Решение Московского городского суда от 27 сентября 2019 г. по делу N 3а-3040/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю,

при секретаре Дмитришиной А.Р,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-3040/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Восточный город" к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Восточный город" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости:

- земельного участка площадью 1343 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 12320000 руб.;

- земельного участка площадью 6182 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 52980000 руб.;

- земельного участка площадью 29927 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 179260000 руб.;

- земельного участка площадью 15668 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 114418000 руб.;

- земельного участка площадью 165 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1512000 руб.

Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором земельных участков и не согласен с кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы. В подтверждение заявленной рыночной стоимости земельного участка предоставлен отчет об оценке от 18 марта 2019 года NАО-11/19-1-1, подготовленный оценщиком ООО "АКТИВ-ОПТИМ".

В ходе рассмотрения дела административный истец о бщество с ограниченной ответственностью "Восточный город" подало дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость:

- земельного участка площадью 1343 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***в размере его рыночной стоимости, равной 14933728 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года;

- земельного участка площадью 6182 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере его рыночной стоимости, равной 68741850 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года;

- земельного участка площадью 29927 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***в размере его рыночной стоимости, равной 295409204 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года;

- земельного участка площадью 15668 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***в размере его рыночной стоимости, равной 165743089 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года;

- земельного участка площадью 165 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***в размере его рыночной стоимости, равной 1834747 руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца общества с ограниченной ответственностью "Восточный город" - Аносова Н.В. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении (уточнении) к нему.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы - Агатов А.А. возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - Матвеев А.А. возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, допросив эксперта Гончарова М.Д, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что р езультаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором спорных земельных участков, что подтверждается договорами аренды. При этом размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земли.

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ и спользование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

На основании изложенного и в силу статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ административный истец, будучи арендатором земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, оплачивающий арендную плату исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка путем обращения в суд.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557 в отношении спорных земельных участков установлена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 г.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, административный истец предоставил отчет об оценке от 18 марта 2019 года NАО-11/19-1-1, подготовленный оценщиком ООО "АКТИВ-ОПТИМ". В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 5 июня 2019 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 19 июля 2019 года, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "ЭсАрДжи-Оценка активов" Гончаровым М.Д.:

- отчет об оценке от 18 марта 2019 года NАО-11/19-1-1, подготовленный оценщиком ООО "АКТИВ-ОПТИМ", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость земельного участка площадью 1343 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***по состоянию на 1 января 2018 года составляет 14933728 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка площадью 6182 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: *** по состоянию на 1 января 2018 года составляет 68741850 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка площадью 29927 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: *** по состоянию на 1 января 2018 года составляет 295409204 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка площадью 15668 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: *** по состоянию на 1 января 2018 года составляет 165743089 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка площадью 165 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: *** по состоянию на 1 января 2018 года составляет 1834747 руб.

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными. Вследствие этого подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит у становить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представители административного ответчика и заинтересованного лица не согласились с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, предоставили письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы, административный ответчик заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 27 сентября 2019 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 19 июля 2019 года, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "ЭсАрДжи-Оценка активов" Гончаровым М.Д, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых земельных участков основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что п ри составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного ответчика и заинтересованного лица, допросив эксперта Гончарова М.Д, суд считает указанные замечания необоснованными по следующим основаниям:

- эксперт обоснованно исходил из того, что вид права объектов-аналогов N1, N2 является долгосрочная аренда, поскольку из договоров аренды и скриштонов объявлений, сведений Росреестра усматривается, что срок аренды земельных участков составляет более 5 лет с правом последующей пролонгации, а не краткосрочный договор. Кроме того, в отношении данных земельных участков по данным Росреестра установлено обременение сроком более 5 лет;

- замечания относительно объекта-аналога N3 являются некорректными, поскольку они не имеют отношения к принятому экспертом объекту-аналогу. Площадь земельного участка, указанная в предложении, предоставленном ответчиком, не соответствует площади принятого объекта-аналога N3. Информация в отношении данного объекта приведена на страницах 43, 73-76 экспертного заключения, повторно приведена в письменном ответе эксперта;

- в соответствии с пунктом 20 ФСО N7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. Как пояснил эксперт и указано на страницах 36-38 заключения, экспертом произведен анализ наиболее эффективного использования объектов исследования, рыночная стоимость объектов исследования определялась в соответствии с данным анализом, исходя из фактического использования объектов исследования, что соответствует приведенным положениям пункта 20 ФСО N7.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперт имеет высшее образование, прошел профессиональную переподготовку по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", сдал квалификационный экзамен в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", что подтверждается квалификационным аттестатом N***года; является членом саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков", регистрационный N*** года; эксперт имеет необходимый стаж в области оценочной деятельности; гражданская ответственность эксперта и экспертной организации застрахована, работает в обществе с ограниченной ответственностью "ЭсАрДжи-Оценка активов".

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке от 18 марта 2019 года NАО-11/19-1-1, подготовленного оценщиком ООО "АКТИВ-ОПТИМ", требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в размере их рыночной по состоянию на 1 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Р езультаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденные распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N40557, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков является 29 апреля 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Восточный город" уд овлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1343 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***в размере его рыночной стоимости, равной 14933728 (четырнадцать миллионов девятьсот тридцать три тысячи семьсот двадцать восемь) руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 6182 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: *** в размере его рыночной стоимости, равной 68741850 (шестьдесят восемь миллионов семьсот сорок одна тысяча восемьсот пятьдесят) руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 29927 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***в размере его рыночной стоимости, равной 295409204 (двести девяносто пять миллионов четыреста девять тысяч двести четыре) руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 15668 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***в размере его рыночной стоимости, равной 165743089 (сто шестьдесят пять миллионов семьсот сорок три тысячи восемьдесят девять) руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 165 кв.м. с кадастровым номером ***по адресу: ***в размере его рыночной стоимости, равной 1834747 (один миллион восемьсот тридцать четыре тысячи семьсот сорок семь) руб. и определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Восточный город" в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 29 апреля 2019 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова