Решение Московского городского суда от 30 сентября 2019 г. по делу N 3а-2564/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю,

при секретаре Дмитришиной А.Р,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-2564/2019 по административному исковому заявлению акционерного общества "2 Н Компани" к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений, равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "2 Н Компани" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости:

- нежилого помещения общей площадью 11940,2 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 958106026 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 46,2 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 2622334 руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником нежилых помещений и не согласен с кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января 2018 г, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке от 9 января 2019 года N34-У, подготовленный оценщиком АНП "УГМ-С".

В судебном заседании представитель административного истца акционерного общества "2 Н Компани" - Водатурская М.И. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы и заинтересованного лица Правительства Москвы - Пелевина Е.А. возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителя не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, допросив эксперта Комиссарова Г.А, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что р езультаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, спорные нежилые помещения принадлежат на праве собственности административному истцу, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом 2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении указанного спорного нежилого помещения определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557 утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 г. в отношении спорных нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003049:2669 в размере 1915552077 руб. 16 коп, нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 5291999 руб. 79 коп.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке от 9 января 2019 года N34-У, подготовленный оценщиком АНП "УГМ-С". В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 16 мая 2019 года по административному делу назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 2 августа 2019 года, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Роосконсалтгруп" Комиссаровым Г.А.:

- отчет об оценке от 9 января 2019 года N34-У, подготовленный оценщиком АНП "УГМ-С", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 11940,2 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***по состоянию на 1 января 2018 года составляет 1397006097 руб.;

- рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 46,2 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: *** по состоянию на 1 января 2018 года составляет 4997490 руб.

Представитель административного истца не согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, предоставил замечания в виде рецензии и заявил ходатайство о назначении по делу дополнительной оценочной судебной экспертизы по ранее поставленным вопросам.

Представитель административного ответчика и заинтересованного лица не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы в части определения величины рыночной стоимости объектов недвижимости, предоставил письменные замечания на заключение и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 30 сентября 2019 года отказано в назначении по делу дополнительной и повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для их назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 2 августа 2019 года, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Роосконсалтгруп" Комиссаровым Г.А, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объектов недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что п ри составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания сторон, допросив эксперта Комиссарова Г.А, суд приходит к выводу о необоснованности замечаний по следующим основаниям.

По замечаниям административного истца:

- на странице 22 экспертного заключения указано, что описание основных характеристик исследуемых объектов составлено на основании документов, содержащихся в материалах административного дела N3а-2564/2019, в приложениях отчета об оценке АНП "УГМ-С" 9 января 2019 года N34-У. Повторно перечислять и прикладывать копии этих документов к экспертному заключению не требуется, так как экспертное заключение приобщено судом к материалам дела, вследствие этого экспертом не допущено нарушений требований статьи 16 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации";

- на страницах 22-41 заключения экспертом приведено полное описание объектов исследования, дополнительно в приложении предоставлены фотографии объектов исследования. Эксперт учитывал, что исследуемые объекты расположены в многофункциональном здании, включающем офисные, торговые, складские, жилые помещения, а также помещения паркинга. При этом, как указано на странице 17 заключения, размер доли жилой площади в общей площади здания составляет 13%, что является незначительной частью. Объекты исследования, изначально проектировались, как нежилые по своей планировке соответствуют торгово-офисным высококлассным центром. На официальном сайте OLYMPIC PLAZA указано, что объект недвижимости (нежилое здание) представляет собой архитектурный ансамбль торгово-офисного центра Олимпик Плаза и многофункционального комплекса Олимпик Плаза II, объединенный общей инфраструктурой. Вследствие этого принятые экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектами исследования по своим количественным и качественным характеристикам;

- поскольку данные Россреестра не всегда соответствуют фактическим данным о качественных и количественных характеристиках объекта недвижимости, эксперт правомерно, прежде всего, исходит из предложений по продаже, аренде объектов недвижимости, где правообладатель приводит характеристики объекта недвижимости, соответствующие дате предложения. Как пояснил эксперт относительно объекта-аналога N4, домов с N36 на Земляном Валу насчитывается 7 единиц, из которых 4 объединены в одно строение и поставлена на кадастровый учет как единое здание, в то время как строение 2, 3 и 7 имеют обособленные кадастровые номера. В данном случае, объект-аналог представляет собой строение N2. Сокрытие риэлтором абсолютного точного адреса, зачастую создается намеренно, с целью невозможности выйти на собственника, минуя посредника. В подтверждение указанных обстоятельств экспертом в письменных возражениях приведен скриншот публичной кадастровой карты с сайта Росреестра.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для назначения по делу дополнительной экспертизы, замечания административного истца в виде рецензии необоснованные.

По замечаниям административного ответчика и заинтересованного лица:

- в разделе 4.5 заключения приведен анализ рынка объектов исследования, полученная экспертом в рамках доходного подхода ставка арендной платы для офисных помещений объекта исследования в размере 35552 руб. за 1 кв.м. соответствует произведенному анализу рынка, сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве на дату оценки. Приведенные в замечаниях административным ответчиком предложения коммерческой недвижимости не сопоставимы с объектом оценки по своим ценообразующим факторам и дате оценки, из предложения не вычтен НДС;

- в рамках доходного подхода при расчете потенциального валового дохода, приносимого объектом недвижимости в качестве доходоприносящих площадей, эксперт обоснованно исходил из арендопригодной площади. При этом в арендную ставку уже включены дополнительные расходы арендодателя по содержанию и обслуживанию площадей, не приносящих прямого дохода;

- эксперт правомерно определилрыночную стоимость нежилых помещений без учета налога на добавленную стоимость, поскольку в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цен, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке. Тогда как в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ объектом обложения налога на добавленную стоимость признается реализация товаров, работ, услуг на территории Российской Федерации. Вследствие этого само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации собственником без реализации данного имущества, не образует объект обложения налога на добавленную стоимость. Такой объект налогообложения возникает только при реализации этого имущества.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для назначения по делу повторной экспертизы, замечания административного ответчика и заинтересованного лица являются необоснованными.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперт имеет высшее образование, прошел профессиональную переподготовку по специализации "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", что подтверждается дипломом о профессиональной переподготовке ПП N*** г.; сдал квалификационный экзамен в области оценочной деятельности, подтверждается квалификационным аттестатом N***г.; эксперт является членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", регистрационный номер *** от ***года; гражданская ответственность эксперта застрахована, стаж работы в оценочной деятельности с 10 октября 2006 г, работает в обществе с ограниченной ответственностью "Роосконсалтгруп" по трудовому договору.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке от 9 января 2019 года N34-У, подготовленного оценщиком АНП "УГМ-С", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Поскольку рыночная стоимость спорных объектов недвижимости меньше их кадастровой стоимости, суд считает возможным установить кадастровую стоимость:

- нежилого помещения общей площадью 11940,2 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***в размере его рыночной стоимости, равной 1397006097 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года;

- нежилого помещения общей площадью 46,2 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере его рыночной стоимости, равной 4997490 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

При этом не подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений, равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере, определенном в отчете об оценке от 9 января 2019 года N34-У, так как данный отчет об оценке не является надлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости, ввиду несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Р езультаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденные распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений является 18 апреля 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость нежилых помещений по состоянию на 1 января 2018 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимо

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление акционерного общества "2 Н Компани" уд овлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 11940,2 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***в размере его рыночной стоимости, равной 1397006097 (один миллиард триста девяносто семь миллионов шесть тысяч девяносто семь) руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 46,2 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере его рыночной стоимости, равной 4997490 (четыре миллиона девятьсот девяносто семь тысяч четыреста девяносто) руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой обращения акционерного общества "2 Н Компани" в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений считать 18 апреля 2019 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость нежилых помещений для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилых помещений в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Отказать акционерному обществу "2 Н Компани" в удовлетворении административного искового заявления к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости:

- нежилого помещения общей площадью 11940,2 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 958106026 руб.;

- нежилого помещения общей площадью 46,2 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 2622334 руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова