Решение Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 20 сентября 2019 г. по делу N 3а-107/2019

Верховный Суд Чувашской Республики

в составе председательствующего судьи Комиссаровой Л.К,

при секретаре судебного заседания Александрове П.А,

с участием представителя административного истца индивидуального предпринимателя Александровой Елены Михайловны Михайловой Н.В,

представителя административного ответчика:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике Молоствовой М.Г,

представителей заинтересованных лиц:

Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики Васильева С.В,

Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Чувашской Республике- Чувашии Рафиковой Ю.Г,

Администрации города Канаш Чувашской Республики Никитиной Т.П,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Александровой Елены Михайловны к Кабинету Министров Чувашской Республики, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

установил:

Индивидуальный предприниматель Александрова Е.М. обратилась в суд к Кабинету Министров Чувашской Республики, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, с учетом уточнения исковых требований просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером.., площадью 475 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенного по адресу: г. Канаш Чувашской Республики, ул..., равной его рыночной стоимости в размере 404000 рублей по состоянию на 19 ноября 2014 года.

Требование мотивировано тем, что она является арендатором вышеуказанного земельного участка на основании договора аренды. В соответствии с кадастровой справкой о кадастровой стоимости земельного участка от 05 апреля 2019 года кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 19 ноября 2014 года составляет 1320846 руб. 75 коп. Полагая, что действительная рыночная стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, она обратилась к независимому оценщику. Согласно Отчету ООО "Центр оценки и экспертизы "Автоассистанс" рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 19 ноября 2014 года составляет 404000 рублей. Поскольку сведения о кадастровой стоимости земельного участка, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, значительно превышают его рыночную стоимость, то данное обстоятельство нарушает ее права и законные интересы, учитывая ее намерение выкупить земельный участок, на что имеет преимущественное право как собственник здания, находящегося на земельном участке.

Представитель административного истца Михайлова Н.В. в судебном заседании требование поддержала по приведенным в административном иске основаниям.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике Молоствова М.Г. удовлетворение требования оставила на усмотрение суда.

Представители заинтересованных лиц Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики Васильев С.В, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Чувашской Республике Рафикова Ю.Г, администрации г.Канаш Чувашской Республики Никитина Т.П. удовлетворение требования оставили на усмотрение суда.

Административный истец индивидуальный предприниматель Александрова Е.М, представитель административного ответчика Кабинета Министров Чувашской Республики, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Александрова Е.М. является арендатором земельного участка с кадастровым номером.., площадью 475 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенного по адресу: г.Канаш Чувашской Республики, ул..., что подтверждается договором аренды от 30 мая 2017 года N 1113, заключенного с администрацией г. Канаш в лице главы администрации города, на срок до 30 мая 2027 года.

Формами платы за использование земли, как установлено п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, является земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (п. 5).

На основании п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

В соответствии с абзацем вторым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами в суде результатов определения кадастровой стоимости предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу абз. 3 ч. 11 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с ч. 1 ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей (ч. 2).

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года N396 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики.

Согласно материалам дела спорный объект недвижимости поставлен на государственный кадастровый учет 19 ноября 2014 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером... определена органом кадастрового учета по состоянию на 19 ноября 2014 года в размере 1320846 руб. 75 коп.

Аналогичные сведения о кадастровой стоимости земельного участка содержатся в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Не согласившись с величиной кадастровой стоимости земельного участка, Александрова Е.М. обратилась в оценочную организацию для определения его рыночной стоимости.

В подтверждение своих доводов административным истцом представлен Отчет от 06 апреля 2019 года NА-0327/2019 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером... по состоянию на 19 ноября 2014 года составила 404000 рублей.

Отчет подготовлен обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертизы "Автоассистанс". Ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в страховом акционерном обществе "ВСК".

Для определения рыночной стоимости выбран метод сравнения продаж (в рамках сравнительного подхода), как наиболее точный и более простой из возможных.

В ходе рассмотрения дела представитель заинтересованного лица - Администрации города Канаш ЧР не согласился с представленным истцом Отчетом, по ходатайству представителя заинтересованного лица - Администрации города Канаш ЧР и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением Верховного Суда Чувашской Республики от 27 июня 2019 года по административному делу назначена судебная экспертиза.

По заключению судебной экспертизы от 09 сентября 2019 г, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "ЭКСПЕРТ ПЛЮС" ФИО1, по состоянию на 19 ноября 2014 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером.., площадью 475 кв.м, расположенного по адресу (местонахождение): РФ, Чувашская Республика, г.Канаш, ул..., составляет 435410 рублей.

Лица, участвующие в деле, не представили суду конкретные замечания относительно выводов оценочной судебной экспертизы, ходатайство о назначении по делу повторной или дополнительное экспертизы не заявили.

Вместе с тем, положения части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ возлагают на административных ответчиков бремя представления доказательств, подтверждающих недостоверность сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, в случае возражения административных ответчиков против удовлетворения заявленных административных исковых требований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы от 09 сентября 2019 г, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "ЭКСПЕРТ ПЛЮС" ФИО1, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из содержания заключения судебной экспертизы усматривается, что экспертом непосредственно проводился осмотр объекта исследования, в заключении приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Расчет рыночной стоимости объекта исследования производился экспертом с использованием сравнительного подхода, который наглядно приведен в заключении экспертизы. При этом эксперт мотивировал отказ от использования других подходов для определения рыночной стоимости земельного участка.

Оценивая приведенные выводы судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с представленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Суд считает, что по своему содержанию заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4,8,16,25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившем судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, занимаемая должность), которому поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация эксперта ФИО1 подтверждаются приложенными к заключению документами.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости по состоянию на 19 ноября 2014 года земельного участка с кадастровым номером.., площадью 475 кв.м, расположенного по адресу (местонахождение): РФ, Чувашская Республика, г.Канаш, ул..., в размере 435410 рублей.

В то же время представленный административным истцом Отчет ООО "Центр оценки и экспертизы "Автоассистанс", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 19 ноября 2014 года составляет 404000 рублей, не отражает объективную рыночную стоимость спорного земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Следовательно, действующее законодательство допускает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством установления его рыночной стоимости.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, п.п. 1 и 2 ст. 2, п.п. 2, 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Как следует из материалов дела, Александрова Е.М. является собственником двухэтажного нежилого здания (магазина), расположенного по адресу: г.Канаш Чувашской Республики, ул..., д. 34А.

Данное здание с кадастровым номером 21:04:050403:257 расположено на земельном участке с кадастровым номером...

При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером.., площадью 475 кв.м, расположенного по адресу (местонахождение): РФ, Чувашская Республика, г.Канаш, ул..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 19 ноября 2014 года подлежит частичному удовлетворению.

Суд считает, что следует установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером.., площадью 475 кв.м, расположенного по адресу (местонахождение): РФ, Чувашская Республика, г.Канаш, ул..., равной его рыночной стоимости в размере 435410 рублей по состоянию на 19 ноября 2014 года

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка является 29 мая 2019 г.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с абзацем 5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Руководствуясь статьями 175,176,177,180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Чувашской Республики

решил:

1. Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером.., площадью 475 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенного по адресу (местонахождение): РФ, Чувашская Республика, г.Канаш, ул..., равной его рыночной стоимости в размере 435410 рублей по состоянию на 19 ноября 2014 года.

2. Датой подачи заявления считать 29 мая 2019 года.

3. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Чувашской Республики Л.К.Комиссарова

Мотивированное решение составлено 23 сентября 2019 года.