закладываемых объекта - здание и земельный участок (право аренды земельного участка) - должны быть не просто указаны в договоре об ипотеке, но и описаны так, как того требует Закон об ипотеке. В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Если при ипотеке здания вместе с правом аренды земельного участка установленные законом требования в части описания земельного участка как предмета договора об ипотеке не будут выполнены, то, следовательно, в отношении соответствующего земельного участка (права аренды земельного участка) договор об ипотеке будет считаться незаключённым (статья 432 ГК), а весь договор об ипотеке здания (сооружения) будет являться недействительным.

Применительно к названным нормам материального права Управление Росреестра по городу Москве при проведении правовой экспертизы договора ипотеки обязано было выяснить не только то, что при заключении договора ипотеки стороны достигли соглашения о залоге жилого дома, но и то, что от Н.Н. Чайко получено согласие на ипотеку земельного участка.

Предполагать наличие такого согласия Управление Росреестра по городу Москве было не вправе, поскольку нормы гражданского законодательства в данном случае не исходят из того, что такое согласие предполагается.

Утверждение об обратном не основано на законе и противоречит началам гражданского законодательства, исходящим из свободы договора (пункт 2 статьи 1, статья 421 Гражданского кодекса РФ)

Апелляционная жалоба не содержит иных доводов, которые могли бы являться основанием для отмены решения суда.

При таком положении судебная коллегия по административным делам Московского городского суда не нашла оснований для признаний доводов апелляционной жалобы основательными, влекущими в силу статей 309, 310 КАС РФ отмену судебного акта.

Руководствуясь статьёй 311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Московского городского суда

определила:

решение Черёмушкинского районного суда города Москвы от 10 сентября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи