Решение Московского городского суда от 17 декабря 2018 г. по делу N 3а-3734/2018

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Давтян М.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Рантье+" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Рантье+" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером *.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ИП Бояровым В.В, по состоянию на 1 января 2016 года, а именно в размере 29 265 000 рублей; обязать административного ответчика внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость нежилого помещения равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанного нежилого помещения, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2016 года установлена в размере 66 109 924 рублей 82 копеек.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого помещения его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель ООО "Рантье+" по доверенности Гудис В.И. в судебном заседании поддержал изначально заявленные требования, возражал относительно выводов, изложенных в заключении судебного эксперта. Представил рецензию на заключение судебного эксперта, ходатайствовал о проведении повторной экспертизы.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Агатов А.А. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером *, расположенное по адресу: г. Москва, *, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 11-12).

В отношении названного нежилого помещения установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 66 109 924 рублей 82 копеек (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости - т. 1, л.д. 13).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого помещения влияют на права и обязанности ООО "Рантье+" как плательщика налога.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Судом также установлено, что административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения и 21 ноября 2017 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.

5 декабря 2017 года решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, за N 51-*/2018 административному истцу было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 13-15), в связи с чем ООО "Рантье+" обратилось в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Рантье+" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения был представлен ранее направлявшийся в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отчет от 19 октября 2017 года N *, подготовленный ИП Бояровым В.В. (л.д. 28-119), в котором по состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * определена в размере 29 265 000 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Роосконсалтгруп".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * составляет 55 231 825 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ИП Бояровым В.В, и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12).

В свою очередь выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости нежилого помещения.

Эксперт указал, что в нарушение пункта 5 ФСО N 3 оценщиком в рамках сравнительного подхода подобраны объекты-аналоги, располагающиеся в жилых домах, в то время как объект исследования расположен в административном здании. В рамках доходного подхода подобран объект-аналог N 2, представляющий собой помещение, расположенное в здании класса С, в то время как спорный объект относится к помещениям класса В.

При определении стоимости объекта доходным подходом оценщиком рассчитана ставка аренды объекта оценки без учета эксплуатационных расходов, что повлияло на итоговое значение величины рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены и иные нарушения методологического и расчетного характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр. 9-17 экспертного заключения.

Таким образом, определенная в отчете об оценке итоговая рыночная стоимость нежилого помещения не может быть признана достоверной.

П редставителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта. В указанной связи судебное заседание неоднократно откладывалось для подготовки стороной административного истца возражений не заключение эксперта, после чего заявителем была представлена рецензия на экспертное заключение.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного истца ссылается на то, что экспертом в рамках сравнительного и доходного подходов некорректно подобраны объекты-аналоги, не применены необходимые корректировки. Кроме того, административный истец указывает, что определенная экспертом арендная ставка значительно превышает среднерыночный уровень цен по району; в рамках анализа фактических цен сделок по данным Росреестра экспертом выбран только один сопоставимый с объектом исследования объект. Также административный истец ссылается на то, что выводы эксперта о недостоверности определенной в отчете рыночной стоимости объекта оценки не обоснованы.

В ответ на возражения административного истца экспертом ООО "Роосконсалтгруп" * представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Экспертом в письменных пояснениях дополнительно подтверждены выводы о допущенных оценщиком нарушениях действующего законодательства об оценочной деятельности. Экспертом указано, что подобранный оценщиком аналог N2 фактически относится к классу С, в обоснование чего приведены соответствующие критерии классификации. При этом использование аналога класса С при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости, относящегося к классу В приводит к искажению рыночной стоимости, поскольку арендные ставки названных объектов различны.

Экспертом приведены источники, на основании которых он пришел к выводу о неправомерном расчете оценщиком ставки аренды без учета эксплуатационных расходов.

Экспертом в обоснование своей позиции о наличии расхождений в приведенной оценщиком информации об объекте-аналоге приведены соответствующие скриншоты из базы объявлений Realto.

Что касается доводов рецензента о допущенных экспертом ошибках при расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта, то суд отмечает, что экспертом даны пояснения по всем объектам-аналогам, на некорректность выбора которых ссылался рецензент. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности подобранных аналогов не имеется. Выводы о ценообразующих факторах, которые послужили основанием для отбора аналогов, сделаны экспертом по результатам анализа рынка, который приведен в заключении. Также экспертом указаны источники информации об объектах-аналогах, все необходимые скриншоты приобщены к материалам заключения.

Экспертом также указано, что им был установлен факт расположения аналога N 2 на наземном этаже (а не в цоколе), при этом корректировка на этаж не вводилась, так как этаж расположения является ценообразующим фактором для торговых помещений, поскольку связан с фактором проходимости. Этаж расположения офисного помещения не оказывает существенного влияния на цену объекта.

Являются небоснованными и доводы рецензента об отличии "евроремонта" от ремонта, характерного для офисных помещений класса "В". Суд отмечает, что понятие "евроремонт" не является юридически закрепленным в законодательстве об оценочной деятельности. Понятия "евроремонт", "стандартный ремонт", "хороший ремонт" являются идентичными, свидетельствующими об уровне отделки, позволяющем использовать помещение класса "В" по назначению.

Эксперт также применил все необходимые для расчетов корректировки. Эксперт пояснил, что корректировка на динамику цен не вводились, так как изменение средней арендой ставки для нежилых помещений класса В было разнонаправленным. Максимальное отклонение значений ставки аренды от среднего значения не превышает 4 %, что не является статистически значимым.

Суд также соглашается с доводами эксперта о том, что аналог N 4 не может быть отнесен к классу "А+", поскольку находится в том же здании, что и оцениваемый объект. При этом данное здание отнесено к офисам класса "В". П омещения в зданиях могут иметь разное качество, однако их класс определяется с учетом общей классности здания.

Также эксперт пояснил, что задачей проведения анализа фактических цен сделок является определение диапазона уровня цен на нежилые помещения, исходя из зарегистрированных сделок. Учитывая ограниченность данных сделок и отсутствие информации по функциональному назначению объектов, экспертом был отобран только один сопоставимый объект.

Судом отклоняются доводы административного истца о том, что определенная арендная ставка значительно превышает среднерыночный уровень цен по району.Эксперт пояснил, что приведенная рецензентом арендная ставка составляет 13 431 рубль без учета эксплуатационных расходов. В то же время значения арендных ставок в отношении объектов, аналогичных объекту оценки, с учетом эксплуатационных расходов находятся в диапазоне от 15 722 до 22 376 рублей, что соответствует полученной экспертом ставке в размере 20 522 рублей.

Не являются обоснованными и доводы административного истца о безосновательном выборе экспертом ставки капитализации в размере 9,29%. На страницах 117-118 заключения эксперт приводит подробный расчет указанной ставки капитализации для офисов класса "В". При этом сам по себе факт отличия указанной ставки от приводимой в обзоре рынка информации не свидетельствует о допущенных экспертом ошибках, поскольку данная ставка рассчитана экспертом индивидуально, в то время как обзор рынка приводится для отражения общих тенденций.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы, письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного истца о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт *был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Таким образом, оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов и суждений эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилого помещения в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2016 года.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной либо дополнительной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного истца.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ООО "Рантье+" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Учитывая, что право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной предоставлено административному истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при этом согласно разъяснениям, данным в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости; проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2016 года, а именно в размере 55 231 825 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. Поскольку административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 21 ноября 2017 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2017 года.

Решая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

Согласно положениям ст.ст. 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда РФ N 20-П от 11 июля 2017 года, не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

В свою очередь сведений о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки в материалы дела не представлено.

Учитывая, что представленный в материалы дела отчет признан недостоверным, а услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности заявителя по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости; при этом экспертиза была назначена по ходатайству административного истца и на него были возложены расходы по её проведению; принимая во внимание, что у суда не имеется оснований говорить о допущенных в ходе кадастрового учета ошибках, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с административного истца в пользу ООО " Роосконсалтгруп" расходов по проведению судебной оценочной экспертизы в сумме 50 000 рублей (т. 2, л.д. 75).

Что касается требований административного истца о возложении на административного ответчика обязанности по внесению сведений о новой кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости, суд исходит из следующего.

Настоящее решение в силу действующего законодательства обязательно для исполнения, в том числе органами, на которые возложена обязанность по внесению сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в ЕГРН ( статья 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), в связи с чем отдельного указания в резолютивной части решения на возложение на уполномоченный орган обязанности по внесению сведений о новой кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости не требуется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 55 231 825 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 ноября 2017 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с ООО "Рантье+" в пользу ООО "Роосконсалтгруп" расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 50 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга