Решение Московского городского суда от 20 сентября 2019 г. по делу N 3а-1645/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Бондаренко С.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску КОО "ДУЕБАГ ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД" об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

КОО "ДУЕБАГ ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *1, *2.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "Оценочная компания "Эксперт", по состоянию на 1 января 2018 года в размере 283 278 824 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *1, в размере 281 456 853 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *2.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами *1, *2, кадастровая стоимость которых по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 469 067 916 рублей 10 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *1, в размере 468 841 749 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *2.

Н есоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, поскольку её размер исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Представитель КОО "ДУЕБАГ ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД" Прихожан М.Л. в судебном заседании заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы; взыскать с административного ответчика расходы, понесенные на уплату государственной пошлины, на проведение экспертизы.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Пуговкина А.Д. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях, возражала относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве Трифонова З.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, представила отзыв на административное исковое заявление, в котором возражала относительно выводов судебной оценочной экспертизы.

Выслушав объяснения представителей административного истца, Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами *1,*2, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости(т. 1, л.д. 7-12). По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 469 067 916 рублей 10 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером *1, в размере 468 841 749 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *2, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (т. 1, л.д. 13-14).

Административный истец в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" уплачивает арендную плату за земельные участки, расчет которой производится в процентах от их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности КОО "ДУЕБАГ ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД" как арендатора.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец 5 марта 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

КОО "ДУЕБАГ ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков представило в суд отчеты, подготовленные по заданию заявителя ООО "Оценочная компания "Эксперт", в которых по состоянию на 1 января 2018 года определена рыночная стоимость в размере 283 278 824 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *1, в размере 281 456 853 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *2.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленных в материалы дела отчетов судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Экспертно-правовое бюро".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков, представленные административным истцом, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *1по состоянию на 1 января 2018 года составляет 318 158 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *2 - в размере 355 390 589 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленные заявителем отчеты об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчетов, подготовленных ООО "Оценочная компания "Эксперт", и достоверности определенной в них рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ними вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "Оценочная компания "Эксперт", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителями Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости земельных участков, в обоснование чего представлены письменные возражения.

Возражая против результатов судебной экспертизы, Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы ссылаются на то, чтоподобранные экспертом объекты-аналоги несопоставимые с объектом исследования по местоположению, по площади, по виду разрешенного использования; необоснованно применена корректировка на наличие ГПЗУ.

Возражая против результатов судебной экспертизы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве ссылается на то, что экспертом ошибочно указано, что объекты-аналоги N 1 и N 2 находятся на праве долгосрочной аренды; подобраны объекты-аналоги несопоставимые с объектом исследования по площади, по виду разрешенного использования; необоснованно применена корректировка на наличие ГПЗУ, на дату предложения.

В ответ на возражения административных ответчиков экспертом ООО "Экспертно-правовое бюро" * представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Так эксперт пояснил, что провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду цеоннобразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *1 экспертом подобраны объекты-аналоги, расположенные, как и исследуемый объект между ЧТК и МКАД. В связи с отличиями объектов по административным округам применена соответствующая корректировка. При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *2 экспертом также применена соответствующая корректировка в связи с расположением объекта-аналога N 1 за пределами МКАД. Расчет корректировки на местоположение произведен на основании данных "Справочника оценщика недвижимости - 2017". Корректировки являются обоснованными, ссылки на источник информации приведены в материалах дела.

Экспертом разъяснено, что объектом исследования являлся земельный участок с разрешенным использованием "эксплуатация зданий и сооружений завода по производству натуральной кожи / Для размещения производственных здания". В связи с отсутствием на рынке города Москвы сделок по продаже земель под производственные объекты, экспертом использовались объекты-аналоги с иным видом разрешенного использования. В связи с отличием объектов-аналогов и объектов исследования по данному критерию была применена соответствующая корректировка.

В соответствии с п. 20 ФСО N 7, застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Таким образом, объект оценивается как условно свободный, без ГПЗУ. Ввиду наличия ГПЗУ объектов-аналогов N 1 и N 2 внесение корректировки обоснованно.

Экспертом указано, что в сложившейся практике краткосрочные договоры аренды земельных участков по истечении срока продлеваются на тот же срок, на тех же условиях. Таким образом, экспертом корректно применены корректировки к объектам-аналогам N 1 и N 2. Суд также отмечает, что действующим законодательством не предусмотрена классификация договоров аренды на краткосрочные и долгосрочные. Соответственно, эксперт вправе применять классификацию, используемую в оценочной деятельности, исходя из своего опыта и профессиональных знаний. Представителем Управления Росреестра по Москве каких-либо достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что примененная экспертом классификация договоров аренды не является научно обоснованной и не может быть применена в оценочной практике, не представлено.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы, письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителей административных ответчиков о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы, в том числе довод о необоснованности применения корректировки на красную линию, на дату оценки. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административных ответчиков о неверном определении результатов рыночной стоимости земельных участков в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы представителя Правительства Москвы, Департамента городского имущества г. Москвы о том, что КОО "ДУЕБАГ ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами *1, *2 должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 5 марта 2019 года.

Решая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

Согласно положениям ст.ст. 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда РФ N 20-П от 11 июля 2017 года, не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

В свою очередь сведений о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки в материалы дела не представлено. Напротив, определенная экспертом рыночная стоимость объектов оценки отличается от оспариваемой кадастровой менее, чем в два раза (на 24,2-32,3%), что находится в пределах допустимых отклонений.

Учитывая, что представленный в материалы дела отчет признан недостоверным, что послужило основанием для изменения административным истцом заявленных требований в части устанавливаемой кадастровой стоимости земельных участков, а услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности заявителя по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости, при этом экспертиза была назначена по ходатайству административного истца и на него была возложена обязанность по её оплате; принимая во внимание, что у суда не имеется оснований говорить о допущенных в ходе кадастрового учета ошибках, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о взыскании в его пользу расходов, понесенных на проведение экспертизы.

Равным образом, не подлежат взысканию в пользу КОО "ДУЕБАГ ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД" как лица, реализовавшего свое право на уточнение кадастровой стоимости, расходы по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *1, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 318 158 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *2 - в размере 355 390 589 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 5 марта 2019 года.

В удовлетворении остальной части заявленных требований КОО "ДУЕБАГ ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД" отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

Решение в окончательной форме изготовлено 25 сентября 2019 года