Решение Московского городского суда от 25 декабря 2018 г. по делу N 3а-3992/2018

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Давтян М.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Тэхнолидж групп" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Тэхнолидж групп" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером *.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО "Икс-Групп Корпорейшн", по состоянию на 1 января 2016 года, а именно в размере 116 721 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанного нежилого здания, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2016 года установлена в размере 238 685 553 рублей 09 копеек.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель ООО "Тэхнолидж групп" по доверенности Юдина Т.А. в судебном заседании поддержала первоначально заявленные требования, представила возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, о назначении повторной судебной экспертизы не ходатайствовала.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Агафонова С.С. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях. Представила возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером *, расположенное по адресу: г. Москва, *, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 12).

В отношении названного нежилого здания установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 238 685 553 рублей 09 копеек (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости - т. 1, л.д. 13).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания влияют на права и обязанности ООО "Тэхнолидж групп" как плательщика налога.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Судом также установлено, что административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и 18 сентября 2018 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.

9 октября 2018 года решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, за N 51-*/2018 административному истцу было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем ООО "Тэхнолидж групп" обратилось в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Тэхнолидж групп" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания был представлен ранее направлявшийся в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отчет от 7 сентября 2018 года N *, подготовленный ООО "Икс-Групп Корпорейшн", в котором по состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * определена в размере 116 721 000 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки ( статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству представителя административного ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Центр делового консультирования".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * составляет 127 346 686 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого здания, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Икс-Групп Корпорейшн", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12).

В свою очередь выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости нежилого здания.

Эксперт указал, что в нарушение пункта 5 ФСО N 3 оценщиком не представлены источники информации, подтверждающие данные об общей площади земельных участков и объеме передаваемых прав на них в описании объектов аналогов N2-3 в рамках сравнительного подхода, что нарушает принцип достоверности и проверяемости результатов оценки. В рамках сравнительного и доходного подходов отсутствует обоснование неприменения корректировки на удаленность от метро. При расчете стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщик в расчетной таблице использует показатели объекта-аналога N 2, не соответствующие скриншоту объявления.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены и иные нарушения методологического и расчетного характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр. 8-18 экспертного заключения.

Таким образом, определенная в отчете об оценке итоговая рыночная стоимость нежилого здания не может быть признана достоверной.

Вместе с тем представителями административного истца, административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего представлены письменные возражения.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного истца ссылается на то, что в судебном заключении в нарушение ст. 25 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" не указано время и место проведения судебной экспертизы. Также административный истец ссылается на то, что экспертом не учтен удельный показатель, установленный постановлением Правительства Москвы N 790-ПП от 29 ноября 2016 года, что повлекло увеличение рыночной стоимости объекта. Кроме того, административный истец считает, что выводы эксперта о недостоверности определенной в отчете рыночной стоимости объекта оценки не обоснованы.

Между тем на стр. 5 заключения указан период проведения экспертизы с 29 ноября 2018 года по 11 декабря 2018 года и место её проведения - офис ООО "Центр Делового Консультирования".

Не свидетельствуют о необоснованности выводов эксперта и указания административного истца на то обстоятельство, что сведения о собственнике здания приведены в задании на оценку в разделе "заказчик". Так, экспертом отмечены формальные нарушения, допущенные при составлении отчета, в том числе отсутствие сведений о собственнике имущества. При этом эксперт не должен выяснять, совпадет ли собственник имущества с заказчиком оценки. Кроме того, указанное замечание не является единственным, оценщиком допущены и иные нарушения, отмеченные экспертом, повлиявшие на достоверность выводов о размере рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В указанной ситуации не могут быть приняты во внимание доводы заявителя о том, что отчет подготовлен лицом, имеющим специальные познания в области оценочной деятельности, поскольку данное обстоятельство не опровергает выводов эксперта о допущенных при составлении отчета нарушениях.

Суд также отмечает, что на стр. 21 заключения экспертом верно определен удельный показатель кадастровой стоимости оцениваемого объекта в размере 119 205,69 рублей (кадастровая стоимость 238 685 553,09 рублей / площадь объекта 2 002,3 кв.м. = 119 205,69 рублей/кв.м). При этом удельный показатель кадастровой стоимости, утвержденный постановлением Правительства Москвы, применяется при расчете кадастровой стоимости методами массовой оценки, в то же время при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта удельный показатель не учитывается.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что в рамках сравнительного и доходного подходов отсутствует описание объема доступных эксперту рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов; экспертом при определении доходной части использована информация только об арендопригодной, а не общей площади объекта. Также ответчики полагали, что экспертом необоснованно применен в качестве источника Справочник оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А.

Между тем указанные доводы являются несостоятельными. Так на страницах 61, 70 экспертного заключения экспертом указано, что им была проведена выборка сопоставимых с объектом оценки объектов-аналогов по основным ценообразующим критериям. При этом выводы о ценообразующих факторах, которые послужили основанием для отбора аналогов, сделаны экспертом по результатам анализа рынка, который приведен в заключении. Также экспертом указаны источники информации об объектах-аналогах, все необходимые скриншоты приобщены к материалам заключения. На страницах 65-68, 76-77 заключения присутствует описание аналогов, которое соответствует приведенным скриншотам.

Аналогичным образом подлежат отклонению и доводы административного ответчика об отсутствии в разделе "Анализ рынка" основных выводов относительно рынка в сегменте оцениваемого объекта. Напротив, на страницах 35-46 заключения приведена подробная мотивировка по динамике цен объектов офисной, производственно-складской недвижимости. Также экспертом проанализированы фактические цены сделок по соответствующим объектам на территории г. Москвы.

Что касается доводов административного ответчика о необоснованном использовании экспертом сведений лишь об арендопригодной площади, то экспертом приведено подробной обоснование методики расчета, применяемой в рамках используемого им метода прямой капитализации. Указанная методика предполагает расчет потенциального валового дохода исходя не из общей, а из арендопригодной площади оцениваемого объекта.

Судом отклоняются доводы о необоснованности использования экспертом в рамках доходного подхода коэффициента недозагрузки, указанного в справочнике оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А, без привязки к городу Москве. Суд отмечает, что действующее законодательство в области оценочной деятельности не содержит запрета на выбор используемых экспертом источников. Кроме того, справочник под редакцией Лейфера Л.А. составлен по результатам масштабного исследования рынка коммерческой недвижимости России, активно используется в оценочной деятельности и содержит данные, позволяющие получить достоверные результаты оценки.

Суд учитывает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика, административного истца и их представителей не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного истца и административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилого здания в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ООО "Тэхнолидж групп" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером * должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2016 года, а именно в размере 127 346 686 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. Поскольку административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 18 сентября 2018 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2018 года.

Решая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

Согласно положениям ст.ст. 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда РФ N 20-П от 11 июля 2017 года, не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

В свою очередь сведений о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки в материалы дела не представлено.

Учитывая, что представленный в материалы дела отчет признан недостоверным, а услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности заявителя по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объектов недвижимости, при этом административный истец поддержал изначально заявленные требования, в связи с чем решение нельзя считать постановленным в пользу административного истца (в части размера устанавливаемой кадастровой стоимости); принимая во внимание, что у суда не имеется оснований говорить о допущенных в ходе кадастрового учета ошибках, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с административного истца в пользу ООО "Центр Делового Консультирования" расходов по проведению судебной оценочной экспертизы в сумме 95 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 127 346 686 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 18 сентября 2018 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с ООО "Тэхнолидж групп" в пользу ООО "Центр Делового Консультирования" расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 95 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда

подпись

В.А. Полыга