Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 02 августа 2019 г. по делу N 33а-14499/2019

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Сафина Ф.Ф,

судей Голубевой И.В,

Турумтаевой Г.Я,

при секретаре Рахматуллине И.И,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 07 июня 2019 года, которым постановлено:

административное исковое заявление Фархутдинова Азата Фанилевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N.., площадью 516 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: общественное питание, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, равной рыночной по состоянию на 01 июня 2014 года в размере 3151000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 29 декабря 2018 года.

Заслушав доклад судьи Сафина Ф.Ф, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Фархутдинов А.Ф. обратился в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N.., площадью 516 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: общественное питание, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика адрес Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 июня 2014 года в размере 14128544,40 рублей.

Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику. Отчетом ООО "Центр оценки и права" N 198-18 от 25.12.2018 определено, что рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 июня 2014 года составляет 2854000 руб.

Административный истец в соответствии с договором аренды земельного участка N РБ2-19 от 28 февраля 2019 года является арендатором названного выше земельного участка. Из договора аренды земельного участка и расчета арендной платы следует, что размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая превышает размер его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы административного истца.

На основании изложенного, истец просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной рыночной по состоянию на 01 июня 2014 года в размере 2 854 000 рублей.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

Не согласившись с решением суда, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене данного решения ввиду его незаконности и необоснованности, указывая на то, что экспертное заключение выполнено с нарушением законодательства в сфере оценочной деятельности, отсутствует корректировка на расположение относительно "красной линии", отказ от применения такой корректировки не обоснован, отсутствует корректировка на отличие по местоположению, отказ от применения такой корректировки обоснован некорректно.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 150, 272 КАС РФ, в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения районного суда в полном объеме согласно требованиям ст. 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для его отмены или изменения.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

Согласно п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N.., площадью 516 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: общественное питание, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес на основании договора аренды земельного участка N РБ2-19 от 28 февраля 2019 года.

Согласно договора аренды земельного участка, расчёта арендной платы размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, поэтому административный истец, являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере его действительной рыночной стоимости.

Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года N 5860 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель городского округа город Уфа Республики Башкортостан по состоянию на 01 июня 2014 года.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 марта 2019 года кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 июня 2014 года определена в размере 14128544,40 руб.

Административным истцом в обоснование размера рыночной стоимости земельного участка представлен отчёт ООО "Центр оценки и права" N 198-18 от 25.12.2018, из которого следует, что рыночная стоимость указанного выше земельного участка по состоянию на 01 июня 2014 года составляет 2854000 руб.

В ходе рассмотрения данного дела была назначена судебная экспертиза на предмет правильного определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО "Агентство независимой экспертизы и оценки" Мардановой Л.Я. N 53/2019 от 20 мая 2019 года рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 июня 2014 года составляет 3 151 000 рублей.

Удовлетворяя заявленные требования административного истца, суд первой инстанции и устанавливая кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N... размере, равной его рыночной стоимости в 3 151 000 рублей, суд исходил из выводов судебной экспертизы, полагая, что данное заключение не вызывает каких-либо сомнений, доказательств того, что рыночная стоимость данного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии корректировок на расположение относительно "красной линии", на отличие по местоположению, не состоятельны и не могут повлечь отмену решения суда.

Свои выводы эксперт обосновал, указав о применении метода сравнения продаж в связи с наличием в свободном доступе достаточного количества информации по продажам и реальным сделкам сопоставимых объектов в местонахождении объекта исследования и иных сопоставимых районов.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Учитывая местоположения объектов-аналогов недалеко от объекта исследования (также в Советском районе г. Уфы, а также ином сопоставимом районе - Кировский), эксперт пришел к выводу о том, что диапазон значения отличия по местоположению равен нулю.

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на передаваемые права на участки и наличие ограничений (обременений) в правах, на площадь участка, на время продаж. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Экспертом подробно изложен в заключении расчет стоимости объекта оценки методом относительного сравнительного анализа, средневзвешенная стоимость 1 кв. м выведена в размере - 6106 рубля. Впоследствии экспертом произведено согласование результатов итоговой величины стоимости оцениваемого объекта.

ФСО N 7, на который ссылается автор жалобы, не указывает на обязательное применение корректировки относительно "красной линии".

В соответствии с пунктом 22 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Поскольку судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального и процессуального права, подлежащие применению к спорному правоотношению, то решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 307 - 309 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 07 июня 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, - без удовлетворения.

Председательствующий Ф.Ф. Сафин

Судьи И.В. Голубева

Г.Я. Турумтаева