Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 30 июля 2019 г. по делу N 33-12550/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Сухаревой С.И.

судей

Утенко Р.В. и Кудасовой Т.А.

при секретаре

Михайловой И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании 30 июля 2019 года гражданское дело N 2-8248/18 по апелляционной жалобе Лоевой Ирины Альбертовны на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 13 декабря 2018 года по иску Лоевой Ирины Альбертовны к ООО "Лекс" о применении последствий недействительности притворной сделки.

Заслушав доклад судьи Сухаревой С.И, объяснения представителя Лоевой И.А. - Бесланеева З.З. по доверенности N... от "дата", судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Лоева И.А. обратилась в суд с иском к ООО "Лекс" о применении последствий недействительности притворной сделки, признании заключенного сторонами договора о намерениях N... от "дата", договором участия в долевом строительстве, признании суммы в размере 3 177 900 рублей, уплаченной истцом ответчику по договору о намерениях, оплатой по договору участия в долевом строительстве.

В обоснование заявленных требований истица указала, что в соответствии с заключенным сторонами договором о намерениях N... от "дата", стороны условились, в предусмотренные данным договором сроки, подготовить, заключить и зарегистрировать договор долевого участия в строительстве малоэтажного многоквартирного дома, по строительному адресу: "адрес" (объекта), по договору долевого участия истица будет выступать в качестве дольщика, ответчик - застройщика. Согласно положениям договора о намерениях N... от "дата", истица осуществляет инвестирование строительства объекта, в объеме однокомнатной квартиры, со следующими характеристиками: общая площадь - 32,1 кв. м, жилая площадь - 15,4 кв.м, площадь кухни - 9 кв.м, в соответствии с п. 2.1 договора о намерениях, стоимость квартиры составляет 3 177 900 рублей. Согласно п. 2.4 договора о намерениях, при заключении сторонами договора долевого участия, сумма, перечисленная в соответствии с п. 2.1 договора о намерениях, засчитывается в счет оплаты стоимости квартиры в полном объеме. "дата" сторонами подписано дополнительное соглашение, согласно которому изменен порядок внесения истцом денежных средств по договору о намерениях. Истица исполнила свое обязательство по внесению денежных средств в полном объеме, однако, квартира ей ответчиком не передана, договор долевого участия не заключен.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 13 декабря 2018 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе Лоева И.А.просит решение суда отменить, считая его неправильным и вынести по делу новое решение об удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на то, что заключенный сторонами договор о намерениях N... от "дата" обладает признаками договора участия в долевом строительстве, а именно: договор заключен в письменной форме, в нем содержится определение подлежащего передаче застройщиком участнику долевого строительства конкретного объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, указание на срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства, цена, срок и порядок ее уплаты. Таким образом, договор о намерениях N... N... от "дата" является притворной сделкой, прикрывающей договор участия в долевом строительстве.

В судебное заседание ООО "Лекс" и конкурсный управляющий Коробов К.Р. не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, истица направила в суд своего представителя, в связи с чем судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся лиц.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истицы, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

При этом исходил из того, что заключенный между сторонами договор о намерениях N... от "дата", исходя из анализа его условий, нельзя квалифицировать как договор долевого участия в строительстве, вследствие чего номы Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к настоящим правоотношениям не применимы.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что "дата" между сторонами заключен договор о намерениях N.., по условиям которого стороны приняли на себя обязательства в предусмотренные данным договором сроки, подготовить, заключить и зарегистрировать договор долевого участия в строительстве малоэтажного многоквартирного дома, по строительному адресу: "адрес" (объекта), по договору долевого участия истица будет выступать в качестве дольщика, ответчик - застройщика.

Согласно положениям договора о намерениях N... от "дата", истица осуществляет инвестирование строительства объекта, в объеме однокомнатной квартиры, со следующими характеристиками: общая площадь - 32,1 кв. м, жилая площадь - 15,4 кв.м, площадь кухни - 9 кв.м, в соответствии с п. 2.1 договора о намерениях, стоимость квартиры составляет 3 177 900 рублей.

Согласно п. 2.4 договора о намерениях, при заключении сторонами договора долевого участия, сумма, перечисленная в соответствии с п. 2.1 договора о намерениях, засчитывается в счет оплаты стоимости квартиры в полном объеме.

"дата" сторонами подписано дополнительное соглашение, согласно которому изменен порядок внесения истицей денежных средств по договору о намерениях.

Истица исполнила свое обязательство по внесению денежных средств в полном объеме, однако, квартира ей ответчиком не передана, договор долевого участия не заключен.

Вместе с тем, денежные средства по договору о намерениях, сторонами которого является Лоева И.А. и ООО "Лекс", привлечены застройщиком ООО "Лекс" для строительства квартиры в многоквартирном доме, а следовательно, данные отношения регулируются Законом об участии в долевом строительстве.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 1 названного Закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора и, следовательно, учесть, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома (Обзор Верховного Суда РФ, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 19.01.2017, Обзор Верховного Суда РФ, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013).

Судебная коллегия полагает, что исходя из характера рассматриваемых правоотношений, заключенный "дата" договор о намерениях между ответчиком и истицей, свидетельствует о том, что денежные средства, внесенные последней на счет ООО "Лекс", были привлечены данным обществом исключительно в качестве долевого взноса на строительство многоквартирного жилого дома, в котором по окончании строительства истице предназначалась для передачи в собственность соответствующая квартира, характеристики которой определены в договоре.

Данный вывод следует сделать также с учетом того обстоятельства, что доказательств обратного, то есть факту расходования ответчиком переданных ему истицей денежных средств на иные цели, в материалы дела не представлено. Последующее поведение сторон после заключения договора о намерениях, выразившееся в заключении "дата" дополнительного соглашения N... к договору о намерениях от "дата" также подтверждает привлечение ответчиком как застройщиком денежных средств, внесенных истицей для строительства указанного многоквартирного дома с целью передачи истицей в дальнейшем указанной в договоре квартиры.

Между тем, отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (ст. 1 указанного Закона).

В силу ч. 2 ст. 27 данного нормативного правового акта действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 27 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" настоящий Федеральный закон вступил в силу с 1 апреля 2005 года.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Пунктом 2.1 ч. 2 ст. 1 данного Закона установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Доказательств тому, что ответчик ООО "Лекс" выпускало жилищные сертификаты, не имеется, не является данное общество и жилищно-строительным либо накопительным кооперативом.

Таким образом, с учетом императивных положений Закона N 214-ФЗ, которые должны применяться с учетом правила, закрепленного в ст. 422 Гражданского кодекса РФ, привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома ООО "Лекс" могло исключительно путем заключения договора участия в долевом строительстве.

Общее понятие "договора" определено в ст. 420 Гражданского кодекса РФ. Часть первая указанной нормы определяет договор как согласованное волеизъявление субъектов гражданского права, направленное на установление правоотношений.

При этом, понятие договора тождественно данному в ст. 153 Гражданского кодекса РФ понятию сделки, поскольку сделки могут быть односторонними либо двух- и многосторонними, то есть договорами.

Следовательно, понятие сделки более широкое. Однако трактовка договора как согласованного волеизъявления и вида сделки означает, что все нормы о сделках, их форме, о недействительности сделок, за исключением ст.с.т. 155 и 156 Гражданского кодекса РФ, регулирующих отношения из односторонних сделок, применимы к договору, что специально оговорено в п. 2 ст. 420 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с пунктами 2, 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

При этом, согласно положению п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Анализ указанной правовой нормы позволяет сделать вывод о том, что при отступлении договаривающихся сторон от императивных норм заключенный ими договор должен быть признан недействительным согласно положениям ст. 168 Гражданского кодекса РФ и последующих статей Гражданского кодекса РФ, содержащих соответствующие основания недействительности сделки.

В соответствии с ч. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ ничтожной является притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Следует признать, что заключенный между истицей и ответчиком договор о намерении обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы ч. 3 и 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ: договор заключен в письменной форме; в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; указание на сроки передачи застройщиком объекта (в данном случае - квартиры) участнику долевого строительства; установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Договор в части оплаты денежных средств исполнен истицей и ответчиком принято исполнение договора.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что заключенный между сторонами настоящего спора договор о намерении является притворной сделкой, прикрывающей собой обязательный для заключения в силу императивности положений Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве.

Следовательно, в силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ к рассматриваемому договору следует применять правила о договоре участия в долевом строительстве, одной из сторон которого является гражданин.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1, 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 названной статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 указанного Федерального закона).

Факт внесения истицей оплаты по договору подтверждается материалами дела, и не оспаривается ответчиком.

Вместе с тем, квартира до настоящего времени истице ответчиком не передана.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для признания договора о намерениях N... N... от "дата" договором участия в долевом строительстве, а денежные средства, уплаченные Лоевой И.А. ответчику - оплатой по договору участия в долевом строительстве.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны без учета всех обстоятельств дела и в противоречии с нормами материального права, что является основанием для отмены судебного решения.

В соответствии со 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное судом решение не отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ, в связи с чем оно не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.

С учетом изложенного, и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 13 декабря 2018 года отменить.

Иск Лоевой Ирины Альбертовны к ООО "Лекс" удовлетворить.

Признать договор о намерениях N... N... от "дата", заключенный между ООО "Лекс" и Лоевой Ириной Альбертовной договором долевого участия в строительстве.

Денежные средства в размере 3 177 900 рублей, уплаченные Лоевой Ириной Альбертовной ответчику по договору о намерениях, считать оплатой по договору участия в долевом строительстве.

Председательствующий-

Судьи-