Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 02 июля 2019 г. по делу N 33-4700/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Мясникова А.А.,

судей Берко А.В, Меньшова С.В,

при секретаре судебного заседания Фатневой Т.Е,

с участием представителя истца Бондарева И.О. - Бугаева С.А. по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истца Бондарева И.О. - Бугаева С.А. по доверенности на решение Предгорного районного суда Ставропольского края от 15 февраля 2019 года по гражданскому делу по исковому заявлению Бондарева И.О. к ООО "Класс" о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия, взыскании неустойки и морального вреда,

заслушав доклад судьи Берко А.В,

УСТАНОВИЛА:

Бондарев И.О. обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя его тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним (заказчик) и ООО "Класс" (застройщик) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому застройщик обязуется построить жилой дом по адресу: "адрес", и в последующем предать в собственность покупателя квартиру N. Срок строительства установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Во исполнение условий договора истец передал застройщику за выполненные работы денежную сумму в размере 800000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истцом было получено уведомление N, согласно которому ориентировочные сроки выполнения взятых на себя обязательств застройщиком переносятся до ДД.ММ.ГГГГ. Однако до настоящего момента объект заказчику не передан, в связи с чем просрочка составляет 974 дня (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).

Истец считает, что независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора в целом, с учетом цели договора и, следовательно, принять во внимание, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства жилого дома.

В связи с этим между сторонами при совершении сделки, хоть и не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, в связи с чем к указанной сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Учитывая изложенное, истец Бондарев И.О. просил суд признать заключенный между ним и ООО "Класс" договор от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры N, расположенной по адресу: "адрес", площадью до "данные изъяты" кв.м, - договором участия в долевом строительстве, а также взыскать с ООО "Класс" неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 389200 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей.

Решением Предгорного районного суда Ставропольского края от 15 февраля 2019 года в удовлетворении исковых требований было отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель истца Бондарева И.О. - Бугаев С.А. по доверенности с состоявшимся решением суда первой инстанции не согласен, считает его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, постановленным при неверном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, неверной оценкой представленных доказательств. Указывает, что денежные средства истца привлекались для строительства объекта недвижимости, а также были переданы застройщику за построенную квартиру, в связи с чем на возникшие между сторонами правоотношения распространяет свое действие законодательство об участии в долевом строительстве жилья, а вывод суда первой инстанции пришел об обратном является неверным. Просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Возражения на апелляционную жалобу не поступали.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалованного судебного решения, заслушав представителя истца Бондарева И.О. - Бугаева С.А, по доверенности, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; существенные нарушения норм процессуального права и неправильное применение норм материального права (ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, регламентируя судебный процесс, наряду с правами его участников предполагает наличие у них определенных обязанностей, в том числе обязанности добросовестно пользоваться своими правами (ст. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При этом реализация права на судебную защиту одних участников процесса не должна ставиться в зависимость от исполнения либо неисполнения своих прав и обязанностей другими участниками процесса.

На основании ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать любой договор, установленный законом и иными правовыми актами. В соответствии со ст. 422 данного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ указано, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Из письма Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13 следует, что действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 01.04.2005 года, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В силу ч. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из ч. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

На основании ч. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Бондаревым И.О. (заказчик, покупатель) и ответчиком ООО "Класс" (застройщик, продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (договор N), согласно п. 1.1 которого стороны договорились о том, что "Продавец" в будущем, после получения всех необходимых документов для оформления купли-продажи, продаст (путем заключения договора купли-продажи, сдачи документов для государственной регистрации перехода права собственности в Управление Росреестра по СК) "Покупателю" квартиру N, расположенную по адресу: "адрес", площадью до "данные изъяты" кв.м. на 4 этаже, состоящую из одной жилой комнаты (л.д. 10-11).

Согласно п. 1.7, 1.8 указанного договора по соглашению сторон продажная цена составляет 1000000 рублей, уплата которой производится в слудеющем порядке:

- 20000 рублей оплачено покупателем при подписании договора,

- 780000 рублей (промежуточный расчет) подлежит оплате в срок до ДД.ММ.ГГГГ,

- 200000 рублей (окончательный расчет) подлежит оплате в срок до ДД.ММ.ГГГГ после выполнения внутренних отделочных работ.

В п. 3.1.3 данного договора определено, что продавец обязуется передать указанное в договоре недвижимое имущество покупателю в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Также в п. 5 договора указано, что заключенный между сторонами договор является предварительным в части оформления договора купли-продажи недвижимого имущества и не является правоустанавливающим документом на указанную недвижимость, поскольку стороны договорились оформить и подписать основной договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 1.7 договора и согласно представленному в материалах дела платежному документу в пользу Попова Я.П. (являвшегося директором ООО "Класс") была уплачена денежная сумма в размере 800000 рублей (л.д. 15).

Поскольку до настоящего времени с истцом Бондаревым И.О. не заключен основанной договор купли-продажи и не передана спорная квартира, то он обратился в суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными положениями действующего законодательства, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходил из того, что поскольку нормами гражданского законодательства об обязательствах не предусмотрена возможность признания за покупателем права собственности на построенную в будущем недвижимость либо государственной регистрации перехода права собственности на нее в ситуации, когда за продавцом по договору купли- продажи будущей вещи право собственности не зарегистрировано в ЕГРН, то законные основания для признания предварительного договора купли-продажи основным договором долевого участия в строительстве отсутствуют.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, считает их законными и обоснованными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела и отвечающими требованиям действующего законодательства.

В ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При этом в ч. 5 указанной статьи определено, что при отсутствии в договоре участия в долевом строительстве условий, предусмотренных в п. 4, такой договор считается незаключенным.

Судебная коллегия отмечает, что по своей правовой природе предварительный договор представляет собой организационный договор, цель которого - организация заключения какого-либо договора в будущем. Прибегают к предварительному договору обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились обо всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, продавец еще не имеет всех документов, необходимых для оформления договора и т.д.).

Согласно положениям ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями заключенного договора и требованиям закона, а также иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в указанной статье, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Судом первой инстанции правомерно отмечено, что в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали такие условия, как объект недвижимого имущества, который будет являться предметом основного договора (квартира N), цену объекта недвижимого имущества (1000000 рублей), однако сам договор заключен в отношении имущества, на которое на дату заключения предварительного договора у продавца право собственности оформлено не было.

В соответствии с п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что приведенные условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ относительно оплаты цены недвижимости (п. 1.7, 1.8 договора) сформулированы предельно ясно и не дают возможности их иного толкования, в связи с чем у истца Бондарева И.О. не имелось никаких оснований предполагать, что денежные средства вносятся им в качестве его участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества.

Так, судебная коллегия соглашается с выводом районного суда о том, что, исходя из буквального толкования условий предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стороны преследовали цель продажи и приобретения будущего объекта недвижимого имущества с использованием обеспечительного платежа, поскольку в указанном договоре отсутствует ряд необходимых существенных условий договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, в связи с чем признать его основным договором участия в долевом строительстве у суда первой инстанции не имелось законных оснований.

Помимо прочего, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что поскольку до настоящего времени между сторонами не заключен основной договор купли-продажи жилого помещения согласно п. 5 предварительного договора, то с учетом положения ч. 6 ст. 429, ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, прекращены в силу закона.

Доводы апелляционной жалобы судебная коллегия признает необоснованными и несостоятельными согласно вышеизложенному, в связи с чем полагает необходимым оставить их без удовлетворения.

Таким образом, законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены судебной коллегией в пределах доводов апелляционной жалобы в силу положений ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Каких-либо нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого решения, судом первой инстанции не допущено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Следовательно, постановленное по настоящему гражданскому делу решение Предгорного районного суда Ставропольского края от 15 февраля 2019 года является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств.

Пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении", предусматривает, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение постановлено судом при правильном применении норм материального права с соблюдением требований гражданского процессуального законодательства. Оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Предгорного районного суда Ставропольского края от 15 февраля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Бондарева И.О. - Бугаева С.А. по доверенности оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: