Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 02 июля 2019 г. по делу N 33а-713/2019

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Брянского В.Ю,

судей Бостанова Ш.А, Леонова А.Н,

при секретаре судебного заседания Матвиенко В.В,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "ДЮК" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольском краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольском краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе ООО "ДЮК" на решение Ставропольского краевого суда от 25 мая 2018 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, выслушав выступление участника процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "ДЮК" обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольском краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером... в размере его рыночной стоимости 2156000 рублей по состоянию на 08 августа 2017 года.

В обоснование административного иска указано, что ООО "ДЮК" является арендатором земельного участка с кадастровым номером.., площадью 3 586 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объекты придорожного сервиса, расположенного по адресу:...

Кадастровая стоимость земельного участка определена в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 08 августа 2017 года в размере 8 732376,18 рублей.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости ООО "... " N КС 010/1/2017 года от 10 октября 2017 года рыночная стоимость земельного участка составила 2156000 рублей по состоянию на 08 августа 2017 года.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за пользование земельным участком, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости.

Определением суда то 25 апреля 2018 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольском краю.

Решением Ставропольского краевого суда от 25 мая 2018 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером.., расположенного по адресу:.., в размере равном его рыночной стоимости - 8051 000 рубль по состоянию на 08 августа 2017 года;

с ООО "ДЮК" в пользу ООО Оценочная компания "Эксперт" взысканы расходы в счет оплаты судебной экспертизы в размере 30 000 рублей;

с администрации города Невинномысска Ставропольского края в пользу ООО "Профэксперт" взысканы расходы в счет оплаты повторной судебной оценочной экспертизы в размере 32695,60 рублей.

Не согласившись с постановленным по делу решением, представитель административного истца Тимофеева Н.А. подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новый судебный акт. По мнению представителя, экспертное заключение ООО "Профэксперт" не соответствует нормам действующего законодательства в области оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Указывает, что на странице 54 заключения эксперт описывает корректировку на расположение относительно автодорог, указывая, что корректировка не применялась, поскольку все аналоги, как и объект исследования, расположены в непосредственной близости от автодороги. Однако аналог N 1,3,4 расположен на красной линии, тогда как объект исследования расположен внутриквартально и подъезд к нему возможен только через участок с кадастровым номером... Следовательно, необходимо применить понижающую корректировку к аналогам, расположенным на красной линии.

На земельном участке аналога N 2 находится объект незавершенного строительства, а именно фундамент под СТО, что значительно увеличивает стоимость земельного участка. Для целей определения рыночной стоимости земельный участок рассматривается как условно свободный, следовательно, для сопоставимости необходимо использовать в качестве аналогов земельные участки, свободные от застроек. В случае использования в качестве аналога земельного участка с имеющимися объектами капитального строительства на нем, необходимо произвести расчет стоимости данных объектов для последующего вычитания из цены предложения аналога.

На земельном участке аналога N 3 также находится объект незавершенного строительства, а именно фундамент размером 12 на 24 кв.м, что значительно увеличивает стоимость земельного участка. Для целей определения рыночной стоимости земельный участок рассматривается как условно свободный, следовательно, для сопоставимости необходимо использовать в качестве аналогов земельные участки свободные от застроек. В случае использования в качестве аналога земельного участка с имеющимися объектами капитального строительства на нём, необходимо произвести расчет стоимости данных объектов для последующего вычитания из цены предложения аналога. Кроме того, как видно из скриншота публичной кадастровой карты (стр.50 заключения), кадастровая стоимость данного земельного участка равна 5 706 396,80 рублей, что менее цены предложения в 2,6 раза, что еще раз подтверждает о включении в стоимость объектов недвижимости.

На земельном участке аналога N 4 располагается действующее кафе "Орхидея" с множеством вспомогательных построек, что значительно увеличивает стоимость земельного участка. Для целей определения рыночной стоимости земельный участок рассматривается как условно свободный. Следовательно, для сопоставимости необходимо использовать в качестве аналогов земельные участки свободные от застроек. В случае использования в качестве аналога земельного участка с имеющимися объектами капитального строительства на нем, необходимо произвести расчет стоимости данных объектов для последующего вычитания из цены предложения аналога. Кроме того, как видно из скриншота публичной кадастровой карты (стр.52 заключения), кадастровая стоимость данного земельного участка равна 3 115 450 рублей, что менее цены предложения в 2,6 раза, что ещё раз подтверждает о включении в стоимость объектов недвижимости.

Следовательно, выбор аналогов экспертом произведен некорректно, поскольку из четырех объектов-аналогов, три имеют объекты недвижимости, что значительно увеличивает их рыночную стоимость относительно объекта исследования, который рассматривается как свободный от застроек.

По мнению представителя, грубые нарушения, допущенные экспертом, повлекли искажение итоговой рыночной стоимости земельного участка. Необоснованным будет считаться такое заключение, в котором не применены либо неверно применены необходимые методы и методики, недостаточно аргументированы выводы, что свидетельствует об отсутствии надлежащих ответов на поставленные вопросы, а также имеются грубые нарушения, повлекшие искажение итоговых величин.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 18 сентября 2018 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Постановлением суда кассационной инстанции Ставропольского краевого суда от 16 мая 2019 года апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 18 сентября 2018 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Представители ООО "ДЮК", Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явились.

Представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края, надлежащим образом уведомленный о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явился, поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без его участия.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя администрации города Невинномысска и комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Бескоровайную О.Ю, возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ООО "ДЮК" является арендатором земельного участка с кадастровым номером.., площадью 3 586 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объекты придорожного сервиса, расположенного по адресу:.., на основании договора аренды N 1561 от 01 сентября 1999 года, заключенного с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Невинномысска сроком до 08 мая 2026 года.

Согласно расчету арендной платы, который является приложением к договору аренды, арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Постановлением администрации города Невинномысска от 23 октября 2014 года N 3391 внесены изменения в указанный договор аренды, заключено дополнительное соглашение N 6 от 10 ноября 2014 года. В дальнейшем заключено дополнительное соглашение N 7 от 03 октября 2016 года об изменении местоположения земельного участка и размера, условий внесения арендной платы.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 08 августа 2017 года в размере 8 732376,18 рублей.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости ООО "... " N КС 010/1/2017 года от 10 октября 2017 года рыночная стоимость земельного участка составила 2156000 рублей по состоянию на 08 августа 2017 года.

01 ноября 2017 года ООО "ДЮК" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении равной рыночной стоимости, определенной оценщиком ООО "... " в отчете об оценке от 10 октября 2017 года N КС 010/1/2017.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 16 ноября 2017 года N2169 указанное заявление отклонено, установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости, определенной в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380, более чем на 30%, а именно 75,3 %. Оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства, а именно положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и установленным федеральным стандартам оценки.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО "Оценочная компания "Эксперт" Б.Л.Т. N 011-18-ОК от 16 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:040409:5 по состоянию на 08 августа 2017 года составила 4 496 000 рублей.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности в целях проверки обоснованности выводов заключения эксперта ООО "Оценочная компания "Эксперт", по ходатайству представителя заинтересованных лиц, определением Ставропольского краевого суда от 06 марта 2018 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Профэксперт" К.С.С.

Согласно заключению эксперта ООО "Профэксперт" К.С.С. N052/18-Э от 11 апреля 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:040409:5 по состоянию на 08 августа 2017 года составила 8051 000 рублей.

Заключение эксперта ООО "Профэксперт" К.С.С. N052/18-Э от 11 апреля 2018 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Заключение эксперта ООО "Профэксперт" К.С.С. N052/18-Э от 11 апреля 2018 года содержит исчерпывающий ответ на поставленный вопрос, в том числе описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Содержащиеся в экспертном заключении ООО "Профэксперт" N052/18-Э от 11 апреля 2018 года сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В заключение имеются ссылки на источники используемой информации, содержащими все необходимые сведения, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение ООО "Профэксперт" N052/18-Э от 11 апреля 2018 года составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы не имеется.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежат объекты исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, приведены выводы, и на основании этого исследования дан ответ на поставленный вопрос.

Каждый сопоставимый аналог сравнивался с исследуемым объектом, и в цену сопоставимой продажи вносились поправки, отражающие существенные различия между ними.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Допрошенный в судебном заседании суда первой инстанции эксперт К.С.С, выводы, изложенные в заключении эксперта поддержал, дал пояснения аналогичные выводам судебной экспертизы.

Поскольку противоречия в выводах эксперта отсутствуют, оснований не доверять заключению эксперта не имеется.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Выводы, содержащиеся в отчете об оценке оцениваемого земельного участка, указанные в административном иске, опровергаются заключением повторной судебной оценочной экспертизы ООО "Профэксперт" N052/18-Э от 11 апреля 2018 года.

На несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности указывает и решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 16 ноября 2017 года N2169.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении административных исковых требований на основании заключения эксперта ООО "Профэксперт" К.С.С. N052/18-Э от 11 апреля 2018 года.

С административного истца в пользу экспертного учреждения ООО Оценочная компания "Эксперт" судом первой инстанции взысканы судебные расходы по оплате судебной экспертизы в соответствии с требованиями положений действующего законодательства.

Вместе с тем, судебная коллегия считает ошибочными выводы относительно взыскания с администрации города Невинномысска Ставропольского края расходов на проведение повторной судебной оценочной экспертизы в размере 32695,60 рублей.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам, т.е. затратам, понесенным в целях реализации права на доступ к правосудию участниками процесса в ходе рассмотрения административного дела, государственную пошлину и издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам, и перечень которых не является исчерпывающим (ст. 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

В силу ст. 111, ст. 112 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

В соответствии с положениями ч. 11 ст. 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений ч. 1 ст. 108, ст. 111 КАС РФ.

Определение рыночной стоимости индивидуального земельного участка является правом его титульного владельца, но не возложенной законом обязанностью государственных и муниципальных учреждений.

Обратившись в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, административный истец реализовал свое право, предусмотренное статьей 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности в целях проверки обоснованности выводов заключения эксперта ООО "Оценочная компания "Эксперт", по ходатайству представителя заинтересованных лиц, определением Ставропольского краевого суда от 06 марта 2018 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Профэксперт" К.С.С.

Доводы представителей заинтересованных лиц о необоснованности заявленного размера рыночной стоимости земельного участка, основанного на отчете об оценке ООО ".." N КС 010/1/2017 года от 10 октября 2017 года и заключении первичной судебной оценочной экспертизы ООО "Оценочная компания "Эксперт" N 011-18-ОК от 16 января 2018 года, подтвердились в ходе судебного разбирательства.

При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N20-П, в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в котором указано, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Административным истцом реализовано право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, а заинтересованные лица не имели противоположных с административным истцом юридических интересов, которыми в данном случае может выступать установление только экономически обоснованной рыночной стоимости, а не произвольной. Соответственно, юридический интерес в споре о пересмотре кадастровой стоимости нельзя соотносить с рыночной стоимостью, обоснованность которой не подтвердилась в ходе судебного разбирательства.

В этой связи следует также отметить, что по результатам проведенной повторной судебной экспертизы разница между рыночной стоимостью земельного участка и кадастровой стоимостью является незначительной, и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или ее применение к конкретному объекту недвижимости.

При таких обстоятельствах, судебные расходы за проведение повторной судебной экспертизы в размере 32695,60 рублей подлежали отнесению на административного истца.

В связи с изложенным, решение суда в части распределения судебных расходов за проведение повторной судебной экспертизы подлежит отмене с вынесением в данной части нового решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 25 мая 2018 года в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером.., в размере равном его рыночной стоимости - 8051 000 рубль по состоянию на 08 августа 2017 года и взыскании с ООО "ДЮК" в пользу ООО Оценочная компания "Эксперт" расходов в счет оплаты судебной экспертизы в размере 30 000 рублей - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Это же решение в части распределения судебных расходов за проведение повторной судебной экспертизы - отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ДЮК" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Профэксперт" судебные расходы за проведение повторной судебной оценочной экспертизы в размере 32695,60 рублей.

Председательствующий:

Судьи: