Апелляционное определение Мурманского областного суда от 11 сентября 2019 г. по делу N 33а-2921/2019

Мурманского областного суда в составе:

председательствующего

Устинович С.Е.

судей

Самойленко В.Г.

Булыгиной Е.В.

при секретаре

Лащенко И.В

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 28 ноября 2018 года N 743

по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области на

решение Мурманского областного суда от 04 июля 2019 года, которым постановлено:

"административное исковое заявление администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 28 ноября 2018 года N * об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере 6991 000 рублей несоответствующим законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, нарушающим права и законные интересы администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района и отменить.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере 6991 000 рублей, определенной на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 28 ноября 2018 года N *

Заслушав доклад судьи Самойленко В.Г, апелляционная коллегия Мурманского областного суда

установила:

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области (далее - Комиссия) от 28 ноября 2018 года N * удовлетворено заявление Махлаевой Е.А. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * площадью 10176 кв.м, расположенного по адресу: Мурманская область,... в размере его рыночной стоимости по состоянию на 22 марта 2018 года в сумме 6 991 000 рублей.

Администрация муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района (далее - администрация МО г.п.Кандалакша, администрация), не согласившись с данным решением, обратилась в суд с административным иском об оспаривании приведенного решения Комиссии, ссылаясь на его незаконность.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что земельный участок с кадастровым номером * площадью 10176 кв.м, расположенный по адресу:... находится в пользовании Махлаевой Е.А. на основании договора аренды.

По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка стоимость его определена по состоянию на 22 марта 2018 года в размере 15 1962 482 рубля.

Махлаева Е.А. обратилась в Комиссию, представив отчет ИП Б об оценке рыночной стоимости земельного участка N * согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 6991 000 рублей.

Решением Комиссии от 28 ноября 2018 года N * определена кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта, установленной в отчете об оценке, в размере 6991 000 рублей.

Административный истец считал, что вышеуказанное решение Комиссии не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также федеральным стандартам оценки (далее - ФСО) N 1, N 3, N 7.

Так, в нарушение ФСО N 7 оценщиком при использовании объектов - аналогов NN 1,2,3 в качестве сравнения использована сумма продажи права аренды каждого объекта-аналога. Вместе с тем, в соответствии со сведениями Росреестра, объект - аналог N 2 снят с кадастрового учета 09 июня 2018 года.

В нарушении пункта 11 ФСО N 3 в объявлениях о продаже объектов-аналогов NN 1,2,3 не указаны имущественные права владельцев, в отношении объектов - аналогов NN 1,2 отсутствует информация о наличии либо отсутствии коммуникаций. По всем объектам - аналогам объявления о продаже не содержат сведений относительно их транспортной доступности и категории земель.

В нарушении пункта 5 ФСО N 3 в отчете не содержится информация о наличии у объекта - аналога N 3 ограничения (обременения) и которые оценщиком не учитывались.

Кроме того, в отчете имеются технические ошибки.

Административный истец указывал на то, что отчет об оценке выполнен с нарушением обязательных требований федеральных стандартов оценки, законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной и не может служить основанием для установления кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, приведенной в отчете.

Определение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере рыночной стоимости объекта, являющегося объектом налогообложения, затрагивает права административного истца в сфере экономической деятельности.

Административный истец просил суд признать незаконным и отменить решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 28 ноября 2018 года N 743.

Представитель административного истца администрации МО г.п. Кандалакша в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, в представленных возражениях на административное исковое заявление просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, о причинах неявки суду не сообщил.

Заинтересованное лицо Махлаева Е.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Судом принято приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Управления Росреестра по Мурманской области Пустовидов Р.А, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить, принять по административному делу новое решение.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что выводы суда первой инстанции о несоответствии отчета ИП Б N * от 17 июля 2018 года требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, сделаны на основании заключения эксперта АО " У" Б N * от 31 мая 2019 года.

Считает, что заключение эксперта Б от 31 мая 2019 года является недопустимым доказательством, ссылаясь на его несоответствие требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также федеральным стандартам оценки. В частности, указывает, что пункт 8 ФСО N 3 обязывает оценщика обосновывать выбор, а не отказ от использования подхода к оценке, при этом ФСО не устанавливает: какой именно подход является первостепенным для использования для проведения оценки.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель администрации МО г.п. Кандалакша Андреева Ю.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились: представители администрации МО г.п.Кандалакша Мурманской области, Управления Росреестра по Мурманской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, Махлаева Е.А.

Руководствуясь статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционная коллегия Мурманского областного суда находит решение суда законным и обоснованным.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно части первой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года (ред. от 03.08.2018) N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

На основании части 28 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.

Как следует из положений статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

По делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (пункт 19 названного Постановления).

Пункт 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года (ред. от 16.05.2013, с изм. от 26.04.2018) N 263, предписывает соответствующим комиссиям проверять содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости на соответствие требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, 21 сентября 2015 года между администрацией МО г.п. Кандалакша Кандалакшского района и Махлаевой Е.А. заключен договор аренды N * К земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером * площадью 15831 кв.м, расположенного по адресу:... Договор аренды заключен на срок с 21 сентября 2015 года по 20 сентября 2018 года. Размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Дополнительным соглашением N * к указанному договору аренды изменена площадь предоставленного земельного участка на 10176 кв.м.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 22 марта 2018 года составляла 151962 482 рубля.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный реестр недвижимости на основании удельных показателей, утвержденных постановлением Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области".

12 ноября 2018 года Махлаева Е.А. обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра в Мурманской области от 20 сентября 2012 года N * при Управлении Росреестра по Мурманской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка.

Извещение о проведении 28 ноября 2018 года заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости направлено в адрес администрации МО г.п. Кандалакша 16 ноября 2018 года.

В письменном сообщении от 23 ноября 2018 года N * администрация МО г.п.Кандалакша просила отказать в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на том основании, что представленный заявителем Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 28 ноября 2018 года N * кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 22 марта 2018 года была определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости в сумме 6991 000 рублей.

Копия решения комиссии от 28 ноября 2018 года N * поступила в адрес администрации МО г.п. Кандалакша 17 декабря 2018 года.

Разрешая заявленные административным истцом требования, суд первой инстанции с учетом приведенных выше положений законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению пришел к правильному выводу об отсутствии у комиссии достаточных правовых оснований для удовлетворения заявления Махлаевой Е.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете N * об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером * выполненном ИП Б

При этом суд обоснованно исходил из того, что отчет ИП Б N * от 17 июля 2018 года не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки.

В целях проверки выводов отчета отчет ИП Б. N * об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером * суд по ходатайству административного истца назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту АО " У" (г. Санкт-Петербург).

Согласно экспертному заключению N * от 31 мая 2019 года, экспертом Б выявлены нарушения требований Федеральных стандартов оценки, Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", допущенные в отчете об оценке ИП Б N * от 17 июля 2018 года, которые повлекли установление неверной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *

Так, экспертом были выявлены нарушения: пункта 3 ФСО N 3, пункта 5 ФСО N 3 и статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункта 23е ФСО N 7,

Эксперт отметил, что для земельных участков с торговым потенциалом при отсутствии аналогов непосредственно в локации расположения объекта оценки, метод остатка является основным для оценки, особенно учитывая, что рынок аренды торговой недвижимости достаточно развит в Кандалакше. В данном случае сравнительный подход является второстепенным, так как корректировка на местоположение в рамках его реализации выполнена на основе экспертных оценок для Российской Федерации в целом и может принимать любое значение из расширенного доверительного интервала. Ориентиром использования конкретного значения корректировки должен быть результат, полученный доходным подходом.

Эксперт пришел к выводу, что выявленные нарушения повлияли на итоговую величину стоимости объекта оценки.

Нарушений пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (ред. от 06.12.2016), которые могли бы повлечь сомнения в достоверности заключения эксперта, апелляционной коллегией не усматривается.

Проанализировав экспертное заключение АО УКМ (г. Санкт-Петербург) Б. N * от 31 мая 2019 года и оценив его в совокупности с представленными сторонами доказательствами в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признал, что результаты проведенной по делу судебной экспертизы подлежат принятию.

Выводы суда должным образом мотивированы, результат оценки доказательств приведен в решении суда первой инстанции, оснований не согласиться с ним апелляционная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области о несоответствии принятого судом в качестве допустимого доказательства экспертного заключения АО " УКМ" (г. Санкт-Петербург) Б. N * от 31 мая 2019 года требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также Федеральным стандартам оценки, апелляционная коллегия находит необоснованными, поскольку они являются субъективным мнением ответчика, достоверных доказательств в силу части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, опровергающих выводы эксперта, административным ответчиком не представлено, ходатайство о проведении повторной экспертизы стороной не заявлялось, мотивы к этому не приводились.

Суд первой инстанции правильно указал, что при принятии оспариваемого решения Комиссией не в полной мере соблюдены положения пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, поскольку у Комиссии отсутствовали достаточные правовые основания для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере, определенном в отчете ИП Б N * от 17 июля 2018 года, при этом кадастровая стоимость земельного участка снижена на 95 процентов, в связи с чем суд пришел в решении к верному выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований и признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 28 ноября 2018 г. N *

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (статья 258 ГПК РФ, пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, абзац тридцать девятый статьи 24.18, абзацы первый и второй статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

На основании изложенного в целях устранения допущенных нарушений суд обоснованно исключил из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере 6991 000 рублей, определенной на основании решения от 28 ноября 2018 года N *

В целом доводы апелляционной жалобы административного ответчика не могут являться основанием к отмене судебного решения, поскольку не опровергают выводов суда, сводятся к переоценке доказательств, имеющихся в материалах дела, оснований для которой апелляционная коллегия не усматривает.

Судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, влияющих на законность принятого решения, оснований для его отмены в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 308-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, апелляционная коллегия Мурманского областного суда

определила:

решение Мурманского областного суда от 04 июля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области - без удовлетворения.

председательствующий:

судьи: