Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 января 2019 г. по делу N 33-2564/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе

председательствующего судьи Демидовой Э.Э.

судей Лебедевой И.Е, Шубиной И.И.

при секретаре Апаевой К.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Демидовой Э.Э.

дело по апелляционным жалобам представителя истца Кульпиновой Т.Б. по доверенности Шемонаева С.В, представителя ответчика ООО "ЦентрДевелопмент" по доверенности Чепурка С.А. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 27 сентября 2018 года, которым постановлено:

Исковые требования Кульпиновой Т.Б. к ООО "ЦентрДевелопмент" о защите прав потребителей удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 4.5 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N*** от 16 августа 2016 года.

Уменьшить цену договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N*** от 16 августа 2016 года, заключенного между Кульпиновой Т. Б. и ООО "ЦентрДевелопмент" на 120 012 руб. 64 коп.

Взыскать с ООО "ЦентрДевелопмент" в пользу Кульпиновой Т.Б. в счет уменьшения цены договора N *** от 16 августа 2016 года денежные средства в размере 120 012 руб. 64 коп, компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб. 00 коп, неустойку за просрочку исполнения требований о соразмерном уменьшении цены квартиры в сумме 20 000 руб. 00 коп, штраф в размере 20 000 руб.00 коп, расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО "ЦентрДевелопмент" в доход бюджета г. Москвы государственную пошлину в размере 4 700 руб. 25 коп.

УСТАНОВИЛА:

Истец Кульпинова Т.Б. обратилась в суд с иском к ответчику ООО "ЦентрДевелопмент" о защите прав потребителей, в котором просит признать недействительным п. 4.5 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N *** от 16 августа 2016 года; уменьшить цену договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома на 120 012 руб. 64 коп.; взыскать с ООО "ЦентрДевелопмент" в свою пользу в счет уменьшения цены договора 120 012 руб. 64 коп, компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб, неустойку из расчета 1200, 12 руб. в день за каждый день просрочки, начиная с 12 февраля 2018 года и по день вынесения судебного решения, штраф за не удовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в размере 50% от присужденных судом сумм, судебные расходы в размере 40 000 руб. В обоснование исковых требований истец указывает на то, что 16 августа 2016 года между ней и ответчиком ООО "ЦентрДевелопмент" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного домаN ***, объектом которого определена квартира, проектной площадью 89, 45 кв.м. в составе **-этажного многоквартирного жилого дома по адресу: ***, стоимостью 6 925 891 руб. Оплата произведена истцом по договору в полном объеме. 27 декабря 2017 года на основании передаточного акта квартира, являющаяся предметом договора, передана ответчиком истцу, однако площадь переданной квартиры составила 87, 9 кв.м. 22 января 2018 года истец обратился к ответчику с требованием о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

В соответствии с условиями договора (п.1.2) ответчик принял на себя обязательство передать истцу объект долевого участия площадью 89, 45 кв.м. Согласно передаточному акту от 27.12.2017 г. по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома истцу передана квартира меньшей площади, разница в площади составляет 1, 55 кв.м, стоимость которой составляет 120 012 руб. 64 коп. Пунктом 4.5 заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что в случае уменьшения фактической площади квартиры по данным обмеров Органа технической инвентаризации по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.2 настоящего договора, взаиморасчеты между сторонами не производятся, Цена договора не изменяется. По мнению истца, указанные условия договора фактически освобождают застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по созданию (строительству) объекта, соответствующего по площади и размерам проектной документации и предмету договора, и в силу п.4 ст. 7 Федерального закона N214, п.1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" являются ничтожными, в связи с чем у истца в силу ч.2 ст.7 ФЗ N214-ФЗ, п. 1 ст. 29 Закона РФ "О защите прав потребителей" возникло право требовать уменьшения цены договора в размере разницы между стоимостью квартиры, которая фактически подлежала предоставлению истцу, и общей площади жилого помещения, переданного ответчиком, в размере 120 012 руб. 64 коп.

В судебное заседание суда первой инстанции представитель по доверенности Шемонаев С.В. явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО "ЦентрДевелопмент" по доверенности Шапоров А.А. в судебное заседание суда первой инстанции явился, против удовлетворения исковых требований возражал.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель ответчика ООО "ЦентрДевелопмент" по доверенности Чепурок С.А. и об изменении которого в части размера взысканных судом неустойки и штрафа просит представитель истца по доверенности Шемонаев С.В. по доводам апелляционных жалоб, ссылаясь на незаконность и необоснованность постановленного судебного решения в оспариваемой сторонами части.

В суд апелляционной инстанции представитель ответчика не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца по доверенности Шемонаев С.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции против удовлетворения заявленных требований жалобы представителя ответчика возражал, поданную в интересах истца апелляционную жалобу поддержал.

Проверив материалы дела в пределах заявленных доводов жалоб, выслушав объяснения представителя истца, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела, которым судом дана надлежащая правовая оценка, и требованиями закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ с уд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 16 августа 2016 года между ООО "ЦентрДевелопмент", как застройщиком, и истцом Кульпиновой Т.Б, как участником долевого строительства был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N ***, в соответствии с которым застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию дома с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры и благоустройством прилегающей территории на указанных в п. 1.1 Договора земельных участках и в предусмотренный договором срок после получения в установленном законодательством Российской Федерации порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, указанный в п. 1.2 настоящего договора, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства от застройщика в порядке и на условиях, предусмотренных договором (п.3.1 договора).

Согласно п.п. 1.1, 1.2 заключенного сторонами договора, под многоквартирным домом или домом понимается **-ти этажный (+подвал) 2-х секционный многоквартирный жилой дом, входящий в состав многоэтажного жилого комплекса (**), корпус **, общей площадью 20 688,5 кв.м, в том числе общей площадью квартир 15 550,22 кв.м, площади квартиры (без учета лоджий и балконов) 15 281,42 кв.м, строящийся застройщиком с привлечением денежных средств участника долевого строительства на земельных участках с категорией земель - "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования - "для строительства и эксплуатации многоэтажного жилого комплекса", принадлежащих застройщику на праве аренды на основании документов, указанных в п. 2.2.1 настоящего договора, расположенном по строительному адресу: ***. Указанный в настоящем пункте адрес является адресом строительной площадки (строительным адресом), на которой производится строительство дома. Почтовый адрес будет присвоен дому после его ввода в эксплуатацию.

Под объектом долевого строительства или квартирой понимается изолированное, предназначенное для проживания граждан помещение (квартира), состоящее из жилых и вспомогательных помещений и имеющее отдельный наружный выход на лестничную площадку, входящее в состав дома, и подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Объект долевого строительства имеет следующие проектные характеристики: номер секции **, этаж **, номер квартиры на площадке **, количество комнат **, общая проектная площадь 89, 45 кв.м.

Технические характеристики квартиры определяются в соответствии с проектной документацией на дом. План расположения объекта долевого строительства (квартиры), а также описание объекта долевого строительства (квартиры) указывается в приложении N1 к настоящему договору.

Проектирование и строительство дома, включая объект долевого строительства, осуществляется застройщиком согласно государственным градостроительным нормативам и правилам в соответствии с действующим законодательством РФ.

Площадь квартиры, указанная в настоящем пункте, является проектной, фактическая площадь квартиры будет определена на основании обмеров, осуществленных органами технической инвентаризации.

Цена договора, подлежащая оплате участником долевого строительства застройщику, определена в п. 4.1 договора и составляет 6 925 891 руб. и рассчитывается исходя из полной стоимости 1 кв.м. площади квартиры, помноженной на указанную в п. 1.2 настоящего договора проектную площадь квартиры. Цена договора состоит в том числе из:

- суммы денежных средств на возмещение затрат застройщика на строительство (создание) дома и объекта долевого строительства в размере 5 540 713 руб. 40 коп,

- суммы денежных средств на оплату услуг застройщика в размере 1 385 178 руб.

В соответствии с п. 4.2 договора, стоимость 1 кв.м. площади квартиры составляет 77 427 руб. 51 коп.

Цена договора является твердой и может быть изменена путем подписания сторонами и государственной регистрации дополнительного соглашения к настоящему договору. В случае, указанном в п. 4.5 настоящего договора, изменение цены договора происходит без подписания сторонами и государственной регистрации дополнительного соглашения к настоящему договору (п. 4.4).

Оплата истцом по договору произведена в полном объеме.

Согласно п. 4.5 договора, при заключении договора стороны принимают во внимание возможность расхождения в размерах общей площади квартиры, указанной в п. 1.2 договора, определенной в соответствии с проектной документацией, которая взята сторонами за основу для расчетов по договору, и фактической площадью квартиры, которая будет установлена органом технической инвентаризации.

В случае увеличения площади квартиры, указанной в техническом (кадастровом) паспорте, выданном Органом технической инвентаризации (включая площади помещений вспомогательного назначения) с площадью квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего договора, после окончания строительства дома, цена договора считается увеличенной на денежную сумму, равную разнице между фактической общей площадью квартиры и проектной общей площадью квартиры, помноженной на стоимость 1 кв.м. площади квартиры, указанной в п. 4.2 настоящего договора.

Участник долевого строительства в течение 5 рабочих дней с момента его письменного уведомления об этом застройщиком обязан осуществить доплату указанной в абзаце втором настоящего пункта денежной суммы, равной разнице между фактической общей площадью квартиры и проектной общей площадью квартиры, помноженной на стоимость 1 кв.м. площади квартиры, указанной в п. 4.2 настоящего договора, путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика.

В случае уменьшения фактической площади квартиры по данным обмеров Органа технической инвентаризации по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.2 настоящего договора, взаиморасчеты между сторонами не производятся, цена договора не изменяется.

В соответствии с п. 6.1 заключенного сторонами договора, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

14 ноября 2017 года Министерством строительного комплекса Московской области ответчику ООО "ЦентрДевелопмент" было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N***.

26 сентября 2016 года сторонами был подписан акт о взаиморасчетах по договору участия в долевом строительстве от 16 августа 2016 года.

27 декабря 2017 года сторонами был подписан передаточный акт по договору участия в долевом строительстве от 16 августа 2016 года, которым стороны подтвердили, что обязательства застройщика по договору выполнены своевременно, надлежащим образом и в полном объеме, участник долевого строительства не имеет каких-либо претензий к застройщику, связанных с исполнением договора.

Согласно содержанию данного акта, застройщик передает, а участник долевого строительства принимает квартиру N **, на ** этаже, расположенную в доме N **по почтовому адресу: **, корпус **, площадью 87ё9 кв.м.

По мнению истца, условия договора, изложенные в п. 4.5, фактически освобождают застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по созданию (строительству) объекта, соответствующего по площади и размерам проектной документации и предмету договора, и в силу п.4 ст. 7 Федерального закона N214, п.1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" являются ничтожными, в связи с чем у истца в силу ч.2 ст.7 ФЗ N214-ФЗ, п. 1 ст. 29 Закона РФ "О защите прав потребителей" возникло право требовать уменьшения цены договора в размере разницы между стоимостью квартиры, которая фактически подлежала предоставлению истцу, и общей площадью жилого помещения, переданного ответчиком, в размере 120 012 руб. 64 коп, в связи с чем 22 января 2018 года истец направил к ответчику требование о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве на 120 012 руб. 64 коп, компенсации морального вреда в размере 30 000 рублей, которая была получена ответчиком 01 февраля 2018 года, однако оставлена ответчиком без удовлетворения.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 309-310, 166, 168 ГК РФ, ст.ст. 4, 6, 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", пришел к обоснованному выводу о том, что требования истца о признании недействительным п. 4.5 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 16 августа 2016 года; уменьшении цены на сумму 120 012 руб. 64 коп, взыскании с ООО "ЦентрДевелопмент" в пользу истца в счет уменьшения цены договора указанной суммы, подлежат удовлетворению, поскольку заключенным сторонами договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома предусмотрено обязательство ответчика, как застройщика, передать истцу, как участнику, объект долевого строительства - квартиру, общей проектной площадью 89, 45 кв.м, однако, согласно подписанному сторонами 27 декабря 2017 года передаточному акту, ответчиком истцу была передана квартира, общей площадью 87, 9 кв.м. (согласно обмерам ГУП МО "МОБТИ").

Исходя из положений ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которой к существенным условиям договора долевого участия относится, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также положениями ч. 1, ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которых застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе и соразмерного уменьшения цены договора (ч. 2), суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что исходя из буквального толкования положений закона, при постройке квартиры площадью меньше, чем предусмотрено условиями договора, участник долевого строительства вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора, а застройщик обязан возвратить излишне полученные денежные средства.

Кроме того, суд учел, что статьей 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусмотрено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание, что разница между проектной и фактической площадью составляет 1,55 кв. м, при этом перерасчет стоимости квартиры ответчиком не произведен, тогда как, условия договора, ухудшающие права потребителя, позволяющие застройщику передавать участнику долевого строительства объект меньшей площади без соответствующего перерасчета, противоречат закону, суд, в силу ст. ст. 166, 168 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", ч. 4 ст. 4, ч. ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектом недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" признал недействительным п. 4.5 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 16 августа 2016 года, заключенного между сторонами; а также счел обоснованными требования истца об уменьшении цены договора на сумму 120 012 руб. 64 коп, взыскав с ООО "ЦентрДевелопмент" в пользу истца в счет уменьшения цены договора денежные средства в указанном размере, исходя из стоимости 1 кв. м в размере 77 427 руб. 51 коп.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", установив, что ответчиком нарушены права истца как потребителя, суд первой инстанции счел обоснованными требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, определив размер подлежащей взысканию компенсации в сумме 5 000 руб.

Требования истца о взыскании с ответчика неустойки на основании п. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей", суд нашел подлежащими частичному удовлетворению, взыскав с ответчика в пользу истца неустойку, которую рассчитал в сумме 273 627 руб. 90 коп, в тоже время, учитывая заявление представителя ответчика о применении положений ст. 333 ГК РФ к заявленной истцом неустойке, и признав указанное заявление обоснованным, определилразмер подлежащей взысканию неустойки в сумме 20 000 руб.

В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" суд с ответчика в пользу истца взыскал штраф в размере 20 000 руб, учтя соответствующее заявление представителя ответчика.

На основании ст. ст. 94, 98, 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца судом взысканы расходы по оплате услуг представителя, исходя из разумных пределов, в размере 20 000 руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ответчика в доход бюджета г. Москвы взыскана государственная пошлина в размере 4 700 руб. 25 коп.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании всех обстоятельств дела и требованиях закона.

Доводы апелляционной жалобы представителя ответчика о свободе договора, согласовании сторонами условий договора, в связи с чем суд неправомерно признал условия, согласованные сторонами в договоре недействительными, судебная коллегия отклоняет, поскольку пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" установлено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Данным положениям корреспондирует правовая позиция, содержащаяся в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 4 октября 2012 г. N 1831-О "По запросу Приморского районного суда города Санкт-Петербурга о проверке конституционности абзаца шестого статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями пункта 1 статьи 16, пунктов 1 и 2 статьи 17 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" и пункта 2 статьи 1 Федерального закона "О третейских судах в Российской Федерации", где говорится о защите прав потребителя как экономически более слабой и зависимой стороны в гражданско-правовых отношениях с организациями и индивидуальными предпринимателями.

Таким образом, реализация принципа свободы договора в отношениях с участием потребителя ограничена императивными нормами Конституции Российской Федерации.

Как разъяснено в п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет на ограничение прав потребителей, являются ничтожными.

Условия договора, в соответствии с которыми истец, оплатив цену квартиры определенного размера, приобретает квартиру меньшей площади и не имеет права требования пересчета цены, при том, что в случае передачи квартиры больше площади потребитель обязан оплатить лишние метры, не могут быть признаны соответствующими положениям действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы представителя ответчика, что истец подписал акт приема-передачи квартиры без каких-либо претензий, подтвердив соответствие квартиры условиям договора, все претензии сторон урегулированы в досудебном порядке, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований истца, поскольку изменение площади квартиры подтверждается материалами дела, не оспаривалось сторонами, при этом отказ от защиты нарушенного права является ничтожным.

Таким образом, изложенные в апелляционной жалобе доводы фактически выражают несогласие представителя ответчика с выводами суда, однако по существу их не опровергают, оснований к отмене или изменению решения не содержат, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Доводы представителя истца о необоснованном снижении размера неустойки и штрафа, также во внимание судебной коллегией не принимаются, поскольку в данном случае, суд, посчитав необходимым применить положения ст. 333 ГК РФ, надлежащим образом выполнил свою обязанность по оценке обстоятельств, послуживших, по его мнению, основанием для снижения размера неустойки и штрафа. Оснований для переоценки указанных обстоятельств не имеется.

При разрешении спора, судом первой инстанции верно определены юридически значимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда в полной мере соответствуют обстоятельствам дела.

Апелляционные жалобы не содержат правовых оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене постановленного судом решения.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 327, 328 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 27 сентября 2018 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя истца Кульпиновой Т.Б. по доверенности Шемонаева С.В, представителя ответчика ООО "ЦентрДевелопмент" по доверенности Чепурка С.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: