Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 07 февраля 2019 г. по делу N 33-2883/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

Председательствующего Игнатьевой О.С.

судей Мирошниковой Е.Н, Вологдиной Т.И.

при секретаре Кузнецовой К.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-5656/2018 по апелляционной жалобе акционерного общества "Строительный концерн "Инжиниринг, Проектирование, Строительство" на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 25 октября 2018 года по исковому заявлению Черкашина Дениса Анатольевича к акционерному обществу "Строительный концерн "Инжиниринг, Проектирование, Строительство" о защите прав потребителей.

Заслушав доклад судьи Мирошниковой Е.Н, объяснения представителя Акционерного общества Строительный концерн "Инжиниринг, Проектирование, Строительство" - Доршеву С.Н, действующую на основании доверенности от 09.01.19 года сроком на 1 год, поддержавшую жалобу, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Истец Черкашин Д.А. обратился в Невский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к АО Строительный концерн "Инжиниринг, Проектирование, Строительство" (далее АО "СК "ИПС"), и, уточнив исковые требования, просил взыскать с ответчика: неустойку по договору N 15И-6085-15 от 17.12.2015 года 473 143 рубля; денежные средства в размере 91 200 рублей в связи с фактической разницей площади объекта указанного в договоре; компенсацию морального вреда - 50 000 рублей; штраф и судебные расходы. Также истец просил признать недействительным дополнительное соглашение от 25.05.2018.

Заявленные требования истец обосновывал тем, что 17.12.2015 между ним и ответчиком заключен договор N 15И-6085-15 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бабушкина, участок 61 (юго-восточнее дома 82, литера А по улице Бабушкина) с встроенными помещениями встроено-пристроенной автостоянкой. Согласно указанному договору, ответчик обязался передать ему трехкомнатную квартиру, характеристики которой указаны в договоре. Согласно п. 4.2. договора, планируемый срок передачи объекта дольщику - не позднее 31.12.2017. Однако фактически объект был предан только 25.05.2018. Таким образом, общий период просрочки передачи истцу объекта составил с 01.01.2018 по 25.05.2018. При этом, площадь переданной квартиры была меньше, чем указана в договоре 17.12.2015. Так же истец просит признать дополнительное соглашение от 25.05.2018 к договору недействительным, так как оно нарушают его права, предусмотренные действующим законодательством о защите прав потребителей. Неисполнение застройщиком принятых на себя обязательств по вышеуказанному договору длительное время причиняло истцу моральный вред, поскольку являлось причиной его психологического дискомфорта, негативно сказывающегося на его самочувствии.

Представитель ответчика против иска возражал, полагал, что заявленный размер неустойки чрезмерен, расчет произведен неверно, просил применить положения ст.333 ГК РФ. Также представитель ответчика указывал на то, что по данным технической инвентаризации, имеется увеличение площади по сравнению с проектной и составило 0,2 кв.м. Полагает, что в соответствии с п. 3.2 договора, цена договора может быть изменена в случаях, предусмотренных п. 3.5 договора, по результатам обмеров ПИБ. Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что в случае если площадь квартиры согласно обмерам ПИБ будет меньше или больше чем на 0,5 кв.м, то цена договора подлежит изменению соответственно в меньшую или большую сторону. Условие об изменении цены договора является равным как для стороны застройщика, так и для стороны участника долевого строительства. Необходимо учитывать разумный баланс интересов сторон. При этом, заявитель ссылался на положения п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N37 (ред. от 04.09.2000) указывал, что согласно приложению N1 к договору, следует, что кроме площади квартиры предусмотрена приведенная площадь балкона - 2,00 кв.м, при этом размер понижающего коэффициента отдельно в приложении не указан. Указаний на то, что понижающий коэффициент, установленный для балкона, применяется и в случае изменения балкона на лоджию/террасу в договоре и приложении N1 не имеется. Кроме того, в приложении N1 содержится пункт, согласно которому характеристики квартиры, указанные в настоящем приложении, являются проектными и подлежат уточнению на основании обмеров ПИБ. Указал, что истцом документально не доказано наличие и объем нравственных страданий истца по вине ответчика.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 25.10.2018 с АО Строительный концерн "Инжиниринг, Проектирование, Строительство" в пользу Черкашина Д.А. взыскано: неустойка в размере 290 000 рублей; денежные средства в размере 91 200 рублей в связи с фактической разницей площади объекта, указанного в договоре; компенсация морального вреда - 15 000 рублей; штраф - 198 100 рублей; расходы по оформлению нотариальной доверенности - 1 400 рублей.

Также судом было признано недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение по договору N 15И-6085-15 от 17.12.2015, заключенное между АО СК "Инжиниринг, Проектирование, Строительство" и Черкашиным Д.А.

В удовлетворении остальной части требований отказано.

Решением суда с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга взыскана государственная пошлина в размере 9 143 рубля.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять новый судебный акт. Заявитель не согласен с решением в части признания недействительным дополнительного соглашения от 25.05.2018 и взыскания денежных средств в счет уменьшения площади квартиры. Заключенное соглашение основано на документах технической инвентаризации, выполненной ГУП "ГУИОН Санкт-Петербурга" и на положениях договора N 15И-6085-15. Приняв квартиру по акту приема-передачи, истец подтвердил согласие с указанной площадью и зарегистрировал свое право собственности. Доводы в части несогласия о взыскании 91 200 рублей повторяют доводы, представленные в суд первой инстанции. Размер компенсации морального вреда и неустойки заявитель находит завышенными. Иные доводы отсутствуют. Заявитель указывает, что из буквального толкования положений п.3.5 договора следует, что окончательная цена договора определяется по результатам обмеров ПИБ исходя из стоимости 1 кв.м общей проектной площади квартиры и проектной площади балкона/лоджии/террасы с учетом понижающего коэффициента.

Истец Черкашин Д.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, каких-либо ходатайств, заявлений от него не поступало. С учетом положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия постановилао рассмотрении дела в отсутствии не явившихся без уважительных причин лиц.

Изучив материалы дела, заслушав мнение участников судебного заседания, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 17.12.2015 между ОАО (в настоящее время - АО) Строительный концерн "Инжиниринг, Проектирование, Строительство" (именуемое как Застройщик) и истцом (именуемой как Дольщик) заключен Договор N 15И-6085-15 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бабушкина, участок 61 (юго-восточнее дома 82, литера А по улице Бабушкина) с встроенными помещениями встроено-пристроенной автостоянкой.

Согласно условий договора, ответчик обязался передать истцу трехкомнатную квартиру, характеристики которой указаны в договоре, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи.

В соответствии с п. 3.1. договора, размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства (создания) объекта составляет 6 315 000 рублей.

Согласно п. 4.2. договора, планируемый срок передачи объекта дольщику - не позднее 31.12.2017.

Факт полной оплаты истцом стоимости спорного объекта подтверждается материалами дела и не оспорен ответчиком.

Как следует из представленного в материалы дела акта приема-передачи, объект, предусмотренный условиями договора, передан ответчиком истцу только 25.05.2018, то есть с нарушением установленного договором срока.

13.04.2018 истцом ответчику была подана претензия, которая ответчиком была оставлена без ответа. При этом ответчиком не представлено доказательств согласования сторонами иных сроков передачи истцу объекта, чем срок, указанный в договоре долевого участия.

Довод ответчика о том, что нарушение сроков передачи квартиры связано с действиями иных лиц, правильно отклонен судом первой инстанции, поскольку не имеет правового значения в рамках рассмотрения настоящего дела.

При таком положении, суд первой инстанции, учитывая условия договора, положения ст.ст. 309, 310, 401 ГК РФ, ч.4 ст.4, ч.2 ст.6, ст.ст.10,12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пришел к выводу, что требования истца обоснованны по праву и, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства.

Представленный истцом расчет неустойки проверен судом: с 01.01.2018 по 25.05.2018 (145 дней) составляет 473 143,70 рубля (6315600* 145*7,75%* 1/150).

Далее, принимая во внимание заявление представителя ответчика о применении положений ст.333 ГК РФ, суд первой инстанции снизил подлежащую взысканию неустойку до 290 000 рублей, сочтя при этом, что указный размер неустойки не нарушит баланс интересов сторон обязательства и соответствует требованиям соразмерности.

Судебная коллегия полностью соглашается с данным выводом суда.

Согласно ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения N 263-0 от 21.12.2000, положения п.1 ст.333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Оснований для еще большего снижения неустойки по настоящему делу не имеется.

Истец, заявляя данные требования, указал, что общая площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента балкона 0,3, составила 83,1 кв.м. Итоговая же площадь квартиры с применением к площади балкона договорного понижающего коэффициента (0,3), составила 81,9 кв.м (79,9 + 2,0).

Также находит судебная коллегия правильным вывод суда о взыскании с ответчика в пользу истца 91 200 рублей исходя из следующего.

В соответствии с п. 1.2.1 договора, после окончания строительства объекта (получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) и надлежащего исполнения дольщиком предусмотренных договором обязательств, дольщик получает по акту приема-передачи трехкомнатную квартиру со строительным номером N 226, с характеристиками, определенными в Приложении N1 к договору для оформления в собственность.

Согласно указанному пункту договора (1.2.1) общая площадь квартиры определяется в момент подписания договора на основании проектной документации и в соответствии с п.5 ст.15 ЖК РФ. После завершения строительства объекта, в соответствии с данными обмеров ПИБ, стороны уточняют размер общей площади квартиры и ее фактический номер.

В соответствии с Приложением N1 (характеристика квартиры) к указанному договору, установлены характеристики квартиры. Так, общая проектная площадь квартиры - 83,10 кв.м, в том числе: общая площадь квартиры без учета площади лоджии/балкона - 81,10 кв.м, жилая площадь - 45,90 кв.м, вспомогательная - 35,20 кв.м (в том числе площадь кухни - 14,70 кв.м), приведенная площадь лоджии/балкона - 2,00 кв.м. Указано также, что характеристики квартиры, указанные в п.3 настоящего приложения, являются проектными и подлежат уточнению на основании обмеров ПИб.

Приложением N 2 к договору, подписанным обеими сторонами, является план расположения квартиры и ее границы, на котором отражены площади всех ее помещений, в том числе площадь балкона - 6,8 кв. м (л.д. 21), что во взаимосвязи с пунктом 1.2.1 договора и Приложением N1 к договору давало участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о фактических характеристиках квартиры и о том, из чего складывается ее площадь, указанная в договоре, а также подлежащий применению понижающий коэффициент (к балкону 0,3).

Также в подписанном сторонами Приложении N1 к договору (характеристики квартиры) указана общая проектная площадь квартиры в 83,10 кв.м, определенная с учетом с учетом площади балкона, но с применением понижающего коэффициента 0,3 (в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37). Общая площадь квартиры без учета площади балкона указана в 81,10 кв.м.

В Приложении N1 также указана отделка квартиры, в том числе установка двухкамерных оконных блоков с остеклением.

Следует обратить внимание, что наличие или отсутствие в приобретаемой квартире выхода на балкон или лоджию выступает условием, конкретизирующим технические характеристики объекта строительства, и одновременно служит обстоятельством, вполне определенно влияющим на формирование договорной цены. Оборудование квартиры балконом или лоджией повышает потребительские качества жилья (обеспечивает повышенную солнцезащиту, предоставляет дополнительное пространство для хранения), но при этом требует от застройщика дополнительных усилий и затрат при проектировании и строительстве здания.

Таким образом, как следует из материалов дела, стороны договорились, что дольщику после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию, будет передан квартира с балконом.

В соответствии с п. 3.1. договора, размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства (создания) Квартиры, а также общего имущества в объекте (Цена Договора) составляет сумму 6 201 200 рублей, исходя из расчета 76 000 рублей за 1 кв.м общей площади квартиры, определяемую как сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Как установлено п. 3.2. договора, цена договора может быть изменена в случаях, предусмотренных п. 3.5. договора, по результатам обмеров ПИБ.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что окончательно цена договора определяется после окончания строительства объекта по официальным обмерам ПИБ, с обязательным подписанием сторонами дополнительного соглашения к договору об окончательной цене договора, при этом, в случае изменения увеличения или уменьшения) по результатам обмеров ПИБ общей площади квартиры на 0,5 кв.м. и более по сравнению с общей проектной площадью квартиры, размер денежных средств, подлежащей уплате за квартиру изменяется (увеличивается или уменьшается), исходя из указанной в договоре стоимости кв.м общей проектной площади квартиры и проектной площади балкона/лоджии/террасы с учетом понижающего коэффициента.

Как следует из п. 4.5. договора, дольщик обязан произвести с застройщиком взаиморасчеты по обмерам ПИБ (пункты 3.5, 4.8.2. договора) и принять квартиру, подписав Акт приема-передачи, в течение тридцати рабочих дней со дня получения сообщения, указанного в п. 4.6. договора.

Согласно п.п. 4.8, 4.8.2. договора, дольщик с момента получения сообщения о готовности к передаче квартиры (п. 4.4.) и до момента приемки квартиры обязан произвести расчеты, связанные с изменением (уточнением) площади квартиры (п. 3.5. договора).

Истец обязательства по договору исполнил надлежащим образом, денежные средства в размере 6 315 600 рублей перечислены ответчику в полном объеме, что подтверждается материалами дела, и не оспорено ответчиком.

Техническая инвентаризация дома, в том числе квартиры N 226, определенной договором N 15И-6085-15, была произведена ГУП "ГУИОН".

По данным технической инвентаризации проектные характеристики квартиры, определенной договором, изменились, в частности, как указывает ответчик, произошло увеличение общей площади квартиры.

Истец же полагает, на что ссылается в уточненном в порядке ст. 39 ГПК РФ иске, что в соответствии с условиями договора, поскольку ему по результатам обмера ПИБ фактически передана квартира меньшей площади, то подлежит взысканию в его пользу денежная сумма в размере 91 200 рублей, что соответствует стоимости 1,2 кв.м.

Как следует из материалов дела, на основании данных технической инвентаризации помещений жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бабушкина, д. 82, корп. 3, строение 1, проведенной ГУП "ГУИОН" Отделом инвентаризации и кадастровых работ объектов капитального строительства ДКР, фактические данные переданной истцу квартиры в соответствии с ведомостью помещений составили: N квартиры ? 226; этаж - 17; общая площадь (в том числе жилая и вспомогательная) - 79,9 кв.м; жилая площадь - 45,5 кв.м,; вспомогательная площадь - 34,4 кв.м; площадь лоджии/балкона с коэффициентами - 3,4 кв.м.

Из плана этажа (квартира 226) выполненного ГУП "ГУИОН СПб" следует, что площадь балкона составляет 6,8 кв.м.

При этом после обмера квартиры ПИБ, балкон был учтен как лоджия, что следует из ведомости помещений. Изменений в проектную документацию дома не вносилось. Дополнительных соглашений между сторонами об изменении условий договора, не заключалось.

Из совокупности условий договора и приложений к нему, являющихся неотъемлемой его частью, следует применяемый для вычисления приведенной площади неотапливаемого помещения (балкона) коэффициент 0,3. Согласно Приложению N1 к договору (характеристика квартиры), передаче подлежала квартира с приведенной площадью балкона 2,00 кв.м.

В отзыве на иск ответчик ссылается на обмеры ПИБ и указывает, что квартира передана с балконом, приведенной площадью 3,4 кв.м, в связи с чем площадь переданной истцу квартиры не уменьшилась, а даже увеличилась.

С данным утверждением, учитывая представленные в материалы дела документы, согласиться нельзя, поскольку площадь неотапливаемого помещения составляет 6,8 кв.м и, с учетом подлежащего применению коэффициента (0,3 к балкону), о чем изначально договорились стороны, площадь указанного вспомогательного помещения составляет 2,0 кв.м, а не 3.4 кв.м.

Согласно п.п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу ч. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Статьей 310 ГК РФ предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

Таким образом, поскольку при заключении договора стороны определили принцип расчета продаваемой площади квартиры с применением для вспомогательных помещений (балкона) коэффициента 0,3 и исходили из того, что создаваемое при строительстве вспомогательное помещение является балконом, приведенная площадь которого составляет 2,00 кв.м (применяемый понижающий коэффициент 0,3), то объект подлежит оплате на данных условиях с применением данного коэффициента, в связи с чем исковые требования истца подлежат удовлетворению.

При этом следует иметь в виду, что каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло, проект квартиры не изменялся.

Таким образом, с учетом данных обмеров ПИБ, фактическая площадь квартиры оказалась меньше согласованной сторонами проектной площади более чем на 0,5 кв.м. - 1,2 кв.м - площадь, на которую уменьшилась квартира, в соответствии с п.3.1. договора, один кв.м определен в 76 000 рублей, следовательно истец фактически переплатил 91 200 рублей.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца 91 200 рублей является правомерным.

Удовлетворяя требование истца о признании дополнительного соглашения от 25.05.2018 ничтожным, поскольку имеется разница в площади квартиры, указанной в договоре и площади квартиры, указанной в соглашении, суд первой инстанции, ссылаясь на положения п.1 ст.16 Закона о защите прав потребителей, указал, что в соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, а оспариваемое истцом дополнительное соглашение к договору не соответствует Закону, и является ничтожным.

С данным выводом судебная коллегия согласиться не может, поскольку основания для признания его ничтожным отсутствуют, исходя из следующего.

Так, из пункта 1 оспариваемого истцом дополнительного соглашения следует, что на основании данных технической инвентаризации помещений жилого дома по адресу; Санкт-Петербург, ул. Бабушкина, д.82, корп.3, строение 1, проведенной ГУП "ГУИОН", фактические данные передаваемой дольщику квартиры в соответствии с ведомостью помещений составили: N квартиры - 226; этаж по проекту - 18; этаж по ведомости - 17; общая площадь по проекту, включая площадь лоджий и балконов, кв.м - 83,10; общая площадь без учета площади лоджии/балкона с понижающим коэффициентом, кв.м в соответствии с обмерами ГУП "ГУИОН" - 79,9; жилая площадь кв.м - 45,5; вспомогательная площадь кв.м - 34,4; площадь лоджии/балкона с понижающим коэффициентом кв.м - 3,4. Увеличение площади квартиры составило 0,2 кв.м.

В соответствии с п.2 дополнительного соглашения, окончательная сумма долевого участия в строительство квартиры составляет 6 315 600 рублей.

Таким образом, из буквального толкования соглашения следует, что в нем констатируются данные передаваемой дольщику квартиры, полученные на основании данных технической инвентаризации помещений жилого дома в соответствии с ведомостью помещений ГУП "ГУИОН". Указание на увеличение площади на 0,2 кв.м согласно проведенной технической инвентаризации.

Данное соглашение не противоречит норма действующего законодательства и прав истца, само по себе, не нарушает, поскольку только фиксирует данные передаваемой дольщику квартиры в соответствии с ведомостью помещений ПИб. На основании которой, в том числе, регистрируется право собственности истца.

Указание в соглашении о том, что окончательная сумма долевого участия в строительстве квартиры составляет 6 315 600 рублей, не свидетельствует, при имеющихся по делу обстоятельствах, о том, что истец лишается права заявлять требования о взыскании 91 200 рублей, исходя из следующего.

Следует иметь в виду, что Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации от 04.08.1998 N37, на которую ссылается ответчик, регулировала вопросы государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, проводимого при технической инвентаризации жилых помещений, ее требования являлись обязательными для организации технической инвентаризации и не обязательны для участников гражданского оборота.

Приказ Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливающей правила определения "общей приведенной площади" жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не предусмотрено внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об "общей приведенной площади" или "общей площади" жилого помещения.

Для целей осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, в силу части 13 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", площадь здания, помещения определяется в соответствии с Требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90, которые предусматривают особенности подсчета площади жилого здания (пункты 2, 3, 8, 9) и жилого помещения (пункты 2, 3, 12, 13).

В соответствии с пунктом 12 Требований N 90, площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные.

При таких обстоятельствах в настоящее время при определении площади жилого помещения (квартиры, комнаты) для целей осуществления государственного кадастрового учета, площади балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли в площадь жилого помещения не включаются.

В силу ч.1 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции на день заключения договора) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

На основании ч. 1 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции на день заключения договора) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из данных правовых норм следует, что стороны договора свободны в определении его условий, и вправе самостоятельно определять, как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и стоимость строящегося объекта, в том числе порядок ее определения.

Из смысла договора, заключенного между сторонами, следует, что передаче подлежала квартира с балконом (2.) кв.м, понижающий коэф. 0,3), а размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства квартиры, а также общего имущества в объекте (цена договора) определялся сторонами исходя из расчета 76 000 рублей за 1 кв.м общей площади квартиры (п. 3.1).

Условия установления окончательной цены договора предусмотрены п. 3.5 договора. При этом, в данном пункте договора указывается на необходимость сравнения общей площади квартиры с общей проектной площадью квартиры, что не одно и тоже, в том числе и по условиям настоящего договора. А кроме того, в п.3.1 указано на определение стоимости 1 кв.м из расчета общей площади квартиры, тогда как в п. 3.5, указывается со ссылкой на данный пункт (3.1), об измении (увеличении или уменьшении) размера денежных средств, исходя из стоимости 1 кв.м общей проектной площади квартиры и проектной площади балкона/лоджии/террасы с учетом понижающего коэффициента.

Как следует из материалов дела, общая площадь квартиры по результатам обмера ПИБ составила 79,9 кв.м, общая проектная площадь квартиры составляет 83,10 кв.м. Проектная площадь балкона по условиям заключенного договора составляла 6,8 кв.м, с применением понижающего коэффициента 0,3 - 2,00 кв.м (приведенная площадь). По обмерам ПИБ площадь данного помещения установлена как 6,8 кв.м, ПИБ применен понижающий коэффициент 0,5, что соответствует коэффициенту, применяемому к лоджии, в итоге площадь данного помещения указана как 3,4 кв.м. При этом из представленных в дело материалов следует, что фактически ответчиком построена и передана истцу квартира с тем неотапливаемым помещением (балконом), которое было предусмотрено условиями договора.

То обстоятельство, что впоследствии при технической инвентаризации ПИб учло балкон как лоджию и, применило соответственно, другой коэффициент, что привело к большему показателю площади вспомогательного помещения, а сама общая площадь квартиры при этом (без учета балкона или лоджии) по результатам обмера ПИб стала меньше (79,9 кв.м вместо 81,10 кв.м), и ответчик при этом полагает правомерным определять общую площадь квартиры, подлежащую передаче дольщику согласно сведениям ПИба, и соответственно, определять окончательную сумму долевого участия в строительстве исходя из сведений ПИБа, свидетельствует о нарушении прав дольщика на возврат части денежных средств.

Учитывая условия заключенного договора, согласно которому квартира подлежала передаче потребителю после окончания строительства объекта, с балконом с применением понижающего коэффициента 0,3, последний, получив в итоге квартиру общей площадью меньше, чем было предусмотрено условиями договора, имеет право на получение в свою пользу денежной разницы. Передача квартиры с лоджией условиями договора не предусматривалась, характеристики неотапливаемого помещения, указанные в договоре, соответствуют характеристикам переданного объекта, соглашений в указанной части сторонами не заключалось, изменений в проект, не вносилось.

Баланс интересов, по мнению судебной коллегии, в данном случае, с учетом положений заключенного договора, подлежащих толкованию в их совокупности, не нарушен. Застройщику, учитывая его доминирующее положение на рынке, следует более четко оговаривать условия договора, для избежания их возможного толкования в интересах одной или другой стороны в зависимости от обстоятельств. Все же сомнения подлежат толкованию в пользу потребителя, как наиболее незащищенного участника гражданско-правовых отношений, тем более, при заключении договора участия в долевом строительстве.

Установив в ходе судебного разбирательства нарушение прав истца, как потребителя, гарантированных Законом РФ "О защите прав потребителей", суд правомерно в соответствии с правилами ст. 15 названного Закона удовлетворил и требования истца о взыскании компенсации морального вреда.

Определяя размер компенсации морального вреда, суд первой инстанции с учетом принципа разумности и справедливости, пришел к выводу, что возмещению подлежит сумма в размере 15 000 рублей.

В силу п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку ответчик АО СК "ИПС" в добровольном порядке не удовлетворил требование истца, суд первой инстанции правильно признал обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика штрафа в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", взыскав в пользу истца штраф в размере 198 100 рублей.

Судебные расходы также судом правильно взысканы с учетом представленных доказательств и положений главы 7 ГПК РФ.

При имеющихся по настоящему делу обстоятельствах, разрешая спор, суд правильно исходил из того, что фактическая площадь квартиры оказалась меньше согласованной сторонами проектной площади. Доказательств того, что балкон по техническим требованиям не может считаться балконом, а должен признаваться лоджией, не представлено.

Доводы апелляционной жалобы ответчика АО СК "ИПС" признаются несостоятельными судебной коллегией, поскольку являются идентичными доводам, изложенными в ходе рассмотрения дела, которым дана оценка судом первой инстанции и, с которой коллегия соглашается.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, за исключением вывода о признании ничтожным дополнительного соглашения, и отмене по доводам апелляционной жалобы ответчика АО СК "ИПС" не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 25 октября 2018 года отменить в части признания недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение по договору N 15И-6085-15 от 17 декабря 2015 года, заключенное между АО СК "Инжиниринг, Проектирование, Строительство" и Черкашиным Денисом Анатольевичем. В удовлетворении данного требования - отказать.

В остальной части решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 25 октября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: