Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 августа 2019 г. по делу N 33-30372/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего судьи - Акульшиной Т.В,

судей - Демидовой Э.Э, Мищенко О.А,

при секретаре - Кубикове Д.М,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мищенко О.А. дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО "ЦентрДевелопмент" по доверенности Чепурок С.А. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 19 февраля 2019 года, которым постановлено:

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 4.5 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N АЦБН 3-137/1/2/8 от 13.05.2017 года, заключенного между Фаталиевой Мислимат Сулеймановной и ООО "ЦентрДевелопмент".

Уменьшить цену договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N АЦБН 3-137/1/2/8 от 13.05.2017 года, заключенного между Фаталиевой Мислимат Сулеймановной и ООО "ЦентрДевелопмент" на 88 755,36 руб.

Взыскать с ООО "ЦентрДевелопмент" в пользу Фаталиевой Мислимат Сулеймановны сумму в счет уменьшения цены договора N АЦБН 3-137/1/2/8 от 13.05.2017 года в размере 88 755,36 руб, компенсацию морального вреда в размере 5 000,00 руб, неустойку за просрочку исполнения требований о соразмерном уменьшении цены квартиры в сумме в размере 20 000,00 руб, штраф за не удовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в размере 25 000,00 руб, расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб, в остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "ЦентрДевелопмент" в доход бюджета г. Москвы государственную пошлину в размере 3 515,10 руб.

УСТАНОВИЛА:

Истец Фаталиева М.С. обратилась в суд с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела, к ООО "ЦентрДевелопмент", в котором просит признать недействительным пункт 4.5. договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N АЦБН 3-137/1/2/8 от 13.05.2017 года, уменьшить цену договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N АЦБН 3-137/1/2/8 от 13.05.2017 года, заключенного между Фаталиевой М.С. и ООО "ЦентрДевелопмент" на 88 755,36 руб, взыскать с ООО "ЦентрДевелопмент" в пользу Фаталиевой М.С. сумму в счет уменьшения цены договора N АЦБН 3-137/1/2/8 от 13.05.2017 года в размере 88 755,36 руб, компенсацию морального вреда в размере 30 000,00 руб, неустойку за период с 12.02.2018 по 19.02.2019 (372 дня) в размере 330 168,00 руб, штраф за не удовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в размере 50% от присужденных судом сумм, судебные расходы в размере 30 000,00 руб.

В обоснование своих исковых требований истец указывает, что 13 мая 2017 года между ней и ответчиком ООО "ЦентрДевелопмент" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N АЦБН 3-137/1/2/8, объектом которого определена однокомнатная квартира проектной площадью 72,02 кв.м, в составе 17-этажного многоквартирного жилого дома по адресу: ***, стоимостью 6 266 824,00 руб. (п. 4.1 договора). Оплата произведена истцом в полном объеме в размере 6 266 824,00 руб. согласно акту о взаиморасчетах по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома N АЦБН 3-137/1/2/8. 27 декабря 2017 года на основании передаточного акта квартира, являющаяся предметом договора, передана ответчиком истцу, однако, площадь квартиры составила 71,00 кв.м, разница в площади составила 1,02 кв.м. 27 декабря 2017 года ответчику направлена претензия о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, однако, претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

В соответствии с условиями договора (п. 1.2) ответчик принял на себя обязательство передать истцу объект долевого участия площадью 72,02 кв.м. Согласно передаточному акту от 25.01.2018 г. по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома N АЦБН 3-137/1/2/8 истцу передана квартира меньшей площади, а именно 71,00 кв.м, разница в площади составляет 1,02 кв.м, стоимость которой составляет 88 755,36 руб, поскольку стоимость 1 кв.м. площади квартиры составляет 87 015,06 руб.

Пунктом заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что в случае уменьшения фактической площади квартиры по данным обмеров Органа технической инвентаризации по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.2 настоящего договора, взаиморасчеты между сторонами не производятся, цена договора не изменяется. По мнению истца, указанные условия договора фактически освобождают застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по созданию (строительству) объекта, соответствующего по площади и размерам проектной документации и предмету договора, и в силу п.4 ст. 7 Федерального закона N214, п.1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" являются ничтожными, в силу чего истец имеет право требовать от ответчика уменьшения цены договора в размере разницы между стоимостью квартиры, которая фактически подлежала предоставлению истцу и общей площади жилого помещения, переданного ответчиком по акту приема передачи.

Представитель истца Фаталиевой М.С. по доверенности Шемонаев М.С. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО "ЦентрДевелопмент" по доверенности Чепурок С.А. в судебное заседание явился, в удовлетворении исковых требований просил отказать, в случае удовлетворения исковых требований просил о применении ст. 333 ГК РФ.

Истец Фаталиева М.С. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания была извещена надлежащим образом, в связи с чем суд рассмотрел дело в ее отсутствие.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель ответчика ООО "ЦентрДевелопмент" Чепурок С.А. по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права.

Представитель истца Фаталиевой М.С. - Саласин А.Ю. в судебное заседание явился, решение суда первой инстанции полагал законным и обоснованным.

Истец Фаталиева М.С, представитель ответчика ООО "ЦентрДевелопмент" в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом. В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 г. за N 23 "О судебном решении" разъяснил, что решение должно быть законным и обоснованным ( часть 1 статьи 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права ( часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании ( статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ с уд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя истца Фаталиевой М.С. - Саласина А.Ю, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела, которым судом дана надлежащая правовая оценка, и требованиями закона.

Судом установлено, что 13 мая 2017 года между ООО "ЦентрДевелопмент", как застройщиком и Фаталиевой М.С, как участником долевого строительства был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N АЦБН 3-137/1/2/8 (л.д. 19-35), в соответствии с которым застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию дома с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры и благоустройством прилегающей территории на указанных в п. 1.1 Договора земельных участках и в предусмотренный договором срок после получения в установленном законодательством Российской Федерации порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, указанный в п. 1.2 настоящего договора, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства от застройщика в порядке и на условиях, предусмотренных договором (п.3.1 договора).

Согласно п.п. 1.1, 1.2 заключенного сторонами договора, под многоквартирным домом или домом понимается 17-ти этажный (+подвал) 2-х секционный многоквартирный жилой дом, входящий в состав многоэтажного жилого комплекса (2 этап 1 подэтап), корпус 3, общей площадью 20 688,5 кв.м, в том числе общей площадью квартир 15 550,22 кв.м, площади квартиры (без учета лоджий и балконов) 15 281,42 кв.м, строящийся застройщиком с привлечением денежных средств участника долевого строительства на земельных участках с категорией земель - "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования - "для строительства и эксплуатации многоэтажного жилого комплекса", принадлежащих застройщику на праве аренды на основании документов, указанных в п. 2.2.1 настоящего договора, расположенном по строительному адресу: ***. Указанный в настоящем пункте адрес является адресом строительной площадки (строительным адресом), на которой производится строительство дома. Почтовый адрес будет присвоен дому после его ввода в эксплуатацию.

Цена договора, подлежащая оплате участником долевого строительства застройщику, определена в п. 4.1 договора и составляет 6 266 824,00 руб. и рассчитывается исходя из полной стоимости 1 кв.м, площади квартиры, помноженной на указанную в п. 1.2 настоящего договора проектную площадь квартиры. Цена договора состоит в том числе из: суммы денежных средств на возмещение затрат застройщика на строительство (создание) дома и объекта долевого строительства в размере 3 242 774,00 руб, суммы денежных средств на оплату услуг застройщика в размере 5 640 141,60 руб.

В соответствии с п. 4.2 договора, стоимость 1 кв.м, площади квартиры составляет 87 015,06 руб.

Цена договора является твердой и может быть изменена путем подписания сторонами и государственной регистрации дополнительного соглашения к настоящему договору. В случае, указанном в п. 4.4 настоящего договора, изменение цены договора происходит без подписания сторонами и государственной регистрации дополнительного соглашения к настоящему договору (п. 4.4).

Согласно п. 4.5 договора, при заключении договора стороны принимают во внимание возможность расхождения в размерах общей площади квартиры, указанной в п. 1.2 договора, определенной в соответствии с проектной документацией, которая взята сторонами за основу для расчетов по договору, и фактической площадью квартиры, которая будет установлена органом технической инвентаризации.

В случае увеличения площади квартиры, указанной в техническом (кадастровом) паспорте, выданном Органом технической инвентаризации (включая площади помещений вспомогательного назначения) с площадью квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего договора, после окончания строительства дома, цена договора считается увеличенной на денежную сумму, равную разнице между фактической общей площадью квартиры и проектной общей площадью квартиры, помноженной на стоимость 1 кв.м, площади квартиры, указанной в п. 4.2 настоящего договора.

Участник долевого строительства в течение 5 рабочих дней с момента его письменного уведомления об этом застройщиком обязан осуществить доплату указанной в абзаце втором настоящего пункта денежной суммы, равной разнице между фактической общей площадью квартиры и проектной общей площадью квартиры, помноженной на стоимость 1 кв.м, площади квартиры, указанной в п. 4.2 настоящего договора, путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика.

В случае уменьшения фактической площади квартиры по данным обмеров Органа технической инвентаризации по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.2 настоящего договора, взаиморасчеты между сторонами не производятся, цена договора не изменяется.

В соответствии с п. 6.1 заключенного сторонами договора, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

14 ноября 2017 года Министерством строительного комплекса Московской области ответчику ООО "ЦентрДевелопмент" было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 50-35-9596-2017 в отношении Многоэтажного жилого комплекса (2 этап, 1 подэтап, корпус 3), расположенного по адресу: ***.

06 июня 2017 года сторонами был подписан акт о взаиморасчетах по договору участия в долевом строительстве N АЦБН 3-137/1/2/8 от 13 мая 2017 года, согласно которому участник долевого строительства в полном объеме оплатил цену договора, предусмотренную п. 4.1 договора, в размере 6 266 824,00 руб.

06 июня 2017 года сторонами был подписан передаточный акт по договору участия в долевом строительстве N АЦБН 3-137/1/2/8 от 13 мая 2017 года, которым стороны подтвердили, что обязательства застройщика по договору выполнены своевременно, надлежащим образом и в полном объеме, участник долевого строительства не имеет каких-либо претензий к застройщику, связанных с исполнением договора (л.д 36).

Суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 309, 310 ГК РФ, ст.ст. 4, 6, 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ, учитывая ст. 333 ГК РФ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в сумме 20 000,00 руб.

Также, учитывая, что разница между проектной и фактической площадью составляет 1,02 кв. м, при этом перерасчет стоимости квартиры ответчиком не произведен, тогда как, условия договора, ухудшающие права потребителя, позволяющие застройщику передавать участнику долевого строительства объект меньшей площади без соответствующего перерасчета, противоречат закону, в связи с чем, суд в силу ст. ст. 166, 168 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", ч. 4 ст. 4, ч. ч. 1,2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектом недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" считает необходимым признать недействительным п. 4.5 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N АЦБН 3-137/1/2/8 от 13 мая 2017 года; уменьшить цену договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N АЦБН 3-137/1/2/8 от 13 мая 2017 года, заключенного между Фаталиевой М.С. и ООО "ЦентрДевелопмент" на 88 755,36 руб, взыскать с ООО "ЦентрДевелопмент" в пользу Фаталиевой М.С. в счет уменьшения цены договора N АЦБН 3-137/1/2/8 от 13 мая 2017 года денежные средства в размере 88 755,36 руб, исходя из стоимости 1 кв. м в размере 87 015,06 руб.

В соответствии с ст.ст. 13, 15 ГК РФ Закона РФ "О защите прав потребителей" с ответчика в пользу истца подлежат взысканию компенсация морального вреда в размере 5 000 руб, штраф в размере 25 000 руб.

Рассматривая требования истца о возмещении расходов по оплате юридических услуг, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 100 ГПК РФ, исходя из категории и сложности дела, объема и размера заявленных требований, объема оказанных представителем услуг, а также продолжительности рассмотрения дела, пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца 15 000 руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ и ст. 333.19 НК РФ с ответчика в доход бюджета г. Москвы подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 515,10 руб.

Судебная коллегия полагает согласиться с выводами суда первой инстанции, основанными на всестороннем, полном и объективном исследовании всех обстоятельств дела и требованиях закона.

Доводы апелляционной жалобы судебная коллегия отклоняет по следующим основаниям.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 названного Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Исходя из содержания статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора, что правомерно учтено судом первой инстанции.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора ( подпункт 2 части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Положения статьи 29 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" также наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.

При этом доводы апелляционной жалобы о том, что объект был принят истцом по акту без каких-либо оговорок, не лишает истца права требовать в судебном порядке защиты нарушенного права, и не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определилобстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, представленным сторонами доказательствам дал надлежащую оценку, что нашло отражение в мотивировочной части решения, спор разрешилв соответствии с материальным и процессуальным законом, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного решения.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции, по данному делу допущено не было.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 19 февраля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "ЦентрДевелопмент" Чепурок С.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи