Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 17 января 2019 г. по делу N 33-600/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Корниловой Т.Г.,

судей Перфиловой А.В, Минасян О.К,

при секретаре Шерстобитовой Е.С,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поваляевой Р.П. к Рязанцевой Т.А, Рязанцеву А.Н, Озерову В.П. о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, по апелляционной жалобе Поваляевой Р.П. на решение Целинского районного суда Ростовской области от 16 октября 2018 года.

Заслушав доклад судьи Корниловой Т.Г, судебная коллегия,

установила:

Поваляева Р.П. обратилась с иском к Рязанцевой Т.А, Рязанцеву А.Н, Озерову В.П. о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, указав, что 02.10.2009 между ИП Главой КФХ Повалевой Р.П. и гражданами собственниками земельных участков, расположенных на территории АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключен договор аренды земельных участков, в том числе с Рязанцевой Т.А, Рязанцевым А.Н. Срок действия договора определен на семь лет. После истечения срока договора земельные участки остались в аренде у истца, т.е. с 02.10.2016 договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

В марте 2018 года от Рязанцевых истцу поступило уведомление и соглашение о расторжении договора аренды. Досрочное расторжение договора аренды заявлено, в связи с выделом ими своих долей из земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и образования новых земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

От подписания указанного соглашения истец отказался. Однако Рязанцевы, заключили договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения 25.06.2018 с Озеровым В.П.

Истец считает, что в силу положений ст. 621 ГК РФ имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, поскольку исполнял надлежащим образом обязательства по ранее заключенному договору аренды, в связи с чем просил перевести на него права и обязанности, по заключенному между Рязанцевой Т.А, Рязанцевым О.Н. и Озеровым В.П. договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 25.06.2018года.

Ответчики иск не признали, указав, что обязательства в рамках договора аренды от 02.10.2009 истцом выполнялись ненадлежащим образом, требования закона связанные с расторжением договора аренды, заключенного на неопределенный срок ими соблюдены.

Решением Целинского районного суда Ростовской области от 16 октября 2018 года в удовлетворении исковых требований Поваляевой Р.П. отказано.

В апелляционной жалобе Поваляева Р.П. выражает несогласие с выводами суда, просит отменить решение суда и удовлетворить иск в полном объеме. Заявитель считает, что судом неправильно применены положения ст. 621 ГК РФ. Суд ошибочно, признав юридически значимыми, положил в основу решения показания ответчиков, свидетелей, которые указывали на неисполнение со стороны истца условий договора аренды от 02.10.2009г. Однако, доказательств обращения к истцу с письменными претензиями, по вопросу исполнения условий договора аренды, не имеется. Кроме того, Рязанцевы не возражали против изменения условий договора аренды по выплате арендной платы вместо натурального выражения в виде денежной компенсации, принимая её.

В заседание судебной коллегии Поваляева Р.П, Рязанцева Т.А, Рязанцев О.Н. не явились, о месте, времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом и заблаговременно, что подтверждено почтовыми уведомлениями в материалах дела (л.д.114-118); не сообщили причины неявки и не ходатайствовали об отложении слушания дела; судебная коллегия с учетом положений ч.3 ст. 167, ч.1 ст. 327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть жалобу в отсутствие указанных лиц.

Ознакомившись с материалами дела, доводами апелляционной жалобы, выслушав представителя Поваляевой Р.П. - Тишукова Ю.В, поддержавшего доводы жалобы, Озерова В.П, представителя Рязанцевой Т.А, Рязанцева О.Н.- Рязанцева В.Н, просивших оставить решение суда без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Частью 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (ч. 3 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса российской Федерации).

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" приведены разъяснения, согласно которым судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Из материалов дела следует и установлено судом, что 02.10.2009 между ИП Главой КФХ Поваляевой Р.П. и гражданами собственниками земельных участков, расположенных на территории АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключен договор аренды земельных участков, в том числе с Рязанцевой Т.А, Рязанцевым А.Н. Срок действия договора был определен на семь лет, т.е. до 02.10.2016.

После истечения срока договора аренды от 02.10.2016 земельные участки остались в аренде у истца, т.е. с 02.10.2016 договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

06.03.2018 в адрес ИП Главы КФХ Поваляевой Р.П. от Рязанцевой Т.А, Рязанцева О.Н. направлено уведомление о прекращении между сторонами арендных отношений, а также соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 02.10.2009.

На уведомление Рязанцевых от Поваляевой Р.П. ответа не получено.

Поваляевой Р.П. в адрес арендодателей Рязанцева О.Н, Рязанцевой Т.А. предложения на заключение нового договора аренды земельных участков направлено не было, т.е. желания на продолжение арендных отношений с ответчиками истцом не выражено.

25.06.2018 между Рязанцевой Т.А, Рязанцевым О.Н. и Озеровым В.П. заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 176338кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 130963кв.м. расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 107698кв.м. расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Срок действия договора аренды 5 лет. Указанный договор прошел государственную регистрацию 27.06.2018, что подтверждено сведениями из ЕГРП по РО.

Разрешая спор по существу, правильно применив к спорным правоотношениям приведенные правовые нормы, верно определив юридически значимые обстоятельства для разрешения спора, оценив по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, исходя из того, что договор аренды между сторонами от 02.10.2019 прекращен. Условия и порядок уведомления арендатора о прекращения договора аренды заключенного на неопределенный срок со стороны Рязанцевых соблюдены. Арендатор ИП Глава КФХ Поваляева Р.П. не выразила желания на заключение нового договора аренды с арендодателями, в их адрес предложения на заключение нового договора аренды направлено не было. Преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок истец не имеет. Кроме того, суд пришел к выводу, что обязательства в рамках договора аренды от 02.10.2009 со стороны Поваляевой Р.П. исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, с чем судебная коллегия соглашается.

Доводы апелляционной жалобы во внимание приняты быть не могут, поскольку свидетельствуют о неправильном толковании норм материального права.

Судебная коллегия отмечает, что для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Следовательно, исковые требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора. Таких условий судом установлено не было.

Довод апелляционной жалобы о том, что истец надлежащим образом исполнял обязанности по выплате арендных платежей, в рамках договора аренды от 02.10.2009 обоснованно оценены критически.

Судом установлено, что согласно п.3.1 указанного договора, арендная плата выплачивается один раз в год после уборки с/х культур, не позднее 30 декабря текущего года и составляет из расчета на 1/26 долю в праве - зерновые - 3200кг, из них продовольственная пшеница не более 400кг, подсолнечник 100кг или масло подсолнечное 30 литров. По желанию Арендодателя натуральная арендная плата может быть заменена денежной компенсацией. Размер денежной компенсации устанавливается по расценкам ОАО "Агрофирма Целина".

Согласно п.3.2. договора Арендодателям предоставляются за счет Арендатора следующие услуги: механизированная обработка приусадебных участков, вспашка, культивация, сев, уборка; доставка зерна, полученного в счет арендной платы - в пределах границ АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; транспортные услуги по подвозу воды к дому -2 раза в год по 3 куб.; солома в количестве 2 тонны, с подвозом к дому - в пределах границ АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Рязанцевы, а также свидетель С.И.Н, Т.Г.Н, С.И.Н, показали суду, что условия договора аренды со стороны истца не исполняются в полном объеме последние два года, как закончился основной договора аренды от 01.09.2009. Условия, отраженные в п.3.2. не исполняются. Поваляева Р.П. самостоятельно изменила условия указанные в п.3.1. договора, выплачивает компенсацию в размере 20 000 или 22.000руб, что значительно ниже расценок ОАО "Агрофирма Целина", в подтверждение чего представлена справка от 22.08.2018.

Доказательств исполнения в полном объеме условий отраженных в договоре от 01.09.2009, со стороны истца представлено не было. Ссылка на то, что Рязанцевы принимали компенсационные выплаты, не возражали против них, не может свидетельствовать об исполнении со стороны Арендатора в полном объеме условий по выплате аренной платы.

Дав оценку представленным доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ суд пришел к обоснованному выводу, основанному на обстоятельствах дела, что нарушение условий договора лишает арендатора преимущественного права аренды.

Доводы апелляционных жалоб сводятся к иной оценке доказательств и иному толкованию законодательства, они аналогичны обстоятельствам, на которые ссылался в суде истец в обоснование своих требований, являлись предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании в их совокупности всех представленных обеими сторонами доказательств.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Целинского районного суда Ростовской области от 16 октября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Поваляевой Р.П. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи

Полный текст апелляционного определения составлен 21.01.2019