Апелляционное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 25 июля 2019 г. по делу N 33-2518/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Федоровой С.Б,

судей Чернецовой Н.А, Абросимовой Ю.Ю,

при секретаре Тараторкиной Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Авиловой М.М, Авилова А.А. к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс-Строй", Яковлевой И.В, Михайлину Н.Ю, Мачхидзе И.Э, Сенаторовой Н.В, Яковлеву В.В. о признании недействительными сделок по передаче в собственность нежилых помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного жилого дома, применении последствий их недействительности, истребовании недвижимого имущества из незаконного владения по апелляционной жалобе представителя ответчика Яковлевой И.В. по доверенности Пикалина А.А. на решение Ленинского районного суда Тульской области от 27 февраля 2019 года.

Заслушав доклад судьи Чернецовой Н.А, судебная коллегия

установила:

Авилова М.М. и Авилов А.А. обратились в суд с иском к ООО "Альянс-Строй", Яковлевой И.В, Михайлину Н.Ю, Мачхидзе И.Э. о признании недействительными сделок по передаче в собственность нежилых помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного жилого дома, применении последствий их недействительности, ссылаясь на то, что они (истцы) являются собственниками (на праве общей долевой собственности) квартиры "адрес" на основании договора участия в долевом строительстве от 14 ноября 2014 г. N488, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15 апреля 2016 г, акта передачи от 2 сентября 2016 г. В указанном многоквартирном доме предусмотрен технический подвал, который состоит из нежилых помещений: N 141 с кадастровым номером N, площадью 280,8 кв.м; N 142 с кадастровым номером N, площадью 232,2 кв.м; N 146 с кадастровым номером N, площадью 286 кв.м. В данных нежилых помещениях располагаются инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, что относит эти помещения к общему имуществу, доля в праве на которое принадлежит всем собственникам помещений в многоквартирном доме. В то же время в Едином государственном реестре недвижимости право собственности на это имущество зарегистрировано за ответчиками, что нарушает их (истцов) права как собственников жилого помещения в многоквартирном доме. Полагают, что передача в собственность ответчиков указанных нежилых помещений многоквартирного жилого дома, являющихся общим имуществом, не соответствует требованиям закона.

С учетом уточнений, просили признать недействительным в силу ничтожности договор N 1293 от 30 марта 2016 г. участия в долевом строительстве в г.Туле, заключенный между ООО "АЛЬЯНС-СТРОЙ" и Михайлиным Н.Ю. в части передачи в собственность нежилых помещений:

- ОДС с предварительным номером 1, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 291,4 кв.м, расположенного в подвальном этаже жилого дома N 4.1, секция 4;

- ОДС с предварительным номером 2, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 283,5 кв.м, расположенного в подвальном этаже жилого дома N 4.1, секция 3;

- ОДС с предварительным номером 4, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 290,4 кв.м, расположенного в подвальном этаже жилого дома N 4.1, секция 1.

Признать недействительным в силу ничтожности договор передачи от 09 марта 2017 г, заключенный между ООО "АЛЬЯНС-СТРОЙ" и индивидуальным предпринимателем М, о передаче в собственность последнего следующих нежилых помещений, расположенных по адресу: "адрес"

- N 4.1, секция "4", подвал, номер нежилого помещения по договору - 1, фактический номер нежилого помещения - 141, общая площадь нежилого помещения - 289, 3 кв.м;

- N 4.1, секция "3", подвал, номер нежилого помещения по договору - 2, фактический номер нежилого помещения - 142, общая площадь нежилого помещения - 232,2 кв.м;

- N 4.1, секция "1", подвал, номер нежилого помещения по договору - 4, фактический номер нежилого помещения - 146, общая площадь нежилого помещения - 286 кв.м.

Применить последствия недействительности сделки путем возврата в собственность собственников помещений в многоквартирном доме "адрес", нежилого помещения N 141, 142, 146.

Истребовать из незаконного владения Яковлевой И.В. в собственность собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: "адрес", с кадастровым номером N, площадью 280,8 кв.м, расположенное в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: "адрес"

Истребовать из незаконного владения Мачхидзе И.Э. в собственность собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: "адрес", с кадастровым номером N, площадью 286 кв.м, расположенное в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: "адрес"

Определением Ленинского районного суда Тульской области от 06 февраля 2019 г. к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Сенаторова Н.В, Яковлев В.В.

Истцы Авилова М.М. и Авилов А.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель истицы Авиловой М.М. по ордеру - адвокат Кулаков М.А. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО "Альянс-Строй" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом.

Ответчики Яковлева И.В, Михайлин Н.Ю, Яковлев В.В, Мачхидзе И.Э. и Сенаторова Н.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Представитель ответчика Яковлевой И.В. по доверенности Пикалин А.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указал на то, что эксперт, проводивший исследование спорных помещений, не был надлежащим образом предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и в заключении не отражены сведения об эксперте.

Представитель ответчика Михайлина Н.Ю. адвокат Качалкин С.Н. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, заявленных к Михайлину Н.Ю.

Представитель ответчика Мачхидзе И.Э. по ордеру адвокат Дьякова О.Е. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, заявленных к Мачхидзе И.Э.

Представитель ответчика Сенаторовой Н.В. по ордеру адвокат Чембуров А.С. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица ООО "УК "Новый квартал" в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Исходя из положений ст. 167 ГПК РФ суд первой инстанции счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Решением Ленинского районного суда Тульской области от 27 февраля 2019 г. исковые требования Авиловой М.М, Авилова А.А. удовлетворены: признан недействительным в силу ничтожности договор N 1293 от 30 марта 2016 г. участия в долевом строительстве в г.Туле, заключенный между ООО "АЛЬЯНС-СТРОЙ" и Михайлиным Н.Ю. в части передачи в собственность нежилых помещений:

- ОДС с предварительным номером 1, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 291,4 кв.м, расположенного в подвальном этаже жилого дома N 4.1, секция 4;

- ОДС с предварительным номером 2, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 283,5 кв.м, расположенного в подвальном этаже жилого дома N 41, секция 3;

- ОДС с предварительным номером 4, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 290,4 кв.м, расположенного в подвальном этаже жилого дома N 4.1, секция 1;

признан недействительным в силу ничтожности договор передачи от 09 марта 2017 года, заключенный между ООО "АЛЬЯНС-СТРОЙ" и индивидуальным предпринимателем Михайлиным Н.Ю. о передаче в собственность последнего следующих нежилых помещений, расположенных по адресу: "адрес"

- N 4.1, секция "4", подвал, номер нежилого помещения по договору - 1, фактический номер нежилого помещения - 141, общая площадь нежилого помещения - 289, 3 кв.м;

- N 4.1, секция "3", подвал, номер нежилого помещения по договору - 2, фактический номер нежилого помещения - 142, общая площадь нежилого помещения - 232,2 кв.м;

- N 4.1, секция "1", подвал, номер нежилого помещения по договору - 4, фактический номер нежилого помещения - 146, общая площадь нежилого помещения - 286 кв.м.

Применены последствия недействительности сделки путем возврата в собственность собственников помещений в многоквартирном доме "адрес", с кадастровым номером N, площадью 232,2 кв.м.

Истребовано из незаконного владения Яковлевой И.В. в собственность собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: "адрес", с кадастровым номером N, площадью 280,8 кв.м, расположенное в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: "адрес"

Истребовано из незаконного владения Мачхидзе И.Э. в собственность собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: "адрес", с кадастровым номером N, площадью 286 кв.м, расположенное в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: "адрес"

Указано на то, что данное решение является основанием для исключения из ЕГРН:

- записи о праве собственности Яковлевой И.В. на нежилое помещение N 141, с кадастровым номером N, площадью 280,8 кв.м, расположенное в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: "адрес";

- записи о праве собственности Михайлина Н.Ю. на нежилое помещение N 142, с кадастровым номером N, площадью 232,2 кв.м, расположенное в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: "адрес"

- записи о праве собственности Мачхидзе И.Э. на нежилое помещение N 146, с кадастровым номером N, площадью 286 кв.м, расположенное в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: "адрес"

Определениями Ленинского районного суда Тульской области от 29.03.2019 и от 29.05.2019 исправлены допущенные в решении суда описки.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Яковлевой И.В. по доверенности Пикалин А.А. просит отменить решение суда, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных истцами требований.

Возражения на апелляционную жалобу не подавались.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела в порядке ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ответчика Яковлевой И.В. по доверенности Пикалина А.А, истца Авиловой М.М, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции правильно установилобстоятельства, имеющие значение для дела, проверил доводы и возражения сторон по существу спора и обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Авиловой М.М. и Авилова А.А.

Этот вывод подробно мотивирован судом в постановленном по делу решении, подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами и не противоречит требованиям материального закона, регулирующего спорные правоотношения.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Авилова М.М. и Авилов А.А. являются сособственниками в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: "адрес", каждому принадлежит по доли.

Дом, в котором расположена вышеуказанная квартира, построен застройщиком ООО "Альянс-Строй" с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Право собственности на нежилое помещение N 142 в указанном многоквартирном доме на основании договора N 1293 от 30 марта 2016 г. участия в долевом строительстве в г.Туле, заключенного между ООО "АЛЬЯНС-СТРОЙ" и Михайлиным Н.Ю. (т.2, л.д.1-26), договора передачи от 09 марта 2017 г, зарегистрировано за Михайлиным Н.Ю.

Приобретенное по указанному договору также нежилое помещение N 141, площадью 289, 3 кв.м, на основании договора купли-продажи от 17 мая 2017 г, продано Сенаторовой Н.В, которая в свою очередь по договору купли-продажи от 04 сентября 2017 г. продала его Яковлевой И.В. Последняя в соответствии с договором купли-продажи от 19 февраля 2018 г. продала спорное помещение Яковлеву В.В.), а Яковлев В.В. согласно договору купли-продажи от 20 апреля 2018 г. продал его Яковлевой И.В, право собственности за которой в настоящее время зарегистрировано в установленном законом порядке.

Также по оспариваемому вышеуказанному договору участия в долевом строительстве в г.Туле Михайлиным Н.Ю. приобретено нежилое помещение N 146, площадью 286 кв.м, которое на основании договора купли-продажи от 13 июня 2017 г. продано Мачхидзе Т.Э, право собственности за последним зарегистрировано в установленном законом порядке.

Проверяя доводы иска о том, что указанные помещения должны входить в состав общего имущества многоквартирного жилого дома, суд первой инстанции установил, что в проектной декларации и иной проектной документации на указанный жилой дом для размещения инженерных коммуникаций дома предусмотрен технический подвал.

Так, в проектной декларации в графе "О функциональном назначении нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества многоквартирного 5-ти этажного проектируемого дома" предусмотрен технический подвал. В графе "Состав общего имущества 5-ти этажного проектируемого дома" указано: Лестничные клетки, венткамеры, коридоры, тамбуры, помещения узла ввода и насосной, электрощитовая, комнаты уборочного инвентаря.

В техническом плане здания все помещения, находящиеся в подвальном этаже, учтены как нежилые.

Вместе с тем, как следует из договора участия в долевом строительстве, на сумму исполненного участником долевого строительства обязательства по оплате стоимости ОДС застройщик передает ему в собственность ОДС, в том числе: ОДС с предварительным номером 1, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 291,4 кв. м, расположенного в подвальном этаже жилого дома N 4.1, секция 4; ОДС с предварительным номером 2, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 283,5 кв.м, расположенного в подвальном этаже жилого дома N 41, секция 3; ОДС с предварительным номером 4, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 290,4 кв.м, расположенного в подвальном этаже жилого дома N 4.1, секция 1, в состоянии, соответствующем техническим характеристикам, указанным в п.2.6 договора.

Согласно п. 1.5, 1.7, 2.5 договора участия в долевом строительстве N 1293 от 30 марта 2016 года общая площадь ОДС будет уточнена после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома на основании данных кадастрового учета по фактическим обмерам.

В соответствии с договором передачи от 09 марта 2017 г, подписанным ООО "Альянс-Строй" и ИП Михайлиным Н.Ю, последнему в собственность как участнику долевого строительства по договору N1293 застройщиком переданы нежилые помещения. При этом уточнена площадь и присвоен номер каждому помещению: ОДС с предварительным номером 1, общей площадью 289,3 кв.м, расположенный в подвальном этаже жилого дома N4.1, секция 4 получил фактический номер 141; ОДС с предварительным номером 2, общей площадью 232,2 кв.м, расположенный в подвальном этаже жилого дома N4.1, секция 3 - фактический номер 142; ОДС с предварительным номером 4, общей площадью 286 кв.м, расположенный в подвальном этаже жилого дома N4.1, секция 1 - фактический номер 146.

В экспликации к плану подвального этажа спорные помещения поименованы как подвальные помещения. На плане также имеется примечание о том, что подвальные помещения N 141, 142, 146 не являются общедомовым имуществом, при этом данных о том, на каком этапе проектирования, либо строительства они были выделены из общедомового имущества, стороной ответчика в материалы дела не представлено.

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта Союза "Тульская торгово-промышленная палата" N 050-03-00005 от 25 января 2019 г, в нежилых помещениях N 141, 142, 146, расположенных в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: "адрес" имеются инженерные коммуникации, в частности, разводящие сети и стояки канализации, водоснабжения, теплоснабжения и электроснабжения, и иное инженерное оборудование (канализационные выпуски, дренажные приямки для аварийного сброса, магистральные трубопроводы, запорная арматура, ревизии и прочистки), предназначенное для обслуживания помещений (в том числе квартир) на вышерасположенных этажах, а также для обслуживания зданий подключенных к выявленным магистральным трубопроводам, и требующие проведения обязательных периодических осмотров и осуществление контроля их состояния.

В исследуемых помещениях доступна фиксация состояния несущих конструкций многоквартирного дома, в частности колонн, перекрытий и отдельных участков фундаментной плиты (за исключением помещений N 141 по причине устройства напольного покрытия), а также основных ограждающих конструкций (стены и полы подвальных помещений, перегородки) и вводов инженерных коммуникаций в МКД.

Кроме того в заключении эксперта указано, что контроль за техническим состоянием зданий и объектов следует осуществлять путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики. Также необходимо учитывать, что в силу п.3.4.5. Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г.N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери. Доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток.

Эксплуатация любых помещений в многоквартирном доме без обеспечения свободного доступа для представителей управляющей и обслуживающей организаций к инженерным системам, расположенным в данных помещениях, недопустима. Эксплуатация самих инженерных систем напрямую связана с эксплуатацией многоквартирного дома в целом, то есть без эксплуатации инженерных систем невозможна эксплуатация многоквартирного дома.

Данное заключение эксперта суд признал допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, является четким, ясным, полным, понятным, внутренних противоречий не содержит, в заключении указаны использованные нормативно-технические и методические материалы, изложены установленные экспертом обстоятельства, выводы эксперта аргументированы, оно согласуется с другими имеющимися в материалах дела доказательствами. Эксперту Шатровой Н.А, которой составлено заключение, разъяснены права и обязанности эксперта, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ, и она предупреждена об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Согласно ст. 289, 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно разъяснениям, данным в п. п. 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с п.п. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 19 мая 2009 г. N 489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из ч. 1 ст. 36 ЖК РФ не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, которые используются в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 ЖК РФ не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491) использовать сведения оправах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Руководствуясь приведенными выше нормами права, проанализировав представленные в материалы дела письменные документы, объяснения сторон, суд пришел к правильному выводу о том, что спорные нежилые помещения N 141, 142, 146, являющиеся предметом оспариваемого договора от 30 марта 2016 г, относятся к общему имуществу многоквартирного дома жилого дома, поскольку они не могут быть использованы в самостоятельных целях.

Находящееся в них инженерное оборудование и инженерные коммуникации необходимы для эксплуатации всего жилого дома, предназначены для обслуживания всех его помещений и служат для функционирования систем водоснабжения, отопления, канализации, электроснабжения и пожарной безопасности дома, следовательно, и эти помещения предназначены для обслуживания всего дома.

Основным назначением данных помещений, по мнению суда, является расположение в них инженерных коммуникаций дома и, соответственно, возможность их обслуживания. У спорных помещений отсутствуют признаки помещений самостоятельного назначения.

Фактически и в соответствии с проектной документацией спорные помещения спроектированы и предназначены, а так же используются, для обслуживания всего многоквартирного дома посредством размещения в нем общедомовых коммуникаций и обеспечением контроля за состоянием фундамента дома.

Инженерные коммуникации и инженерное оборудование в соответствии с проектно-конструкторским решением расположены по всему периметру спорных подвальных помещений: по стенам, потолку, колоннам, соответственно, отключающие и спускные краны (запорная арматура, ревизии и прочистки) также расположены по всему периметру помещений.

Таким образом, в силу закона спорные нежилые помещения N 141,142,146 принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме не требует государственной регистрации.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.

Отчуждение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора долевого участия в строительстве противоречит ч.1 ст. 422 ГК РФ, в соответствии с которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку спорные помещения N 141,142,146 относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме и принадлежат им на праве общей долевой собственности, при этом в ЕГРП право собственности на это общее имущество зарегистрировано за Михайлиным Н.Ю, Яковлевой И.В, Мачхидзе И.Э, чем нарушаются права собственников помещений в многоквартирном доме, включая права истцов по настоящему иску, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона, и нарушенное право может быть защищено путем признания договора долевого участия в строительстве от 30 марта 2016 г. N 1293 в части передачи в собственность Михайлину Н.Ю. спорных нежилых помещений недействительным в силу ничтожности с применением последствий недействительности сделки - путем возврата спорного имущества в собственность собственников помещений многоквартирного дома.

Поскольку судом первой инстанции установлено, что спорные помещения являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, право собственности на спорные помещения установлено законодательно и не может быть оспорено в судебном порядке, а сделка по отчуждению общедомового имущества является ничтожной по причине прямого противоречия закону, у ООО "Альянс-Строй" отсутствовали правовые основания на совершение сделки по отчуждению в индивидуальную собственность Михайлина Н.Ю. спорных помещений, находящихся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснениям, данным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив, что Яковлева И.В. приобрела нежилое помещение N 141 на основании возмездной сделки у Яковлева В.В, продав ранее ему это помещение, приобретенное у Сенаторовой Н.В, которая в свою очередь приобрела его на основании договора купли-продажи у Михайлина Н.Ю. Мачхидзе Т.Э. приобрел помещение N 146 на основании возмездной сделки у Михайлина Н.Ю, а также исходя из анализа приведенных выше норм права и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорные помещения являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, право собственности на спорные помещения установлено законодательно, ввиду чего сделки по отчуждению общедомового имущества ничтожны по причине прямого противоречия закону.

Доводы апелляционной жалобы представителя ответчика Яковлевой И.В. по доверенности Пикалина А.А. о том, что заключение эксперта является недопустимым доказательством, так как выполнено с нарушениями, по существу сводятся к оспариванию заключения судебной экспертизы, вместе с тем, заключение судебной экспертизы является допустимым доказательством, поскольку при проведении экспертизы соблюдены требования процессуального законодательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, заключение соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ, Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования, ответы на поставленные судом вопросы.

В суд апелляционной инстанции представлены документы, указанные в экспертном заключении, содержащие сведения об эксперте (образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которому поручено производство судебной экспертизы.

Оснований не доверять выводам судебного эксперта у суда первой инстанции не имелось, судебная коллегия таких оснований также не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы представителя ответчика Яковлевой И.В. по доверенности Пикалина А.А. в целом направлены на иную оценку установленных по делу обстоятельств и представленных в их подтверждение доказательств, получивших надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 198 ГПК РФ в постановленном по делу решении и, как не опровергающие правильности выводов суда, не могут служить основанием для его отмены.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 330 ГПК РФ привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом первой инстанции не допущено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы представителя ответчика Яковлевой И.В. по доверенности Пикалина А.А.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда Тульской области от 27 февраля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика Яковлевой И.В. по доверенности Пикалина А.А, - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи