Решение Пермского краевого суда от 06 февраля 2019 г. по делу N 3а-170/2019

ГАРАНТ:

Дата вступления в законную силу - 8 марта 2019 г.

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.

при секретаре Силенок О.В.

с участием представителя административного истца Гаврилова В.Ю, действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика Правительства Пермского края и заинтересованного лица Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края Мишкиной О.О, действующей на основании доверенностей,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ФЕНИКС-ИНВЕСТ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ФЕНИКС-ИНВЕСТ" (далее - ООО "ФЕНИКС-ИНВЕСТ", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Пермскому краю, Правительству Пермского края и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости -- нежилого помещения, кадастровый номер **, общая площадь 367,8 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 8979000 рублей, определенной по состоянию на 18.09.2013.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше нежилого помещения. Кадастровая стоимость помещения по состоянию на 18.09.2013 определена в размере 14295841, 66 рубль. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости на эту же дату составила 8979 000 рублей. Таким образом, завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивает, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Административные ответчики Управление Росреестра по Пермскому краю и ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю направили в суд письменные отзывы относительно заявленных требований, просили о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Представитель административного ответчика Правительства Пермского края и заинтересованного лица Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица муниципальное образование в лице администрации г. Перми направило в суд письменный отзыв, а также просьбу о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "ФЕНИКС-ИНВЕСТ" является собственником нежилого помещения с кадастровым номером **, общей площадью 367,8 кв.м, расположенного по адресу: ****, в пределах здания с кадастровым номером **, о чем представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В силу положений Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30) административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 944-п от 25.11.2017 "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень (за N 4867) включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: ****.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку все помещения, расположенные в здании, принадлежащие одному или нескольким собственникам, которое включено в перечень, подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости вне зависимости от отсутствия этих помещений в перечне. При этом налогообложение в этом случае осуществляется с особенностями определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 18.09.2013 составила 14295841, 66 рубль и определена актом б/н от 18.09.2013, в настоящее время является архивной, по состоянию на 12.07.2018 кадастровая стоимость определена в размере 14334133, 31 рублей на основании удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Пермского края от 28.12.2012 N 1588-п.

Поскольку спорный объект недвижимости - нежилое помещение с кадастровым номером ** поставлен на государственный кадастровый учет только 18.09.2013, то есть после даты проведения государственной кадастровой оценки, то кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю на основании положений пункта 3.1 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 18.03.2011 N 113.

Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещения просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Суд исходит из того, что в рамках настоящего дела надлежащим ответчиком является ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, поскольку предметом рассмотрения являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, следовательно, надлежащим ответчиком является данный орган, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Полномочия по осуществлению государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведению государственного кадастра недвижимости в соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" и положениями приказа Росреестра от 11.03.2010 N П/93 (действовавшими в период 2013 года) делегированы ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице его филиалов.

Таким образом, именно ФГБУ "ФКП Росреестра" наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменении их количественных и (или) качественных характеристик.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет от 20.06.2018 N 1/2401-18, составленный оценщиком ООО "Западно-Уральского института экспертизы, оценки и аудита" В.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

ООО "ФЕНИКС-ИНВЕСТ" 02.07.2018 обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением и необходимым пакетом документов о пересмотре установленной кадастровой стоимости, установлении ее в размере рыночной. Однако решением Комиссии от 23.07.2018 N 687 в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости было отказано со ссылкой на оформление отчета об оценке N 1/2401-18 с нарушением Закона об оценочной деятельности и несоответствия федеральным стандартам оценки.

Согласно представленному административным истцом в материалы дела отчету об оценке, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ** по состоянию на 18.09.2013 определена в размере 8979000 рублей.

Оценив отчет об оценке, составленный оценщиком В, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Оценщик является членом Общероссийской общественной организации РОО, реестровый номер 009158 от 05.09.2014, гражданская ответственность оценщика застрахована в СПАО "Ингосстрах". Данные о квалификации привлеченных лиц указаны на странице 6 отчета об оценке.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как следует из отчета, оценщик провел анализ купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости г. Перми, в том числе офисного и торгового назначения, к которому относится объект оценки, а также проанализировал рынок земельных участков на территории Пермского края за период с октября 2012 года по сентябрь 2013 года. По результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного сегмента рынка. Оснований полагать, что объект оценки, не относится к исследуемому оценщиком сегменту рынка, у суда не имеется.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости. Оценщиком проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цену сопоставимых объектов недвижимости: передаваемые права, условия финансирования, условия рынка (дата предложения/продажи), местоположение (зона престижности), площадь здания, объекта оценки и площадь земельного участка.

Поскольку в отношении объекта, использованного в качестве аналога N 3 в сравнительном подходе при определении стоимости земельного участка, содержалась информация о продаже двух земельных участков, как на праве собственности, так и на праве аренды (страница 73 отчета), то эксперт обоснованно вывел стоимость сотки земельного участка, непосредственно использованного им в качестве объекта-аналога.

В отчете объясняется выбор сравнительного подхода методом сравнения продаж, а также доходный подход методом прямой капитализации, поскольку предметом оценки является нежилое помещение, которое не требует капитального ремонта. В отчете приводится обоснование отказа от применения затратного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки.

В разделах 9.2 и 9.3 отчета приведены расчеты рыночной стоимости объекта оценки разными подходами.

Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи нежилых помещений, оценщик выбрал наиболее подходящие по виду использования, по местоположению, примерно на одинаковом удалении от центра, которые возможно идентифицировать. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок со ссылкой на источники, которыми он руководствовался, в отчете приведено, как и приведено обоснование отказа от применения корректировок.

В справочнике Ко-Инвест не указано, что таблица с корректировками применяется только в рамках определения стоимости затратным подходом. Таблица характеризует изменение цены относительно площади объекта, учитывая предположение, что все подходы должны стремиться к единой величине, при определении стоимости сравнительным подходом можно использовать данную таблицу.

При определении стоимости объекта оценки доходным подходом оценщиком использованы объекты аналоги наиболее сопоставимые по своим экономическим и техническим характеристикам с объектом оценки, в том числе по месту нахождения, примененные корректировки и математические расчеты, на основе которых оценщик пришел к рыночной стоимости объекта, обоснованы.

Согласно требованиям действующего законодательства право определять средства и способы проведения экспертного исследования предоставлено эксперту. При этом само по себе несогласие административного ответчика с примененной оценщиком методикой и полученными с их использованием выводами не свидетельствует о неполноте и противоречивости проведенного исследования.

В отчете при применении бальной системы в процессе определения наиболее близких аналогов оценщиком допущена опечатка при расстановке баллов по всем аналогам по параметру "назначение", а также в отношении указания площади объектов-аналогов вместо 719 кв.м, указано 720 кв.м. Вместе с тем, доказательств того, что данные опечатки повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки в суд не представлено.

Относительно аналога N 3 с кадастровым номером ** в объявлении указана площадь 300 кв.м, в то время как оценщиком принята 314,8 кв.м не противоречит сведениям, содержащимся в ЕГРН об этом объекте, в связи с чем, суд не усматривает в данной части каких-либо нарушений, которые повлекли недостоверность отчета.

Суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности. Представленные на бумажном носителе документы, представленные заказчиком, были им заверены. Таким образом, нарушений положений Закона об оценочной деятельности, требований федеральных стандартов оценки судом не установлено.

В этой связи, исходя из правил распределения бремени доказывания, вытекающих из содержания статей 62, 70, 246 - 248 КАС РФ, учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости недвижимого имущества выполнена, а административным ответчиком и заинтересованным лицом не доказано, что выявленные ими недостатки отчета об оценке являются существенными и могли повлиять на результаты итоговой величины оцениваемого объекта недвижимости, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета в ходе рассмотрения дела не представлены, суд приходит к выводу, что отчет об оценке от 20.06.2018 N 1/2401-18, составленный оценщиком ООО "Западно-Уральского института экспертизы, оценки и аудита" В. является достоверным доказательством, подтверждающим величину рыночной стоимости объекта оценки в размере, указанном в отчете, и может быть положен в основу решения суда.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования Общества об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном рыночной подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание, что налогооблагаемая база по налогу на имущество организаций за 2018 год будет рассчитываться от кадастровой стоимости данного объекта, указанной в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 01.01.2018, то подлежит применению оспариваемая архивная кадастровая стоимость, в связи с чем у административного истца в соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 сохраняется право применить результаты пересмотра архивной кадастровой стоимости.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, по 11.07.2018.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Комиссию 02.07.2018.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "ФЕНИКС-ИНВЕСТ" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - нежилого помещения, кадастровый номер **, общая площадь 367,8 кв.м, расположенного по адресу: **** а, равной его рыночной стоимости в размере 8979000 рублей, определенной по состоянию на 18 сентября 2013 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 2 июля 2018 года.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, по 11 июля 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда изготовлено в окончательном виде 7 февраля 2019 года.

Судья (подпись)