Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 01 августа 2019 г. по делу N 33-1183/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Макоева А.А.

судей Тхагалегова З.Т. и Шомахова Р.Х.

при секретаре Узденовой Ф.Р.

с участием: представителей Хатковой А.К. - ФИО13 и ФИО16, представителя АО "Республиканское ипотечное агентство" ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шомахова Р.Х. гражданское дело по иску Хатковой Аиды Казбековны к Акционерному обществу "Республиканское ипотечное агентство" о признании сделки недействительной и применении последствии недействительности сделки, исключении сведении из ЕГРН, взыскании причиненного ущерба, неустойки, штрафа, судебных расходов и компенсации морального вреда, по встречному иску Акционерного общества "Республиканское ипотечное агентство" к Хатковой Аиде Казбековне о признании договора о долевом участии в строительстве незаключенным, аннулировании записи в ЕГРН,

по апелляционной жалобе Акционерного общества "Республиканское ипотечное агентство" на решение Нальчикского городского суда КБР от 22 февраля 2019 года,

УСТАНОВИЛА:

Хаткова А.К. обратилась в суд с уточненным иском, в котором просила: признать совершенную сделку (договор о долевом участии в строительстве жилья от 20.03.2017 б/н) между ней и Государственным предприятием Кабардино-Балкарской Республики "Республиканское ипотечное агентство" - недействительной; исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации договора за N от 10.08.2017 г.; взыскать с АО "Республиканское ипотечное агентство" сумму 5 063836 рублей, в том числе: основного долга в размере 2 067 000 рублей, 963 336 рублей - неустойки (пени), 1 033 500 рублей - штраф, 1 000 000 рублей - моральный вред; взыскать судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 108000 рублей; судебные расходы по уплате госпошлины в размере 18 535 рублей.

Требования мотивированы тем, что между ней и Государственным предприятием Кабардино-Балкарской Республики "Республиканское ипотечное агентство" (далее ГП КБР "РИА") заключен договор о долевом участии в строительстве жилья от 20.03.2017 б/н.

В марте 2017 она обратилась в ГП КБР "РИА", с целью приобретения квартиры по договору о долевом участии в строительстве жилья в строящемся доме "адрес" По этому вопросу ее принял и вел переговоры заместитель директора предприятия ФИО1, который обещал подобрать однокомнатную квартиру и связаться с ней.

Они встретились с ФИО1 в здании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, расположенного по адресу: "адрес", где последний познакомил ее с супругами - ФИО23, являющимися собственниками и продавцами квартиры N в указанном доме.

Предварительно переговорив, она согласилась купить указанную квартиру. После чего ФИО1 попросил ее передать ФИО10 часть стоимости квартиры в сумме 500 000 рублей, пояснив, что ему срочно нужны деньги, а оставшиеся 1 567 000 рублей у нее примут в офисе ГП КБР "РИА".

Передав ФИО10 указанную сумму денег, они с ее братом и ФИО1 сдали в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР необходимые документы для регистрации договора о долевом участии в строительстве жилья. После этого поехали в офис ГП КБР "РИА" по указанному выше адресу, где она передала ФИО1 оставшуюся часть стоимости квартиры - 1 567 000 рублей. При этом, ФИО1, пояснив, что в бухгалтерии этот день был коротким и там может никого не оказаться, написал собственноручно расписку в получении от нее денежных средств в сумме 2 067 000 рублей.

ФИО1 передал ей квитанцию к приходному ордеру N 98 и чек-ордер Сбербанка онлайн на сумму 2 067 000 рублей с подписью главного бухгалтера ФИО11 и печатью ГП КБР "РИА".

В августе 2017 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР ей выдали зарегистрированный договор о долевом участии в строительстве жилья от 20.03.2017 б/н.

Впоследствии 01.06.2018 ей стало известно, что квартира "адрес" по данным бухгалтерского учета ГП КБР "РИА" от 28.05.2016 принадлежит ФИО2, а заключенный между ней и ГП КБР "РИА" договор является недействительной сделкой.

По факту двойной регистрации квартиры она обратилась в полицию.

21.07.2018 по данному факту в отношении заместителя директора ГП КБР "РИА" Абазова М.Х. СУ УМВД России по г.о. Нальчик возбуждено уголовное дело N по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.

В результате неправомерных действий должностных лиц ГП КБР "РИА" ей причинен материальный ущерб в размере 2 067 000 рублей.

Должностные лица ГП КБР "РИА" заключили договор и совершили тем самым недействительную сделку путем обмана, так как заведомо знали, что квартира ранее зарегистрирована на другое лицо.

Следовательно, совершенная между ней и ГП КБР "РИА" сделка является недействительной.

ГП КБР "РИА" прекратило деятельность путем преобразования в Акционерное общество "Республиканское ипотечное агентство".

Когда она стала интересоваться у застройщика о его намерении исполнить договорные обязательства, ей заявили, что договор не зарегистрирован, а квартира N на которую в соответствии с условиями договора от 20 марта 2017 г. она может претендовать, принадлежит иному лицу - ФИО2

То есть, в нарушение действующего законодательства, ответчик заключил договора о долевом участии в строительстве жилья, в соответствии с которым у двоих граждан возникают права требования передачи в собственность одной и той же квартиры N в строящемся доме.

На ее предложение расторгнуть договор и вернуть ей деньги, ответчик заявил, что с ней никаких отношений не имеет, что по договору никаких прав на квартиру у нее не возникло, так как права на квартиру не зарегистрированы.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется отметка, но в связи с тем, что он заключен в нарушение действующего законодательства, он является недействительным.

АО "Республиканское ипотечное агентство" подало встречное исковое заявление, в котором просило признать договор о долевом участии в строительстве жилья от 20.03.2017 г. между "Республиканское Ипотечное Агентство", в лице ФИО3 и Хатковой Аидой Казбековной незаключенным и аннулировать запись о регистрации в ЕГРН договора о долевом участии в строительстве жилья от 20.03.2017 г, дата регистрации 10.08.2017 г. N, в отношении кв. N, расположенной в "адрес", этаж N, 69,83 кв.м.

Во встречном исковом заявлении указано, что истец в своем первоначальном иске указывает что часть денег в размере 500 000 рублей она передала ФИО10, как часть стоимости за покупаемую квартиру, продавцам спорной квартиры, то есть ФИО24 а остальную часть денег в размере 1 567 000 рублей передал ФИО1, потому как, в бухгалтерии может никого не быть, а последний в свою очередь написал расписку в получении от истицы сумму, в размере 2 067 000 рублей.

В уточненном исковом заявлении, истец, уже указывает, что денежные средства в размере 5 180 000 рублей, полностью уплатила застройщику как обусловленную сумму и тем самым выполнила свои обязательства полностью, напрашивается вопрос между кем обусловлена сумма, данный факт противоречит обстоятельствам дела, истец не вступал в обсуждение цены и в принципе в отношения с застройщиком, а вступила в отношения с ФИО10 ФИО19, далее оплата подтверждаются, по ее мнению, распиской ФИО1, как заместителя директора, действующего по доверенности от 05.05.2017 г, а в последующем выданной последним квитанцией от 10.05.2017 г. на сумму 2069 000 рублей, с подписью гл. бухгалтера и печатью. В данном случае, расписка, приложенная в материалах гражданского дела написана ФИО1 просто как физическое лицо, и обязательства взятые на себя по возврату денежной суммы как полученные за квартиру, то же как физическое лицо, то есть не указывается что он действует по доверенности от застройщика, а именно для получения денежной суммы за продаваемую квартиру или обязательства по возврату данной суммы.

По сути, истец сам подтвердил что в договорные отношения она вступала с ФИО25, и по природе сделок это является договором уступки прав (цессии), а исходным правом долевого участия по сути должен являться договор долевого участия между ФИО10, ФИО19 и застройщиком.

Правом заключения вышеупомянутого договора участия в долевом строительстве, далее правом подписи обладает только руководитель "застройщика", а именно ФИО4. В данном случае, на договоре отсутствует его подпись, а именно подпись, отображенная в спорном договоре сделано не его рукой, то есть сделана другим лицом, что говорит о том, что такой договор не заключался "застройщиком", следовательно не порождает ни каких прав, указанные денежные средства в кассу застройщика, не вносились, указанная в квитанциях к приходным кассовым ордерам как главный бухгалтер и кассир, ФИО11, в Государственном предприятии Кабардино-Балкарской Республики "Республиканское ипотечное агентство", в дальнейшем преобразованное в АО "Республиканское ипотечное агентство" не работала и не работает.

По данным выписки из ЕГРН от 5 сентября 2018 г, следует, что некоторая часть, внесенной записи в ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве по адресу: "адрес", не соответствуют ФЗ от 13.07.2015 г. N "О государственной регистрации недвижимости", вопреки ч. 1, п. 3, ст. 26, ФЗ-N 218, ч. 4 ст. 4 ФЗ-N 214 имеют противоречия, а именно, объект долевого строительства, квартиры N имеет двойную регистрацию договоров долевого строительства, что является грубейшим и недопустимым нарушением порядка регистрации договоров долевого участия.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 22 февраля 2019 года постановлено: исковые требования Хатковой Аиды Казбековны к Акционерному обществу "Республиканское ипотечное агентство" удовлетворить частично.

Признать недействительным договор о долевом участии в строительстве жилья заключенный 20 марта 2017 г. между Акционерным обществом "Республиканское ипотечное агентство" и Хатковой Аидой Казбековной и в связи с этим исключить из Единого государственного реестра недвижимости договор аннулировав запись за N от 10 августа 2017 года о государственной регистрации указанного договора.

Взыскать с Акционерного общества "Республиканское ипотечное агентство" в пользу Хатковой Аиды Казбековны 4 232 371 руб. в том числе: 2067000 руб. - основного долга; 963336 руб. - неустойка; 1033500 руб. - штраф, за неудовлетворение в добровольном порядке требовании потребителя; 100000 руб. - компенсации морального вреда; 18535 рублей расходы по оплате государственной пошлины; 50 000 рублей оплата услуг представителей.

В удовлетворении встречных исковых требовании Акционерного общества "Республиканское ипотечное агентство" к Хатковой Аиде Казбековне отказать.

Не согласившись с решением, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, АО "Республиканское ипотечное агентство" подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить полностью и принять по делу новое решение, отказать Хатковой А.К. в полном объеме, удовлетворить встречные исковые требования АО "Республиканское ипотечное агентство" в полном объеме.

В апелляционной жалобе повторяются обстоятельства, изложенные во встречном исковом заявлении, и дополнительно указывается, что расписка ФИО1 была написана 01.06.2018 года, а 21.07.2018 года по заявлению Хатковой А.К. о случившемся, СУ УМВД России по г. Нальчик, вынесено постановление о возбуждении уголовного дела и принято к производству, в настоящее время проходят следственные мероприятия, в рамках которого установлено, что ФИО1 будучи заместителем директора ГП КБР "РИА", умышлено из корыстных побуждений, с целью хищения чужого имущества путем обмана, под предлогом продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме по "адрес", в "адрес", получив от Хатковой денежные средства в сумме 2 069 000 рублей, которыми незаконно завладел и не выполнив взятых на себя обязательств, распорядился ими по своему усмотрению, чем причинил Хатковой А.М.К, ущерб в особо крупном размере, чему суд практически не дал ни какой оценки.

Раннее по такому же случаю, Нальчикским городским судом 31.07.2018 г, дело N 1-637/19 вынесен и вступил в силу приговор против ФИО1, при аналогичных обстоятельствах придавая видимость законности своим преступным намерениям, получил денежные средства за участия в долевом строительстве в этом же доме. Считая целесообразным приостановления данного гражданского дела до окончания существующего уголовного расследования и вынесения приговора, РИА обратилось с таким ходатайством, но суд оставил это без удовлетворения.

Так же суд не удовлетворил и ходатайство "РИА" о назначении по делу почерковедческой экспертизы, что могло являться основанием для удовлетворения встречных исковых требований "РИА" и отказа в удовлетворении исковых требований Хатковой А.К.

В процессе данного гражданского судопроизводства, "РИА" была практически лишена той состязательности и равноправия предусмотренной ст. 12 ГПК РФ.

Заслушав доклад судьи Шомахова Р.Х, изучив представленные материалы и доводы жалобы, выслушав поддержавшего жалобу представителя АО "Республиканское ипотечное агентство" ФИО3, возражавших против удовлетворения жалобы представителей Хатковой А.К. - ФИО13 и ФИО16, Судебная коллегия приходит к следующему.

То обстоятельство, что договор о долевом участии в строительстве жилья от 20.03.2017 г. в отношении квартиры N, на 11 этаже, площадью 69,83 кв.м, заключенный между Государственным предприятием Кабардино-Балкарской Республики "Республиканское ипотечное агентство" (ныне АО "Республиканское ипотечное агентство") и Хатковой Аидой Казбековной, прошел государственную регистрацию 10.08.2017г. под N, сторонами по делу не оспаривается, и подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 14.11.2018г. и материалами дела правоустанавливающих документов (л.д.57, 85-128).

Из этой выписки также следует, что ранее 25.05.2016г. был зарегистрирован договор о долевом участии в строительстве жилья от 19.05.2016г. в отношении той же квартиры N на 11 этаже, площадью 69,83 кв.м, заключенный между Государственным предприятием Кабардино-Балкарской Республики "Республиканское ипотечное агентство" и ФИО2 (л.д. 66,67).

При этом, обе стороны по настоящему гражданскому спору в своих требованиях просят аннулировать в ЕГРН последнюю регистрационную запись от 10.08.2017г. под N.

Сторона Хатковой А.К. просит аннулировать запись в качестве последствия признания недействительным договора о долевом участии в строительстве жилья от 20.03.2017г, поскольку, как указано в ее исковом заявлении, в нарушение действующего законодательства, ответчик заключил договора о долевом участии в строительстве жилья, в соответствии с которым у двоих граждан возникают права требования передачи в собственность одной и той же квартиры N в строящемся доме.

АО "Республиканское ипотечное агентство" просит аннулировать ту же регистрационную запись в ЕГРН как последствие признания этого договора незаключенным, так как он был подписан не руководителем застройщика - ФИО3

Однако, при рассмотрении настоящего спора эти доводы АО "Республиканское ипотечное агентство" не имеют правового значения по следующим основаниям.

Согласно требованиям ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку (п.1).

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п.2).

По вопросу о том, что следует понимать под последующим одобрением сделки представляемым, содержатся разъяснения в пункте 123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым, под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Равным образом об одобрении могут свидетельствовать действия работников представляемого по исполнению обязательства при условии, что они основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абзац второй пункта 1 статьи 182 ГК РФ).

АО "Республиканское ипотечное агентство" не опровергнуты доводы Хатковой А.К. о том, что действия по подписанию договора о долевом участии в строительстве, передаче денежных средств, получению соответствующих квитанций происходили в присутствии работника предприятия ФИО1, действующего от имени застройщика по доверенности.

Об одобрении сделки Государственным предприятием Кабардино-Балкарской Республики "Республиканское ипотечное агентство" свидетельствует то, что работник предприятия ФИО1, обладающий полномочием действовать от имени предприятия по нотариально удостоверенной доверенности "адрес"2 от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 118), в которой отражено также право представлять интересы организации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, 05.05.2017г. подавал вместе со стороной сделки Хатковой А.К. заявление в Управление Росреестра по КБР для совершения регистрационных действий по сделке (л.д.93).

Именно в связи с тем, что уполномоченным на то лицом были представлены в Управление Росреестра по КБР подписанный сторонами, и скрепленный печатью юридического лица, договор о долевом участии в строительстве жилья от 20.03.2017г. и все необходимые для регистрации документы, в ЕГРН была внесена соответствующая регистрационная запись.

Вышеуказанные обстоятельства, в соответствии с требования приведенных норм материального права и разъяснений, свидетельствуют об одобрении сделки представляемым (Государственным предприятием Кабардино-Балкарской Республики "Республиканское ипотечное агентство"), что создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п.2 ст. 183 ГК РФ).

При этом, действия (бездействие) работника предприятия либо лица, принимавшего денежные средства, не могут повлиять на права Хатковой А.К, действовавшей при совершении сделки разумно и добросовестно, пока не доказано иное.

Соответственно, правовых и фактических обстоятельств для признания зарегистрированной при указанных обстоятельствах сделки незаключенной, не имелось.

Таким образом, решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований АО "Республиканское ипотечное агентство" о признании незаключенным договора о долевом участии в строительстве жилья от 20.03.2017г, подлежит оставлению без изменения.

Установив, что при заключении с Хатковой А.К. договора о долевом участии в строительстве жилья от 20.03.2017 г. в отношении квартиры N, заключенный с иным лицом - ФИО2 договор о долевом участии в строительстве жилья от 19.05.2016 г. в отношении той же квартиры продолжал действовать, и исходя из того, что не допускается заключение договора долевого участия в отношении одного и того же объекта с разными участниками долевого строительства на основании двух разных договоров долевого участия, Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что заключенный со вторым участником строительства (Хатковой А.К.) договор о долевом участии в строительстве жилья от 20.03.2017 г. противоречит закону.

По этим основаниям, решение суда в части признания недействительным договора о долевом участии в строительстве жилья от 20.03.2017г. и аннулировании в ЕГРН записи от 10.08.2017г. за N о государственной регистрации указанного договора, также подлежит оставлению без изменения.

Вместе с тем, взыскивая с Акционерного общества "Республиканское ипотечное агентство" неустойку (пени), штраф, компенсацию морального вреда, судом первой инстанции не приняты во внимание следующие значимые обстоятельства.

В соответствии с требованиями ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч.1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч.2).

Таким образом, поскольку договор о долевом участии в строительстве жилья от 20.03.2017 г. признан судом недействительной сделкой, то она не влекла юридических последствий по применению к правоотношениям сторон Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки на основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, штрафа и компенсации морального вреда на основании п. 6 ст. 13 и ст. 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. N 2300-1, следовало отказать.

Денежные средства в размере 2067000 руб. подлежали возврату Хатковой А.К. с оплатой АО "Республиканское ипотечное агентство" процентов по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, как следует из квитанции к приходному кассовому ордеру N98 от 10.05.2017г. денежные средства в размере 2067000 руб. были переданы 10.05.2017г, а потому период пользования денежными средствами, охватываемым исковым периодом (по 20.01.2019г.) составляет 610 дней, по 413,40 руб. за каждый день, и соответственно, размер подлежащих взысканию процентов составляет 252174 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 22 февраля 2019 года изменить, изложив абзац третий его резолютивной части в следующей редакции:

"Взыскать с Акционерного общества "Республиканское ипотечное агентство" в пользу Хатковой Аиды Казбековны 2387709 (два миллиона триста восемьдесят семь тысяч семьсот девять) рублей 00 копеек, в том числе: 2067000 руб. - основного долга; 252174 руб. - процентов; 18535 руб. - расходов по оплате государственной пошлины; 50 000 руб. -расходов по оплате услуг представителя".

В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу Акционерного общества "Республиканское ипотечное агентство" - без удовлетворения.

Председательствующий А.А. Макоев

судьи З.Т. Тхагалегов

Р.Х. Шомахов