Решение Верховного Суда Республики Калмыкия от 17 мая 2019 г. по делу N 3а-28/2019

ГАРАНТ:

Дата вступления в законную силу - 18 июня 2019 г.

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Говорова С.И,

при секретаре Клиповой Д.В,

с участием представителя административного истца Монкуровой Г.В. - Шараева Н.В, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Монкуровой Г.В. в лице представителя Шараева Н.В. к Правительству Республики Калмыкия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Монкурова Г.В. в лице представителя Шараева Н.В. обратилась в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что она на основании договора аренды земельного участка от * 2014 года N *, договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, от * 2015 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественного питания, расположенного по адресу: *. Кроме того, она является собственником нежилых помещений - двух зданий, расположенных на арендуемом земельном участке. Кадастровая стоимость земельного участка в соответствии с постановлением Правительства Республики Калмыкия от 24 декабря 2012 года N 518 "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Калмыкия" составила * руб. * коп. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной 28 марта 2019 года филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Калмыкия, кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена 10 апреля 2014 года. Ссылаясь на положения ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", считает, что результатами определения кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположены принадлежащие ей на праве собственности нежилые помещения, затронуты ее права и обязанности.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, значительно превышающая его рыночную стоимость, является базой для исчисления арендных платежей и выкупной стоимости земельного участка, истец обратилась за проведением оценки рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету независимого оценщика С. от 12 апреля 2019 года N * рыночная стоимость земельного участка составила * рублей. Просит суд установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом оценщика.

Определением Верховного Суда Республики Калмыкия от 29 апреля 2019 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация города Элисты.

В судебном заседании представитель административного истца Монкуровой Г.В. - Шараев Н.В. исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Административный истец Монкурова Г.В, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, не сообщив суду о причинах неявки.

Представители административных ответчиков - Правительства Республики Калмыкия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, заинтересованных лиц - филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Калмыкия, Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Администрации города Элисты, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, не сообщив суду о причинах неявки и не представив доводов и возражений по поводу заявленных требований.

Поскольку установленных статьями 150, 152 КАС РФ оснований отложения судебного разбирательства административного дела не имеется, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, признав причину их неявки неуважительной.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Республики Калмыкия от 24 декабря 2012 года N 518 утверждены результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Калмыкия. В соответствии с указанным нормативным актом кадастровая стоимость арендуемого Монкуровой Г.В. земельного участка с кадастровым номером *, составила * руб. * коп.; сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в реестр объектов недвижимости 10 апреля 2014 года (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 марта 2019 года N *).

Таким образом, из материалов дела усматривается, что срок, предусмотренный ч. 3 ст. 245 КАС РФ, истек 10 апреля 2019 года. Вместе с тем, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец обратилась 29 апреля 2019 года.

Согласно п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судам дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пропуск срока, предусмотренного ч. 3 ст. 245 КАС РФ, не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен. Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы о его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу части 4 статьи 198 ГПК РФ, части 5 статьи 180 КАС РФ должны содержаться в решении суда.

При разрешении вопроса о восстановлении срока, предусмотренного ч. 3 ст. 245 КАС РФ, представитель административного истца Шараев Н.В. просил восстановить данный срок, указав на незначительность периода пропуска продолжительностью в 19 дней.

Выслушав мнение представителя административного истца Шараева Н.В, исследовав материалы дела, суд учитывает, что до момента обращения Монкуровой Г.В. в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости арендуемого административным истцом земельного участка и признает период пропуска Монкуровой Г.В. срока на обращение в суд (с 10 апреля 2019 года по 29 апреля 2019 года) незначительным, в связи с чем срок для обращения административного истца в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка подлежит восстановлению.

По существу требований административного искового заявления суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пп. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

При этом при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ).

Согласно абз. 8 п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Как следует из материалов дела, в частности, выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15 мая 2018 года и от 20 апреля 2018 года, Монкурова Г.В. является собственником нежилых помещений - зданий с кадастровыми номерами * и *, площадью, соответственно, * кв.м. и * кв.м, расположенных по адресу: *, указанные нежилые здания находятся на земельном участке с кадастровым номером * согласно договору аренды земельного участка от * 2014 года N *, договору о передаче прав и обязанностей от * 2015 года; ограничений прав и обременения объектов не зарегистрировано, сведения об объектах недвижимости имеют статус "актуальные".

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26 апреля 2019 года N * земельный участок с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *, относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов общественного питания, в пределах земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами * и *, имеется ограничение прав в виде аренды сроком действия с 11 июля 2014 года по 19 мая 2019 года, ограничение установлено в пользу Монкуровой Г.В. на основании договора аренды земельного участка от * 2014 года N *, договора о передаче прав и обязанностей от * 2015 года.

Из содержания договора аренды земельного участка от * 2014 года N * усматривается, что между Администрацией города Элисты в лице и.о. начальника отдела землеустройства Администрации города Элисты К. и П. заключен договор аренды земельного участка N *, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия, с кадастровым номером *, площадью * кв.м, предназначенного для строительства пункта бытового обслуживания, расположенного по адресу: *. В силу п. 2.1 указанного договора аренды земельного участка Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования Участком в размере, согласно прилагаемому к Договору расчету арендной платы земельного участка (Приложение 1). В соответствии с п. 2.7 указанного договора арендная плата производится Арендатором по банковским реквизитам Администрации города Элисты в Управлении Федерального казначейства по Республике Калмыкия.

Дополнительным соглашением от * 2015 года к договору аренды земельного участка N * от *.2014 г. между Администрацией города Элисты в лице и.о. начальника отдела землеустройства Администрации города Элисты К. и П. в п. 1.1 Договора слова "расположенный по адресу: *" заменены на слова "расположенный по адресу: *... ".

* 2015 года между Д, действующим по доверенности за П, и Монкуровой Г.В. заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, согласно которому Монкурова Г.В, именуемая в дальнейшем "Правоприобретатель", принимает все права и обязанности по договору аренды от *.2014 г. N * земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв.м, предназначенного для строительства пункта бытового обслуживания, расположенного по адресу: *. Государственная регистрация договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, от * 2015 года произведена *.2015 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия.

Дополнительным соглашением от * 2018 года к договору аренды земельного участка от * 2014 года N * между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия в лице заместителя министра Ш. и Монкуровой Г.В. в пункт 1.1 раздела 1 договора аренды земельного участка от * 2014 года N * внесены изменения, согласно которым слова "... для строительства пункта бытового обслуживания" заменены словами "... общественное питание... ".

Постановлением Правительства Республики Калмыкия от 24 декабря 2012 года N 518 утверждены результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Калмыкия. В соответствии с указанным нормативным актом кадастровая стоимость арендуемого Монкуровой Г.В. земельного участка с кадастровым номером *, составила * руб. * коп.; сведения о кадастровой стоимости земельного участка в реестр объектов недвижимости внесены 10 апреля 2014 года (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 марта 2019 года N *).

За проведением оценки рыночной стоимости земельного участка истец обратилась к независимому оценщику С, согласно отчету которого от 12 апреля 2019 года N * рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 10 апреля 2014 года составила * рублей.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 названного Федерального закона.

Пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В отчете об оценке 12 апреля 2019 года N * приведено описание объекта исследования - земельного участка, его основные количественные и качественные характеристики; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки; проведено изучение рынка земельных участков, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования. В результате выбора подходов оценщиком для оценки объекта исследования отобран сравнительный подход. Отказ от использования затратного и доходного подхода, а также соответствующих методов оценки мотивирован. В процессе применения сравнительного подхода использован метод прямого сравнения продаж как наиболее полно учитывающий факторы стоимости объекта оценки и имеющуюся о нем информацию. Сведения об объектах-аналогах приведены в таблице, проанализированы и проверены применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка с учетом поправок на площадь, вида разрешенного использования объекта недвижимости. На основании полученных данных оценщиком определено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 10 апреля 2014 года.

Отчет от 12 апреля 2019 года N * об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, составлен независимым оценщиком С, который включен в реестр оценщиков общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" * 2008 года под регистрационным N * (свидетельство N * от * 2017 года), обладает необходимыми специальными знаниями и правом на проведение оценочной деятельности: квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ "Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров" N * от * 2018 года по направлению оценочной деятельности "Оценка бизнеса", квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ "Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров" N * от * 2017 года по направлению оценочной деятельности "Оценка движимого имущества", квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ "Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров" N * от * 2017 года по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", диплом НОУ ВПО "Московская финансово-промышленная академия (МФПА)" по программе профессиональной переподготовки "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" серии * N * от * 2008 года; ответственность оценщика застрахована в АО СК "*" (страховой полис N * от * 2018 года).

С учетом изложенного, представленный отчет о рыночной стоимости объекта оценки соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы в отчете предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Оценив представленный истцом отчет об оценке от 12 апреля 2019 года N * в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, прихожу к выводу о соответствии его требованиям действующего законодательства. Доказательств обратного административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

При таких обстоятельствах суд признает требования Монкуровой Г.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости подлежащими удовлетворению и считает возможным установить указанную стоимость в размере * рублей по состоянию на 10 апреля 2014 г.

В соответствии с положениями абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона

N 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере рыночной стоимости подлежит установлению на период с 1 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

С учетом установленных обстоятельств дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствует дате обращения административного истца в суд - 29 апреля 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ,

решил:

административное исковое заявление Монкуровой Г.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв.м, расположенного по адресу: *, в размере рыночной стоимости - * (*) рублей по состоянию на 10 апреля 2014 года, на период с 1 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 апреля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Калмыкия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Калмыкия С.И. Говоров