Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 03 июля 2019 г. по делу N 33-1006/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

Председательствующего - Макоева А.А,

судей Шомахова Р.Х. и Тхагалегова З.Т,

при секретаре: Геттуеве А.А,

с участием: истца Данилова С.М,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Тхагалегова З.Т. гражданское дело по иску Данилов С.М. к Батаева Л.Х. о взыскании аванса,

по апелляционной жалобе Данилов С.М. на решение Нальчикского городского суда КБР от 25 апреля 2019 года,

установила:

Данилов С.М. обратился в суд с иском к Батаевой Л.Х, в котором просил взыскать с ответчика сумму основного долга в размере 100 000 руб, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 930,13 руб, расходы, понесенные им на оказание юридической помощи, в размере 30 000 руб, госпошлину в размере 3 288 руб.

В обоснование иска истец указал, что 02 ноября 2018 года между ним и ответчиком был заключен устный договор о купле-продаже принадлежащего ей жилого дома, расположенного на земельном участке, по адресу: "адрес". Стороны договорились, что стоимость дома и земельного участка составляет 2 700 000 руб.

Он передал Батаевой Л.Х. денежные средства в размере 100 000 руб, о чем была составлена расписка, в которой указано, что данная сумма передается в виде задатка по предстоящему договору купли-продажи жилого дома расположенного на земельном участке, по адресу: "адрес". Также в расписке указано, что 1/2 доли жилого дома принадлежит ей на праве собственности, свидетельство о государственной регистрации права на 1/2 дома от ДД.ММ.ГГГГ N и свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ N на земельный участок. При этом предварительный договор купли-продажи и договор (соглашение) задатка составлены не были. Никаких документов, ни на жилой дом и на земельный участок ответчик ему не предоставила, обещала отправить их по электронной почте на телефон. При этом уверяла, что все необходимые документы, как на дом, так и на земельный участок имеются. Документы просматривала риэлтор, приглашенная ответчиком, Строева Е.Н, которая также, в свою очередь, заверила его, что с документами все в порядке. После чего, им и были переданы денежные средства в размере 100 000 руб. и составлена расписка.

Когда он стал оформлять ипотеку, то выяснилось, что на земельном участке не проведено межевание, и он не имеет отдельного кадастрового номера, о чем он предупрежден ответчиком не был. В настоящее время, как ему пояснили в ФГБУ "ФКП Росреестра", куда он обратился, так как размер земельного участка составляет менее 200 кв.м, провести межевание не возможно. Таким образом, Батаева Л.Х. ввела его в заблуждение в отношении наличия всех необходимых документов, как на дом, так и на земельный участок.

Он обратился к Батаевой Л.Х. с просьбой о возврате денежных средств в размере 100000 руб, однако сделать это она отказалась в категорической форме, заявив, что им не исполнен договор, следовательно, задаток должен остаться у нее.

На основании изложенного, ссылаясь на ст.ст. 380, 395 ГК РФ и ст. 100 ГПК РФ, считая, что так как между сторонами не был заключен предварительный договор купли- продажи, а также соглашение о задатке, то уплаченная им сумма не является задатком, а авансом и подлежит возврату в полном объеме, истец просил удовлетворить исковые требования.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 25 апреля 2019 года постановлено:

В удовлетворении исковых требований Данилов С.М. к Батаева Л.Х. о взыскании аванса отказать.

Не согласившись с данным решением, Данилов С.М. подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Нальчикского городского суда КБР от 25 апреля 2019 года и принять по делу новое решение об удовлетворении его исковых требований в полном объеме, мотивируя доводами аналогичными, изложенными в исковом заявлении, также указывает, что одним из важнейших условий договора является точное формирование его предмета, в котором необходимо указать все идентификационные признаки отдельно по дому и отдельно по земельному участку, на это указывает ст. 554 ГК РФ. Для жилого дома такими признаками будут точный адрес, площадь, кадастровый (инвентаризационный) номер, а также где и когда было зарегистрировано право собственности продавца. Для земельного участка необходимо указать точный адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, вид разрешенного использования, а также сведения о регистрации прав собственности продавца.

Несмотря на то, что при продаже жилого дома к покупателю по закону переходит и права собственности на земельный участок, на котором этот дом расположен, в предмете договора купли-продажи необходимо перечислить полный состав отчуждаемого недвижимого имущества, а именно жилой дом, а также земельный участок со всеми идентифицирующими их признаками (п. 2 ст. 552 ГК РФ, ст. 554 ГК РФ, ч. 1 ст. 57 Закона N- ФЗ от 13.07.2015 года "О государственной регистрации недвижимости", с изменениями и дополнениями).

С учетом всех изложенных обстоятельств выводы суда о том, что расписка является одновременно и предварительным договором купли-продажи и соглашением о задатке, не основаны на законе, следовательно, считает решение подлежащее отмене.

В возражении на апелляционную жалобу Батаева Л.Х. просит решение Нальчикского городского суда КБР от 25 апреля 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Надлежащим образом извещенная о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции ответчик в суд не явилась.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Тхагалегова З.Т, обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанной истцом Даниловым С.М, Судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В силу п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Указанным требованиям решение суда не отвечает.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 380, 429, 552, 554, 558 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25 12.2018г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", исходя из того, что заключенное между сторонами в письменном виде соглашение о задатке от 02.11.2018г. содержит существенные условия, позволяющие определить его как предварительный договор с применением обеспечительной функции задатка и данное соглашение по своей правовой природе является и предварительным договором купли-продажи, учитывая, что соглашение содержит условия, позволяющие установить предмет основного договора купли-продажи (доли в жилом доме и земельном участке), который стороны планировали заключить в будущем, и его стоимость, способ, сроки и порядок полной оплаты приобретаемого недвижимого имущества, дату заключения основного договора купли-продажи, а также принимая во внимание, что факт того, что земельный участок принадлежащий ответчику не был размежеван, не может являться препятствием для заключения между сторонами основного договору купли-продажи, пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований истца.

С таким выводом суда первой инстанции Судебная коллегия не может согласиться в виду следующего.

В соответствии с положениями пунктов 1, 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Из расписки, составленной 02.11.2018г, подписанной истцом Даниловым С.М. и ответчиком Батаевой Л.Х, следует, что Батаева Л.Х. получила от Данилова С.М. денежные средства в размере 100000 руб. в виде задатка за продаваемый за 2700000 руб. жилой дом и земельный участок по адресу: "адрес".

Между тем, вопреки выводам суда первой инстанции, представленная суду расписка от 02.11.2018г, по мнению Судебной коллегии, по своему содержанию не является предварительным или иным договором купли-продажи недвижимости и не может быть признана таковым по причине отсутствия в ней условий, позволяющих установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Такие данные должны содержать указание о местоположении жилого дома и земельного участка, назначение, площадь, в том числе общую и жилую, этажность и другие параметры, площадь земельного участка, его конфигурацию, расположение строений на земельном участке. Эти данные отражаются в техническом паспорте на дом, кадастровом плане.

При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а соответствующий договор незаключенным.

Исходя из положений приведенных правовых норм выводы суда первой инстанции о том, что переданная истцом денежная сумма является задатком, призванным обеспечить исполнение обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи жилого дома, а также о фактическом заключении сторонами предварительного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком являются, Судебная коллегия находит ошибочными.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Как следует из положений статей 329, 380, 381 ГК РФ задаток является способом обеспечения исполнения возникшего обязательства, а также служит доказательством заключения договора.

Однако задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основании соглашения о задатке, является дополнительным, производным от основного, обеспечиваемого задатком обязательства, и может существовать лишь при условии действия основного обязательства.

Как следует из обстоятельств дела, стороны имели намерение заключить договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, однако такой договор в предусмотренной законом форме заключен не был, требования о государственной регистрации сделки не соблюдено. Данные о том, что сторонами в установленной законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям данного вида договора, включая условия, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, отсутствуют. При этом, следует отметить, что жилой дом с земельным участком из владения собственника, ответчика по делу, не выбывали и находятся в ее пользовании.

Более того, Судебная коллегия отмечает, что применение судом в данном деле положений ст. 429 ГК РФ о предварительном договоре нельзя признать правомерным в связи с тем, что письменный документ, подписанный сторонами, о заключении предварительного договора сторонами не составлялся, а указание судом на фактическое заключение предварительного договора правового значения не имеет, поскольку несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Иных надлежащих и достаточных доказательств согласования сторонами существенных условий договора купли-продажи недвижимости, заключения сторонами предварительного или основного договора купли-продажи недвижимости, в материалах дела не имеется и суду не представлено.

Таким образом, поскольку ни предварительный, ни основной договор купли-продажи сторонами заключены не были, стороны имели намерение совершить сделку по продаже недвижимости, но договор продажи недвижимости не заключили, Судебная коллегия приходит к выводу о том, что соглашение о задатке от 02.11.2018г. является недействительным (ничтожным) как несоответствующее требованиям закона, а переданные истцом денежные средства в сумме 100000 руб. подлежат возврату на основании ст.ст. 1102, 1103 ГК РФ.

С учетом изложенного принятое судом первой инстанции решение подлежит отмене с вынесением по делу нового решения о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 100000 руб.

В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п. 1 ст. 395 ГК РФ).

Применительно к спорным правоотношениям, учитывая ничтожность соглашения о задатке с даты ее заключения, а также, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства неосновательного получения Батаевой Л.Х. денежных средств в размере 100000 руб, неисполнение ответчиком требования истца о возврате неосновательного обогащения, Судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 03.11.2018г. по 20.03.2019г. (в пределах заявленных требований) в размере 2930,13 руб.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельств.

При этом Судебная коллегия отмечает, что по смыслу ст. 100 ГПК РФ разумные пределы являются оценочной категорией, четкие критерии их определения применительно к тем или иным категориям дел не предусматриваются. В каждом конкретном случае суд вправе определить такие пределы с учетом обстоятельств дела, сложности и продолжительности рассмотрения дела, сложившегося в данной местности уровня оплаты услуг адвокатов по представлению интересов доверителей в гражданском процессе. Суд должен исследовать обстоятельства, связанные с участием представителя в споре. Взыскание фактически понесенных судебных расходов не зависит от способа определения размера вознаграждения и условий его выплаты, однако размер расходов, подлежащих взысканию, должен определяться с учетом разумных пределов и фактически совершенных исполнителем действий.

Таким образом, Судебная коллегия, приходя к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца судебные расходы на оказание юридической помощи в размере 10 000 руб, учитывает как объем оказанных истцу юридических услуг, фактические обстоятельства спора, длительность нахождения дела в производстве суда, степень сложности рассматриваемого спора, так и принцип разумности и справедливости.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Соответственно с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в счет возмещения понесенных истцом при подаче иска расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 288 руб. (чек-ордер от 20.03.2019г.).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КБР,

определила:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 25 апреля 2019 года отменить и принять по делу новое решение.

Исковые требования Данилов С.М. удовлетворить.

Взыскать с Батаева Л.Х. в пользу Данилов С.М. денежные средства в размере 100000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2930 рублей 13 копеек, расходы на оказание юридической помощи в размер 10000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 3288 рублей, а всего 106218 рублей 13 копеек.

В части требований Данилов С.М. о взыскании расходов на оказание юридической помощи в большем размере, отказать.

Председательствующий А.А.Макоев

Судьи Р.Х.Шомахов

З.Т.Тхагалегов